1、成本控制要點應用指南編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來,編纂成這本公司成本控制要點應用指南。其中有三點需要說明:第一:控制要點是大家總結公司歷史經驗,按權重篩選出來的,不可能涵蓋所有的成本控制內容。第二:成本控制的詳細方法已體現在相應的規范里,我們以控制什么What、怎樣控制How和誰來控制Who的編寫形式,僅提供一本應用指南。第三:由于相應的規范仍在編制中,本指南的內容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家帶來便利。總部人事部培訓基地目錄第一項. 立項成本控制要點應用指南第二項. 規劃環節成本控制要點應用指南第三項. 招投標環節成本控制要點應用指南第四項. 施工環節成本控制要

2、點應用指南第五項. 材料及設備采購環節成本控制要點應用指南第六項. 銷售環節成本控制要點應用指南第七項. 工程預決算環節成本控制要點應用指南第八項. 期間費用的成本控制要點應用指南第九項. 物業管理成本控制要點應用指南附件. 北京公司規范化管理系列文件目錄 立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制,運作時靈活度較小,基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用,因此,這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。第一項 規劃環節的成本控制所占權重最大,具有“一錘定音”的地位和作用:在規劃環節進行成本控制是實現事前控

3、制的關鍵,可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當復雜,基本原則是,周密規劃,科學討論,嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。第二項 67 招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作,在程序上沒有太多變數,但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂,重點在于評標。 第三項 89 施工環節的成本控制主要應注意兩大方面,一個是因各種變更帶來的費用,另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因,施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動,而在變更時明確目

4、的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 第四項 10 材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息,通過明確而科學的流程,就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率,達到成本控制的目的。第五項 銷售環節的成本一般是按比例控制,但一旦制訂了費用目標總額,具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多,所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外,由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響,所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。 第六項 第七項 期間費用的成本控制要點應用指南 八 項 第 期間費用主要有財務、人工、行政

5、三塊 費用組成。由于地產業務的周期變化， 期間費用的靈活性很高，更需要加強對 期間費用的計劃控制。財務部在這一環 節除了承擔主要的控制任務外，還有義 務指導監督其他部門的有關費用支出情 況。 控制要點 控制什么 （1） 公司開發速度、 怎么控制 x制定年度資金計劃 y資金占壓費用估算與 控制 誰來控制 1、財務部負責年度資金計 劃 2、財務部與審算部配合控 制占壓資金量 項目部負責項目總體開發 計劃 工程部負責工程年度付款 計劃 銷售部負責年度銷售計劃 參考文件 規模與貸款計劃 1、財務費 用 （2）地價款的支付 （3）工程款的支付 （4）銷售回款的管理 （1）薪金 （2）崗位津貼 （3）出差

6、補助 2、人工費 （4） 加班補助及其他 用 費用 （5） 獎金（含即時獎 金） （1）通訊費用 （2）交際費用 （3）車輛交通費 3、行政管 理費用 x制定項目總體開發計 劃 x制定工程年度付款計 劃 x制定年度銷售計劃 x依據總部人事部有關 規定確定北京公司工 資總額 y依據國家和公司有關 財務部負責 規定確定加班補助及 其他費用與出差補助 z依據北京公司獎優懲 劣的政策確定獎金額 x通訊費用實行限額報 銷 y交際費用實行定額報 銷 z車輛交通費實行油料 歸口管理；過路費、過 總辦與財務部負責 橋費、停車費、養路費 實報實銷管理；維修 費、保養費事前審批； 部門經理以上私家車 限額報銷 詳

7、見付款審批程序 規范中工程款付款 流程、營銷費用付款 流程 詳見費用報銷規范 第 15 條至第 19 條、 第 26 至第 29 條。 詳見費用報銷規范 第 1 條至第 14 條、 第 20 至 25 條 （4）其他辦公用品費 16 物業管理成本控制要點應用指南 九 項 第 地產公司需要在物業管理方面支出的 費用主要是委托管理、委托經營和虧損 補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這 一環節的主要控制工作，控制原則是以 明文的法律合同形式界定地產公司與物 業公司的權責關系，防止因權責不清帶 來的額外成本。 控制要點 控制什么 （1） 未銷售的商品房 怎么控制 x制定委托管理邀約 并致物業公司 y物業公司就邀約項 目提交物業管理方案 z經同北京公司客戶 服務中心達成一致意 見后簽訂委托管理協 議 x制定委托經營合同 y物業公司就委托經 營合同提交委托經營 方案 z經同北京公司客戶 服務中心達成一致意 見后簽訂委托管理協 議 誰來控制 參考文件 1 、 委 托 物 （2） 地產公司辦公室 （3）職工宿舍 業管理 （4）樣板間 北京公司客戶服務中 心 負責與物業公司簽定 委 托管理協議 詳見物業管理成本控 制規范中第 8 條 2、資產委 （2）幼兒園 托經營 （3）班車 （1）康樂中心 北京公司客戶服務中 心 負責與物業公司簽定 委 托經營合同 詳見物業管理成本控