1、武漢極地海洋世界（商業(yè)部分）競標(biāo)方案武漢極地海洋世界（商業(yè)部分）競標(biāo)方案 “商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)”本項目開發(fā)利潤的重要來源，本項目開發(fā)利潤的重要來源，項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。項目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。 面對當(dāng)前面對當(dāng)前武漢市海量的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)與急劇萎武漢市海量的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)與急劇萎縮的市場需求之間的矛盾縮的市場需求之間的矛盾；面對；面對短期資金回籠與長短期資金回籠與長期投資回報的抉擇；期投資回報的抉擇；面對面對中心商業(yè)物業(yè)與城郊商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)與城郊商業(yè)物業(yè)的激烈博弈；物業(yè)的激烈博弈；面對面對銷售與招商的互動；銷售與招商的互動；面對面對旅旅游復(fù)合地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的龐雜命題，游復(fù)合地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的龐雜命

2、題，我們需要尋求我們需要尋求穩(wěn)妥而符合市場要求的解決之道。穩(wěn)妥而符合市場要求的解決之道。市場認(rèn)識市場認(rèn)識項目分析項目分析思考定位思考定位營銷策略營銷策略產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議市場市場認(rèn)識認(rèn)識 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，讓我們先來關(guān)注知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，讓我們先來關(guān)注武漢市武漢市商業(yè)物業(yè)市場的整體表現(xiàn)商業(yè)物業(yè)市場的整體表現(xiàn)以及在這個市場以及在這個市場上與我們的項目上與我們的項目將會產(chǎn)生直接影響和關(guān)聯(lián)的片區(qū)將會產(chǎn)生直接影響和關(guān)聯(lián)的片區(qū)和項目。和項目。武漢市商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析武漢市商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡 20042004年快年快速升溫期速升溫期20052005

3、年火年火爆開發(fā)與爆開發(fā)與銷售期銷售期20062006年理性年理性開發(fā)與銷售開發(fā)與銷售平緩期平緩期快速啟動快速啟動熱烈追捧熱烈追捧理性回歸理性回歸 自自20042004年以來年以來兩年左右的商業(yè)地產(chǎn)迅速上升的過程中，成就了一批大型的熱銷商業(yè)物業(yè)，也使市民投資商業(yè)地產(chǎn)的使市民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情一度高漲。熱情一度高漲。 20052005年、年、20062006年期間房地產(chǎn)按揭貸款遭遇多次提息以及年期間房地產(chǎn)按揭貸款遭遇多次提息以及政策調(diào)控，政策調(diào)控，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)投資回報降低，投資風(fēng)險增加，市民投資熱情逐步開始回落。投資熱情逐步開始回落。 2006年下半年，武漢商業(yè)物業(yè)市場存在的重銷售、輕經(jīng)營的現(xiàn)象，

4、隨著部分商業(yè)項目后期經(jīng)營過程中弊端的日益呈現(xiàn)而被投資者廣泛關(guān)注。商業(yè)物業(yè)高額投資回報難以保障的商業(yè)物業(yè)高額投資回報難以保障的現(xiàn)實，使人們對商業(yè)地產(chǎn)的投資信心大大降低。現(xiàn)實，使人們對商業(yè)地產(chǎn)的投資信心大大降低。使眾多大型商業(yè)項目遭受經(jīng)營困境和后期銷售的瓶頸，項目個體銷售進(jìn)度大大減緩。多極供給，市場競爭快速加多極供給，市場競爭快速加劇。劇。中心城區(qū)新、老商圈迸發(fā)生機(jī)，近郊地帶大型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)涌現(xiàn)。商業(yè)背景多元依托，根商業(yè)背景多元依托，根基差異。基差異。或依托成熟商流、或依托巨大人流、或扎堆居民區(qū)分別涌現(xiàn)了一批差異化的大型商業(yè)物業(yè)。漢正街商圈、江漢路商圈、武廣商圈、鐘家村商圈等核心商圈升級改造，核心

5、商圈核心商圈煥發(fā)新活力；煥發(fā)新活力；沌口、盤龍城、光谷等近郊商圈著力完善居住區(qū)配套，建立區(qū)域型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)中心，給商業(yè)地產(chǎn)注入更多中心，給商業(yè)地產(chǎn)注入更多鮮活元素。鮮活元素。商業(yè)形式多樣，商業(yè)形式多樣，商業(yè)步行街、集中型綜合商業(yè)、專業(yè)市場等分別涌現(xiàn)，最大限度吸納商業(yè)人流、聚集商業(yè)人氣。商業(yè)地產(chǎn)供給現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)供給現(xiàn)狀關(guān)于價格關(guān)于價格 經(jīng)歷了前兩年的火熱開發(fā)和商業(yè)物業(yè)價格的迅速上揚(yáng)，商業(yè)物業(yè)價值短期快速釋放后，價格即將回歸理性軌道，進(jìn)價格即將回歸理性軌道，進(jìn)入相對的價格平穩(wěn)期。入相對的價格平穩(wěn)期。武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測關(guān)于開發(fā)量關(guān)于開發(fā)量 由于受到整體市場需求萎縮

