1、一、名詞解釋1、房地產，是指以土地和房屋作為物質實體所形成的財產或財產權利，總體上包括有 地產（土地）和房產（房屋）兩大部分。2、房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的綜合性產業。不同于建筑業， 屬第三產業門類。3 、 建筑物區分所有權指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權， 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利4、 建設用地使用權指權利人依法對國有或集體土地享有占有、使用、收益或處分的權 利5、 宅基地使用權是指農戶為建造住房及其附屬設施， 對集體所有的土地依法享有的占 有和使用的權利。宅基地使用權體現農村居民的集體福利6 、 地役權指為使用自己土地的方便

2、和利益而利用他人土地的權利。 （注意不應局限于 土地來理解，建筑物役權也包括在內）7、 不動產登記， 是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不 動產登記簿的行為。8、 建設用地：指的是用于建造建筑物、構筑物的土地，包括了城鄉住宅和公共設施用 地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。9 、 農用地指的是直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、農田水利用地、養殖水 面等。10 、出讓指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為11 、劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將 該

3、幅土地交付其使用， 或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 特征： 無償性、行政性、無期性。12 、征收指國家為了公共利益需要，通過公權力強制性地將不屬于國有的財產轉為國有，并依法對相關權利人給予合理補償13 、房地產開發是指以土地和房屋為對象的投資經營活動（形成房地產商品使用價值）14 、房地產開發企業概念俗稱開發商或發展商，是指以營利為目的， 從事房地產開發和經營的企業15 、房地產交易是指以房地產（商品）為對象，所進行的轉讓、抵押、租賃等經營活動 或民事流轉活動16 、房地產轉讓指房地產權利人通過買賣、 贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人 的行為17 、商品房銷售， 也稱

4、商品房買賣， 是房地產開發企業將其開發建設的商品房出售給買 受人的行為。 這一直以來成為我國房地產買賣的主要表現形式， 屬于典型的房地產 二級市場行為。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。18 、房地產抵押，就是以房地產作為抵押物的抵押，屬于抵押之中最主要的表現形式。 它是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔 保的行為。債務人不履行債務時， 抵押權人有權依法處分抵押的房地產而優先受償。19 、房地產租賃，是指房地產權利人作為出租人將其房地產交付給承租人使用、收益， 由承租人向出租人支付租金的行為。 這是房地產交易的一種基本形式， 現實經濟生活中 普遍存在。二、解

5、答題論述1、房地聯系與區別聯系主要表現在： 在物質形態上，房地相互連結； 在價值形態上，房地不能截然分開； 在權屬管理上，房地權利要求并行一致。區別：可以有獨立的地產，但沒有脫離土地的房產。2、房地產法的表現形式主要包括三個方面：（1）全國人大及其常委會制定的房地產法律，（2）國務院及其所屬部委制定的房地產行政法規、規章。（ 3 ）最高法院有關房地產的司法解釋3、房地產相關概念A 不動產指不能移動或移動后會引起性質、 形狀改變并失去原有價值的財產， 內容構成上主 要包括土地和房屋。林木、莊稼、地上或地下礦藏物等也屬于不動產。B 物業意指單元性房地產，可指單元性的地產，也可指單元性建筑物和整棟樓

6、房建筑。指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。包括：（ 1）建筑物本體，（ 2 ）配套附屬設備， （3）配套公共設施， （ 4）建筑物所占場地。4、房地產業的作用A 積極作用，房地產業在一國國民經濟和城市發展中占據重要地位，發揮多方面的作用。三個主要方面：基礎性、支柱性、先導性。 B 負面作用，易產生泡沫，須適度 發展。5、房地產行政管理體制從我國現階段來看， 中央是實行建設、 土地兩大行政部門主管全國房地產工作； 地方是授權省級 政府可根據本地實際采取靈活做法。地方兩種模式： 1、與中央對口設置機構，實行房、地分管2、根據本地實際和需要，實行房、地在不同程度和范圍

