1、1商業地產發展趨勢及融資戰略商業地產發展趨勢及融資戰略報告人：王德勇報告人：王德勇二二OOOO四年五月四年五月2地產新政改變原來的產業格局地產新政改變原來的產業格局 土地政策：土地革命、折遷政策 、征地 政策、開發區政策 信貸政策：121文件、提高資本金比例 司法解釋： 11種合同無效、其中5種可要求雙倍賠償舊的產業格局：以銷售為主的住宅開發快速增長，并成為行業的舊的產業格局：以銷售為主的住宅開發快速增長，并成為行業的統治業態統治業態新的產業格局：以經營為主的商業地產及其它地位快速提高；產新的產業格局：以經營為主的商業地產及其它地位快速提高；產業業態更加豐富；隨之而來的是房地產金融的興起業業態

2、更加豐富；隨之而來的是房地產金融的興起3房地產競爭激化的結果之一：細分與整合房地產競爭激化的結果之一：細分與整合屬專業房地產的一種，具有很強的商業屬性：旅游地產、教育地屬專業房地產的一種，具有很強的商業屬性：旅游地產、教育地產、文娛地產產、文娛地產所有、占有、使用、處分、收益權可獨立、分別行使所有、占有、使用、處分、收益權可獨立、分別行使參與者眾多、法律關系復雜參與者眾多、法律關系復雜周期長、風險大、收益高周期長、風險大、收益高土地使用權短土地使用權短4前期調研策劃前期調研策劃 立立項、購項、購地、融地、融資資開發建設開發建設出租出售出租出售商鋪經營商鋪經營房地產房地產+商業商業商業商業+房地

3、產房地產物業管理物業管理專業+理財+融資5未來未來10年中國經濟快速增長年中國經濟快速增長 商業房地產與宏觀經濟密切相關，到2010年，GDP翻一翻，平均每年增長7.03%快速城市化進程快速城市化進程城市人口在30年內增長一倍,平均每年新增1.5個百分點，每年新增城市人口1950萬02040608019851993200220102018城市化進程將大大加快每年增加1.5個百分點6010000002000000300000040000005000000600000070000008000000900000010000000199719981999200020012002050010001500

4、20002500199719981999200020012002商業用房投資額商業用房投資額商業用房銷售面積商業用房銷售面積7收入增長刺激了消費需求，消費需求提高帶動了商業地產收入增長刺激了消費需求，消費需求提高帶動了商業地產050001000019801980 19851985 19901990 19951995 19991999 20002000 20012001 20022002城鎮人均可支配收入快速增長（元）城鎮人均可支配收入快速增長（元）8中國投資渠道狹窄，投資需求快速提高中國投資渠道狹窄，投資需求快速提高中國文化中國文化-對房地產，特別是對商業房地產的特殊偏好對房地產，特別是對商業

5、房地產的特殊偏好 安得廣廈千萬間 一鋪富三代02000040000600008000010000012000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003城鄉居民儲蓄存款快速增長城鄉居民儲蓄存款快速增長9香港模式香港模式 商業房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成。通常房子建好后，地產公司不持有物業，直接出售 美國模式美國模式 只租不售,實行管理者與經營者相分離的模式柳林大廈模式柳林大廈模式 也稱為“小商鋪、大商場”模式，拆散零售、統一經營管理收取固定回報的投資模式。柳林大廈、“韓國城”、 新時代

6、廣場、東海商都 萬達模式萬達模式 訂單地產加出售部分產權商鋪，其核心理念是與世界一流商業企業合作開發大型商業廣場，以“先訂貨，后生產”的商業模式來進行開發。萬達集團商業地產已和世界500強企業沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲和百腦匯電腦城等簽訂了聯合發展協議，每個項目均有5-8家不同業態的主力店進駐。 截止2003年11月底，萬達集團已經在全國20個城市成功開發和開業了22個萬達商業廣場（WandaShoppingMall），按照規劃，到2005年，萬達大型商業廣場項目將達到50到80家。10 十五計劃主要目標十五計劃主要目標 年均增長9%，其中批發零售年均增長10%，餐