6、以及短期內(nèi)供應(yīng)相對過剩的影響，結(jié)合當(dāng)前政策面對投資類型物業(yè)產(chǎn)品的打壓傾向，中中期內(nèi)整體市場商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量受到一定程度的限制，即使期內(nèi)整體市場商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量受到一定程度的限制，即使有部分項目先后推出，也多以招商租賃的方式推向市場。有部分項目先后推出，也多以招商租賃的方式推向市場。關(guān)于經(jīng)營管理關(guān)于經(jīng)營管理 市場上眾多經(jīng)典商業(yè)物業(yè)的操作案例（如萬達(dá)商業(yè)廣場），也給予本項目更多的啟示：商業(yè)項目要立足市場，重銷售，輕經(jīng)營，是難以維持項目持續(xù)發(fā)展的。商業(yè)物業(yè)要謀商業(yè)物業(yè)要謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展將會走上重視后期經(jīng)營管理的方向。求更長遠(yuǎn)的發(fā)展將會走上重視后期經(jīng)營管理的方向。片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析 本項

7、目處于新舊城區(qū)交匯處，被后湖、楊汊湖和盤龍城包圍，缺乏后湖和楊汊湖與城市中心緊密相連的先天條件，同時又沒有盤龍城當(dāng)前火爆的開發(fā)熱潮和政策面支撐，當(dāng)前商業(yè)配套和商業(yè)氛圍較為缺乏。 其一：地處近郊地產(chǎn)開發(fā)空心地帶，其一：地處近郊地產(chǎn)開發(fā)空心地帶， 缺乏成熟的缺乏成熟的商業(yè)氛圍作支撐。商業(yè)氛圍作支撐。盤龍城片區(qū)盤龍城片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足市民生活需求的社區(qū)配套為主；也不乏武漢28街這樣的區(qū)域配套型商業(yè)中心項目商鋪價格整體不高；升值潛力大；購買群體以投資人群為主。住宅開發(fā)帶動商業(yè)發(fā)展；社區(qū)商業(yè)配套與區(qū)域商業(yè)中心并存。片 區(qū)典型項目武漢武漢2828街街20萬美式風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)，是以盤龍城別墅區(qū)和居住區(qū)為依托的

8、區(qū)域型商業(yè)中心，集超市、特色購物、餐飲美食、娛樂、休閑、養(yǎng)生等商業(yè)功能于一體，是盤龍城區(qū)域的集中配套區(qū)。后湖片區(qū)后湖片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足小區(qū)居民基本的生活需求為主。政府對后湖的大力支持，整體價值得到較大的提升，商鋪價格相應(yīng)有較大幅度上漲。距離漢口中心區(qū)域較近，該片區(qū)商業(yè)基本以社區(qū)配套商業(yè)為主。片 區(qū)典型項目中一花園中一花園位于后湖樓盤相對較為密集的中心地帶，沿街分布?xì)W式建筑風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)，兩排商業(yè)街長約1公里，創(chuàng)造了武漢社區(qū)商業(yè)街規(guī)模之最。楊汊湖片區(qū)楊汊湖片區(qū)除滿足周邊居民基本生活需求外，各類專業(yè)市場還輻射到區(qū)域更廣泛和結(jié)構(gòu)更復(fù)雜的人群。圍繞武商量販店形成較為成熟的區(qū)域型商業(yè)中心。新增商業(yè)除少

9、量社區(qū)商鋪外，還醞釀有依賴中環(huán)線的專業(yè)市場項目。是三個片區(qū)中距離漢口中心區(qū)域最近的片區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)相對成熟，新盤供應(yīng)量較少。片 區(qū)典型項目六合盛鞋城六合盛鞋城位于新華下路武商量販店對面，該項目依托中環(huán)、火車站等對外交通大動脈，吸納外省外市鞋類批發(fā)商戶，實現(xiàn)漢正街老鞋商戶的外遷落戶。 隨著中心城區(qū)供應(yīng)量減少，價格持續(xù)攀高，武漢商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱點逐步趨向分散，越來越多的投資者將眼光投向了武漢近郊地區(qū)。 武漢28街的良好開局，為處于城市郊區(qū)與城市中心之間中間地帶的本項目奠定了良好的局面，本項目地段價值雖然比不上城市中心區(qū)域，但是卻比近郊區(qū)域更為有利。 其二：相鄰近郊板塊商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，為本項目其二

10、：相鄰近郊板塊商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，為本項目商業(yè)開發(fā)提供了有益的借鑒經(jīng)驗。商業(yè)開發(fā)提供了有益的借鑒經(jīng)驗。 其三：相鄰片區(qū)及片區(qū)商業(yè)格局基本成型，市場其三：相鄰片區(qū)及片區(qū)商業(yè)格局基本成型，市場潛在競爭威脅小。潛在競爭威脅小。 相鄰片區(qū)無論大型商業(yè)還是臨街商鋪均進(jìn)入相對成熟的開發(fā)階段，已投入或即將投入經(jīng)營，本項目后期潛在的未知威脅小，受片區(qū)其他商業(yè)物業(yè)影響較小。在后期規(guī)劃、銷售、經(jīng)營中，可以立足自身最大限度規(guī)避現(xiàn)存商業(yè)的不足，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)高度的有效提升。 就目前市場來看，在武漢市尚未出現(xiàn)與旅游地產(chǎn)相關(guān)的大型商業(yè)項目，本項目的定位既是區(qū)域市場的空白，亦是武漢市商業(yè)地既是區(qū)域市場的空白，亦是武漢市商業(yè)地產(chǎn)