7、的合并管理，并設置相應的機構。6、國有土地的范圍 城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用 （注：征收）的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體 經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災 害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。14 、集體土地的范圍包括： 農村和城市郊區的土地 （國家所有的除外） 以及宅基地、 自留地、 自留山。15 、房地產登記的功能1、確權功能，確認當事人對于不動產物權（房地產產權）的得喪變動。 2、公示功能：登記將不動產（物）

8、與其權利人之間的法律支配關系公開化、透明化， 權利人直接意識其不動產權利的存在； 登記讓第三人乃至社會公眾得以知悉不動產權利的享 有和變動情況。 3、管理功能，實現國家對房地產及相關方面的管理目標。 非因法律行為發生物權變動的情形16 、集體土地所有權的權利主體（1）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會代表集體行使所有權； （ 2 ）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織或村民小組代表集體行使所有權； （3 ）屬于鄉 （鎮 ） 農民集體所有的，由鄉 （ 鎮 ）集體經濟組織代表 集體行使所有權。 集體經濟組織、 村委會或其負責人作出的決定， 侵害了集體成員的合法權

9、益， 受害者可以請求法院撤銷。17、房地產登記效力（一）登記生效要件原則： 不動產物權的設立、 變更、轉讓和消滅， 經依法登記， 發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。18 、國家對不動產實行統一登記制度。登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。2、原則：嚴格管理；穩定連續；方便群眾。自愿登記原則，依當事人申請進行。登記機構不實行主動或強制登記。海域一并一體原則： 房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、 登記，保持權利主體一致。登記機構：國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。 縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區

10、域的不動產登記機構， 負責不動產登記 工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人不能分別辦理的， 由所跨縣級民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。 跨縣級行政區域的不動產登記， 由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的， 由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記， 由國務院國土資源主管部門會同有關部 門規定。現行登記機

11、構需要整合職責。不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、 更正登記、 異議登記、預告登記、查封登記等。關于登記機構的行為區分為登記行為和登記 相關行為。登記又區分為不動產權利登記和其他登記（輔助登記） 。不動產首次登記， 是指不動產權利第一次登記。 未辦理不動產首次登記的， 不得辦理不 動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。四種類型權利登記、 8 種不動產權利狀態的登記（集體土地所有權登記；國有建設用地 使用權房屋所有權登記；宅基地使用權及房屋所有權登記；集體建設用地使用權及建筑物、 構筑物所有權登記；土地承包經營權登記；海域使用權登記；地役權登記；抵押權登記）作 出細化規定

12、。同時也對四種類型其他登記作出細化規定。不動產單元：不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。 不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。 沒有房屋等建筑物、 構筑物以及 森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。 有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、 林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。不動產登記簿： 設立統一的不動產登記簿。 登記簿以宗地或宗海為單位編成， 一宗地或 一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。應當記載以下事項： （ 1）不動產的坐落、界址、空間界限、面積

13、、用途等自然狀況；（ 2）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況； （ 3 ）涉及不動產權利限 制、提示的事項； （ 4 ）其他相關事項。登記簿由登記機構永久保存。損毀、滅失的，應依 據原有登記資料予以重建。不動產權證（權屬證書與登記證明） ：登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。不 動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。 登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。 除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外， 登記機構應依法向權利人核發不動產權屬證書。 不動產權屬證書和

14、不動產登記證明， 應當加 蓋登記機構登記專用章。不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由國土資源部統一規定19、登記案件的賠償責任當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤， 給他人造成損害的， 登記機構應當承擔賠償責任。 登記機構賠償后， 可以向造成登記錯誤的人 追償。20、耕地保護制度（一）實行耕地占補平衡按照“占多少，墾多少”的原則，占地單位負責 等數量質量開墾，無條件開墾的，繳納開墾費。 （二）實行耕地總量減少控制（耕地保有制 度）在各省級行政區域范圍，應當確保耕地總量不減少； 耕地總量減少的， 應組織開墾與所 減少耕地數量質量相當的耕地，并由國務院土地行

