1、智能建筑綜合解決方案解析規劃設計的26個細節作為城市組成的基本單元,建筑物的智能化是智慧城市建設的主要部分之一。智能建筑可以將建筑物的結構、系統、服務和管理根據用戶的需求進行最優化組合,并為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環境。國內智能建筑的發展對地產行業帶來扭轉契機智慧城市是通過智能計算技術的應用,使得城市管理、教育、醫療、房地產、交通運輸、公用事業和公眾安全等城市組成的關鍵基礎設施組件和服務更加互聯、高效和智能。同時,智慧城市是數字城市與物聯網相結合的產物。發展智慧城市是我國促進城市高度信息化、網絡化的重大舉措和綜合性措施。作為城市組成的基本單元,建筑物的智能化是智慧城市建設的主要

2、部分之一。智能建筑可以將建筑物的結構、系統、服務和管理根據用戶的需求進行最優化組合,并為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環境。智能建筑通常以通訊自動化(CA、樓宇自動化(BA、辦公自動化(OA、消防自動化(FA和安防自動化(SA為5大基本構成。地產行業的飛速發展驅動了智能化建筑的蓬勃發展,同時地產行業的競爭激烈促使了建筑智能化的技術進步。據2013-2017年中國智能建筑行業發展前景與投資戰略規劃分析報告數據顯示,我國智能建筑行業市場正在以每年25%的速度增長,證明地產商都意識到了智能化對房地產建設的重要性,意識到不跟隨市場的潮流就會被淘汰的結果。智能建筑解決方案的特征智能建筑在我國經

3、歷了較長的發展歷程。當前,各個自動化系統的一體化整合應用正在智能建筑行業逐漸興起。作為國內領先的智能化解決方案提供商,根據智能建筑技術發展的新趨勢,前瞻性地提出了智能建筑解決方案,并提出大集成“七星”價值體驗。智能建筑解決方案以綜合管理平臺為核心,將視頻監控、門禁管理、入侵報警、停車場管理、訪客管理、考勤消費、電梯層控、在線巡查、消防報警等安防子系統以及智能分析技術深度融合,全面實現對各個智能化子系統的大集成與綜合管理,為客戶帶來非凡的“七星”價值體驗:網絡化整合,輕松體驗系統集成與綜合管理;可視化感知,輕松體驗實施監管與事后追蹤;一次性授權,輕松體驗資源共享與信息互通;大數據挖掘,輕松體驗決

4、策調度與資源優化;智能化分析,輕松體驗自動控制與聯動響應;業務化融合,輕松體驗安全防范與價值挖掘;定制化設計,輕松體驗特殊功能和個性服務。智能建筑解決方案.png智能建筑解決方案首先利用高速發展的網絡技術把建筑物內各個智能化子系統整合在同一網域上來實現各個子系統之間的信流交換,并以此實現對智能建筑所涉及的各個子系統進行一體化整合和綜合管理,進而實現各個子系統基于同一套軟件管理平臺進行直接、高效的聯動與響應。該方案的優勢在于:各子系統之間的聯動機制在物理層級即被創建起來以實現互聯互通,從而使各個單獨的子系統組合成為一個有機整體,形成“技術聯動、統籌管理”的一體化綜合管理系統。智能建筑解決方案的綜

5、合管理集成平臺應用了最前瞻的設計理念。這套軟件平臺具有“模塊化”、“集成化”、“數字化”、“智能化”的功能特征,它能通過多系統的整合、跨區域的級聯實現了各個子系統的“集中管理、多級聯網、信息共享、互聯互通、業務融合”。智能建筑綜合解決方案打造的一體化綜合管理系統可以讓用戶得到更高級、更人性化的“控制、管理、應用”的用戶體驗。主要優勢體現在以下幾個方面:1、統一的管理平臺綜合管理系統不但可以提供設備管理、存儲管理、網絡管理等基礎設備管控功能,還可以通過架構優化提高系統的整體效能,使平臺對各個智能化子系統的管理更加靈活、高效。各個智能化子系統的統一管理與管理部門之間權責界定也實現了有機的統一。2、