7、飲年均增長15% 十五計劃結構調整重點十五計劃結構調整重點 大力發展連鎖經營。十五末，連鎖店鋪10萬，銷售額7000億，年均增長35% 積極推進物流配送發展 穩妥進行電子商務試點0500010000150002000025000300003500040000450005000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003社會消費品零售總額快速增長社會消費品零售總額快速增長11 百貨商店時代百貨商店時代工業革命大量生產銷售、城市化里程的要求 連鎖超市時代連鎖超市時代 適應商業降低成本、方便顧客的要求而產生 的 購物中心時代購物中

8、心時代 是城市空洞化、居住郊區化的必然反映 無店鋪銷售時代無店鋪銷售時代 電子技術和信息技術在流通領城的延伸從零售業的發展史看，商業零售業態主要受到消費需求和工業生產兩股力量的制約 12原內貿局（現歸內貿部）原內貿局（現歸內貿部）零售業態分類規范意見：零售業態分類規范意見： 1.超級市場超級市場以滿足顧客每日需求為主的零售業態，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主 2.便利店便利店 以滿足消費者便利性需求為目的的零售業態。主要提供便利商品、便利服務 3.大型綜合超市大型綜合超市 以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。它與超市的不同之處，在于它銷售的是大眾化的實用品，滿

9、足的是顧客一次性購足的需求13 4. 倉儲式會員商店倉儲式會員商店 指會員制的倉儲式商店，沃爾瑪、麥德龍都屬于這一類型。它們都是會員制，但是方式不一樣，消費對象也不一樣。麥德龍的會員制客戶類似三級批發商，面向社會團體、中小商戶，它的客戶很集中，20%的顧客，購買它80%的商品，它能更好地掌握其顧客的需求 5.百貨店百貨店 是指在一個大的建筑物內，根據不同的商品設立銷售區，開展定貨、管理、營運，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。是大家最熟悉最成熟的一種經營方式，也是現在經營最不景氣的一種零售業態。最根本的原因在于這些店建立于90年代初經濟最旺盛的時期，而且大部分在貸款利息最高的時候負債

10、經營。 目前國外的百貨店，基本上經營服裝服飾，以流行時尚為主，跟超市完全不一樣。目前百貨店要調整，一定要本著這個方式去調整，才能立足 14 6.專業店專業店 指以經營某一大類商品為主，并且備有豐富專業知識的銷售人員和適當的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售業態。 這個業態在國外剛剛起步，是百貨店最強有力的競爭對手。 7.專賣店專賣店 指專門經營或授權經營特定品牌，適應消費者對品牌選擇需求的零售業態，經營的商品可以不是某一類的商品 8.購物中心購物中心指有計劃地開發擁有管理營運的各類業態、服務設施的結合體。是有計劃開發的，由一些開發商來建設的。與批發商場的不同在于購物中心有的主力店

11、，占很大比例，有主題、選址、設計，有統一計劃，有管理公司統一管理 15 按地理位置按地理位置 市級商業中心商鋪（黃金地段商鋪）、區級商業中心商鋪、社區商鋪 按特點按特點 專業街商鋪、地鐵商鋪、旅游商鋪、校園商鋪 按規模按規模 超級特大、大、中、小16位置規模位置規模渠道戰略渠道戰略目標市場目標市場市場定位市場定位產品戰略產品戰略主力商品主力商品價格戰略價格戰略價格特征價格特征促銷戰略促銷戰略銷售方式、服務項目銷售方式、服務項目、設施、陳列、設施、陳列17 大型化大型化 細分化細分化 廉價化廉價化 連鎖化連鎖化 網絡化網絡化 社區化社區化 便利化便利化 農改超農改超18資金提供者資金提供者中介機

12、構中介機構資金使用者資金使用者商業銀行商業銀行保險公司保險公司養老金養老金房地產投資房地產投資信托信托政府政府家庭家庭外國投資者外國投資者投資者投資者商業銀行商業銀行專業銀行專業銀行投資銀行投資銀行信托機構信托機構開發商開發商家庭家庭普通企業普通企業土地所有者土地所有者政府政府金融工具金融工具商業貸款商業貸款政策性貸政政策性貸政股票股票海外貸款海外貸款基金基金信托信托委托貸款委托貸款19新發展新發展萎縮萎縮拐點拐點資本戰略產業戰略20資本市場資本市場對房地產公司來說，更多元化和更對房地產公司來說，更多元化和更便宜的資金來源便宜的資金來源利用、集中和分散房地產投資利用、集中和分散房地產投資業主可

