1、項目開發流程一、土地使用權的取得1. 取得方式1 行政劃撥2 協議出讓3 招標拍賣 （ 掛牌、投標兩類 :其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方式4 轉讓2. 流程示意 （以拍賣為例現場勘察, 收集相關資料 信息的初步 收集、分析 確定競拍價、競 拍人、叫價 原則 獲取土地出讓信息及相關規劃指標 （一般 1-3 個月前 ,政府予以公布即掛牌 組建競投小組 ,購買標書。 （成員包括 :估價師、策劃分析、財 務、工程設計、法律等多種人員 測算土地成本、估算開發總投資、總價值。 （一般 采用假設開發法進行計算 辦理競買登記手續 ,提交相關資料及競拍保證金 ,領取競拍 號牌,了解規定細則及其他。 競拍成功

2、 ,簽訂成交確認書 ,并按規定期限交納成交價款 和相關費用。獲得土地使用權限辦理相應的土地產權轉移變更登記手續3. 細節闡述1信息資料部分A. 招標文件、公告（政府對地塊現狀、用途、規劃的說明；B. 現場勘察地塊的位置、地塊形態、生熟程度 1、四至環境、區域競爭樓盤資料 ；C. 前期研究報告包括：市場相關數據、動態和發展趨勢預測，項目開發的工程信息資料、類似項目資料、同區域項目的建設、銷售情況,潛在目標客戶調查分析 ；D. 參拍發展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發傳統、背景資源等；競拍提交資料包括 ：法人營業執照 （有限公司法人企業另加附股東會或董事會決 議；法人代表身份證件或法人代表授

3、權委托書 （深圳允許自然人參與競拍 ；2 前期可行性分析 （機會可行性分析 2一般采用假設開發法 （又叫剩余法確定競拍的最高限價 ,依據待拍地塊的坐落位 置、形態面積、區域狀況、規劃用途及紅線指標等條件 ,發展商對市場收益進行預 測,剔除開發成本、稅費和期望利潤得出最高地價 ；地價 =項目市場收益 -開發總成本費用 -期望利潤1 生、熟地指地塊是否已 “三通一平 ”及:通水、通電、通路和地塊表面了平整處 理；2 可行性分析可大致分為三個階段 ：1. 機會可行分析階段 ：確定投資方向 ,提出開發目標 ；2. 初步可行性分析階段 :確定項目的開發前景及定位方向 ;3. 最終可行性分析階段 :對項目

4、進行市場論證、經濟和技術分析 ,預算分析、資 金安排;總成本費用 =開發成本 （詳見下表 +開發費用 （詳見下表 +稅費 （詳見下表開發成本明細表序號項目備注1 土地取得成本、2 前期費用、2.1 策劃研究費、2.2 勘察設計費、3 建筑期費用參考價格信息及同類物業3.1 樁基礎工程、3.2 地下室工程、3.3 主體土建工程、3.4 安裝工程、3.5 室外配套工程、3.6 專業人員費用約前五項之和的 3%3.7 不可預見費約前五項之和的 3%4 總建造成本、開發費用明細表序號項目備注1 管理費用建安費用的 3%2 財務費用貸款年期利率計算3 推廣費用按售價 / 租金的 3%-5%計算稅費明細表

5、序號類別稅 （費率計算基數1 營業稅 5% 成交價2 城市維護建設稅 1% 營業稅3 教育費附加 33% 營業稅4 印花稅 0.1% 售價 /租金5 房產稅 * 1.2% 房產原值 X 70%6 房屋租賃管理費 *2% 租金7 企業所得稅 415% 銷售稅后利潤二、立項籌備3 僅為房屋租賃所須繳交項目 ,房產轉讓無須繳交該稅項。4 深圳市企業所得稅率 15%,具體依各地政策和企業性質而定。憑土地出讓合同到規劃局規劃技術處申報 ,規劃測繪隊測繪后 ,取得建設項目規劃紅線圖 ,進行放點確位 ,報項目名并注冊選定各類專業服務機構專業公司工作分工示意圖（虛箭頭表示可由甲方執行或甲方委托執行 甲方進行招

6、標 , 選定策劃 （銷售代理服務公司 ;策劃公司提交項目的可行性分析報告 ,以市場需求出發 ,協助完成 項目規劃設計的要點 ;案;甲方依據可行性分析 ,下達設計委托招標書 ,并最終選定 ; 設計單位提交初策劃公司 （綜合甲方意見提出具體書面修改意見 ;設計單位依據修改意見 ,出正式的規劃設計方案 ;依據確定的策劃 （規劃設計方案 ,選擇具體執行機構后實施 ;1. 市場調查分析1 宏觀環境分析預測 廣告設計公司 印刷包裝公司 禮儀制作公司模型制作公司 策劃、代理公司 規劃設計單位 開發商 施工單位 監理機構 市場調研機構A. 國家政治法律環境B. 經濟科技發展趨勢2中觀環境 （所在城市分析預測

