1、遼寧省國有農用地基準地價制定技術要點（征求意見稿）為支持深化農墾土地管理制度改革，顯化和維護農墾企業改制中涉及的國有農用地資產， 便于我省國有農用地基準地價制定工作順利開展，特制定本技術要點。一、適用范圍本技術要點適用于全省范圍內國有農用地基準地價制定工作。國有農用地的有償使用， 嚴格限定在農墾改革的范圍內， 具體工作范圍由各市、縣自然（國土）資源行政主管部門商農墾管理部門確定。二、依據（一）法規依據1 1 .中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第 6262 號）2 2 .中華人民共和國土地管理法 （中華人民共和國主席令第 2 28 8號）3 3.中華人民共和國農村土地承包法（中華人民共

2、和國主席令第 7373 號）4 4.資產評估法（中華人民共和國主席令第 4646 號）5 5. 中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法 （農業部令 20052005 年第 4747 號）6 6.中共中央國務院關于進一步推進農墾改革發展的意見（中發201533201533 號）7 7. .國土資源聽證規定（中華人民共和國國土資源部令第2222 號）8 8.關于擴大國有土地有償使用范圍的意見（國土資規201620201620 號）9 9. .國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知（國土資發201727201727 號）1010 .遼寧省國土資源廳辦公室文件關于加強公示地

3、價體系建設和管理工作的通知（遼國土資辦發20171782017178 號）（二）技術依據1 1 . .農用地估價規程（GB/T28406-2012GB/T28406-2012）2 2 .農用地質量分等規程（GB/T28407-2012GB/T28407-2012）3 3 . .農用地定級規程（GB/T28405-2012GB/T28405-2012）4 4 .土地利用現狀分類（GB/T21010-2017GB/T21010-2017）三、制定原則國有農用地基準地價制定過程中，除應遵循農用地定級規程（GB/TGB/T28405-201228405-2012）、農用地估價規程（GB/T28406-

4、2012GB/T28406-2012）規定的相關原則外，還須遵循以下原則：（一）穩定性原則。農墾是國有農業經濟的骨干和代表，制定國有農用地基準地價時，應綜合考慮當地實際情況，統籌兼顧，確保農墾改革穩步推進，合理顯化維護國有農用地資產。（二）可持續發展原則。農業生產是國民經濟各部門生產和發展的基礎，是農墾存在與發展的基礎。國有農用地基準地價的制定，應嚴格執行土地用途管制制度和生態保護制度，科學進行定級及估價工作。（三）指導性原則。國有農用地基準地價應客觀反映區域農用地價格的平均水平， 指導政府宏觀調控農用地價格水平， 促進國有農用地資源合理利用。四、國有農用地基準地價內涵國有農用地基準地價是縣（

5、市）政府根據需要，針對國有農用地不同級別或不同均質地域， 按照不同利用類型， 分別評估確定的某一估價期日的平均價格。國有農用地基準地價內涵應包括土地權利、土地權利年期、用地類型、耕作制度、農田基本設施狀況、基準日等。（一）土地權利一定年期下的國有農用地使用權價格。（二）土地權利年期最高使用年限不得超過 5050 年，建議設定為 5050 年期。同時，各地應根據需要，編制土地使用年期修正系數。（三）用地類型指耕地及其他農用地類型。在基準地價制定中，可根據農墾改革需求并結合當地主要用地類型的實際情況確定。（四）耕作制度主要是熟制問題，可以按照農用地質量分等定級規程GB/T28407-GB/T284

6、07-20122012 中規定的標準耕作制度確定，也可以根據當地實際情況具體確定。(五)農田基本設施狀況在基準地價制定中， 按照各級別的農田基本設施的平均狀況確定,但應達到能保障正常農業生產的條件，各地應根據用地類型情況設定。(六)基準日建議為某年的 1 1 月 1 1 日。五、國有農用地基準地價制定的技術路線和要求(一)國有農用地定級的技術路線和要求1 1 .工作內容及工作程序(1)(1)工作準備與收集資料。包括編寫任務書，準備表格，收集農用地自然屬性資料、農用地利用資料、農用地社會經濟資料、農用地區位資料、圖件資料及其他資料等，并對收集到的資料進行核實與整理。(2)(2)確定定級方法與定級