13、以脫售資產業主可以脫售資產小投資者可以參與投資房地產小投資者可以參與投資房地產促進房地產流動性，使房地產交易促進房地產流動性，使房地產交易更便利更便利更高效率、市場自律和側重于收益更高效率、市場自律和側重于收益將減少投機性開發、抑制不平衡將減少投機性開發、抑制不平衡2135%45%10%10%10%50%40%收益：收益：12.2%風險：風險：10.8%收益：收益：12.0%風險：風險：10.9%收益：收益：11.8%風險：風險：11.2%是1972年至2000年三種投資組合的收益與風險情況 22 信托：現實的選擇信托：現實的選擇 2003年有24家信托公司發行了約66個房地產信托計劃，總規模

14、為60.92億元 上半年僅有14個，融資額13.82億，而第三季度則已與上前年相當，分別為15個和12.1億，而第四季度又是大幅增長，分別達到37個和35億元。 貸款型信托 股權型信托 財產型信托 混合型信托23資金來源資金來源債務融資債務融資權益融資權益融資商業銀行商業銀行38.7%0.6%民間民間CMBS16.9%0.0%外國投資外國投資12.8%12.8%人壽保險人壽保險12.7%10.0%儲蓄協會儲蓄協會9.4%0.3%聯邦聯邦MBS3.7%0.0%退休基金退休基金2.2%38.6%產業基金產業基金0.9%37.7%其它其它2.7%0.0% 產業基金：未來的金庫產業基金：未來的金庫（1

15、999年年6月月30日）日）24 外資：先覺者的途徑外資：先覺者的途徑 直接投資 通過信托投入房地產項目 購買帶贖回合約的物業 上市：大腕的游戲上市：大腕的游戲 直接上市IPO 借殼上市25房地產購買者抵押貸款銀行證券投資者抵押債權現金抵押債權現金一級市場二級市場26購房人購房人抵押貸款發放銀行抵押貸款發放銀行保保險險機機構構等等中中介介或或交交易易商商政府擔政府擔保保交換抵押債權交換抵押債權政府及私人中介機政府及私人中介機構構FNMC、FHLMC或其它或其它中介機中介機構構發行住宅抵押貸款債券發行住宅抵押貸款債券發行債券或股票發行債券或股票證券交易商證券交易商債券投資者債券投資者121345

16、627需要很多條件：需要很多條件：完備的法律政策：復興金融公司法、國民住完備的法律政策：復興金融公司法、國民住宅法、住宅和城市發展法、緊急住宅融資法宅法、住宅和城市發展法、緊急住宅融資法標準化、大量的抵押貸款：長期、固定利率標準化、大量的抵押貸款：長期、固定利率、定期付款、定期付款機構投資者充足機構投資者充足中介機構完備（提供擔保、保險、投資者）中介機構完備（提供擔保、保險、投資者）我國近期只可我國近期只可能是試點能是試點282 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 . 0

17、0 %2002-022002-042002-062002-082002-102002-122003-032003-052003-072003-092003-11地產資金來源增長率地產資金來源增長率29 國際投資者目前在亞洲房地產領域還不活躍國際投資者目前在亞洲房地產領域還不活躍 國際化與全球化的趨勢一致國際化與全球化的趨勢一致人民幣升值、入世協定，國際投資者將會增加 證券化和REITs將使亞洲的房地產更具流動性 中國地產新政使房地產行業更加透明、規范30 首先是資金從西方流往亞洲的管道，然后是資金從亞洲（特首先是資金從西方流往亞洲的管道，然后是資金從亞洲（特別是中國）流向西方的管道別是中國）流

