1、財富廣場1號樓投資潛力分析上海中原物業代理有限公司·研究咨詢部9 / 11文檔可自由編輯打印財富廣場1號樓投資潛力分析導言上海財富廣場位于浦東陸家嘴金融貿易區的核心區域，由7幢占地平方米、地上四層的獨立辦公樓組成，1號樓為其中一幢。本文通過對該項目所處投資環境、區位條件以及產品特點進行分析，力求可以全面展現財富廣場1號樓的市場潛力。1. 項目基本情況地理位置：浦東陸家嘴金融貿易區浦明路98號投 資 商: 上海港務局、中國化工進出口總公司、上海房地集團發 展 商: 上海科怡房地產發展有限公司物業管理公司：仲量聯行建筑形態：5層，建筑物地上四層，地下一層，建筑面積 6215.8 平方米，

2、其中地上面積3374.62平方米，地下面積2841.18平方米；地下一層層高3.2米，一層層高5.6米，二層層高4米，三層層高4米，四層層高6.5米。共有地下室車位12個，地上車位可向物業承租。售 價： 2.8億元人民幣。n 持續、穩定、快速的GDP增長，顯示了上海的經濟發展前景的廣闊，保證了上海各項事業的順利開展。n 全社會固定資產投資的穩步增長，表明了上海的城市建設正在闊步前進，上海的未來值得憧憬。n 外商直接投資額的平穩增長，昭示著全世界對于上海的了解不斷深入，對于上海的未來充滿信心。2. 項目投資環境分析2.1 上海宏觀經濟環境分析2.1 .1 上海GDP持續增長2005年上半年，上海

3、國內生產總值（GDP）達到3931億元，環比去年同期增長了10.3%，延續了上海經濟兩位數快速增長的態勢。圖2-1：1997年-2005年上半年上海GDP和GDP增長率情況資料來源：上海統計局2.1.2 上海全社會固定資產投資增長迅速2005年上半年，上海全社會固定資產投資額達到1608億元，環比去年同期增長了15.1，延續了前幾年大幅增長的態勢。圖2-2：2000年-2005年上半年上海全社會固定資產投資及其增長情況資料來源：上海統計局2.1.3 上海外商直接投資額（FDI）穩步增長2005年上半年，上海外商直接投資額（FDI）達到71.03億美元，環比去年同期增長了15.5，隨著世博會的日

4、益臨近，這種增長勢頭仍將繼續維持。n 目前浦東新區已成為上海新興高科技產業和現代工業基地，成為上海新的經濟增長點。n 陸家嘴金融貿易區是以金融、貿易等第三產業為主要功能的地區.是21世紀上海中央商務區的重要組成部分。圖2-3：2000年-2005年上半年上海外商直接投資及其增長情況資料來源：上海統計局可以看出，上海的經濟發展前景廣闊，必將吸引更多的國內外企業進駐上海，這對上海的寫字樓市場是一個極大的利好。同時，對上海宏觀經濟發展的良好預期將使本項目未來升值成為可能。2.2 陸家嘴金融貿易區經濟環境分析2.2.1 區域概況n 浦東新區概況浦東新區位于黃浦江以東、長江口以西的一塊三角形地區，占地面

5、積556平方公里，常住人口240萬。由于歷史上黃浦江兩岸沒有橋梁和隧道溝通，浦東雖然與繁華的上海外灘、南京路僅一江之隔，但經濟發展遠遠落后于上海老市區。直到1990年4月18日，中國政府宣布開發開放上海浦東，提出以浦東開發開放為龍頭，進一步開放長江沿岸城市，盡快把上海建成國際經濟、金融、貿易中心之一，帶動長江三角洲和整個長江流域地區經濟的新飛躍，浦東經濟才得以高速發展。浦東享有上海獨特的地理優勢、交通優勢、人才優勢和產業優勢，得益于率先改革開放的先發效應，以及政通人和的社會環境，被海內外人士譽為：“進入中國經濟的大門，打開中國市場的金鑰匙，連接中國與世界經濟的橋梁”。新世紀初的十年，上海將全力

