1、元坤商業地產培訓元坤商業地產培訓教材之教材之5商業空間營商業空間營造策劃造策劃NXPowerLitep商業分類p商業形體的變化p商業空間的故事p空間主題營造業種業態分類業種業態分類綜合店購物中心百貨店大型批發店商店服裝類食品類雜貨類家用類超級市場平價市場專賣店集中專賣店大型專賣店專賣店藥店家具展賣中心飲食店集中飲食店快餐店專營店按照選址分類按照選址分類市區型百貨店大型批發店集中專賣店集中餐飲店郊區型購物中心、大型批發市場、大型專賣店觀光地型購物中心、集中專賣店、集中餐飲店按照市場范圍分按照市場范圍分按照消費行為分類按照消費行為分類近鄰型鄰里周邊消費者社區型某個社區消費者區域型周邊幾個社區消費者

2、城市型所在城市的大部分區域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市物業品業態商業百貨商場超市購物中心家居建材超市直銷折扣商店各種類型商業街各種類型的旗艦店、專業店體驗態商業娛樂、休閑類商業介于二者之間餐飲類根據現在的適用范圍按照體量分類根據現在的適用范圍按照體量分類近鄰型鄰里周邊消費者社區型某個社區消費者區域型周邊幾個社區消費者城市型所在城市的大部分區域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市購物中心類生活配套類個性化發展城市活力中心節日中心觀光型商業特色中心直銷中心大型廉價廣場廉價中心城市娛樂中心問題一：分類是一成不變的還是有發展變化的，如果是變化的，規律是什么？問題二：商業的定位和什么有關？p商業分類

3、p商業形體的變化p商業空間的故事p空間主題營造、首先要遵循地段的商業屬性；、要考慮到商業和環境的結合，商業建筑不能僅僅考慮建筑本身；、考慮室外空間的商業用途；、從經營角度考慮；、從建筑自身形體、結構能要素考慮。從區域商業布局來看，近幾年開發的住宅項目，都定位為高檔住宅項目。具有良好的消費基礎。整體大的區域，不缺乏高檔商業。但項目區域缺乏中高檔的集中商業配套。商業具有市場空白點。未來商業規劃，本項目北側臨江項目有集中商業，濱江位置有休閑類商業，未來區域市場可以形成區域的商業中心，當然也存在商業競爭。上海浦東某項目規劃商業分析上海浦東某項目規劃商業分析從現有商業設計上來看，集中商業有設計一定量的室

4、外廣場。內部空間有大型的室內中庭空間，其它商業則以街脯形式出現。建議街鋪和內部住宅分離，形成單獨的商鋪，便于后期經營，也減少對住宅的影響。本項目集中商業的地下室作為商業經營，采用兩層還是三層？對于本項目地段來說，商業價值已經不能單純的從工程造價角度分析，商業是否適合做地下三層。主要影響因素：n建筑的空間形態；n經營思路和業態組織。集中商業沿街商業上海浦東某項目規劃商業分析上海浦東某項目規劃商業分析上海浦東某項目規劃商業分析上海浦東某項目規劃商業分析從空間形體上來說，地下二層和地上三層結合能夠形成5層的商業體量，如果是地下三層的話，總體是六層體量，對于中庭空間設計來說。尺度足夠的情況下，商業內部

5、空間地下和地上完全可以做到一樣的空間效果。至于地下三層比地下二層難經營，業態不容易存活。道理和地上三層商業價值遠低于二層商業價值一樣。結論：從建筑設計角度上說，地下三層的空間效果可以做到類似地上空間，設計思路：“地下空間地上感覺”。至于是否需要地下三層，主要還是要看業態和經營思路。上海浦東某項目規劃商業分析上海浦東某項目規劃商業分析本項目商業定位思路分為兩個層次，第一是項目的整體形象；在確定商業整體形象的基礎上，進行第二步，對地下二、三層商業，業態和體量進行定位。無論時是否有地下商業，僅從圖紙地上三層來看，本項目已經是集中型、大體量商業，整體商業的經營模式勢必需要以主力店 + 精品百貨結合的形

6、式布置。建議本項目的主力店選擇：賣場、大型娛樂類商業、主題類運動店、玩具城、大型餐飲等。地下二、三層的商業業態布局和地下商業高區類似。常州某項目商業形式建議常州某項目商業形式建議常州某項目商業形式建議：入口常州某項目商業形式建議：入口常州某項目商業形式建議：庭院常州某項目商業形式建議：庭院常州某項目商業形式建議：庭院常州某項目商業形式建議：庭院p商業分類p商業形體的變化p商業空間的故事p空間主題營造佛羅里達州海濱度假村（美國）集中綠地廣場集中商業墨西哥灣度假小鎮的核心空間布局；廣場、集中綠地、集中商業、景觀資源空間設計要點：入口、中庭、通道、地下空間、停車空間設計要點：入口、中庭、通道、地下空