18、向西方的管道31中國房地產行業：看重項目中國房地產行業：看重項目土地、房產 : 增值、增值、再增值資本市場：看重收益資本市場：看重收益物業作為資產類別 : 回報、回報、再回報!資本市場需求資本市場需求 戰略與持續經營專業/公司管理透明度公司治理3205010015020025019711974197719801983198619891992199519982001合 計權 益 型抵 押 型混 合 型NAREIT REAL-TIME成份股數量05000010000015000020000019711974197719801983198619891992199519982001合 計權 益 型抵

19、押 型混 合 型NAREIT REAL-TIME成份股市值（百萬美元）33資金來源資金來源債務融資債務融資權益融資權益融資商業銀行商業銀行38.7%0.6%民間民間CMBS16.9%0.0%外國投資外國投資12.8%12.8%人壽保險人壽保險12.7%10.0%儲蓄協會儲蓄協會9.4%0.3%聯邦聯邦MBS3.7%0.0%退休基金退休基金2.2%38.6%產業基金產業基金0.9%37.7%其它其它2.7%0.0%（1999年年6月月30日）日）34公司數量公司名稱市 值 （ 百萬美元）在全部REITS中所占比例（%）35工業辦公4556128.659620辦公26814.416.86738工業

20、9979.46.27747混合8767.15.514937零售40707.825.605822商業中心19283.112.12989區域購物中心18580.111.68766獨立商業網點2844.51.789325居住28298.517.800820公寓26213.916.48965普通住宅2084.61.311319混合12450.57.831816酒店渡假6194.63.89663自有倉庫5288.53.326713醫療衛生7612.54.78856特種物業5319.83.346420抵押7539.74.742813住宅貸款5151.83.24077商業貸款1387.91.502135日本

21、日本持續增長 特別是通過上市, 二次配售，和 J-REIT 債券市場新加坡新加坡已推出了3個 REITs 資產負債率限制有所松動香港香港2003年8月頒布房地產基金方面的法律韓國韓國又有另外兩只CR-REITs 上市馬來西亞馬來西亞已對現有的關于 REIT 的立法作出了實質性的修改臺灣臺灣已頒布REITs 方面的法規印度印度正在完成房地產共同基金方面的框架印尼印尼 RBA 正在考慮創立REITS 36國家國家REIT 市值市值 (10億美元億美元) REITs 的數目的數目日本日本6.58新加坡新加坡1.33韓國（韓國（CR-REITs)0.46馬來西亞馬來西亞0.13全亞洲全亞洲(澳大利亞除

22、澳大利亞除外外)8.220澳大利亞澳大利亞34.642全亞洲全亞洲42.862美國美國179.2145全球全球222.020737 打通股權融資渠道 擴大企業知名度 規范企業運行，戰略、治理結構、關聯關系、政府關系 改善企業經營機制 瓜分利潤 稀釋股權 嚴格信息披露 規范運作38出臺時間法規名稱相關內容1995年年7月月21日日1996年年12月月26日日1997年年9月月10日日2001年年1月月11日日中國證監會中國證監會1995129號文號文證監會證監會證監會證監會公開發行證券公司公開發行證券公司信息披露編報規則信息披露編報規則第第10號及第號及第11號號及通知及通知1995年下半年房地

23、產年下半年房地產上市公司申請配股進上市公司申請配股進行了一些限制行了一些限制金融、房地產等行業金融、房地產等行業暫不考慮暫不考慮金融、房地產等行業金融、房地產等行業暫不考慮暫不考慮上市及擬上市房地產上市及擬上市房地產開發公司信息披露規開發公司信息披露規定定房地產公司上市的限房地產公司上市的限制性規定全部取消制性規定全部取消39公司名稱公司名稱發行前總股本發行前總股本（萬股）（萬股）發行價格（元發行價格（元）發行數量（萬發行數量（萬股）股）籌資額（萬元籌資額（萬元） 棲霞建設棲霞建設14000 8.3400033200 平均平均211446.69652142275梧州中恒梧州中恒 12672 1

