1、房地產開發報建流程一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點;2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3）初步設計及施工圖審查;4）規劃報建圖審查;5）施工報

2、建;6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審

3、查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施

4、工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件

5、進行審查，核發建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件(復印件)及資料：1、以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書;3、工程施工合同;4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并

6、應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期

7、整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。2、開發商應提交材料：(1)申請書；(2)企業營業執照；(3)用地證明文件或者土地使用權證；(4)建設用地規劃許可證；(5)建設工程規劃許可證；(6)施工許可證；(7)房屋竣工驗收資料(8)房屋測繪成果；(9)根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。開發報建

8、員的工作內容1、熟悉申請辦理兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環境及主通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續。2、協助科長做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯系、接待工作以及施工過程中的設計變更處理。3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協調工作。5、負責聯系工程項目竣工后，規劃、消防等專業部門的驗收簽證工作。6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料員移交工程報建的完成資料。7、完成領導交辦的其他工作。注：“兩證

9、一書”是對中國城市規劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規劃行政主管部門核準發放的建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，根據依法審批的城市規劃和有關法律規范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協調，使其納入城市規劃的軌道。根據城鄉規劃法，城鎮規劃管理實行由縣規劃建設行政主管部門核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度，簡稱.書兩證”。建設項目選址意見書是將計劃管理與規劃管理有機結合的成功經驗的總結。城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。目的：是城市規劃行政主管部

10、門審核建設項目選址的法定憑證。是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據。設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部核發的選址意見書。建設用地規劃許可證是建設單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益

11、。法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得建設用地規劃許可證而占用土地的，其建設用地批準文件無效。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證后，方可辦理開工手續。核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。法律后果：房地產商如未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規

12、定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。“兩證一書”的辦理：一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；二、關于辦理建設用地規劃許可證所需資料1、經過按程序審批的該地塊的詳細規劃（由具有規劃資質的編制單位出圖）2、發改委立項，只需寫個報告，批了就行了3、項目的環境影響評價審批（環保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同5、地塊的紅線圖。應由有測繪資質的單位出具現狀圖，在現狀圖的基礎上畫紅線圖,可以是規劃科直接畫。三、關于建設工程規劃許可證所需資料1、申請表及申請報告2、申請

13、人身份證明及經辦人法人委托書，法人身份證，組織機構代碼，開發資質；3、經效驗的土地使用權屬證明及宗地圖4、經效驗的建設用地規劃許可證復印件及紅線圖5、經批準的規劃條件（拿投標書時里面有幾個數字），土地出讓合同6、經批準的修建性詳細規劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細規劃中）7、需要相關行業主管部門審查的審批意見（發改委、環保局、圖審辦、人防）8、經批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖9、建設工程規劃咨詢報告（有資質的規劃咨詢中心出具）10、全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔房地產開發報建知識一、什么叫做房地產是房產和地產的統稱。二、土地使用權的概念1、行政劃撥方式

14、（政府，土地使用權，無償，使用者）2、地產轉讓方式（買賣、贈與等）3、政府出讓方式：1）招標：招標就是指在一定范圍內公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。招標的方式：公開招標；邀請招標二|招標代理：招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。招標代理機構是依法設立從事招標代理業務并提供服務的社會中介組織。招標出讓程序：A.市國土局制定出讓土地招標方案，報經市政府批準發布招標公告；B.有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其他有關文件；C.市國土局向有意投標者解答有關出讓

15、土地法規及出讓有關問題；D.投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱；E.市國土局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；F.對有效標書進行評審，市國土局向中標者發出中標證明書，未中標者由市國土局退還保證金；G.中標者在規定時間內與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金；H.中標者按合同規定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。2）拍賣：拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣方式的特點：通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物；最高應價者獲得標的物；拍賣行

16、業具有中介服務性質。拍賣方式的程序：A.市國土局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批準后，發布拍賣土地公告；B.市國土局向競爭者提供土地使用合同書文本，土地使用規劃及其他有關文件；C.驗證競買者資格，發放標牌；D.市國土局主持拍賣競買，簡單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價；E.競買者舉牌應價；F.競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；G.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內，到國土局辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證。3）掛牌掛牌出讓是指出讓人發布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公

17、布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點：公開公正公平時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭操作簡單，便于開展工作有利于土地有形市場的形成和運作。土地掛牌出讓的程序：A.發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點；B.出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場勘探；C.受理競買申請：在掛牌公告規定時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明、法定代表人身份證復印件辦理競買申請，繳納競買保證金；D.審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對

18、競買人的開發資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；E.掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現實掛牌報價；F.揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金；G.公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。（三）關于土地一、土地分類：A、按照開發利用：生地和熟地；B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設施所占用地）、商業服務用地（各種商店等占用

19、的地）、工業用地（獨立設置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉等用地）、市政公共設施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等；D、按照國家土地利用總體規劃制度分：農用地、建設用地和未利用地。二、怎么體現土地的所有權和使用權？土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用權出讓年限：A、居住用地70年；B、工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；C、商業、旅游、娛樂用地40年；2）區地使用年限到血后如何處理廠、A、國家有權無條件的收回該

20、土地；B、建筑主體經質控部門檢驗后不屬危房：C、項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。三、房地產市場A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；B、二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；C、三級市場：房屋在消費市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）；四、零散的名詞概念1、生地：是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地和荒地，一般該類土地離城鎮較遠，無市政基礎設施，未開發利用。2、熟地：是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平

21、”施工條件的土地。3、三通一平：水通、電通、路通和場地平整。4、七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。5、飛地：又稱插花地，指土地所有權人或者使用權人的土地部分或全部被他人土地包圍的。6、毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設施的、將被改建的土地。7、宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。8、土地級別：是指根據土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。9、炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某地段土地與其地價呈上漲趨勢的評估的前提下，=買下地皮=（即土地使用權廣,=等到

22、地價達到預期價位才出手=牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。10、三區六線“三區”：是指鎮域范圍內確定的不準建設區（區域綠地）、非農建設區（城鎮建設區）、控制發展區（發展備用地）三大類型地區的規模和范圍。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內的地塊就是取得使用權的土地范圍，-般用紅線標識。但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內退讓一定距離作為緩沖帶，各地規定的具體數字不同，主要是為了以后城市的發展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內。建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。城市黃線：是指對城市發展

23、全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。城市藍線：是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界限。城市綠線：是指城市規劃的綠地范圍，此范圍內只能進行綠化，不得改做它用。城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區及省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區保護范圍界限。11、各類面積概念：建設用地面積：也稱總占地面積，是指城市規劃部門確定的建設用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區總建筑面積：是指小區內住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積

24、總和。使用面積：是指建筑物中直接為生產或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結構面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。輔助面積：各層中為輔助生產或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積

25、）。一般作為衡量居住水平的面積指標。計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。得房率：得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內建筑面積二套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑總面積+分攤的公用建筑總面積。開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為

26、是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內的建筑密集程度。進深：進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。套內面積：套內面積俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要有兩部分組成：1.電梯井、樓梯間