1、土地一級(jí)開發(fā)整理的收益模式初探目前，全國有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營模式。其中，以云南 城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產(chǎn)A股上市企業(yè)所代表的“企業(yè)與政府 的收益分成模式”，被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)時(shí)所采用。土地一級(jí)開發(fā)收益分成的盈利 模式非常清晰，即通過將“生地”變?yōu)椤笆斓亍保恋赝ㄟ^招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照 與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。在這種模式中，政府與負(fù)責(zé) 土地一級(jí)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也成為了政府實(shí)實(shí)在 在的收益。在本文中，筆者就將對這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，提

2、出粗淺的看法。一、土地一級(jí)開發(fā)的流程與分工土地一級(jí)開發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施 配套指標(biāo)等要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行 統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地 達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或 轉(zhuǎn)讓的過程。鑒于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況， 房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，一個(gè)很重要的好處便是：地方政府和 房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢”一一政府負(fù)責(zé)保證如規(guī)劃手

3、續(xù)、一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè) 工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。、土地一級(jí)開發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)（一）土地一級(jí)開發(fā)的兩條收益途徑土地整理的收益模式通常有兩條途徑： 一種途徑是，通過土地公開交易市場出讓土地, 收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在 招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開發(fā)權(quán)。開發(fā)商通過上市公司的股票配售或信托融資，上交 土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開發(fā)或以開發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；或采取土地分塊合作開發(fā)的模式，進(jìn)行資

4、金的快速回收。（二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司房地產(chǎn)企業(yè)往往通過設(shè)立項(xiàng)目公司來進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的操作。 在收益分成模式 中，有些項(xiàng)目公司會(huì)選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、 政府部門（或政府的投融資平臺(tái)）共同出資設(shè)立（其 中的一些項(xiàng)目公司還會(huì)有第三方出資，如與政府關(guān)系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項(xiàng)目的審批提供方便），負(fù)責(zé)對土地的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的 融資、參與土地運(yùn)營的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地 二級(jí)市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)， 并能相應(yīng)獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司

5、，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起 來了一一政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng) 目公司分紅。（三）土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成一般來講，“土地一級(jí)開發(fā)凈收益”被定義為，“國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去 “土地一級(jí)開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”。其中，土地一級(jí)開發(fā)成本通常由 項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（如監(jiān)理費(fèi)、 工程設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。按照國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng) 基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等。項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級(jí)開發(fā)凈收益分成比例的約

6、定，無疑是一級(jí)開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。按筆者所查閱的數(shù)個(gè)土地收益分成的案例來看，項(xiàng)目公司往往要占到凈 收益的“大頭”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）為例。中天城投下屬 全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、 安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，貴陽云巖區(qū) 政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開發(fā)投資成本；投資成本支 付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3: 7的比例進(jìn)行分成1。2007年底，云南城投和昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托合同， 獲取了昆明市4.18萬畝范圍的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。合同顯示，所述

7、土地一級(jí)開發(fā)的期限自2008 年5月30日至2013年5月30日，云南城投與昆明市政府對一級(jí)開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收 益實(shí)行5、5分成，即扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金，云南城投 可獲得土地出讓純收益的50喏。分配比例的設(shè)置通常與土地一級(jí)開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級(jí)開發(fā)商的分成通常要高一些。項(xiàng)目公司在拿到按比例分 配的一級(jí)開發(fā)凈收益后，在扣除經(jīng)營成本等費(fèi)用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對 剩余的稅后利潤進(jìn)行分紅。通過土地一級(jí)開發(fā)凈收益的分成設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系被深 化了一層。與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)

8、目相比，房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)的利益分配上與地方 政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小。（四）土地一級(jí)開發(fā)保底收益的設(shè)置在一些土地一級(jí)開發(fā)的收益分成案例中，房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的 保底收益承諾。在上述云南城投在昆明的土地一級(jí)開發(fā)案例中，另設(shè)有保底條款，規(guī)定若云 南城投所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%寸，昆明市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%而漳州發(fā)展（ 000753.SZ）則更是與地方政府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式，從事土地一級(jí)開發(fā)，從而確保了較高的投資回報(bào)和相

