1、關于保障性住房后期管理工作的思考廉租住房和公共租賃住房的建立，是完善住房保障制度的一個重 要組成局部。面對大規模建立廉租房和公共租賃住房小區，如何以科 學開展觀統領保障性住房后期管理工作，實現“住有所居的目標， 是一個全新的課題。如果廉租房和公共租賃住房小區后期管理混亂， 就可能演變成為貧民窟，從而與住房保障制度的初衷背道而馳。以我 們市來說，前期的廉租住房和公共租賃住房，都是由市政府統一協調、 投資和建立，后期的管理也是由市住房保障管理局直屬物業管理部門 進展管理，但是隨著保障性住房建立力度不斷加大，今年開場，對各 區政府也下達了相應的建立任務，以保證全面完成保障性住房的建立 任務。如果由區

2、政府進展建立的保障性住房，后期的管理也必然要由 我們區住房保障和房產管理局進展管理。以目前的情況來看，進展保 障性住房后期管理工作，就必須要打破單一的行政手段管理模式，綜 合運用經濟、行政、法律三種手段，提高保障性住房小區的社會效益、 經濟效益和環境效益，建立起運行協調、管理高效的廉租住房管理機 制。一、運用經濟手段，實現最正確管理效益我國傳統的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進展 管理的一種體制，它的主要特征是：管理者為政府職能部門；管 理單位屬于事業性質；管理對象是國有資產；管理手段根本上為 行政手段是福利型的管理；管理容單一，一般只限于對房屋與附屬設備的維修、養護，物業壽命較短

3、。當前的保障性住房管理依然具有 以上五個特點，但是在管理手段和管理容上必須有新的突破。對于保 障性住房的后期管理，人民群眾看到的是環境效益，上級領導看到的 是社會效益，而管理部門只有實現了經濟效益，才能保證社會效益和 環境效益的實現。保障性住房的租金如同人體的血液，提高經濟效益 的關鍵在于提高它的“造血功能，確立“以效勞為宗旨，以經營為 手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的管理思路，切實提高保障性住房的經濟效益。過去的直管公房管理始終實行“以租養房的政策，隨著直管公 房的老化，后期管理費用、維修費用等運營本錢逐年增加，必將導致 “以租不能養房、養人的局面。因此，提高保障性住房特

4、別是公共 租賃住房的經濟效益就應當防止這種局面，一方面要在提高租金標準 上想方法，一方面要降低運營本錢上做文章。首先，由于針對人群不一樣，廉租住房是保障低收入和最低收入 家庭的，租金標準實行政府統一優惠定價，后期必然要由政府進展必 要的補貼。但是公共租賃住房是根據周邊市場租金價格的標準來進展 定價的，因此要建立公共租賃住房租金管理的長效機制。一是實施公 共租賃住房租金動態管理。保持合理的租金水平與當地經濟開展水平 相適應，在考慮人民群眾的經濟承受能力的前提下，使公共租賃住房 房租金與市場租金保持合理的比價，動態地掌握市場情況對廉租住房 租金的影響，使租金調整工作納入科學化管理的軌道。二是要掌握

5、承 租人權益價值的變化。在保障性住房建立過程中會建造一局部商業用 房，充分發揮商業用房存在增值的可能性，從而使商業用房承租人擁 有較高的權益價值。三是加大拖欠租金的懲罰力度。資金的時間價值 是一個客觀存在的經濟疇，拖欠保障性住房租金造成的損失既有拖欠 租金的金額，也有資金時間價值帶來的損失。所以保障性住房管理應 強化交費時限的約束力，嚴格執行滯納金等經濟懲罰措施，減少因延 遲交租或惡意欠租帶來的間接經濟損失。四是嚴格執行保障性住房退 出機制。保障性住房一種稀缺的公共資源，當入住家庭復審時超過準 備標準的，要嚴格執行退出機制，合理配置保障性住房資源。其次，要努力降低公房運營本錢。從當前的政策導向