11、的盲區(qū)，產(chǎn)的盲區(qū)，這為本項目商業(yè)部分的入市提供了良好的市場機(jī)遇，同時，旅游地產(chǎn)自身所必須的后期經(jīng)營與管理也為本項目商業(yè)部分旅游地產(chǎn)自身所必須的后期經(jīng)營與管理也為本項目商業(yè)部分后期的永續(xù)經(jīng)營提供了良好的支撐與運(yùn)作平臺。后期的永續(xù)經(jīng)營提供了良好的支撐與運(yùn)作平臺。 其四：依托旅游物業(yè)發(fā)展的大型商業(yè)物業(yè)，在片區(qū)其四：依托旅游物業(yè)發(fā)展的大型商業(yè)物業(yè)，在片區(qū)內(nèi)乃至武漢市都屬首例，具有較強(qiáng)的差異化特點。內(nèi)乃至武漢市都屬首例，具有較強(qiáng)的差異化特點。項目項目分析分析 認(rèn)清自己，是本部分報告的主要內(nèi)容，認(rèn)清自己，是本部分報告的主要內(nèi)容，只有清只有清醒地認(rèn)識了本項目與其他項目的差異，看清項目的醒地認(rèn)識了本項目與其他

12、項目的差異，看清項目的長短優(yōu)劣，才能夠高效地整合項目的各方面資源，長短優(yōu)劣，才能夠高效地整合項目的各方面資源，制定并采取積極有效的產(chǎn)品定位及開發(fā)策略。制定并采取積極有效的產(chǎn)品定位及開發(fā)策略。項目自身特點分析項目自身特點分析 即消費(fèi)群體差異、商業(yè)輻射力差異、背景依托消費(fèi)群體差異、商業(yè)輻射力差異、背景依托差異和商業(yè)內(nèi)涵差異和商業(yè)內(nèi)涵上的差異。 本項目與專業(yè)市場及以基礎(chǔ)購物為主導(dǎo)的常規(guī)本項目與專業(yè)市場及以基礎(chǔ)購物為主導(dǎo)的常規(guī)商業(yè)有四大差異。商業(yè)有四大差異。基礎(chǔ)型及常規(guī)型購物人群為主導(dǎo)旅游休閑及度假人群為主導(dǎo)常規(guī)商業(yè)物業(yè)常規(guī)商業(yè)物業(yè)旅游商業(yè)物業(yè)旅游商業(yè)物業(yè)差異一、消費(fèi)群體構(gòu)成不同差異一、消費(fèi)群體構(gòu)成不

13、同主導(dǎo)人群主導(dǎo)人群消費(fèi)特點消費(fèi)特點滿足基礎(chǔ)的物質(zhì)層面需求更注重精神層面的享受區(qū)域分布區(qū)域分布消費(fèi)群分布相對集中有更多的相似點區(qū)域分散人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜或跨區(qū)、跨市、跨省 在消費(fèi)群結(jié)構(gòu)上，本項目以旅游人群為主導(dǎo)，既有消費(fèi)需求多元化的旅游度假與休閑人群，又有消費(fèi)行為相對穩(wěn)定的居民及由旅游發(fā)展帶來的市區(qū)休閑人群。消費(fèi)群體分布區(qū)域分散，數(shù)量眾多，注重精神文化層面的享受。說明：說明：差異二、商業(yè)輻射力差異差異二、商業(yè)輻射力差異說明相比之下，本項目以旅游為依托的商業(yè)特色使其具備更強(qiáng)的商業(yè)輻射力，廣泛吸引跨區(qū)、跨市、跨省的消費(fèi)人群，而不僅僅是局限于周邊居民或區(qū)域人群。 域域區(qū)區(qū)人人群群區(qū)區(qū)跨跨人人群群市市跨跨人人

14、群群跨省客戶跨省客戶周邊縣市周邊縣市周邊縣市周邊縣市周周邊邊居居民民常規(guī)商業(yè)輻射力常規(guī)商業(yè)輻射力旅游商業(yè)輻射力旅游商業(yè)輻射力差異三、資源依托的差異差異三、資源依托的差異成熟商流成熟商流巨大人流巨大人流扎堆居民區(qū)扎堆居民區(qū)旅游商業(yè)物業(yè)旅游商業(yè)物業(yè)說明本項目以旅游為依托的商業(yè)背景，是資源稀缺與市場空白的完以旅游為依托的商業(yè)背景，是資源稀缺與市場空白的完美結(jié)合，美結(jié)合，既奠定了項目差異的人群基礎(chǔ)、差異化的商業(yè)功能，也為項目帶來更多的差異性和獨特性，可以充分結(jié)合旅游物業(yè)的稀缺性和獨特性，給商業(yè)注入更多鮮活和差異化的元素。巨大旅游人流巨大旅游人流居民聚集區(qū)居民聚集區(qū)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托以旅游產(chǎn)業(yè)為依托差異四

15、、商業(yè)內(nèi)涵的差異差異四、商業(yè)內(nèi)涵的差異常常規(guī)規(guī)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)單純商業(yè)價值體現(xiàn)地段、交通為核心載體精神文化迷失基本消費(fèi)需求為主導(dǎo)旅旅游游商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)商業(yè)價值、旅游價值建筑實體相互交融旅游、景觀、文化為載體，精神層面表現(xiàn)豐滿商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格、街區(qū)組織等與海洋文化主題高度一致 在商業(yè)內(nèi)涵上，本項目不是單純意義的商業(yè)，它兼有海洋文化的底蘊(yùn)，是旅游價值、商業(yè)價值、建筑實體與精是旅游價值、商業(yè)價值、建筑實體與精神文化價值神文化價值相互交融的產(chǎn)物。思考思考定位定位 下面我們將要進(jìn)行的是下面我們將要進(jìn)行的是一系列關(guān)于項目的發(fā)問一系列關(guān)于項目的發(fā)問與思考，與思考，相信我們即將提出的這些問題也是貴司慎相信