7、:城市建設與規劃 ;A. 競爭企業及知名企業的發展狀態；B. 市場供應與需求關系；C. 各類專業機構狀況；3微環境分析預測A. 區域消費需求研判；B. 競爭對手調查；依據上述調查分析 ,對關鍵問題做出專項主題研究 ,提出初步可行性分析報告 :開 發方式、材料供應、設計方案、產品形態、施工進程、市場定位等初步構想（各類專業服務機構開始正式介入 ；2. 投資計劃安排依據初步可行性分析和公司資源 ,經計算、評估分析后 ,確定最優方案 ,加入相應 的資金流量分析和投資預算安排 ,得出最終可行性分析。3. 項目的開發模式最終確定開發模式 :獨立開發、合作開發、投資商介入等 ；可行性分析內容提綱 （參考1

8、. 項目開發背景研判包括:宏觀經濟運行狀況、區域社會、經濟發展特征、產業政策環境、市場供 求趨勢等 ;2. 項目概況及基本數據包括:項目名稱 （項目名及推廣名、技術參數、規劃要點、地理位置、四至狀 況、片區特點、項目性質特征 （SWOT 分析等 ;3. 目標市場分析包括:市場需求分析及預測、項目規劃設計、發展主題及產品定位、目標客戶 確定與描述、銷售價格預測、包裝推廣及銷售計劃制定等 ;4. 項目進程安排包括 :項目開工、包裝推廣、預售、竣工、驗收、入伙計劃等 ;5. 項目成本估算按方案確定的開發次序、模式與規模 ,做出項目成本估算 ;6. 項目管理及財務評價管理部分包括 :貸款成本、貸款償還

9、計劃以及貸款與償還平衡計算 ;財務平衡分 析 ;項目規模及規劃設計修改費用測算 ;財務評價部分 :現金流量分析 （依據項目進程安排估算、凈現值、內部收益率、 動態投資回收期、財務敏感度 ;7. 經營管理風險預測及處理 ;8. 物業管理服務要求 ;三、報建規劃1. 提交可行性研究報告和立項申請 ,到計劃發展委員會申請立項2. 將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批 ,通過后領取建設用地規劃許可證 （總體規劃通過后如一次規劃分批實施 ,將分期實施詳細規劃和相應單體建筑設計報 規劃局規劃管理處審批。3. 在項目簽訂土地出讓合同、取得立項批文和建設用地規劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。4.

10、 上述手續完畢 ,到規劃局規劃管理處申領建設工程規劃許可證。5. 在項目的總體規劃設計審查通過以后 ,由規劃設計單位對整個項目的所有專業 管線 （包括 :供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈 ,市政道路、雨污水管網進 行管線規劃設計 ,設計方案送規劃局的市政規劃管理處審核 ,通過后 ,將管線規劃圖送 上述各專業部門聽取各部門意見 ,然后由建設單位會同規劃局的有關人員召集各專 業部門召開管線規劃協調會 ,將所有專業部門的意見形成會議紀要 ,以防止各專業管 線在具體實施中相互扯皮 ,管位相撞。6. 到各規費收繳部門報審、繳費 ,具體手續辦理如下 :1 將報批的范圍內所有建筑單體圖紙報當地消防部

11、門進行消防審查,取得建筑工程消防意見書。2到當地建設局計劃財務處繳納建設規費。3到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費。4 到衛生防疫站進行工程衛生防疫審查 ,繳納衛生防疫檢測費。5 與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議 ,繳納白蟻防止費。6 按整個建設項目規劃的綠化率規定專門對項目進行綠化設計 ,將綠化報建圖 , 送園林管理局審批。7 按當地的人防配套要求 ,做項目的人防規劃 ,然后將所做的人防規劃和人防工 程的立項申請報當地人防辦部門審批通過。8 到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費。9到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書。10 到當地建設局質監站簽訂建設工程質監協議

12、,繳納工程質監費。7. 領取建設工程規劃許可證后 ,將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局 技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準 書。8. 如投資方 （項目控股方是國有資產 ,建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行 公開招投標 ,對中標施工單位發中標通知書。9. 憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處,申領建設工程施工許可證。10. 憑建設工程施工許可證及商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品 房預售核價。名詞解釋五證 :土地出讓合同 （土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可 證、建設工程施工許可證、預售許可證 （外銷證

13、視規定執行 ;三書 :房屋質量保證書、 住宅使用說明書、質量驗收合格證 ;四、營銷推廣推廣流程細解 i（ 以需提交報告展開A. 營銷策略總案B. 總體執行方案C. 階段策略及執行計劃D. 專項執行報告E. 效果評估分析F. 其他1. 銷售準備階段策劃公司:提交項目銷售策略及執行報告 :具體價格表 （包括銷售底價 5、表價 6、成交價、銷控安排、銷售策略、價格策略、促銷方式、廣告策略、包裝策略、 媒體計劃、銷售人員組織與培訓計劃 ,由甲方審核認可后執行 （或委托執行 ;完成要素列表類別項目備注設施類售樓處包裝位置、大小、風格模型的制作與擺放尺寸、形態（剖面或平面、數量樣板間的設計、裝修數量、位置