15、政主管部門會同農業行政主管部門驗收。（三）實行基本農田保護制度 1、劃定基本農田保護區，實行嚴格管理； 2、各省級行政區 域劃定的基本農田應占該區域耕地的80% 以上。（四）維護現有耕地質量數量水平（耕地現狀維護制度）各級政府應采取措施，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防止土地條 件惡化；非農建設應節約用地，可利用荒地、劣地的，不得占用耕地、好地；可以要求占用 耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、 劣質地或其他耕地的土壤改良； 禁 止占用耕地建窯、建墳或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等；禁止占用基本農 田發展林果業和挖塘養魚。 （五）保證耕地充分利用，禁止耕地閑置

16、荒蕪 土地利用總體規劃審批情況、土地出讓方式、土地劃撥的范圍21 、國有土地收回類型： 1 、正常性收回 （ 1）土地使用期限屆滿而收回土地 （適用于出讓等）有 償用地合同約定期滿， 未申請續期或續期未獲批準的。 土地無償收回。（ 2）用地單位停止用地而 收回土地 （適用于劃撥用地） 因用地單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有 土地的，或者公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢。2、征收性收回為公共利益需要使用土地的，或者為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，可 以收回國有土地使用權。 3 、管制性收回主要指土地閑置等原因而收回土地，現行立法規 定了行政處罰的收回（無償）和行政處

17、置的收回（補償） 。22、集體建設四種情形：1、興辦鄉鎮企業，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；2、村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；3、鄉（鎮）村公共設施建設，經依法批準使用農民集體所有的土地；4、鄉（鎮）村公益事業建設，經依法批準使用農民集體所有的土地。23 、集體土地征收補償范圍涉及的是合法建造并登記的房屋。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的， 應當給予補償； 對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，予補償。 不 房屋補償作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（ 1 ）被征收房屋價值的補償；（ 2 ）因征收房屋

18、造成的搬遷、臨時安置的補償；（ 3 ）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。集體征地補償安置：1、土地（本身）補償費。耕地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的 6 10 倍。 2、安置補助費。耕地的安置補助費：按照需要安置的農業人口數計算，每 一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為4 6 倍。但是，每公頃安置補助費，最高不得超過 15 倍。 3、依照規定支付土地補償費和安置補助費， 尚不能使需要安置的農民保持原 有、生活水平的，經省、自治區、直轄市政府批準，可以增加安置補助費。但是，兩項總和 不得超過 30 倍。24 、閑置

19、土地認定： （1）未動工開發滿一年的，由市、縣國土部門報經本級人民政府批準 后，向地權人下達征繳土地閑置費決定書 ，按照土地出讓或者劃撥價款的20% 征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；（ 2）未動工開發滿兩年的，由市、縣國土部門按照土地管理法第 37 條和城市房地產管理法第 26 條的規定，報經有批準權的人民政府 批準后，向地權人下達收回國有建設用地使用權決定書 ，無償收回地權。閑置土地設有 抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。土地閑置的行政處置：土地使用者無正當理由， 造成土地閑置， 兩種行政處罰措施： 一是超過出讓合同約定的動工 開發日期閑置滿一年不滿兩年的， 征收閑置費； 二是

20、土地閑置在 2 年以上的， 無償收回土地 使用權。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回， 重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分20% 征收土地閑置費。對土地開發、 利用與保護實對于農地轉用和建設用地利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的25、土地用途管制是指依照預先確定的土地用途及其分類安排， 施管理的一種方式。 這是市場經濟國家有效管理土地的通行做法 總量控制具有重要意義26、農用地轉用審批： 建設占用土地， 凡涉及農用地轉為建設用地的， 都應辦理農用地轉用審批手續。 批準權 限在哪一級政府