16、我們即將提出的這些問題也是貴司慎重考慮已久的問題。重考慮已久的問題。 當(dāng)我們能夠清晰而準(zhǔn)確地回答出這些問題的時當(dāng)我們能夠清晰而準(zhǔn)確地回答出這些問題的時候，我們會發(fā)現(xiàn)，本項目商業(yè)物業(yè)的操作思路在眼候，我們會發(fā)現(xiàn)，本項目商業(yè)物業(yè)的操作思路在眼前豁然開朗。前豁然開朗。關(guān)鍵詞：主題型商業(yè)關(guān)鍵詞：主題型商業(yè) 其一，主題型的商業(yè)具有鮮明的個性特征，主題型的商業(yè)具有鮮明的個性特征，可以使消費(fèi)者在第一時間內(nèi)將該項目與其他商業(yè)區(qū)分開來。 其二，主題型商業(yè)打破了單一型購物的初級市場功能，創(chuàng)造了一個集購物休閑、餐飲、娛樂、游覽、展覽、文化欣賞、信息技術(shù)服務(wù)等多種功能于一體的多樣性高級市場。多種功能于一體的多樣性高級

17、市場。 其三，對于本項目這樣一個規(guī)模龐大的綜合型地產(chǎn)項目而言，主題型商業(yè)包容性與多元化的特征主題型商業(yè)包容性與多元化的特征也能夠完美地將本項目的各種商業(yè)形態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。什么樣的商業(yè)最什么樣的商業(yè)最“潮流潮流”？ 理由一：本項目的商業(yè)主要是作為整個旅游地產(chǎn)項目的重要組成部分。旅游主題為旅游主題為“極地海洋世界極地海洋世界” 理由二：本項目擁有最多的自然資源就是黃潭湖，即“水資源”。由由“水水”我們可以聯(lián)想到我們可以聯(lián)想到“海洋海洋” 理由三：根據(jù)前面我司提交的方案，基本確定整個項目的主整個項目的主題概念為題概念為“海洋文化海洋文化”，而本項目的商業(yè)作為項目的一個組成部分與整個項目的這一定位密

18、不可分。關(guān)鍵詞：海洋風(fēng)情關(guān)鍵詞：海洋風(fēng)情什么樣的主題能夠真正體現(xiàn)項目特質(zhì)？什么樣的主題能夠真正體現(xiàn)項目特質(zhì)？ 因此我司建議本項目商業(yè)定位為因此我司建議本項目商業(yè)定位為 “海洋風(fēng)情主題商業(yè)群海洋風(fēng)情主題商業(yè)群”關(guān)鍵詞一：建筑。關(guān)鍵詞一：建筑。 通過建筑的特色化體現(xiàn)“海洋風(fēng)情”的主題，如船型的臨水商業(yè)建筑。 建筑立面采用特色臨海國度的風(fēng)格化建筑造型，如地中海風(fēng)情、加勒比海風(fēng)格等。 建筑的細(xì)部可以采用海洋風(fēng)情的符號，來演繹其主題。 如何演繹如何演繹“海洋風(fēng)情海洋風(fēng)情”的主題？的主題？關(guān)鍵詞二：景觀配套。關(guān)鍵詞二：景觀配套。 設(shè)置“海洋風(fēng)情”特色的景觀廣場，親水平臺、船塢碼頭和觀景小亭和帆型拉膜。 同

19、時通過特色鋪地，體現(xiàn)不同海洋文化主題。 設(shè)置以極地海洋生物為模型的雕塑小品，以及具有“海洋文化”內(nèi)涵的人文雕塑和故事型組雕。關(guān)鍵詞三：經(jīng)營業(yè)態(tài)。關(guān)鍵詞三：經(jīng)營業(yè)態(tài)。 從特色購物街區(qū)出發(fā)設(shè)置部分以經(jīng)營極地海洋生物紀(jì)念品為主特色業(yè)態(tài)。 從游樂項目尤其是水上娛樂項目和水上主題公園以“海洋文化”為中心進(jìn)行定位。 從特色餐飲方面出發(fā)，通過招商引入經(jīng)營海鮮類和海文化主題餐廳。 關(guān)鍵詞四：文化。關(guān)鍵詞四：文化。 通過給不同的商業(yè)群命以于海洋有關(guān)的名稱，體現(xiàn)豐富文化內(nèi)涵。 統(tǒng)一項目對外形象，和集團(tuán)公司其他海洋主題旅游項目形成互動。 圍繞項目的“海洋文化”舉行旅游節(jié)等相應(yīng)推廣活動。 組織自有的表演團(tuán)隊，演繹海洋

