1、淺議保障性安居工程投融資存在的困難及建議建發公司 張莉梅自1998年福利分房制度終結和住房市場化改革開始，我國城市住宅建設持續發展，城市居民的住房條件總體有了較大改善，但住房改革也使房價上漲速度遠遠超過了家庭收入增長速度，低收入家庭只能“望房止步”，市場供需嚴重失衡。為解決這一問題，國家將保障性住房建設作為重點民生工程，用于解決低收入人群的居住問題。然而，保障性住房大規模的建設帶來了巨大的資金缺口。作為保障房委建單位之一，建發保障房公司結合在融資過程中出現的具體問題淺要分析并就此提出一些相關建議。一、融資工作中存在的主要問題及其原因分析（一）建設用地證件滯后南京市國土資源局近年來大幅度追加保障

2、性住房用地指標，但存在供地計劃和建設計劃不夠銜接的問題。同時，新增用地的審批還需要時間。隨著新的征收條例的實施，拆遷時間不好控制，用地手續不完善加之開工緊迫，保障房是一邊拆遷、一邊建設、一邊補齊相關的證件，而銀行貸款往往強調四證齊全是貸款下款的基礎，土地證是項目合法存在的必要前提，這就造成急需資金支持的時候，銀行貸款不能到位，而銀行認為手續齊備可以貸款時，造成貸款與工程建設不同步、不匹配，沒能真正起到雪中送炭的作用。（二）融資配套政策不健全由于保障性住房涉及的資金量大，占用時間長，牽涉的經濟主體多，因此對保障房融資提出多樣化要求。盡管保障房融資工具不少，但目前主要以銀行中長期貸款為主。為確保保

3、障房項目順利建成，南京市政府一直積極倡導金融機構要給予保障房項目貸款額度支持。然而，在實際工作中，保障房性住房的金融政策不完善，沒有形成一套統一完備的專屬保障房的金融政策體系。金融機構仍然把保障性住房列入房地產開發貸款的科目進行核算，信貸政策對房地產開發貸款實行嚴控，不利于保障性住房的穩定建設。在項目審批條件審查、資本金到位審查、資產質量認定、不良貸款核銷等方面執行等同于建設普通商品房項目的金融政策，導致貸款審批困難。（三）融資渠道有限，建設資金無法落實各地保障房往往是政府主導下的非市場化模式運作的產物，項目建設資本金普遍不足，多為微利或無利項目，自身現金流無法滿足貸款還本付息的基本要求，這對

4、銀行資金的安全性、流動性也帶來了較大風險。此外，政府主導的保障房建設啟動迅速且建設周期較長，手續的辦理往往滯后于工程建設要求，拖慢了整個保障性住房項目的建設進度。加之央行多次上調存款準備金導致保障性住房貸款規模受限，保障性住房與商品房爭奪日益稀缺的資源導致資金成本一路上揚，甚至在金融機構往往空有授信卻無資金放款。（四）第三方擔保缺失保障性住房在拆遷甚至建設階段缺乏土地證并且土地是劃撥性質，雖然貸款融資有政府信用背景，但土地評估價值很低、抵押質押比例有限，抵押物變現難和處置難。同時，財政部堅決禁止政府違規擔保，要求地方各級國家機關以及事業單位、社會團體要嚴格執行有關規定，導致這些風險幾乎都要由金

5、融機構自行承擔，因此銀行對保障房融資企業的融資資質和資金運用審核特別嚴格，除了土地抵押之外還要企業追加第三方擔保而且對第三方擔保要求嚴格，必須是凈資產很大的企業提供擔保方能被金融機構所認可，同時潛在的增加了第三方擔保企業的或有負債，甚至影響擔保企業自身在銀行取得的授信，使得擔保手續難以落實，保障性住房難以從銀行獲得資金。二、解決保障性住房融資的相關建議（一）健全保障房項目的融資配套政策。一方面對保障性住房能有較清晰的信貸政策指引，與普通商品房融資政策分開，明確專項額度支持，從房地產開發中剝離單列且簡化保障房融資手續；另一方面，保障性住房建設是為民辦實事工程，也是投資回報期較長的項目，需要落實相

6、關貸款利率優惠政策。（二）創新保障房信貸融資資金渠道扶持保障房建設。政府作為保障房項目建設的推動主體，出臺相關優惠配套政策，吸引和鼓勵更多的民間資金參與保障性安居工程建設，還可通過銀行發行中票短券募集建設資金。（三）發展保障房個人信貸業務緩解保障房資金壓力。推動商業銀行面向個人的保障性住房信貸業務，增加保障群體的個人支付能力，支持中等偏下家庭購買經濟適用住房，保障群體住得進、住得起，緩解代建單位的資金壓力。（四）第三方擔保為保障房建設保駕護航。建議可在我國建立全國性的住房保障房管理局，讓該局作為保障性住房的政策性信貸擔保機構；或由地方政府國資委協調，保障房貸款主體與各個融資平臺簽訂互保協議；或各地保障房融資平臺組建為集團化企業，子公司融資，母公司擔保。保