24、2672 5.255.254500 4500 2362523625天鴻寶業天鴻寶業 10825 10825 10.410.44000 4000 4160041600金地集團金地集團 27000 27000 9.429.429000 9000 8478084780東華實業東華實業 20000 20000 1.81.85526 5526 9947 9947 天房發展天房發展 42371 42371 5 512100 12100 6050060500發行規模普通偏小，發行規模普通偏小，籌資額不高，表明：籌資額不高，表明：政策上對房地產政策上對房地產公司上市依然采取公司上市依然采取謹慎的態度謹慎的態度

25、主營突出，均以主營突出，均以開發為主業開發為主業40形成清晰的業務發展戰形成清晰的業務發展戰略目標，合理配置存量略目標，合理配置存量資源資源主營業務突出，擁有核主營業務突出，擁有核心競爭力和持續發展能心競爭力和持續發展能力力避免同業競爭，減少和避免同業競爭，減少和規范關聯交易規范關聯交易產權關系清晰，業務、產權關系清晰，業務、資產、人員、機構、財資產、人員、機構、財務獨立，自主經營，獨務獨立，自主經營，獨立承擔責任和風險立承擔責任和風險建立公司治理的基礎，建立公司治理的基礎，股東大會、董事會、監股東大會、董事會、監事會及經理層規范運作事會及經理層規范運作經營主體部分必須在同一管理層下，圍繞主營

26、業務連續經營至少三年且盈利必須剝離非經營性資產及社會職能公司三年前不得存在對公司未來產生影響的違法違規行為 公司預期利潤率達到同期銀行存款利率 公司累計對外投資額不得超過公司凈資產的百分之五十 發行前一年末，凈資產在總資產中所占比例不低于百分之三十，無形資產在凈資產中所占比例不高于百分之二十 公司不得存在重大訴訟、仲裁、股權糾紛或潛在糾紛 公司與股東在業務、資產、人員、機構、財務等方面分開，獨立運作 公司不得存在重大或頻繁的關聯交易，且關聯交易顯失公允，公司內部缺乏保障關聯交易公允性的措施 公司不得與控股股東及其所屬企業存在嚴重的同業競爭 公司最近三年內財務會計文件不存在虛假記載；所申報的財務

27、資料合規，充分、完整、準確地反映公司的財務信息；公司不存在重大的財務風險 公司的股東大會、董事會、監事會依法獨立履行職責、行使權力，公司治理結構完善公司設立后股權轉讓及增資、減資的行為合法，并履行法定程序 公司在最近三年內無重大違法行為其他問題 基本原則基本原則中國證監會規定的條件中國證監會規定的條件41要求盈利要求盈利5000萬港元（最近一年萬港元（最近一年2000萬，之前兩年合計萬，之前兩年合計3000萬）萬）必須具備必須具備3年營業記錄年營業記錄最低市值為最低市值為1億港幣億港幣所有所有H股必須由公眾人士持有，除非本交易所行使其酌情決定權而另行準許股必須由公眾人士持有，除非本交易所行使其

28、酌情決定權而另行準許最低公眾持有的最低公眾持有的H股一般不得少于發行人現有已發行股本總額的股一般不得少于發行人現有已發行股本總額的10%，及最低公眾持有的，及最低公眾持有的H股及其他股及其他所有流通股不得低于已發行股本總額的所有流通股不得低于已發行股本總額的25%股東的最少人數為股東的最少人數為100名，每名，每100萬港元發行額須由不少于萬港元發行額須由不少于3名股東持有名股東持有公司要有公司要有2名獨立非執行董事，名獨立非執行董事，1名公司秘書，設立審核委員會名公司秘書，設立審核委員會香港聯交所上市的條件香港聯交所上市的條件42國內主板國內主板A股股香港主板香港主板國內國內B股股要求高低融

29、資數量特點高高較容易較容易很少考慮很少考慮較復雜較復雜借殼上市借殼上市最多最多少少少少需大量現金投入需大量現金投入二級市場存在一定二級市場存在一定機會機會融資多融資多知名度高知名度高融資少融資少知名度影響小知名度影響小股權設置靈活股權設置靈活需境外戰略伙伴需境外戰略伙伴可躲過審批可躲過審批二級市場存在機會二級市場存在機會43 一設立股份公司上市（IPO） 1、以現有資產發起設立股份公司并直接上市；、以現有資產發起設立股份公司并直接上市； 2、有限公司整體改制為股份公司并直接上市、有限公司整體改制為股份公司并直接上市 二、尋找合適的殼資源，通過借殼或買殼上市44有利因素：有利因素：國有企業、國有