20、風(fēng)情的表演活動。 有別于常規(guī)的商業(yè)形態(tài)，本項目不在中心城區(qū)的核心地段，也不同于簡單的社區(qū)配套，本項目的商業(yè)主要是為項目旅游區(qū)以及住宅區(qū)服務(wù)而存在，那么它的目標(biāo)消費(fèi)人群來自哪里呢？關(guān)鍵詞：旅游人群、社區(qū)居民、休閑人群關(guān)鍵詞：旅游人群、社區(qū)居民、休閑人群我們的消費(fèi)人群從哪里來？我們的消費(fèi)人群從哪里來？旅游人群旅游人群 本項目的區(qū)位特點和物業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了本項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將在很大程度上依靠旅游物業(yè)所吸引而來的旅游人群，這類人群具有消費(fèi)力強(qiáng)、流動性大、消費(fèi)行為感性化、易沖消費(fèi)力強(qiáng)、流動性大、消費(fèi)行為感性化、易沖動、人群流量不穩(wěn)定的特征，而旅游人群帶來的消費(fèi)將是項動、人群流量不穩(wěn)定的特征，而旅游人群帶

21、來的消費(fèi)將是項目商業(yè)經(jīng)營最為豐厚的利潤來源。目商業(yè)經(jīng)營最為豐厚的利潤來源。社區(qū)居民社區(qū)居民 項目的住宅部分總建筑面積達(dá)到60萬，預(yù)計居住人口3萬人左右，隨之而來的常駐居民將成為本項目商業(yè)最為穩(wěn)定而具有支撐力的消費(fèi)來源。這類人群具有消費(fèi)人群穩(wěn)定性強(qiáng)、消費(fèi)人群穩(wěn)定性強(qiáng)、消費(fèi)力持續(xù)增長、消費(fèi)行為理性化的特征，他們將為項目商消費(fèi)力持續(xù)增長、消費(fèi)行為理性化的特征，他們將為項目商業(yè)帶來最為穩(wěn)定和有保障的利潤。此外社區(qū)常駐居民的休閑業(yè)帶來最為穩(wěn)定和有保障的利潤。此外社區(qū)常駐居民的休閑娛樂性消費(fèi)也是不可忽視的。娛樂性消費(fèi)也是不可忽視的。休閑人群休閑人群 這部分人群的消費(fèi)值得我們進(jìn)行深入地分析，他們將成為本項目

22、最為特殊的一部分消費(fèi)群體。 他們前期對本項目商業(yè)的認(rèn)識可能是通過項目的旅游產(chǎn)品或者住宅產(chǎn)品而發(fā)生。但是他們在本質(zhì)上又區(qū)別于追隨旅游項目而來的旅游人群以及長期居住在小區(qū)內(nèi)的住戶。 這類人群的居住區(qū)域不在本項目內(nèi)部，他們中的大多數(shù)可能是城區(qū)人群，消費(fèi)將直接限定在他們所感興趣的商業(yè)形消費(fèi)將直接限定在他們所感興趣的商業(yè)形態(tài)和商家上，比如酒吧、茶樓、情景餐廳、特色美食等。他態(tài)和商家上，比如酒吧、茶樓、情景餐廳、特色美食等。他們的消費(fèi)指向性強(qiáng)、注重消費(fèi)環(huán)境和自身體驗、消費(fèi)力強(qiáng)、們的消費(fèi)指向性強(qiáng)、注重消費(fèi)環(huán)境和自身體驗、消費(fèi)力強(qiáng)、一旦形成品牌認(rèn)知則具有很高的忠誠度。他們將伴隨本項目一旦形成品牌認(rèn)知則具有很高

23、的忠誠度。他們將伴隨本項目知名度的增長和項目整體經(jīng)營的逐步成熟而為項目商業(yè)物業(yè)知名度的增長和項目整體經(jīng)營的逐步成熟而為項目商業(yè)物業(yè)帶來日益豐厚的收益。帶來日益豐厚的收益。關(guān)鍵詞：趣味至上、感性消費(fèi)、休閑主義關(guān)鍵詞：趣味至上、感性消費(fèi)、休閑主義這些人群有什么樣的消費(fèi)習(xí)慣？這些人群有什么樣的消費(fèi)習(xí)慣？ 趣味至上趣味至上在這個趣味至上的時代，消費(fèi)者逛街購物并不單純的就是買東西，而是在購物或消費(fèi)的同時能夠享受到更多帶有趣味性的內(nèi)容。 感性消費(fèi)感性消費(fèi)隨著經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)也發(fā)生了較大的變化，遵從內(nèi)心感受，在消費(fèi)的過程中感到舒服，擁有好的心情是當(dāng)前消費(fèi)者所追崇的新的消費(fèi)理念。 休閑主義

24、休閑主義對于現(xiàn)在的人來說，工作之外，玩是第一位的。因此，休閑作為一種新的消費(fèi)形式，在商業(yè)中占據(jù)著極為重要的位置。 本項目商業(yè)的功能定位是站在滿足商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)人群的基礎(chǔ)之上，結(jié)合本項目自身特點而得出的。關(guān)鍵詞：購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、度假關(guān)鍵詞：購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、度假要滿足他們的需求，我們的商業(yè)功能何在？要滿足他們的需求，我們的商業(yè)功能何在？購物功能購物功能休閑、娛樂功能休閑、娛樂功能餐飲功能餐飲功能商務(wù)、度假功能商務(wù)、度假功能這是本項目商業(yè)最基本的功能，以滿足各類消費(fèi)者特色化的以及最基本的消費(fèi)需求。這是針對本項目旅游產(chǎn)品的定位而設(shè)的部分，以增強(qiáng)整個旅游過程的游樂性與趣味性。這

