1、    淺議物權法中居住權制度的設立發布日期：2010-09-18    文章來源：互聯網 【內容摘要】 從羅馬法以來，在一些國家的立法與實踐中就有居住權這一制度。而我國現行的法律中，是用所有權以及租賃、借用(使用借貸)來調整非所有人對于他人房屋的利用關系，沒有確認居住權或與之相類似的物權性權利。但從我國社會發展的現狀以及發展趨勢來看，在我國物權法中應當確認居住權這一他物權形式，并可以將之定義為：居住權就是特定人因居住而使用他人房屋的權利。 【關鍵詞】 用益物權 居住權 居住權，顧名思義，指居住權人對他人所有的房屋以及其他附

2、著物所享有的占有、使用乃至收益的權利。據考證，羅馬法的用益權中就已經蘊涵了現今所稱的居住權。法國民法典第632634條，尤其是德國民法典及德國的司法實踐，是明確認可居住權的。在德國，居住權主要用來解決男女雙方在離婚時房屋所有權歸屬于男方，但女方應對其中的一些房屋享有終身居住權的問題。一些日本學者也認為：居住權，是一種把他人土地上的全體建筑物或者其中的一部分作為居住來加以利用的限制的人役權。瑞士民法典第776條規定：“稱居住權者，指可以居住于房屋或住宅的一部的權利。居住權不得讓與、繼承。除法律另有規定外，居住權適用關于用益權的規定。” 那么在我們國家，在物權法當中，為什么要確立居住權這樣的制度呢

3、？物權法調整的是人對物的權利的范圍，那么這種權利范圍的確認，它涉及到人們的一種生活方式，因此物權法更應當貼近我們的實際生活。 首先，在我們物權法當中，確認居住權的這項權利是房屋這項財產在我們現代社會當中財產體系中的地位提高的一種表現。土地和房屋是人們生存發展必不可少的條件，他為我們生存和發展提供了一個活動的空間。對房屋的利用，尤其是對房屋的多層次的利用，是我們現代社會，社會發展的一種需要。比如：離了婚的男方或女方對房屋的需求。總之，居住權是為了生活中的弱者一方所設立的，具有扶助、贍養、關懷的性質。承認并規定居住權可以體現人民之間互相幫助，互通有無，互相接濟的道德風尚。因為居住權通常是無償的，不

4、需要居住權人支付對價的。如果是有償的，它也就變成了同房屋的租賃權是有償的沒有區別了。 其次，居住權這個制度的設置有利于財產價值的發揮。在現代社會，財產以它的價值得到最大化利用為首要原則。也就是說，作為不動產的房屋從經濟分析法學的觀點來看應該實現它的最大化效用。效用是物權立法、司法以及人們從事物權行為時所必須予以考慮的。依科斯定理，設立居住權就可以達到這一目的。并且，設立居住權可以較好地分配財產的所有權的歸屬與財產的利用權。“設立居住權，使財產所有權與財產利用權的配置達到了最優化，不啻是立法者對社會財富的所有與利用所作的理想配置”。你像在國外，一個人工作以后，他向銀行貸款去買房子，等到他工作到快

5、退休了，銀行的貸款都已經還完了。他這個房屋所有權已經不負其他負擔了。他又把這個房屋賣出去，他把房屋賣出去的同時，他為自己設置一個終身的居住權。他出賣房屋的價金又可以作為他養老的費用。在這個過程當中，住房人、購房人、房屋所有權人，在這個多層次的關系當中，他們的利益得到淋漓盡致的發揮。居住權這種制度非常有利于房屋這種財產價值的發揮。 基于以上考慮，我認為我們國家物權法當中，一定要設置居住權這么一個制度。 在我國，居住權亦應當屬于人役權，即其具有人身性，它是與居住權人的人身和其擁有的法律地位相關的權利。這就決定了居住權的以下幾個方面的特點： 第一，居住權人應嚴格限定于自然人。這是因為居住權主要是為基