21、， 主要視建設項目和土地利用總體規劃的批準情況而定。省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、 國務院批準的建設項目占用土地，涉及農地轉用的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內， 為實施該規劃而將農用地轉用， 按土 地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。 這具體涉及國務院、 省級政 府、設區市（州）政府三級審批。27、征地審批 城市（或國家）建設涉及占用集體土地（包括集體建設用地、農用地和未利用地） ，要 辦理征地審批手續。這只有國務院和省級政府兩級審批。征收基本農田、 35 公頃以上的一 般耕地、 70 公頃以上的其他土地，由國務院批準。征收

22、不足 35 公頃的一般耕地、不足 70 公頃的其他土地，由省級政府批準，并報國務院備案。28、土地出讓范圍 現階段出讓限于城鎮國有土地。 包括已為國家所有的土地 （存量） 和國家征收的原屬于農民集體所有的土地（增量） 。屬城市規劃區內的集體所有的土地，只有經依法征收轉為國 有土地后，該幅土地的使用權方可有償出讓。29 、出讓年限： 1 、法定最高年限標準：居住用地 70 年；工業用地 50 年；教育、科學、文 化、衛生、體育用地 50 年；商業、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。 2、出讓 年限起始日期問題規定： 出讓年期按合同約定的交付土地之日起算；原劃撥 （承租）國有建

23、設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。30、出讓合同雙方是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者31、出讓土地用途： 土地用途不是出讓雙方的約定內容，而是于出讓前由城市規劃部門出具的規劃條件確定。規劃條件包括土地用途、 容積率等內容在內， 是宗地出讓的前置條件。 市、縣國土部門依據 規劃條件擬定出讓方案， 報經市、縣人民政府批準后，才能實施出讓。 出讓雙方必須按照經批準 的土地用途填寫，未經批準不得改變。2007 年 8 月國家發布土地利用現狀分類 。出讓雙方應按該分類標準規定的二級分類填寫。同一宗地中包含兩種以上不同用途的， 應當分別寫明各類具體用途的土地出讓年期及所占宗

24、地 的面積比例和空間范圍。32 、閑置土地的認定 閑置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定 書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。1、時間界限：超過動工開發日期滿一年未動工開發為閑置。2、開發建設的強度與連續性已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足 1/3 或者已投資額占總 投資額不足 25% ，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。33、國有土地上房屋征收的基本關系 國有土地上房屋征收，指的是市、縣級人民政府為了公共利益的需要，對國有土地上單位、 個人的房屋予以征收，并對被征收房屋所有權人（即被征

25、收人）給予公平補償。 現在關系理順：政府被征收人，在政府層面作出這樣的制度設計：（ 1 ）市、縣級人民政府作出征收決定；（ 2 ）市、縣級人民政府確定房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。（3）房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收 實施單位不得以營利為目的。 房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征 收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。強制執行要求農村宅基地管理第三章34 、房地產開發的原則1、一般原則，房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、 環境效益相統一的原則 2、合法開發原則： 做到按期開

26、發； 實際開發； 規范開發，不 得閑置； 設計、施工符合國家標準和規范， 合資、合作開發 3 、鼓勵和扶持開發居民住宅：民生原 則，國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。35、房地產開發的具體規則（一）項目立項1、符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。2、堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，3、開發項目依照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準， 并納入年度固定資產投資計劃。（二）項目規劃控制：一書兩證一冊 1 、房地產開發項目建設條件意見書。 2 、建設用地規劃許可證。3、建設工程規劃許可證。 4

27、、房地產開發項目手冊。（三）項目勘察設計施工控制1、從優、競爭選擇勘察設計施工企業2、工程施工許可。3、工程監理，強制監理的范圍涉及：國家重點建設工程；大中型公用事業工程；成片開發 建設的住宅小區工程， 利用外國政府或國際組織貸款、 援助資金的工程； 國家規定必須實行監理 的其他工程。4、施工圖設計文件的審查。建設行政主管部門要對施工圖設計文件中涉及公共利益、公眾 安全、工程建設強制性標準的內容進行審查。5、建筑工程安全生產管理。（四）項目資金控制1、開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于 20%2、分期開發，分期投資，并按期投入資金3、開發企業與施工企業的資金關系 發包