25、是本項目旅游配套方面必不可少的一部分。此功能一方面增強(qiáng)了旅游項目的配套服務(wù)功能，另一方面有利于提升整個項目檔次和形象。旅游人群旅游人群社區(qū)居民社區(qū)居民旅游人群旅游人群休閑人群休閑人群旅游人群旅游人群休閑人群休閑人群旅游人群旅游人群休閑人群休閑人群 我們的商業(yè)項目將在以上定位的功能基礎(chǔ)上出現(xiàn)豐富多樣化的商業(yè)形態(tài)，如地方特色產(chǎn)品和旅游文化紀(jì)念品特色產(chǎn)品和旅游文化紀(jì)念品的特色購物商街；酒吧、咖啡廳、茶座、茶餐廳、洗浴、桑拿等酒吧、咖啡廳、茶座、茶餐廳、洗浴、桑拿等休閑度假功能業(yè)態(tài)；水上樂園和地上游樂場水上樂園和地上游樂場等娛樂項目；中西情景餐廳、中西情景餐廳、各國風(fēng)味美食、地方特色小吃各國風(fēng)味美食、

26、地方特色小吃等餐飲美食；商務(wù)會所、商務(wù)酒商務(wù)會所、商務(wù)酒店、臨水賓館店、臨水賓館等商務(wù)度假型物業(yè)等。我們的商業(yè)物業(yè)將會由哪些業(yè)態(tài)組成呢？我們的商業(yè)物業(yè)將會由哪些業(yè)態(tài)組成呢？商業(yè)收益方式商業(yè)收益方式主要為兩種主要為兩種 長線收益：長線收益：租金租金 短線收益：短線收益：銷售利潤銷售利潤我們開發(fā)商業(yè)物業(yè)的收益從何而來？我們開發(fā)商業(yè)物業(yè)的收益從何而來？ 以旅游為依托的商業(yè)地產(chǎn)，與一般商業(yè)物業(yè)有較大的差別，要維持商業(yè)與旅游的良好經(jīng)營局面，需要采取自營或聯(lián)營的方式，更多的投入到后期的經(jīng)營與管理中去，因此，在收益方式上，宜采取收取長線收租和短期銷售相結(jié)在收益方式上，宜采取收取長線收租和短期銷售相結(jié)合的收益

27、方式。合的收益方式。方式一：長線收益方式租金收益 該種收益方式既可以針對面積需求大的商業(yè)業(yè)態(tài)展開，如既可以針對面積需求大的商業(yè)業(yè)態(tài)展開，如酒吧、賓館、咖啡館等商業(yè)業(yè)態(tài)；也可以結(jié)合銷售過程中出現(xiàn)酒吧、賓館、咖啡館等商業(yè)業(yè)態(tài)；也可以結(jié)合銷售過程中出現(xiàn)的面積大、總價高、銷售難度大的大中型商業(yè)鋪面展開。的面積大、總價高、銷售難度大的大中型商業(yè)鋪面展開。 這些商業(yè)業(yè)態(tài)和大面積鋪面，可使項目商業(yè)更具特色，但其經(jīng)營難度較大，銷售也更為困難。因此，建議針對該類商業(yè)業(yè)態(tài)和鋪面采取開發(fā)商持有或聯(lián)營等方式，引進(jìn)實力型商戶，既可維持商業(yè)特色，又能獲取可觀的長線租金收益。獲取可觀的長線租金收益。 可針對旅游配套型商業(yè)中

28、的餐飲、特色購物街以及社可針對旅游配套型商業(yè)中的餐飲、特色購物街以及社區(qū)配套型商業(yè)等面積中小、總價適宜的鋪面展開。區(qū)配套型商業(yè)等面積中小、總價適宜的鋪面展開。 該類業(yè)態(tài)及鋪面更多用于滿足旅游休閑人群以及社區(qū)居民人群最基礎(chǔ)的消費(fèi)需求，有足夠消費(fèi)人群作支撐，回本速度快，后期經(jīng)營難度較低。因此，建議直接對外進(jìn)行銷售，通過銷售實現(xiàn)資金的快速回籠。通過銷售實現(xiàn)資金的快速回籠。方式二：短線收益方式銷售利潤產(chǎn)品產(chǎn)品建議建議 項目商業(yè)開發(fā)定位的大思路已定，下一步需項目商業(yè)開發(fā)定位的大思路已定，下一步需要明確的就是實實在在的建筑產(chǎn)品，這個環(huán)節(jié)將要明確的就是實實在在的建筑產(chǎn)品，這個環(huán)節(jié)將會在后續(xù)規(guī)劃及建筑設(shè)計單位

29、的工作中得到進(jìn)一會在后續(xù)規(guī)劃及建筑設(shè)計單位的工作中得到進(jìn)一步的細(xì)化，在此之前，我們僅從對地塊價值的認(rèn)步的細(xì)化，在此之前，我們僅從對地塊價值的認(rèn)識與實現(xiàn)的角度對項目的平面布局、業(yè)態(tài)分布等識與實現(xiàn)的角度對項目的平面布局、業(yè)態(tài)分布等面積控制等方面提出自己的觀點。面積控制等方面提出自己的觀點。商業(yè)平面布局及業(yè)態(tài)分布商業(yè)平面布局及業(yè)態(tài)分布 建議本項目商業(yè)采取“點帶結(jié)合點帶結(jié)合”的方式進(jìn)行布局，將景觀資源、旅游項目和商業(yè)緊密聯(lián)系起來，打造集“旅游旅游休休閑娛樂閑娛樂購物購物觀景觀景”于一體的綜合性商業(yè)群落。于一體的綜合性商業(yè)群落。A A、B B地塊濱水區(qū)域地塊濱水區(qū)域A A、B B地塊兩端地塊兩端A A、