6、推進黃浦江兩岸綜合開發工程，高質量地迎接2010年上海世博會，大踏步地建設國際中心城市。n 陸家嘴金融貿易區概況陸家嘴金融貿易區位于浦東新區中心，與浦江外灘僅一江之隔，遙相對望，是浦東的黃金地段。目前，陸家嘴金融貿易區建設已經初見成效：n 陸家嘴金融貿易區已聚集8個國家級要素市場、135家中外金融機構、40多家跨國公司地區總部和4000多家貿易投資和中介服務機構；n 固定資產投資額的連年上升，表明浦東新區的建設正在緊鑼密鼓的進行中，預示浦東新區有著較為廣闊的市場空間；n 浦東新區的發展，為上海市的建設做出了巨大的貢獻，而在這一過程，勢必會為浦東新區的各項事業提供一個廣闊的發展空間，這便極大地吸

7、引了國內外企業目光，使之爭相入住，這對于浦東新區的寫字樓市場來說，將是一個極大的機遇。n 在此落戶的外資銀行年營業稅超過1000萬元人民幣的有10家以上；n 在陸家嘴金融貿易區53家外資銀行中，24家外資銀行被確定為中國境內業務的主報告行。 2.2.2 在上海全社會固定資產投資額中，浦東占據了重要地位2005年上半年，浦東新區固定資產投資額為296億元，環比去年同期增長了1.4；浦東新區固定資產投資額占同期上海全社會固定資產投資額的18.4，繼續在上海的經濟建設中占據著重要的地位。圖2-4：2000年-2005年2-6月浦東固定資產投資額及其占全市比重情況資料來源：上海統計局和浦東新區政府網2

8、.2.3 在上海全市財政收入中，浦東占到了較大的份額2004年，浦東新區財政收入達到402億元，環比去年增長了35.8，顯示出良好的經濟發展勢頭；同時，2004年，浦東新區財政收入占到上海市財政收入的12.1，表明了浦東新區在促進上海市全面發展方面，具有舉足輕重的作用。圖2-5：2000年-2004年浦東財政收入及其占全市比重情況n 陸家嘴金融貿易區是全國唯一以“金融貿易區”命名的國家級開發區，是以金融、貿易等第三產業為主要功能的地區。是21世紀上海中央商務區的重要組成部分。n 固定資產投資額的連年上升，表明浦東新區的建設正在緊鑼密鼓的進行中，預示浦東新區有著較為廣闊的市場空間；n 目前浦東新

9、區已成為上海新興高科技產業和現代工業基地，成為上海新的經濟增長點。資料來源：上海統計局n 上海甲級寫字樓整體市場處于上升通道，供需在未來幾年都會有較大增長。n 上海甲級寫字樓市場供需都會有大量增加，幾大板塊的聚集效應更強，租金仍然會穩步上升。3. 寫字樓市場分析3.1 上海甲級寫字樓狀況3.1.1 供求關系自2004年下半年以來，上海甲級寫字樓的空置率呈現走低趨勢，直到2005年7月空置率持續下滑態勢才出現轉機。這是由于期的一些甲級寫字樓投入市場，減輕了市場對于甲級寫字樓的迫切需求的壓力。上海甲級寫字樓目前存量約370萬平米左右，這個數字相比香港及其它國際性都市的高檔寫字樓距離很大。上海的整體