28、單位應當按照合同的約定，及時撥付工程款項。（五）項目質量控制1、竣工驗收： 竣工， 經驗收合格后， 可交付使用； 未經驗收或驗收不合格， 不得交付使用。2、工程質量監督管理 由工程質量監督機構具體實施。 工程質量監督機構屬事業單位， 受建設主管部門或者其他有關部 門委托，從事日常監管。建設單位在領取施工許可證 （開工報告）前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續。 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起 5 日內，向備案機關提交工程質量監督報告。36、房地產開發企業的設立條件（1）注冊資本條件。應當有 100 萬元以上。（ 2 ）專業人員條件。應當有 4 名以上持有資格證書 的房地產專業

29、、 建筑工程專業的專職技術人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。37、資質管理的要求 目的應當在于約束或規范企業（市場）行為。對企業行為的規范：一是政府監管，二是強化民事責任。 政府監管應當抓重點、主要環節，不宜直接、 細節。 對開發企業的監管應當突出在對開發項目 進行監管，尤其是項目質量，注重竣工驗收。實行資質管理，如“評職稱”一般給企業定 資質，依此確定企業的業務范圍，并且還要動態監管，結果就是既管不好，也管不了。房地產開發相關規則38 、出讓地權房地產的轉讓條件 1 、按照出讓合同約定已經支付全部出讓金，并取得土地使用權證書。 2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的

30、，應完成開發投資總額的 25% 以上； 3、轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書 4、房地產轉讓時， 出讓合同載明的權利、 義務隨之轉移。（ 1）受讓人地權年限要算減法。 轉讓房地產后，受讓人地 權年限為原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。（ 2 ）出讓合同 約定的土地用途不得擅自改變。39 、劃撥地權房地產的轉讓條件： 1、轉讓房地產時，應當按規定報經政府審批。2、經批準轉讓的，按規定對地權的劃撥性質作保留， 并依法進行轉讓后的土地收益分配， 或者轉化為出讓，依法繳納 出讓金。 （ 1 ）保留劃撥“地權”性質不變，即經批準轉讓的房地產，可以不辦理出

31、讓手續。 此時，轉讓方須將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。（ 2 ）經批準轉讓的房地產，除上述情形外，應當辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有 關規定繳納土地使用權出讓金。40 、商品房預售條件（ 1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供的預售商品房計算， 投入開發建設的資金達 到工程建設總投資額的25 以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（ 4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可。41、不得抵押的房地產（1）土地所有權； （ 2 ）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵

32、押的除外； （ 3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事 業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施； （4） 所有權、使用權不 明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產；（6） 法律、行政法規規定不得抵押的其他財產42 、下列房地產不得轉讓：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定轉讓條件的房地產。 2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的房地產。 3、依法收回土地使用權的房地產。4、未經其他共有人書面同意轉讓的共有房地產。5、權屬有爭議的房地產。 6 、未依法登記領取權屬證書的房地產。7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他房地產。如

33、違法建筑物等。43、房屋不得出租： （ 1）未依法取得房屋所有權證的； （ 2）司法機關和行政機關依法裁定、決 定查封或者以其他形式限制房地權利的；（ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）權屬有爭議的；（ 5）屬于違法建筑的； （ 6 ）不符合安全標準的； （ 7 ）已抵押， 未經抵押權人同意的； （ 8）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；（ 9）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。44、房地產交易的基本規則（一） 房地連動規則：房地產轉讓、 抵押的， 房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用 權同時轉讓、抵押。（二）價格規則1、價格指導 政府定期確定并公布基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格三種價格規范。 政府定期確定并公布房屋指導租金標準， 對于享受國家優惠政策的居民住宅價格， 還采取政府指導 價或政府定價。2、價格評估 國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照 國家規定的技術標準和評估程序， 以基準地價、 標定地價和各類房屋的重置價格為基礎， 參照當 地的市場價格進行評估。自愿評估和強制評估3、價格申報 轉讓房地產時，應當向政府有關部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。（三）登記公示規則房地產轉讓、 抵