30、B B地塊其他區(qū)域地塊其他區(qū)域點狀分布和帶狀分布相結(jié)合，點狀分布和帶狀分布相結(jié)合，主要為濱水別墅、酒吧、板道大街、漁人碼頭、水上樂園等休閑娛樂業(yè)態(tài)。同時打造都市新貴的5+2生活方式。其一：其一：項目商業(yè)價值主要由旅游項目來帶動，因此本項目內(nèi)本項目內(nèi)環(huán)的商業(yè)價值要相對高于外環(huán)。環(huán)的商業(yè)價值要相對高于外環(huán)。其二：其二：從本項目景觀分布特點來看，項目內(nèi)環(huán)濱水區(qū)景觀條項目內(nèi)環(huán)濱水區(qū)景觀條件是整個地塊中最好的區(qū)域。件是整個地塊中最好的區(qū)域。依依據(jù)據(jù)主要以點狀分布，大面積、集中型商業(yè)為主主要以點狀分布，大面積、集中型商業(yè)為主，設(shè)置綜合性購物超市、賓館、商務(wù)會所等業(yè)態(tài)。A A、B B地塊中間區(qū)域和北部區(qū)域以

31、帶狀分布特點為地塊中間區(qū)域和北部區(qū)域以帶狀分布特點為主，主，主要為特色購物街區(qū)、餐飲區(qū)以及地上游樂項目和景觀大道、旅游大道。商鋪面積建議商鋪面積建議 根據(jù)前面商業(yè)業(yè)態(tài)和使用功能的界定，建議項目商鋪面積分布如下： 特色購物區(qū)以特色購物區(qū)以40-8040-80平米的中小面積鋪面為主。平米的中小面積鋪面為主。 餐飲區(qū)、休閑區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)和度假區(qū)則根據(jù)具體的餐飲區(qū)、休閑區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)和度假區(qū)則根據(jù)具體的業(yè)態(tài)要求和平面規(guī)劃布局進(jìn)行面積控制，基本以大面積、集中業(yè)態(tài)要求和平面規(guī)劃布局進(jìn)行面積控制，基本以大面積、集中型的商業(yè)為主。型的商業(yè)為主。營銷營銷策略策略 “ “凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢凡事預(yù)則立，不

32、預(yù)則廢”，從本項目商業(yè)獨，從本項目商業(yè)獨特的市場定位與產(chǎn)品構(gòu)成出發(fā)，結(jié)合我司在綜合性特的市場定位與產(chǎn)品構(gòu)成出發(fā)，結(jié)合我司在綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目上的運(yùn)作經(jīng)驗，我司為本項目商業(yè)物商業(yè)地產(chǎn)項目上的運(yùn)作經(jīng)驗，我司為本項目商業(yè)物業(yè)的操作提出以下幾個核心策略，希望在項目的前業(yè)的操作提出以下幾個核心策略，希望在項目的前期運(yùn)作中加以明確，以促進(jìn)項目的順利推進(jìn)。期運(yùn)作中加以明確，以促進(jìn)項目的順利推進(jìn)。開發(fā)原則：開發(fā)原則： 項目定位于復(fù)合型旅游產(chǎn)品，旅游產(chǎn)品、商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)相互促進(jìn)，相互帶動。建議商業(yè)的開發(fā)把握為旅游物業(yè)及建議商業(yè)的開發(fā)把握為旅游物業(yè)及住宅物業(yè)服務(wù)的整體原則，住宅物業(yè)服務(wù)的整體原則，與旅游和住宅

33、物業(yè)開發(fā)同步配合，結(jié)合每期旅游及住宅開發(fā)的體量確定每期的商業(yè)開發(fā)體量，實實行分期分批滾動開發(fā)。行分期分批滾動開發(fā)。開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏 啟動思路啟動思路C C地塊地塊B B地塊地塊A A地塊地塊說說明明C地塊場館建設(shè)是項目旅游參觀性景點，在其周邊設(shè)置旅游配套型商業(yè)，如美食區(qū)、特色購物街等。A、B地塊臨水部分是項目游樂性景點，在其周邊設(shè)置旅游休閑類商業(yè)，充分利用水景資源、特色游樂項目提升商業(yè)價值。A地塊與旅游商業(yè)區(qū)聯(lián)系緊密，可兼顧旅游人群與居住人群。設(shè)置綜合型購物中心，滿足社區(qū)居民綜合型購物需求外，也可為旅游人群服務(wù)。綜合型購物，5+2生活方式休閑商業(yè)場所旅游休閑類商業(yè)旅游配套型商業(yè)商業(yè)部分操盤策略