6、開放的體系架構設計的綜合管理平臺軟件可以與第三方系統相互集成。同時,該平臺還可輕松實現與第三方廠商設備的對接。3、智能子系統一體化集成綜合管理系統能夠實現對綜合體內各個智能化子系統的統一監管。各個智能化子系統按照標準中間件接口與中心平臺進行信息和信令交換,完美實現各個獨立智能化子系統在用同一軟件平臺上的狀態控制和集中管理。4、數字化與智能化綜合管理系統可以在各類數字傳輸網絡上以非常低的帶寬占用實現遠距離圖像傳輸,并且以網絡化傳輸、數字化處理為基礎,以各類功能與應用的整合與集成為核心,實現單純的圖像監控向報警聯動、智能手機、行為分析、人流量統計、人臉分析等業務應用的拓展與延伸。智能建筑綜合解決方

7、案的業態化針對各種建筑物智能化系統建設的差異化需求,把智能建筑綜合解決方案的總體思路與各類建筑物的獨特業態和場景特征巧妙結合,并且分別打造出住宅、綜合體、酒店、寫字樓、產業園5大業態化安防整體解決方案。1、住宅智能化整體解決方案注重智能化系統與小區物業管理、小區環境管理、人員車輛管控、消費增值業務、小區及家庭安全防護等住宅業態的特征需求相結合。2、綜合體智能化整體解決方案注重智能化系統與客戶消費體驗、物業管理、停車場管理、商鋪運營管理、經營狀況分析等綜合體業態的特征需求相結合。3、酒店智能化整體解決方案注重智能化系統與客戶授權管控、人員行為分析、食品安全監管、節能環保管理等酒店業態的特征需求相

8、結合。4、寫字樓智能化整體解決方案注重智能化系統與員工考勤驗證、訪客授權管控、物業經營管理、公共區域監管等寫字樓業態的特征需求相結合。5、產業園智能化整體解決方案注重智能化系統與整體園區物業管理、園區環境管理、人員車輛管控、產業集群信息交流互通及信息安全等產業園業態的特征需求相結合。同時,依托完善的智能化體系、雄厚的研發實力、高效的技術服務可以針對各種智能建筑系統建設的實際需求為客戶提供定制化、個性化的服務,并量身定制適用于其建筑物業態和特征需求的各系列智能化解決方案。關注點1】:業態定位根據市場調研結果,綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目所在區域的發展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情

9、況進行定性分析研究,確定項目的商業定位、業態組合、業態布局,進而對項目的總體建筑規模體量、項目內外交通環境組織、主要業態(含步行街類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。【關注點2】:步行街布局1 步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店客流動線的樞紐,使各主力店的客流通過步行街實現交匯和共享;目前根據不同的建筑體量,步行街與主力店布局較為理想的方式有:步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性,步行街各層與主力店的開口數量應適當,并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角

10、”;2 步行街的總長度通常以280350米為宜;一般在步行街的轉折處、入口處設置兩個中庭并且要分主次,主中庭面積約500700平米(開洞面積,次中庭面積約300400平方米(開洞面積;兩個中庭的間距以80100米為宜。【關注點3】:交通組織1 城市廣場商業綜合體一般設置大型城市廣場(300010000平米左右。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置,其他廣場結合步行街入口設置;2 豎向布置在整個廣場的豎向布置上,整個廣場的各出入口的數量合理,位置與客流動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合,盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能

11、存在的地面坡度進行“多首層”設計;3 道路交通重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場(不含酒店至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上,出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響,同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢,正常情況下不致形成交通擁堵;同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通(扶梯、貨梯、觀光梯等設計統籌考慮,提出設計思路。【關注點4】:停車位根據當地法規的規定,結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素,合理規劃機動車和非機動車的停車位數量,除了按照規定滿足商務和住宅(如有的需要外,供商業部分使用的停

12、車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。【關注點5】:停靠站和公交車站為方便顧客下車,還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛停靠站,長度不少于20米,寬度為雙車道,可滿足出租車臨時停靠,停靠站的數量根據實際情況確定。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。【關注點6】:管理用房根據目前綜合體的產品特點及物業管理模式,管理用房包括大商業管理用房和銷售型物業(包括大商業中的插蠟燭物業的管理用房,還有食堂等輔助用房。大商業用房面積應達到1000平方米;食堂面積600-1000平方米;銷售型物業(含大商業塔樓的面積不得低于當地物業管理法規規定的管理用房面積(通常為3