7、間、停車商業空間營造分析方法商業空間營造分析方法做什么？做什么？現有案例營造的經驗、效果現有案例營造的經驗、效果空間營造的借鑒意義空間營造的借鑒意義確定空間的基本功能確定空間的基本功能集中式商業集中式商業港匯廣場恒隆廣場正大廣場商業商業空間營造對比商業商業空間營造對比共性/效果優劣入口空間入口空間中庭中庭通道通道成功案例空間營造的方式空間劃分空間劃分入口空間中庭通道地下空間街區式商業街區式商業大寧商業廣場海上海商業廣場大拇指廣場港匯廣場恒隆廣場正大廣場中庭和通道中庭和通道港匯廣場恒隆廣場正大廣場集中式商業集中式商業/港匯廣場港匯廣場集中式商業集中式商業/恒隆廣場恒隆廣場中庭頂部中庭形式比較中庭

8、形式比較直線型中庭空間突出氣勢和尺度感優雅從容的弧型中庭集中式商業集中式商業/正大廣場正大廣場正大廣場前庭坡狀通道中庭中庭頂部上海泰晤士小鎮上海泰晤士小鎮中學康復中心超市幼兒園教堂藝術中心酒店餐廳風情商業街風情商業街上海泰晤士小鎮：核心空間分析上海泰晤士小鎮：核心空間分析廣場教堂河流過渡廣場運河和橋教堂上海泰晤士小鎮：沿河景觀上海泰晤士小鎮：沿河景觀濱水景觀上海泰晤士小鎮：三角型廣場上海泰晤士小鎮：三角型廣場上海泰晤士小鎮：教堂廣場和過渡空間建筑上海泰晤士小鎮：教堂廣場和過渡空間建筑上海泰晤士小鎮：居住組團內部上海泰晤士小鎮：居住組團內部上海泰晤士小鎮：通道上海泰晤士小鎮：通道上海泰晤士小鎮：

9、門上海泰晤士小鎮：門新天地商業街區上海標準里弄布局形式示意廣場和主要交通軸線街巷入口廣場景觀軸線內部廣場根據上海里弄改造的開放式商業街區“上海新天地”：大部分空間保留街巷空間的肌理，主要交通軸線，擴大道路尺度，并且以景觀手法處理，沿主要交通軸線布置活動廣場，增加場景變化的故事情趣。內部廣場以居住為主的上海標準里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作為整體布局元素，缺少入口強調，主要交通的引導和公共空間的組織。上海新天地上海新天地街巷入口廣場景觀軸線內部廣場內部廣場空間設計關鍵詞：建筑改造、街巷、核心空間、入口、室外空間上海新天地上海新天地上海新天地：入口上海新天地：入口上海新天地：廣場上海新天

10、地：廣場p街區式商業的三個項目入口位置有很大的不同，大寧的入口設置在主要道路的交叉路口，海上海則設置在兩條次要道路的中間位置，大拇指則設置在主要道路的中間位置，從實際的效果來看，大寧積聚人氣，將客流引導入項目的效果要明顯強于其他兩個項目，而海上海的內部商業人流非常稀少；p街區式商業項目的入口均以結合景觀的小型廣場形式來處理。街區式商業街區式商業 共和新路（往市中心）芳甸路（城市干道）飛虹路（城市支路）街區式商業入口街區式商業街區式商業/大寧商業廣場大寧商業廣場大寧商業廣場大寧主入口，臨近地鐵出口大寧次要入口街區式商業街區式商業/海上海商業廣場海上海商業廣場海上海商業廣場海上海次要入口海上海主要

11、入口街區式商業街區式商業/大拇指商業廣場大拇指商業廣場大拇指廣場主要入口大拇指廣場次要入口大拇指商業廣場街區式商業街區式商業海上海商業廣場大寧商業廣場大拇指商業廣場街區式商業街區式商業/大寧商業廣場大寧商業廣場大寧商業廣場通道尺度中心廣場街區式商業街區式商業/海上海商業廣場海上海商業廣場中心廣場，大而無用內部通道，太過封閉海上海商業廣場街區式商業街區式商業/大拇指商業廣場大拇指商業廣場大拇指商業廣場中心廣場，商用價值不大通道尺度過大街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目徐匯商圈古北 本案本案屬于徐匯商圈和古北商圈的輻射范圍， 本項目商業由于其規模性無法達到區域級別商圈的

12、規模，但是由于位置的原因，其非日常性消費較為便利 。本項目周邊云集了大量的高端樓盤, 同時有高爾夫球場等 , 其板塊的 先天層次 較高 。商業為項目的用地的一部分，規劃要求集中布置，可以包含酒店、辦公。體量大但是還不能成為一個商業中心的規模，根據規劃要求，商業要包含一個服務周邊居民的菜場，對本項目商業的中高端形象有一定影響。基本情況介紹街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目目錄n布局形式建議n業態布局建議n交通流線分析n菜場布置建議n整體營造要點分析街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目基本情況分析商業區域位置河道n和兩條主要道路相鄰n商業分成相