9、小的投資風(fēng)險(xiǎn)。2009年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的漳華 路龍文段配套開發(fā)用地（A地塊）一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議書中，三方約定：公司投入土地一級(jí) 開發(fā)資金每年將獲得12%勺固定收益，止匕外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18需。止匕外，在一些一級(jí)開發(fā)委托合同中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過與政府約定土地“招拍掛”的 單位成交底價(jià)，來實(shí)現(xiàn)最低收入的底線。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與地方政府約定，對投入資金規(guī)模 進(jìn)行限制一一如鎖定土地一級(jí)開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔(dān)。在上述 漳州發(fā)展的土地一級(jí)開發(fā)案例中，合作協(xié)議書約定：每畝土地開發(fā)成

10、本不高于32萬元，若實(shí)際成本高于上述額度，由漳州市龍文區(qū)政府及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)所有超額成本。（五）參與土地規(guī)劃的設(shè)計(jì)工作在土地一級(jí)開發(fā)的收益分成模式中，土地一級(jí)開發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個(gè)“準(zhǔn) 規(guī)劃部門”；開發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來使得土地規(guī)劃對己方從事一級(jí)開發(fā)更有利, 甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 中；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃，這 為開發(fā)商獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。因?yàn)殚_發(fā)商用二級(jí)開發(fā)的整體思路和方案 在一級(jí)開發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)

11、劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地 塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。此外，為了保證土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)，在一級(jí)開發(fā)委托合同中，一些房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與政府 約定，在可出讓經(jīng)營性用地中，商住用地的最低比例。（六）參與政府的土地“招牌掛”工作土地一級(jí)開發(fā)的普遍模式是，房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后，交由當(dāng)?shù)貒临Y源部門 掛牌出讓。雖然土地一級(jí)開發(fā)商自身并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時(shí)間，但卻可以通過合同條 款的約定，大致與政府部門約定每年落實(shí)到本項(xiàng)目的土地出讓指標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié) 在一些土地一級(jí)開發(fā)的案例中，房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市交易價(jià)格, 并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易

12、方式。通過對土地出讓規(guī)模、推出時(shí)間，以及交易底 價(jià)等因素施加影響，房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區(qū) 間內(nèi)。（七）土地一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢土地一級(jí)開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動(dòng)，因而對競拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在 同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級(jí)開發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)， 因而土地一級(jí)開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低 4。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可 以在獲得一級(jí)開發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取相對低成本的土地，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā) 展，也保證了可以獲取土地在未來

13、升值給企業(yè)帶來的二級(jí)開發(fā)的優(yōu)厚收益。由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級(jí)土地整 理與二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。當(dāng)然，不排除遇到對地塊志在必得的公司不計(jì)成本的與土地一級(jí)開發(fā)商抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級(jí)開發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競拍，因?yàn)榕馁u成交價(jià)已 非常高，僅是從土地一級(jí)開發(fā)的收益分成上，土地一級(jí)開發(fā)商也已可獲利不菲。”三、所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn):（一）政策風(fēng)險(xiǎn)相比較二級(jí)市場土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)的政策并不明晰，諸多操作很不規(guī)范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶 頸和操作上的不確定性。隨著土

14、地管理制度的改革和發(fā)展，國家對土地一級(jí)開發(fā)的政策將越 來越完善，在政策完善過程中，存在對現(xiàn)有土地一級(jí)開發(fā)模式進(jìn)一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng) 險(xiǎn)。在關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā) 2006100號(hào)）中，國 務(wù)院規(guī)定，“從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的收支兩 條線。”在財(cái)政部發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法（財(cái)綜 200668號(hào)）中， 規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以招商引資、舊城改造、國有企業(yè)改制 等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行零地價(jià)，甚至負(fù)地價(jià)，或者以土地?fù)Q項(xiàng)