10、將朝著國際經濟中心城市的方向發展，寫字樓市場的擴容也是趨勢。圖3-1：上海甲級寫字樓市場供求關系資料來源：上海中原研究咨詢部3.1.2 租賃市場從近期上海六大板塊甲級寫字樓租金水平的走勢圖中，我們可以看出，目前上海甲級寫字樓市場比較繁榮，六大板塊除徐家匯板塊由于港匯廣場的帶動，出現租金水平的大幅提升之外，其余幾個板塊的租金水平均呈現穩步上揚的態勢，其中淮海中路板塊的租金水平居于六大板塊之首。圖3-2：甲級寫字樓各板塊租金走勢圖資料來源：上海中原研究咨詢部3.1.3 銷售市場n 上海甲級寫字樓出售案例逐漸增多，并且市場反響較好。n 小陸家嘴地區甲級寫字樓供不應求的緊張局面將長期存在。眾所周知，甲

11、級寫字樓對于物業管理的要求很高，因此一般甲級寫字樓的開發商不會將持有物業出售，只是近期市場上出現一些新增甲級寫字樓進入銷售市場的案例，而且這些物業多采取半層或整層銷售的方式。目前，上海甲級寫字樓的銷售價格基本在25,000-30,000元/平方米之間，價格最高的為花旗集團大廈，報價已達到40,000元/平方米左右。表3-1：上海在售甲級寫字樓物業名稱物業地址上市面積（萬平方米）上市套數（套）報價（元/平方米）天安中心大廈南京西路338號2.7815328,850旺角廣場延安東路175號2.9620926,000盛高國際大廈仙霞路137號3.4713223,000裕景國際商務廣場浦東大道555號

12、1.459625,000海銀國際大廈威海路233號4.5623833,000上海江山大廈肇家浜路1065號3.3721325,000花旗集團大廈花園石橋路33號94140,000中融恒瑞國際大廈張楊路568號5.2849630,000資料來源：上海中原研究咨詢部3.2 陸家嘴金融貿易區甲級寫字樓狀況3.2.1 供求關系2005年7月之前，小陸家嘴區域一直處于供不應求的局面，空置率下降到5左右；7月之后，由于匯亞大廈、花旗集團大廈等交付使用，該區域的空置率大幅回升，供不應求局面得以暫時緩解，隨著2006年金融行業完全放開，以及2010年世博會的日益臨近，小陸家嘴甲級寫字樓的需求必然大幅上升，屆時

13、供求矛盾將再次顯現。圖3-3：小陸家嘴甲級寫字樓市場供求關系圖資料來源：上海中原研究咨詢部n 小陸家嘴地區甲級寫字樓租金水平穩定，新增高品質物業將進一步拉動區域租金水平。n 小陸家嘴地區甲級寫字樓銷售項目稀缺，市場認可度較高。3.2.2 租賃市場陸家嘴金融貿易區的甲級寫字樓租賃市場比較平穩，主要是因為，該區域內新增甲級寫字樓比較稀少，區內產業集聚性比較高，因此客戶比較穩定。2005年7月之后，隨著匯亞大廈和花旗集團大廈的入市，才使得其租金水平大幅上揚。圖3-4：小陸家嘴甲級寫字樓租金走勢圖資料來源：上海中原研究咨詢部3.2.3 銷售市場陸家嘴金融貿易區的甲級寫字樓基本采取只租不售的經營方式，只

14、有花旗集團大廈采取了銷售的模式，并且只采取整層出售的銷售策略。目前，花旗集團大廈的售價已達到40,000元/平方米左右，5月份開盤至今銷售率達到36%。表3-2：陸家嘴金融貿易區在售甲級寫字樓物業名稱物業地址上市面積（萬平方米）上市套數（套）報價（元/平方米）花旗集團大廈花園石橋路33號94140,000資料來源：上海中原研究咨詢部3.3 小結n 上海甲級寫字樓市場供不應求的局面得到暫時的緩解，但并未從根本上得以解決，日后，上海甲級寫字樓供不應求的矛盾仍將繼續，這對于投資者來說，是個利好；n 小陸家嘴區域甲級寫字樓市場，在匯亞大廈和花旗集團大廈入市的帶動下，再上一個臺階，使得小陸家嘴區域寫字樓

