1、新建筑面積計算規則逐條解讀新建筑建筑面積計算規范已經實施15個月了。新版規范變化非常大大，對當前很多“偷面積”的絕招有秒殺力，為讓從事房地產研發工作的朋友不違反規范，不觸紅線，盡可能的偷面積。特邀請最牛專家對新建筑面積計算規范進行逐條解讀，希望大家喜歡：第一部分：新面積規范編制原則修訂總體原則1、 適用范圍：增加了“建設全過程”。本次修訂將適用范圍擴大到建設全過程，規劃、設計、施工、竣工結算等。但房屋產權面積不適用于本規范；2、陽臺面積計算以主體結構為主的原則；3、可以利用（不論設計是否明確利用）的建筑空間都計算建筑面積，取消設計加以利用的說法；4、一般計算原則：本規范中，一般的取定順序是：有

2、圍護結構的，按圍護結構計算面積；有底板的無圍護結構（有圍護設施），按底板計算面積（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于計算的，則取頂蓋（車棚、貨棚等）。主體結構外的附屬設施按結構底板計算面積；5、本規范涉及的所有建筑部件，均應符合國家現行設計、施工、質量、安全等規范的要求。第二部分：新面積規范修訂的內容1.增加了建筑物架空層，取消了深基礎架空層面積計算；2.取消了有永久性頂蓋的面積計算，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、走廊等的面積計算規定；4.增加了飄窗的建筑面積計算要求；5.修訂了圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規定；6.刪除了原室外樓

3、梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求；7.修訂了陽臺的面積計算規定；8.修訂了外保溫層面積計算規定；9.修訂了設備層、管道層的面積計算規定；10.增加了門廊的面積計算規定；11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規定。第三部分：新面積規范術語解釋舊版規范刪除的術語：回廊、圍護性幕墻、裝飾性幕墻、眺望間、永久性頂蓋。刪除了按使用功能命名的術語。新版規范新增的術語：建筑面積、建筑空間、結構凈高、結構層、門廊、樓梯、主體結構、露臺、臺階。修改的部分原有術語：層高、架空層、走廊、陽臺、飄窗、騎樓、過街樓等。1.新增術語明確了欄桿、欄板等不屬于圍護結構。圍護設施的設置應符合有關安全標準的規定。主體結構即我們俗

4、稱的承重結構或受力體系，是承受“所有上部荷載”的體系。臺階是指建筑物出入口不同標高地面或同樓層不同標高處設置的供人行走的階梯式連接構件。室外臺階還包括與建筑物出入口連接處的平臺。2.修改的術語陽臺主要有三個屬性：一是陽臺是附設于建筑物外墻的建筑部件；二是陽臺應有欄桿、欄板等圍護設施或窗；三是陽臺是室外空間。陽臺有兩種情況：一種是在外墻和主體結構外，屬于主體結構外的陽臺；另一種是在外墻外、主體結構內，屬于主體結構內的陽臺。有時，設計將外墻內、主體結構內的部分也標注為陽臺，但根據定義，陽臺是外墻外的附屬設施，外墻內的陽臺實際上不應稱呼為陽臺。本規范為了能夠表述清楚不同情況的規則，避免大家混亂，故對

5、此種情況歸為主體結構內的陽臺。四、新計算建筑面積的規定1.層高不同，面積計算有別 建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。【舊規范】 單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合下列規定：1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積。多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。1、本規范不再區

6、分單層建筑與多層建筑，其建筑面積計算規則統一進行規定。2、結構層高是指“樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離”。上下均為樓面時，結構層高是相鄰兩層樓板結構層上表面之間的垂直距離。建筑物最底層，從“混凝土構造”的上表面，算至上層樓板結構層上表面。分兩種情況：一是有混凝土底板的，從底板上表面算起（如底板上有上反梁，則應從上反梁上表面算起）；二是無混凝土底板、有地面構造的，以地面構造中最上一層混凝土墊層或混凝土找平層上表面算起。建筑物頂層，從樓板結構層上表面算至屋面板結構層上表面。3、勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部分墻體的加厚部分，不能代表整個外墻結構，故計算建筑面積時不

7、考慮勒腳。4、當外墻結構本身在一個層高范圍內不等厚時（不包括勒腳，外墻結構在該層高范圍內材質不變 ），以樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。5、下部為砌體，上部為彩鋼板圍護的建筑物（俗稱輕鋼廠房），其建筑面積的計算：當h在0.45m以下時，建筑面積按彩鋼板外圍水平面積計算；當h在0.45m及以上時，建筑面積按下部砌體外圍水平面積計算。2.同樓層內有局部二層及以上樓層面積計算規定 建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算

8、1/2面積。【舊規范】 單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。1、本規范不再強調“單層建筑物內設置”的概念，無論是單層、多層，只要是在一個自然層內設置的局部樓層都適用本條，例如復式房屋。2、建筑物內設有局部樓層，其首層面積已包括在原建筑物中不能重復計算。因此，應從二層以上開始計算局部樓層的建筑面積。【例】以上圖為例。假設局部樓層、層高均超過2.20m，計算該建筑物建筑面積。解：首層建筑面積=50×10=500m2有圍護結構的局部樓層建筑面積=5