15、目、先 征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。”在2009年12月財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜200974號(hào)）中規(guī)定，”確保土地出讓收入及時(shí)入庫。 土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額 劃轉(zhuǎn)地方國庫。”鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規(guī)定，本文所述的土地一級(jí)開發(fā)收益分成模式的 合規(guī)性是需要進(jìn)一步明晰的。企業(yè)在一級(jí)開發(fā)階段的利潤分成以何種形式回到企業(yè)，也就成 為了目前一級(jí)開發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種 方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。也許是出于規(guī)避以上規(guī)定的考慮，在由上海城投公司實(shí)施

16、 綜合一級(jí)開發(fā)的上海新江灣城案例中， 上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按7: 3分配, 具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的 30%艮政府簽訂土地出讓合同，70%艮上海城投簽訂土 地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作50（二）融資風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開發(fā)的資金投入密集度高、 投資規(guī)模大。前述云南城投環(huán)湖東路進(jìn)行土地一 級(jí)開發(fā)及建設(shè)的預(yù)計(jì)總成本達(dá)到了 32.35億元。這些巨額融資，往往來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、債務(wù)融資。雖然大部分土地一級(jí)開發(fā)均采取分期滾動(dòng)開發(fā)模式，使得后 續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充，但即使是為啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期投入，動(dòng)輒已 往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模，資金需求的壓力可

17、見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī) 定等不利變化，資金籌集周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來。可以說，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級(jí)開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級(jí)開發(fā)的參與方中，地方政府的強(qiáng)勢地位是毋庸置疑的。 雖然房地產(chǎn)企業(yè)已 通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。以綿世股份（000609.SZ）為例進(jìn)行說明。綿世股份參股 35%的公司中新綿世從2007年起， 在成都郊縣鄲縣犀浦鎮(zhèn)龍梓萬片區(qū)從事舊城改造的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目6。2010年3月綿世股份發(fā)表公告稱，“鑒于鄲縣城市整體規(guī)劃和開發(fā)進(jìn)程等的調(diào)整，該項(xiàng)目的合作方郭縣土地

18、儲(chǔ) 備中心及其政府土地主管部門與中新綿世公司協(xié)商，在保證土地開發(fā)方中新綿世利益的前提 下，對該項(xiàng)目進(jìn)行提前終止和結(jié)算，由鄲縣土地儲(chǔ)備中心對中新綿世已投入開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ) 償、并同時(shí)給予中新綿世合理的投資收益補(bǔ)償。”雖然獲得了一定的投資收益補(bǔ)償，但地方 政府提前終止的通知，使得中新綿世在該項(xiàng)目上未來持續(xù)的盈利化為泡影，不得不將“該項(xiàng) 目及相關(guān)工作轉(zhuǎn)移給鄲縣土地儲(chǔ)備中心指定的第三方”。而截止這個(gè)公告發(fā)布之時(shí)，該項(xiàng)目 尚未有土地上市拍賣。（四）可持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)2007年底出臺(tái)的土地儲(chǔ)備管理辦法規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，將由政府 下屬事業(yè)單位土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成；各地土地儲(chǔ)備中心同時(shí)被授予向銀行貸款的權(quán)力

19、，貸款時(shí) 需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。以土地儲(chǔ)備管理辦法為分水嶺，北京乃至全國土地儲(chǔ)備 模式發(fā)生了重大改變。以北京為例。在2008年之前，北京的土地一級(jí)開發(fā)流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過 授權(quán)或招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利 潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。但土地儲(chǔ)備管理辦法賦予了各地土地儲(chǔ)備中心向銀 行獲得土地儲(chǔ)備貸款的權(quán)力。2007年之后，北京市主要采取“市、區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備”的模式，商 業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款對象即土地儲(chǔ)備主體是北京市國土資源局下屬的北京市土地儲(chǔ)備整理中 心，各區(qū)設(shè)有分中心，土地儲(chǔ)備工作由市和區(qū)聯(lián)合開展。區(qū)土地儲(chǔ)備整理中心獲得信貸資金 后