6、于婚姻、家庭關系而產生，主要是源于贍養、扶養和撫養的需要，往往涉及到的是家庭成員、配偶的特有或應有的利益，這就決定了我國居住權的享有人只能是自然人。法人或其他非法人團體不可以享有居住權。 第二，居住權具有時間性，亦稱為“暫時性”。由于居住權是為特定的自然人的利益而設定，因而該自然人的生存期限，即為居住權的最長期限。如果居住權同時為兩個或兩個以上的自然人設定，則該自然人中生存期限最長的人的生存期限即為居住權的最長期限。 第三，居住權不具有轉讓性。在羅馬法中，“人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收獲權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利

7、即行消滅”。從我國的實際情況看，受居住權的目的和性質的限制，應當明確居住權是一項不可轉讓的權利。 第四，居住權一般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人 支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。如果需要居住權人向房屋的所有人支付對價。則就相當于租賃了。總之，居住權從其性質、本質方面看，應當是一種無須支付對價的無償行為。當然，居住權人應當承擔居住房屋的日常維護費用。 第五，居住權與其他用益物權如農地使用權、基地使用權、地役權等不同，居住權的效力較這些用益物權的效力弱。在理論上可以把居住權作為一種特殊的用益物權對待。 此外，由于居住權是因家庭關系、婚姻關系而產生的贍養、扶養和撫養的需求設定的權利，表現為

8、居住權人因居住的目的對他人所有的房屋的使用權。對此需要明確： 首先，居住權人對于房屋的使用應限于為居住的目的。居住權人為了使用房屋可以對房屋進行必要的裝修、改良，但是不得改變房屋的結構和用途，即使是在改變了房屋的結構和用途后房屋的價值會有所增加的情況下也是如此。因此，改變房屋的結構或用途的可能會導致居住權的消滅。這是保障居住權消滅時使得所有權人取回房屋的必要措施。 其次，從居住權的權利范圍講，為居住的目的對房屋的各種使用都在居住權人的權利范圍之內，因而“居住”，是對居住權人使用房屋的必要限定。在此范圍內居住權人對房屋的各種使用均可。對于居住權人來講，因其對房屋的居住，其享有對房屋地基的使用權、

9、地役權并可準用相鄰關系的有關規定。當然，居住權人在不改變房屋的結構或用途的條件下，還可以為某些必要的收益行為，如從事其他經濟活動而對房屋的使用，如從事商業買賣，將貨物存放于房屋中，這都是可以的。 再之，居住權主要是居住權人自己對房屋的使用，但是，在居住權人必要時，其他人也可以基于其需要與居住權人共同居住，如居住權人的近親屬、雇傭的保姆等對房屋的使用。 最后，居住權的客體限于房屋。由居住權這一特定的權利的基本內涵，可以明確其客體僅限于房屋，在其他物上不可以設定居住權。 居住權與租賃權、借用權存在以下區別： 第一，居住權為一種獨立的用益物權，租賃權則屬于債權。居住權因此具有物權的所有特征：對世權、

10、絕對性、直接支配性等；作為債權的租賃權則具有相對性，租賃權人只能對抗特定的債務人。盡管房屋租賃權的效力強化后，租賃權人也具有對抗第三人的效力，但它終究與作為物權的居住權不同。居住權具有的對抗第三人的效力是居住權當然的、與生俱來的、固有的屬性，而租賃權之對抗第三人的效力則是租賃權的效力強化以后的結果，二者是有差異的。 第二，居住權設立后，該住房的所有權人發生變化的，不影響居住權，因為居住權具有對抗第三人的效力。 第三，居住權的期限一般是永久的、終身性的，而租賃權的期限依交易實踐和民法理論一般不得超過20年。 第四，在不動產物權變動采取生效要件主義的法制下，設定居住權必須加以登記。未經登記的，不發生設定居住權的效力；租賃權本質上是一種債權，其設立在某些情況下即便不登記也是可以的。 第五，居住權的設定基本上是一種無償的，帶有扶助、友善、幫助的“恩惠行為”的性質。而租賃合同則是一種雙務合同、有償合同、雙方都享有權利、承擔義務。 另外，居住權與借用權也具有一定的相識性。因為借用權往往也是無償的。但二者的區別仍是明顯的。其一，居住權是一種物權，而借