30、股占國有企業、國有股占51%的企業作為主發起人的，可連續的企業作為主發起人的，可連續計算原企業或所投入業務和資產對應的經營業績。計算原企業或所投入業務和資產對應的經營業績。在發起設立時可以選擇資質好的資產，剝離部分資質差的在發起設立時可以選擇資質好的資產，剝離部分資質差的資產，這樣可以提高公司的盈利能力，并減小擬上市公司資產，這樣可以提高公司的盈利能力，并減小擬上市公司的總股本。的總股本。不利因素：不利因素：需對資產進行評估、審計，工作量較大，報批時間較長，需對資產進行評估、審計，工作量較大，報批時間較長，影響股份公司的設立時間。影響股份公司的設立時間。45有利因素：有利因素：能保持目前的公司

31、總體結構，操作較為簡單；能保持目前的公司總體結構，操作較為簡單；可連續計算原企業的業績。可連續計算原企業的業績。不利因素：不利因素：資產剝離不徹底，要達到比較高的凈資產收益率的難度較大，設資產剝離不徹底，要達到比較高的凈資產收益率的難度較大，設立股份公司后的凈資產收益率的壓力增大；立股份公司后的凈資產收益率的壓力增大；不能很好地調整公司的資本結構，負債等題不易解決不能很好地調整公司的資本結構，負債等題不易解決46有利因素：有利因素：如能在短期內找到合適的殼資源、則進入資本市場的時間可能大如能在短期內找到合適的殼資源、則進入資本市場的時間可能大大縮短；大縮短；通過借殼或買殼上市對公司自身的要求相

32、對較少（如凈資產收益通過借殼或買殼上市對公司自身的要求相對較少（如凈資產收益率、股本規模等）；率、股本規模等）；運作得好，可以低成本借殼運作得好，可以低成本借殼不利因素：不利因素：借殼或買殼上市的直接代價較大；借殼或買殼上市的直接代價較大；如殼資源不理想，借殼或買殼上市后的再融資時間會較長。如殼資源不理想，借殼或買殼上市后的再融資時間會較長。47 推介、發行、上市推介、發行、上市 推薦與批準推薦與批準輔導輔導改制改制 設立股份公司設立股份公司48 推介、發行、上市推介、發行、上市 推薦與批準推薦與批準輔導輔導提出申請提出申請 發起人：簽訂發起人協議 批準批準 批準部門：國務院授權部門或省級人民

33、政府 改制改制 設立股份公司設立股份公司49 推介、發行、上市推介、發行、上市 推薦與批準推薦與批準輔導輔導政府政策：政府政策： 國有資產、國有土地、國有股國有資產、國有土地、國有股權的分報分批權的分報分批資產重組：資產重組： 業務重組、資產重組、人員重業務重組、資產重組、人員重組、機構重組組、機構重組股票發行方案：股票發行方案： 發行規模、發行價格、發行方發行規模、發行價格、發行方式、募集資金投向式、募集資金投向 改制改制 設立股份公司設立股份公司50 推介、發行、上市推介、發行、上市 推薦與批準推薦與批準輔導輔導至少一年的輔導期至少一年的輔導期 發行人有關上市的行為合規性發行人有關上市的行為合規性獨立運營獨立運營 商標、專利、土地等法律權屬商標、專利、土地等法律權屬 內部決策及控制制度內部決策及控制制度 股份制企業財務會計制度股份制企業財務會計制度 主要領導人的相關法律知識主要領導人的相關法律知識 輔導結束后進行驗收與考試輔導結束后進行驗收與考試 合格方可提出申請合格方可提出申請 改制改制 設立股份公司設立股份公司51 推介、發行、上市推介、發行、上市 推薦與批準推薦與批準輔導輔導主承銷商內核主承銷商內核 根據發行人質量評價體系及盡根據發行人質量評