34、商業(yè)部分操盤策略 通過項目的兩種收益通過項目的兩種收益方式衍生出項目的基方式衍生出項目的基本操作策略。本操作策略。策略一策略一: :部分銷售、部分自營或者聯(lián)營部分銷售、部分自營或者聯(lián)營部分銷售部分銷售部分自營或聯(lián)營部分自營或聯(lián)營針對特色購物區(qū)、餐飲區(qū)和休閑區(qū)的中小面積商業(yè)可以采取自然銷售的模式。針對旅游項目和主題公園采取自營模式，保證其持續(xù)性操作。對于旅游項目配套性商業(yè)和休閑性商業(yè)，水上場館、休閑娛樂會所、賓館、商務(wù)會所等可以采取自營或者聯(lián)營的模式。銷售銷售自營或者聯(lián)營自營或者聯(lián)營策略二策略二: :租售分離，招商先行租售分離，招商先行項目開發(fā)初期商業(yè)氛圍尚不成熟的情況下，項目開發(fā)初期商業(yè)氛圍尚

35、不成熟的情況下，購買客戶將以投資型人群為主，購買客戶將以投資型人群為主，面臨租賃鋪面與銷售鋪面不一致的情況。為了降低商鋪銷售對租賃的影響，提升租賃對商鋪銷售的促進(jìn)作用，建議采取租售分離采取租售分離的方式，來協(xié)調(diào)商鋪的招商與銷售。的方式，來協(xié)調(diào)商鋪的招商與銷售。對于大面積配套性商業(yè)和休閑性商業(yè)要做好長期經(jīng)營的準(zhǔn)備。先招商，可通過租賃促進(jìn)先招商，可通過租賃促進(jìn)經(jīng)營氣氛的形成，聚集商氣和人氣，也是后經(jīng)營氣氛的形成，聚集商氣和人氣，也是后期商業(yè)變現(xiàn)的必要鋪墊。期商業(yè)變現(xiàn)的必要鋪墊。租售分離租售分離招商先行招商先行 策略三策略三: :特色購物區(qū)、餐飲區(qū)中銷售壓力較小特色購物區(qū)、餐飲區(qū)中銷售壓力較小的中小

36、面積商鋪可先行銷售，實現(xiàn)的中小面積商鋪可先行銷售，實現(xiàn)資金快速回籠。資金快速回籠。 策略四策略四: :住宅與商業(yè)交替推出，招商、銷售與住宅與商業(yè)交替推出，招商、銷售與經(jīng)營相互帶動，經(jīng)營相互帶動，實現(xiàn)復(fù)合地產(chǎn)中各復(fù)合因素的有效實現(xiàn)復(fù)合地產(chǎn)中各復(fù)合因素的有效互動，樹立項目連續(xù)、連貫，持續(xù)、穩(wěn)健推進(jìn)的市互動，樹立項目連續(xù)、連貫，持續(xù)、穩(wěn)健推進(jìn)的市場形象。場形象。 策略五策略五: :結(jié)合招商和經(jīng)營情況，分階段限量推出結(jié)合招商和經(jīng)營情況，分階段限量推出商鋪。商鋪。通過招商和經(jīng)營帶動部分鋪面的銷售，最終通過招商和經(jīng)營帶動部分鋪面的銷售，最終實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的逐步變現(xiàn)。實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的逐步變現(xiàn)。 結(jié)合本開發(fā)商實力

37、、經(jīng)營目標(biāo)、抗風(fēng)險能力等多方面因素的綜合考慮，我司從實際情況出發(fā)，建議項目采用委托經(jīng)營管理，實行統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營；實行統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營； 具體內(nèi)容包括：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服具體內(nèi)容包括：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管等，同時在經(jīng)營上充分保證各類型經(jīng)營者務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管等，同時在經(jīng)營上充分保證各類型經(jīng)營者的自由度，發(fā)揮其各自在商業(yè)經(jīng)營方面的特長和優(yōu)勢。的自由度，發(fā)揮其各自在商業(yè)經(jīng)營方面的特長和優(yōu)勢。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式 結(jié)合當(dāng)前武漢市場總結(jié)的經(jīng)驗從多個已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)營階段的商業(yè)項目來看，統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理是當(dāng)前商業(yè)項目能夠長久經(jīng)營的一個必備保障

38、，而分散經(jīng)營分散經(jīng)營則是保證商家經(jīng)營自主權(quán)和商家活力的有效手段。 本項目定位為旅游復(fù)合型地產(chǎn)，其旅游產(chǎn)品將是一個長期的收益項目，因此為了保證整個項目能夠持續(xù)、長久的運(yùn)行，統(tǒng)一的經(jīng)營管統(tǒng)一的經(jīng)營管理理必不可少。購物區(qū)購物區(qū)度假區(qū)度假區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)娛樂區(qū)娛樂區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)餐飲區(qū)餐飲區(qū)實行統(tǒng)一管理，實行統(tǒng)一管理，具體內(nèi)容包括：具體內(nèi)容包括：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管等。統(tǒng)一物管等。實行分散經(jīng)營；實行分散經(jīng)營；各類型商家發(fā)揮各類型商家發(fā)揮各自經(jīng)營方面的各自經(jīng)營方面的能力和資源，充能力和資源，充分實現(xiàn)經(jīng)營上的分實現(xiàn)經(jīng)營上的自主。自主。形成項目核心競爭力形成項目核心競爭力形成商家自身競爭力形成商家自身競爭力 項目全程策劃及代理初步計劃項目全程策劃及代理初步計劃 項目規(guī)模龐大，物業(yè)類型多樣，開發(fā)周期長，整體的營銷策劃工作紛繁復(fù)雜，非三言兩語能夠涵蓋，以下是我司對本項目商業(yè)物業(yè)整