20、，作為事業(yè)單位無法直接進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)工作，一般均須成立一家融資平臺(tái)公司專門負(fù) 責(zé)相關(guān)土地一級(jí)開發(fā)。平臺(tái)公司將生地變?yōu)槭斓兀憧赏ㄟ^“招拍掛”方式將土地投入市場, 拍賣所得收入直屬市財(cái)政70在這一融資模式中，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款往往只是政 府土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行貸款融資的冰山一角， 因政府還可以通過平臺(tái)公司獲得大量的銀行貸款。可以說，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級(jí)市場，不太鼓勵(lì)企業(yè)參與到土地 一級(jí)開發(fā)的過程中來。從2009年開始，包括北京、海南等省市都有意強(qiáng)化了政府收編土地一 級(jí)開發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)無法介入。因而，企業(yè)通過與政府收益分成而獲得土地一級(jí)開發(fā)的超 額收益的機(jī)會(huì)，實(shí)際上

21、是越來越少了。（五）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)土地對涉地單位、個(gè)人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個(gè)人對征地、拆遷及安置方案的 利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不 確定的風(fēng)險(xiǎn)。（六）市場風(fēng)險(xiǎn)相對于二級(jí)開發(fā)，土地一級(jí)開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策 的變化，往往會(huì)對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動(dòng)開發(fā)的周期 不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)險(xiǎn)。四、總結(jié)盡管仍然存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，但與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)相比，土地一級(jí)開發(fā)的分成收益模式 往往收益率更高，并能通過與地方政府利益的捆綁，獲得多項(xiàng)政策支持，從而大幅降低一級(jí) 開發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)

22、。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級(jí)開發(fā)的收益分成模式， 一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較強(qiáng)的盈利能力，A股市場上的綿世股份、云南城投等公司都是其 中的典型代表。松開的記憶，飄落的莫名的塵埃，像起伏的微風(fēng)，拂過腦海，留下一份情愁。一條街，沒有那些人，那些身影，卻能來回徘徊穿梭。街，行走時(shí)，縱然漫長，漫長，有時(shí)只為聽一顆流動(dòng)的心的吃語。沉默，倔強(qiáng)，回望， 忘記，記住，一切像斷了的弦，有時(shí)希望生活簡單就好，有時(shí)卻又莫名的頹廢其中。有些路，只能一個(gè)人走；有些事，只能一個(gè)人去經(jīng)歷。粗讀加繆、薩特的存在主義，它告訴我，人就是非理性的存在。光禿禿的枝梗、清寂的清晨、流動(dòng)的陽光，飄落于心，或快意，或寂寥

23、，映照心境，然而，有時(shí) 卻只屬于那一刻。總之，一切只是心情。人生的畫面一幅幅地剪輯，最后拼湊出的是一張五彩斑斕的水彩畫，有艷麗的火紅色，凝重的墨黑以及一抹憂郁的天藍(lán)色。人的記憶很奇特，那些曾經(jīng)的過往，就像一幅幅的背景圖，只有一個(gè)瞬間，卻沒有以前或以 后。比如，只能記得某個(gè)瞬間的微笑，只能在記憶的痕跡尋覓某時(shí)刻騎著單車穿過路口拐角的瞬間，卻都不知曉為何微笑，為何穿過街角。一切，有時(shí)荒誕得像一場莫名情景劇。然而，這就是生活。曾經(jīng)的夢，曾經(jīng)的痛，曾經(jīng)的歌，曾經(jīng)的熱情相擁，曾經(jīng)的璀璨星空。也許，多年以后，再也見不到的那些人，和著記憶的碎片飄蕩而來，曾經(jīng)伴著我們走過春華秋實(shí)。天空蔚藍(lán)，杜鵑紛飛，飛過季節(jié)