6、來看，保障 性住房特別是公共租賃住房依然要沿襲“以租養房的后期管理政策。 由于保障性住房的運營本錢逐年增加，就會導致“養人與“養房 之間的矛盾。這就需要建立“廉租住房維修資金制度，從每套廉租 住房的月租金或年租金中提取一定比例的維修費用，專項用于整個經 濟壽命期房屋維護，這對于廉租住房的保值增值以與“以租養房政 策的良性循環將起到積極的推動作用。最后，要重視和加強公有住房的價值管理。一是強化實物管理。 要轉變“重使用、輕登記或“重投入、輕管理的觀念，根據國有 資產管理的有關規定，建立的實物管理、資產管理和價值管理的制度； 健全廉租住房的建造和購置、使用和管理、審計和清查等管理制度； 掌握廉租住

7、房在實物、區位、權益等方面的根本狀況，做到帳實相符、 帳表相符、帳卡相符。二是強化價值管理。隨著保障性住房建立規模 不斷擴大，優良資產的比重逐年增大，需要建立起“實物管理與價值 管理并重的管理格局，把保障性住房的租金增加、物業增值和經濟 壽命延長作為衡量管理績效的考核標準。同時，應配備一批房地產專 業技術人員，正確考量因物質折舊、功能折舊和經濟折舊導致房屋貶 值的因素，提出物業保值增值的實施意見，實現管理和資產的最正確 組合，實現效益和資產的最優組合，把資產的實物形態與價值形態管 理有機統一起來，切實提高資產管理效益。二、運用行政手段，實現最優管理效果一個完善的廉租住房管理系統是由管理者、租住

8、者和運行機制組 成的一個有機整體，它們共同決定著廉租住房后期管理的效果。行政 手段作為一項重要的后期管理手段，需要進一步改進管理方法、管理 手段和管理容。一從傳統式管理向信息化管理轉變。 一直以來，公房管理存在 著“信息不對稱的問題，下一步可以通過信息技術和互聯網絡技術 的應用，將每套保障性住房的區位狀況、實物狀況和權益狀況納入信 息化管理系統，與時、準確、全面的采集、分類和整理廉租住房的租 金回收率、房屋空置率、住戶資料等以與管理工作中的動態信息，以 便決策層和管理層與時掌握廉租房和承租人的具體情況，有效引導后 期管理工作的安康開展，實現“組織網絡化、管理制度化、運作程序 化，有效防止人為因

9、素對正常工作的不利影響，進一步提高廉租住 房后期管理的科學化水平。二從常規管理向誠信管理轉變。廉租住房惡意欠租問題實際上 是誠信缺失的問題。不守誠信的人得不到懲罰，講誠信的人得不到鼓 勵，以致其他住戶紛紛效仿往往就造成了后期管理工作的被動。對于 誠信缺失的問題只有通過加強誠信建立的方法才能解決，對長期惡意 欠租等問題的住戶通過實行告誡機制、 調換機制、退出機制加以引導 對于騙取住房、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、 調換和轉讓保障性住房等違反國家規定的行為到達退出標準的，可以 直接解除租賃合同關系。總之目的是通過誠信建立樹立起道德標桿， 讓講誠信的人償到甜頭，讓不守信用的人吃點苦

10、頭，促進廉租住房后 期管理工作的可持續開展。三從部門管理向社會管理轉變。房屋租賃市場是房地產市場體 系的重要組成局部，保障性住房租賃也在逐漸成為房屋租賃市場的主 要構成局部。但是房屋租賃管理是一項復雜的系統工程，涉與公安、 工商、計生、文化、社區等多個部門，很多問題依靠房管部門無法獨 立解決問題，這就需要建立起“房管部門負責，相關部門參與、各行 其職、各負其責的工作原那么，實行各方配合、互相協調、齊抓共 管的協管機制，履行各自法定職能，有效保障保障性住房小區社會效 益和環境效益的實現。三、運用法律手段，實現最好管理效果運用法律手段可以躲避不必要矛盾糾紛和法律風險，能夠促進保 障性住房后期管理工作的良性循環。沿襲方案經濟時期的公房管理模 式，已經無法適應社會開展的要求，全面實施保障性住房合同管理是 行之有效的管理手段。加強保障性住房合同管理，通過明確承租對象 的權利和義務，載明租金水平、租賃期限