15、市場前景和未來地位被強勢看好；n 近期頻繁出現的甲級寫字樓進入銷售市場，對增強甲級寫字樓的升值預期是個極大的促動。總之，在上海甲級寫字樓市場一片繁榮的大背景下，小陸家嘴區域的甲級寫字樓市場投資前景比較看好，區內甲級物業的升值是必然的。同時，在國家和上海市政府對于陸家嘴金融貿易區的大力扶持下，該區域一定能夠迅速的發展，勢必提升該區位的未來地位，這在客觀上必然會對在此辦公的企業的知名度的提升起到巨大的推動作用。4. 財富廣場項目分析4.1 項目的區位條件4.1.1 地理位置n 項目的地理位置優越、交通便利、能共享小陸家嘴商務配套設施，使其具備成為高檔寫字樓的條件。n 得天獨厚的區位優勢以及獨一無二

16、的黃浦江景觀資源是本項目的最大亮點。上海財富廣場位于浦東陸家嘴金融貿易區的核心區域（銀城中路、東昌路和浦明路交匯處），緊貼濱江大道，地處濱江大道與浦明路的銜接段，涉及的浦江岸線將近米，北望東方明珠和國際會議中心，是濱江休閑綠化帶的樣板段。財富廣場占據陸家嘴沿江首排，即使在底樓觀看江景也沒有任何遮擋。財富廣場周邊有多處高檔辦公物業和高檔住宅，其與上海國際會議中心隔街相視；與金茂大廈、匯豐銀行、中銀大廈、交銀大廈、世界金融大廈等國內外銀行、金融、證券大廈相鄰。4.1.2 交通及配套陸家嘴金融貿易區的交通條件比較優越，軌道二號線、復興東路隧道、延安東路隧道以及數十條通往浦東、浦西各個區域的公交路線形

17、成了一個龐大的地面交通網絡。本項目地處整個陸家嘴金融貿易區核心，延安東路隧道、復興東路隧道、東昌路渡口環伺周圍，距離地鐵二號線東昌路站步行只需8-10分鐘，毗鄰81、797、86、339、338、313、130、773、791等公交路線路站點，交通極其便利。從商務配套設施來看，主要依托小陸家嘴，而小陸家嘴核心區和東方路周邊的商業配套滿足了該區位的娛樂、休閑、購物的需求。另外，目前東昌路輪渡站正在進行改建，屆時將與外灘休閑步行江堤整體相連，建成頂級豪華游艇碼頭。4.1.3 區域規劃浦東陸家嘴金融貿易區的開發將形成“五大功能組團”，以金茂大廈、證券交易所為重心的中外貿易機構要素市場組團；以人行、匯

18、豐、中銀大廈等為重心的國際銀行樓群組團；以東方明珠、香格里拉、正大廣場為重心的休閑旅游景點組團；以仁恒、湯臣等沿江地帶為重心的頂級江景住宅園區組團；以陸家嘴中心區西區為重心的區域總部大廈組團。4.2 客戶及歷史價格目前財富廣場的客戶有上汽集團、大型國企世博控股集團，外資企業優尼克有限公司以及上海品捷實業發展有限公司以及榮廣集團。榮廣集團買下財富廣場中的號樓只是為了出租收益，目前由該集團旗下的上海榮遠物業管理有限公司負責該樓盤的招商。其對外開出的條件是租金1.05美元天·平方米，物業管理費4000美元月，整棟出租，只租不售。據悉該幢物業已經出租。財富廣場網上房地產交易情況序號名稱區域座落用途建筑面積成交總價成交單價成交日期1東昌濱江園浦東新區浦明路98號等辦公2928190000000648952005-8-172東昌濱江園浦東新區浦明路98號等辦公2906168299000579162004-9-283東昌濱江園浦東新區浦明路98號等辦公2194130238000593662004-9-144東昌濱江園浦東新區浦明路98號等辦公726597732004-9-95東昌濱江園浦東新區浦明路98號等辦公2925169980000581112004-8-26資料來源：上海中原研