24、，曾經(jīng)萍水相逢，歡聚一堂，驀然回首，唯歌聲飄留。讓人憶起米拉波橋里的詩 句：夜幕降臨，鐘聲悠悠，時(shí)光已逝，唯我獨(dú)留。人在天涯，綿綿的思緒隨著微風(fēng)飄浮，從布滿礁石的心靈海灘上穿過千山萬水，來到游蕩的身軀里，刻下一篇篇箋章。而這，或許在多年以后，當(dāng)再次翻動(dòng)時(shí)，原以為什么都已改變，松開的記憶，飄落的莫名的塵埃，像起伏的微風(fēng)，拂過腦海，留下一份情愁。一條街，沒有那些人，那些身影，卻能來回徘徊穿梭。街，行走時(shí)，縱然漫長，漫長，有時(shí)只為聽一顆流動(dòng)的心的吃語。沉默，倔強(qiáng)，回望, 忘記，記住，一切像斷了的弦，有時(shí)希望生活簡單就好，有時(shí)卻又莫名的頹廢其中。有些路，只能一個(gè)人走；有些事，只能一個(gè)人去經(jīng)歷。粗讀加繆

25、、薩特的存在主義，它告訴我，人就是非理性的存在。光禿禿的枝梗、清寂的清晨、流動(dòng)的陽光，飄落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有時(shí) 卻只屬于那一刻。總之，一切只是心情。人生的畫面一幅幅地剪輯，最后拼湊出的是一張五彩斑斕的水彩畫，有艷麗的火紅色，凝重的墨黑以及一抹憂郁的天藍(lán)色。人的記憶很奇特，那些曾經(jīng)的過往，就像一幅幅的背景圖，只有一個(gè)瞬間，卻沒有以前或以 后。比如，只能記得某個(gè)瞬間的微笑，只能在記憶的痕跡尋覓某時(shí)刻騎著單車穿過路口拐角的瞬間，卻都不知曉為何微笑，為何穿過街角。一切，有時(shí)荒誕得像一場莫名情景劇。然而，這就是生活。曾經(jīng)的夢，曾經(jīng)的痛，曾經(jīng)的歌，曾經(jīng)的熱情相擁，曾經(jīng)的璀璨星空。也許

26、，多年以后，再也見不到的那些人，和著記憶的碎片飄蕩而來，曾經(jīng)伴著我們走過春華秋實(shí)。天空蔚藍(lán)，杜鵑紛飛，飛過季節(jié)，曾經(jīng)萍水相逢，歡聚一堂，驀然回首，唯歌聲飄留。讓人憶起米拉波橋里的詩 句：夜幕降臨，鐘聲悠悠，時(shí)光已逝，唯我獨(dú)留。人在天涯，綿綿的思緒隨著微風(fēng)飄浮，從布滿礁石的心靈海灘上穿過千山萬水，來到游蕩的身軀里，刻下一篇篇箋章。而這，或許在多年以后，當(dāng)再次翻動(dòng)時(shí)，原以為什么都已改變，松開的記憶，飄落的莫名的塵埃，像起伏的微風(fēng)，拂過腦海，留下一份情愁。一條街，沒有那些人，那些身影，卻能來回徘徊穿梭。街，行走時(shí)，縱然漫長，漫長，有時(shí)只為聽一顆流動(dòng)的心的吃語。沉默，倔強(qiáng)，回望, 忘記，記住，一切像斷

27、了的弦，有時(shí)希望生活簡單就好，有時(shí)卻又莫名的頹廢其中。有些路，只能一個(gè)人走；有些事，只能一個(gè)人去經(jīng)歷。粗讀加繆、薩特的存在主義，它告訴我，人就是非理性的存在。光禿禿的枝梗、清寂的清晨、流動(dòng)的陽光，飄落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有時(shí) 卻只屬于那一刻。總之，一切只是心情。人生的畫面一幅幅地剪輯，最后拼湊出的是一張五彩斑斕的水彩畫，有艷麗的火紅色，凝重的墨黑以及一抹憂郁的天藍(lán)色。人的記憶很奇特，那些曾經(jīng)的過往，就像一幅幅的背景圖，只有一個(gè)瞬間，卻沒有以前或以 后。比如，只能記得某個(gè)瞬間的微笑，只能在記憶的痕跡尋覓某時(shí)刻騎著單車穿過路口拐角的瞬間，卻都不知曉為何微笑，為何穿過街角。一切，有時(shí)荒誕