13、-5;管用房位置應設置在地上區域。大商業部分和銷售物業部分位置應各自獨立,避免后期出現住宅物管用房產權糾紛問題。【關注點7】:消防疏散通道在消防規范允許的情況盡量減少消防疏散通道數量,并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。【關注點8】:變形縫結合綜合體建筑形態特點,變形縫應沿著各主力店區域的邊界設置,盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街,以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。【關注點9】:室內商業步行街1 步行街主入口:步行街主出入口門高不低于3米,兩側及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計,以增強門內區域商鋪的通透性,充分提高入口區域商鋪價值;商業廣場(含步行街各出入口應設雙層門,并設風幕(長江流域及長

14、江流域以北地區宜設手動三翼旋轉門;步行街至少保證一處出入口可供車輛進出(室內展示用;出于節能及實際使用效果的考慮,各出入口應安裝水循環冷暖風幕機;季風頻繁、風力較大地區,步行街入口應采用有框雙層夾膠玻璃門;以保證門的安全性和穩定性;2 步行街空間:室內商業步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米,二、三層層高為5.1米,走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。若室內步行街為三層,其第三層的業態規劃以餐飲業態為主,重點布置具有當地餐飲美食文化特色的餐飲業態。如有重油煙餐飲業態,必須放置在三層,以減少其對一、二層的影響,油煙必須高空排放。根據具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層

15、的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業態。餐飲商鋪應預留廚房點位位置和排油煙位置;3 管道井:步行街強弱電、供水等管道井應于公共通道集中設置,并將管井面向通道開門,盡量減少在商鋪內設置管道井,如確需設置管道井,其位置不能占據商鋪的臨街面;商鋪門面盡量不設置防火卷簾,如確需設置則必須設置在商鋪門外側;4 公共通道:在步行街主力店入口做客流緩沖區設計;步行街兩側店面之間寬度:首層1011米,二、三層1617米,步行街樓板開口尺度:層數為2層的步行街,開口寬度宜8米;層數為3層的步行街,開口寬度宜9米;開口長度:為1625米。步行街走道凈寬宜4米,“橋”的凈寬度宜3.5米,在中庭周

16、圍走道凈寬可適當加寬至56米;2層以上的廊橋不宜過密(間隔在3050米;各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾,并且控制權在步行街一側;5 步行街商鋪面積:零售和服務類商鋪面積一般為100以下,餐飲類商鋪面積一般為100200。所有商鋪單元進深宜8米16米(其中零售和服務類商鋪不宜超過10米,面寬8.4米,盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規則等異形商鋪設計,降低招商難度;6 步行街商鋪門面:所有商鋪門應正對步行街并盡量避免門對門式設計。步行街商鋪外立面,除預留店招位置外,應全部采用通透白玻璃到頂設計(包括部分商鋪與主力店通道的立面;7 步行街商鋪分隔:建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分

17、隔,以方便日后商鋪布局調整;特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計,如肯德基、麥當勞、必勝客等戰略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪,面積不低于180平米,并在鋪內設計衛生間、一二層增加樓梯設計。【關注點10】:廣場內部豎向交通組織1 扶梯:步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通,設置的一般原則是,在步行街的主入口20-30米左右距離設第一組扶梯,扶梯的間距控制在45米70米之間,也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設,步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側平行布置;(規劃院強制條文已列扶梯位置應避免對

18、商鋪的經營造成影響。扶梯應設置光感變頻裝置;2 觀光梯:通常在步行街中庭設置,以23部為一組,觀光梯應通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應不小于4米。井道采用鋼結構和玻璃立面,觀光梯轎廂立面也須做成玻璃,使觀光梯整體保持通透。觀光梯應可以到達地下停車場,以保證垂直客流動線的完整;3 貨梯:步行街及各主力店均應設有貨運電梯,步行街除了與主力店共用的貨梯外,還應有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯(包括專用和共用位置一般間隔80-100米設一組,但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜,載重量為1.62噸;貨梯對應的地下卸貨區的位置必須考慮與地下停車場出入口的關系;4 廣場內的

19、所有垂直電梯應具有三方通話功能;電梯還應具有電梯廠家配套生產的運行狀態和故障中央監控顯示系統,以保證運行安全。【關注點11】:共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下,如綜合樓、娛樂樓,因其與步行街營業時間的不同,宜在其樓內區域單獨設計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場,避免使用步行街的公共區域,使其顧客出入不受步行街閉店的影響,并降低管理公司的管理難度。【關注點12】:公共衛生間根據步行街的長度不同一般設35處衛生間,衛生間的間距80100米,面積70100平方米,衛生間可與主力店合用,但每層至少應設置一處步行街專用衛生間,以滿足步行街與主力店錯時營業時使用需要;衛生間不宜占用商