13、對獨立的兩個區域n內部被河道穿過n有小面積的市政綠化和商業相鄰河道商業區域主要市政道路市政綠地原方案中地塊1和地塊29d-01是商業用地。地塊2也有部分公建用地，在此商業布局形態分析建議中主要針對地塊1和地塊29d-01的業態和建筑形式進行分析建議。通過對基本數據的分析做排布示意。街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目基本情況分析4商業區域布局形式，考慮到地塊形狀臨路寬度較小，南北向尺寸大的特點，常規臨街商鋪的布置方式解決不了本項目商業布局問題。建議商業區域地塊1位置采用內外街結合的商業布局形式，突出高覆蓋、高 密度的特點，整體設計，突出休閑消費的空間特色。整個商業區利

14、用河道和自身設計，形成兩個重點空間。其一是沿河的兩側的觀景休閑商業，其二是內街為核心的休閑娛樂商業。以河景為空間核心的商業以步行內街為空間核心的商業街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目業態布局建議4考慮到此處位于道路交叉口，位置醒目，建議利用地形布置會所，后期轉做品牌餐飲，會所功能依靠商業街業態布局解決。在沿河位置利用景觀布置酒吧、餐飲等休閑商業；該區域是本項目商業的主體區域，擁有河道景觀和內街空間特色，用來布置零售、娛樂和休閑餐飲類業態；位置較差的地方，可以考慮局部做到3-4層，1-2層布置休閑餐飲、零售等業態，3-4層布置健身、SPA美容等對樓層要求不是很高的業態

15、。會所、菜場、品牌餐飲、酒吧、咖啡吧、特色餐飲以及配套用房區域品牌展示、零售、娛樂酒吧、咖啡吧、特色餐飲區域健身、SPA美容、休閑娛樂、餐飲、零售區域街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目交通流線建議4車行道路布局方式，考慮盡量避免對商業內部步行區域的影響，所以車行道路考慮布置在商業區域的外圍；人行道路的布置方式考慮商業內部之間的溝通，特別是地塊1位置的商業內街和河道景觀之間的溝通，以及河道兩側之間的溝通。車行出入口車行出入口車行道路人行道路街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目菜場布置建議4建議菜場布置方式，位于地下室和半地下室位置，盡量不影響

16、其它商業的空間使用；菜場入口布置在古北路上，以下沉庭院的形式處理菜場入口，下沉庭院標高和菜場半地下室標高相同，比道路標高底米。再通過內部空間高差變化，使得到臨河一側位置時，菜場位于地下室內，在臨河一側通過局部的下沉庭院進行采光。內部通風采用機械排風的方式進行有組織排風。建議菜場采用晚上或者上午商業人流少的時候完成進貨。菜場位置示意一層地下室菜場休閑餐飲下沉庭院下沉庭院道路河道堤岸菜場空間豎向分析下沉庭院半地下室地下室街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析n標志n立面n商業內街區域：形式分析、中庭形式、道路形式n沿河景觀區域：建筑要點、堤岸處理、橋的處理、

17、水景街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：標志標志在項目地塊醒目位置，如道路交叉口位置，以豎向建筑形式強調出標識感，突出項目形象。標志形象和風格保持和整體建筑形象一致。街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：風格建議突出色彩運用的建筑風格形式，用色大膽熱烈，結合現代建筑手法設計內部空間自由、簡約。便于控制成本。街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：風格建議街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：商業內街營造分析商業步行街形式分析有頂

18、的內街形式開敞的內街形式商業內街的形式分為有頂的形式（可以有室內溫度控制也可以只有采光頂）。和開敞的內街形式。兩種形式比較，有頂的內街形式整體性強，可以把內街造成室內部分，增加舒適度。開敞的內街形式建筑形態自由靈活，比較適合我們對于建筑形態高低錯落、相互獨立的形體特征，建議采用開敞的建筑形態。街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：中庭和道路中庭在商業內街營造過程中的地位至關重要，是整個商業的核心空間，體現場所趣味性，吸引顧客駐留主要體現在此空間營造上的要點上要體現出中庭的尺度、內部的休閑活動內容以及特色景觀的營造。由于本項目內街距離不長，避免采用直路的形式，要通過中庭景觀過度。另外一個道路組織要點是要考慮和沿河區域的溝通。中庭道路形式街區式商業街區式商業/上海吳中路某商業項目上海吳中路某商業項目整體營造要點分析：沿河建筑要點和堤岸建筑要點和堤岸沿河建筑營造建議通過二層大的退臺的形式突出商業建筑的觀景空間，另外退臺形式也營造出沿河景觀空間的開敞感覺；堤岸的處理和商業休閑的功能結合布置，保證觀景的前提下突出休閑商業特