7、因素。農用地定級的方法有修正法、因素法和樣地法三種，依據不同的方法確定相應的定級因素。(3)(3)計算定級因素分值并編制定級因素因子分值圖。(4)(4)劃分定級單元。農用地定級單元劃分方法主要有疊置法、地塊法、網格法及多邊形法。(5)(5)計算定級單元各定級因素分值。(6)(6)計算定級指數，初步劃分土地級別。(7)(7)級別的劃分與校驗。根據單元定級指數，采用等間距法、數軸法或總分頻率曲線法初步劃分級別， 并進行校驗， 確保農用地級別在縣域范圍內可比。(8)(8)成果編繪。包括圖件編繪、面積量算與統計、報告和基礎資料匯編。2 2 .應用方法的建議結合我省實際情況，國有農用地定級可以首選修正法

8、。建議結合使用最新發布的全省耕地質量等別年度更新與監測評價成果， 明確采用自然質量分、自然質量等指數、利用等指數、經濟等指數中的一種數據作為修正基礎，選擇土地區位條件、耕作便利度、土地利用狀況等因素計算修正系數，對分等成果進行修正，評定農用地級別。(二)國有農用地基準地價評估的技術路線和要求1 1 . .工作內容及工作程序國有農用地基準地價評估的內容及程序如下：(1)(1)準備工作(2)(2)確定評估技術路線(3)(3)界定基準地價內涵(4)(4)資料調查與整理(5)(5)評估基準地價(6)(6)成果整理2 2 . .技術路線在國有農用地基準地價評估中，可根據本地農用地市場情況、基礎資料及技術

9、條件，選擇以下其中一條技術路線進行評估:(1)(1)樣點地價平均法：在農用地定級的基礎上，用投入產出樣點資料和市場交易樣點資料評估并確定基準地價。(2)(2)定級指數模型法：在農用地定級基礎上，根據定級指數、農用地市場交易資料和投入產出資料， 建立地價測算模型， 評估并確定基準地價。(3)(3)基準地塊評估法：通過設置基準地塊，并評估基準地塊價格，根據基準地塊價格評估并確定基準地價。(三)其他技術要求1 1 . .還原率還原率可以采用純收益與價格比率法(亦稱為租售比法)安全利率加風險調整值法、 投資風險與投資收益率綜合排序法確定。 最終確定的還原率應不低于同一時期國債年利率或銀行一年期定期存款

10、年利率。2 2 . .評估方法的選擇樣點計算方法包括收益還原法、 市場比較法、 成本逼近法、 剩余法、評分估價法， 鑒于遼寧省國有農用地市場交易案例較少的實際情況， 建議國有農用地基準地價評估以收益還原法為主， 綜合考慮其他方法的適用性。3 3 . .采用收益還原法需注意的事項(1)(1)對于以直接生產經營方式的收益還原法確定樣點地價的， 在考慮農用地維護費和生產農副產品的費用作為總費用后， 還應適當考慮投入成本的合理利潤。（2 2）對于地上投入所形成的固定資產，如建（構）筑物等，在求取土地年純收益時， 需要扣除其產生的純收益， 其重置價格和還原率確定應合理。（3 3） 如果所求取的年收益為負

11、值， 可根據實際生產經營狀況考慮農用地客觀收益，優先采用近三年的數據。六、國有農用地基準地價成果要求工作成果包括文字成果、 圖件成果、 數據表格成果及基礎資料匯編等，具體要求如下：（一）工作報告1 1 .工作范圍、程序、方法應全面、科學、合理；2 2 .工作特點、成果應用、經驗體會應歸納到位，符合項目實際。（二）技術報告1 1 .數據收集、資料調查應詳實；2 2 .報告應全面、論述簡明扼要；3 3 .技術路線合理、可行；4 4 .對工作中的技術問題處理應得當、 對成果應用的論述清晰明了，定級部分、估價部分單獨描述。（三）圖表1 1 . .數據表格符合規程和實際工作要求；2 2 . .圖件編制正確，色差明顯，圖面色調和諧，圖示、符號、標記、