20、鋪位置,應設計在較隱蔽的位置,衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內而無需直接對步行街開口,否則對周邊商鋪均有較大負面影響;衛生間應作無障礙設計,每處衛生間男間蹲位不少于3個,女間蹲位不少于6個,均以蹲便器為主;殘障人專用間蹲位1個,采用坐便器,輔助設施完備;男衛生間小便池不少于3個;公用洗手盆不少于3個,其中兒童專用1個;女衛生間還應設母嬰室或母嬰護理臺,以方便帶小孩的顧客使用。衛生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為40公分為宜。衛生間還應設置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間;由于餐飲區域衛生間使用頻繁,還應酌情考慮在步行街餐飲區增設員工專用衛生間。【關注點13】:顧客吸煙室建議在步行

21、街各層適當位置設置一處顧客吸煙室,面積在10平米左右,并設置通風排煙設施。【關注點14】:主力店開口主力店在步行街開口的原則是:主力店單邊與步行街相接的開口為一處,雙邊與步行街相接的不超過兩處,除萬千百貨外,原則上不在中庭設主力店開口。主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流,首層開口宜設置在步行街入口至中庭的中間區域。非零售型(如影院、KTV、網吧等的業態開口一定要和其入口大堂結合,開口尺寸為48米;由于各主力店均有獨立的對外出入口,其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應不小于30米。【關注點15】:步行街專用貨物通道因步行街較長,為方便步行街(特別是餐飲區商戶貨物和垃

22、圾運輸,建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道,以避免貨運對環境和顧客造成影響。【關注點16】:步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設計,采光頂的開口寬度,應較下層開口兩側各擴大800mm;玻璃采光頂宜采用分段式設計。【關注點17】:管理用房1 商業管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件,并配套設置專用衛生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室;2 員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙凈化及排放系統、上下水、隔油池等設施;3 物管用房內使用的中央空調、管道天然氣、給排水、強弱電系統(消防、電話、網絡等均應獨立設置;4 綜合體中管理用房涉及到銷售

23、物業管理用房的,銷售物業處辦公室應單設,并應采取措施(如門禁等與商業管理管理辦公區域分開。【關注點18】:設備間和值班室1 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規劃在同一層相鄰區域,以方便運行管理;應為供電局預留(一般為10KV開閉站的位置;為方便對各主機設備的管控,建議增設運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設計為防暴玻璃窗;設備房必須有空調設施(通風和散熱;所有強弱電間門應向外開;值班室的位置可由商管公司提供或確認,值班室的建造標準可參照物管用房的標準;2 地下各設備用房門及通道寬度要適合設備運輸安裝和日后維修;3 為便于設備安裝和日后維修,地下設備間的門應朝向車場開闊區域;若超市等

24、主力店設置于地下區域,其購物手推車臨時停放區不宜設置在設備間門口周邊;4 由于各設備機房主要集中在地下,考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要,建議在地下室合適位置增設衛生間。【關注點19】:電梯廳1 建議在電梯廳不設計排水槽,以防止排水槽排水不暢造成外溢,回灌進電梯底坑,損壞電氣設備;2 鑒于冬季地下車庫溫度較低,防止管道爆裂、損壞造成跑水,殃及電梯及底坑設備安全的考慮,建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高,形成一個向外的緩坡,即使發生跑水事故,短時間內也不致影響到電梯的運行安全;3 通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通透玻璃候梯廳,候梯廳需設計空調及安全欄桿。【關注點

25、20】:物業倉庫為滿足步行街商戶貨物存放的需要,建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規劃,面積不小于200平米。【關注點21】:垃圾房1 步行街專用垃圾房應設立四六處,其中一處為危險品垃圾房;每處分設干、濕垃圾房,每組面積不小于60,主力店垃圾房應另外單獨設立;2 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口,或貨梯口及卸貨區的附近,垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道,通道的凈高應滿足當地垃圾清運車的高度;3 垃圾房的建造標準:墻面、地面鋪瓷磚,墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪;配置上下水、排風、照明、滅蠅燈等設施;其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統,以確保廣場安全。【關注點22】:卸貨區考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪,地下停車場貨運電梯口處設立面積為100200M2的卸貨區域,各卸貨區域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道。【關注點23】:屋頂設施1 屋頂設備設施的安裝,應統一規劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置,包括出風口的方向,避免對塔樓居住環境的不良影響;2 應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題,煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理;3 由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調系統