14、、風格銷售通道的安排、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設計制作提前申報審批 ,確定地點、數量、規格、時間等文件類銷售文件的制作與印刷包括 :樓書、認購書、收據、價格表等媒體版面的預訂包括版位、版面、形式等銷售及財務人員的培訓準備培訓提綱及銷售管理條例其他/以上各類審批和制作必須提前做出工作計劃表 ,確定日期、數量、規格等2. 正式銷售在正式銷售開始前 ,可采用內部認購 7（或內部咨詢方式進行市場試探市場反映 同時進行市場預熱 ,為正式銷售累積客戶資源。項目建設進度達到法定要求 ,憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地國 土局開發辦 （或房管局房地產市場處領取商品房預銷售許可證 ,銷

15、售正式展開。工作內容說明 :1 依據階段計劃執行廣告、推廣 ,由銷售人員做來電、來訪登記 ,進行匯總 ,策劃部評估廣告投放效果 ,并適時做出調整計劃 ;5 項目的最低銷售價格 ,是價格的最低防線 ;6 對外公布的價格 ,是與客戶溝通價格的支點 ;7內部認購:內部員工認購或試探市場的手段 ,后者現居多 ,一般采用收取誠意 金、派發籌碼券等 ,轉化方式有 :排隊、抽簽、優先選購及其他 ;2 銷售管理人員將每日客戶及成交資料匯總整理 , 校對銷控表 , 與財務部就當日 （或前一日成交情況進行核對 ,將需跟進與 款項將到期客戶單列 ,交由當事銷售員跟進 ;3 銷售部每周提交 “周銷售統計表 ”及,客戶

16、關注熱點、問題統計交由策劃部進行研究分析 ,并提出相應的調整或解決方案 ;4 銷售部 （ 每月或半月 ,視具體情況而定出具 “銷售狀況匯總 表”協,助策劃部對前階段銷售進行評估分析 ,對下階段廣告節 奏、投放方式、價格策略、銷控處理、促銷活動等做出計劃 ; 銷售服務流程示意圖1 誠意金 : 也可稱為臨時定金即小定 , 有效期一般規定為 24 小時 , 金額 500元為起點（依項目而定,臨時認購書:也可不設此環節 ;2 定金:一般起點為 10,000元（依項目而定 ,有效期 7天-15 天, 根據項目檔次和銷售狀況而定 ;3 正式合同簽訂流程 :核對銷控 財務開具收交納定金 取消銷控客戶追蹤客戶

17、來訪、來電 銷售接待 客戶資料登成交意向確交納誠意金 （小定簽訂臨時認購簽訂正式認購成交意向未確撻定 進行銷控 簽訂正式銷售合同補足樓款 （首期款a通知客戶攜帶相關身份證件和購房證明資料b客戶憑銷售部開具的交款通知（確認書,到財務部交納相關款項（可依需要代收 相關稅費后 ,領取付清樓款證明書和相應收據 ;c憑付清樓款證明書，與客戶簽訂正式的買賣合同（如代辦房產證，另簽委托授權 書;d辦理銀行按揭手續（現場辦公居多，交納相關費用；五、后期服務項目在通過質檢綜合驗收 （包括消防、人防、煤氣、水電等 ,準備 “房屋質量保 證書”和“房屋使用說明書 ”具,備入伙條件。1. 物業管理部分1前期介入工作內

18、容A. 從物業管理角度,對項目的結構設計和功能配置提出建議；B. 搭建管理組織架構、制定管理計劃與計算管理份額；C. 制定管理工作流程及員工培訓計劃；D. 擬定物業管理文本（包括業主公約；E. 核對客戶物業費優惠名單及數額；F. 制定第一年度財務預算；2施工安裝工作內容A. 了解并審查各類設備的性能特點；B.掌握各管線連接、分布狀況3竣工驗收工作內容A. 質檢綜合驗收完畢后，交付使用之前（入伙之前，進行內 部質量驗收 ;B. 制定各類設施的使用、維修、保養制度；4后期服務工作內容 （略2. 銷售策劃工作內容移交相關客戶資料 ,協助客戶辦理入伙手續 附件一:項目規劃設計方案產生細解1. 開發立項

19、階段 ,甲方營銷部 （或委托專業調研機構對市場進 行評估 ,確定項目的市場空間及可行性 ；2. 營銷部依據項目狀況 ,明細項目策劃方案要點要求 （既方案內 容提綱 ,選擇策劃服務公司進行招標 （比稿,并最終選定 ；3. 工程部依據確定的項目定位分析 ,選擇規劃設計機構 8,列明項 目規劃設計要點要求 9與項目紅線規劃圖 ,進行招標 ；4. 規劃設計機構提交規劃設計初稿 ,甲方評標、選定中標單位 ；5. 甲方綜合策劃公司意見 10,下達正式的設計委托書 ；6. 規劃設計機構提交方案 ,并進行講解說明8 規劃設計可細分為 :整體規劃、建筑設計、園林設計等 ,可由一家或多家機構 完成 ,內容由 “概

20、念設計 初步規劃 詳細規劃 建筑單體 樓層分布 室內戶型 過渡;9內容包括 :項目定位、戶型配比、功能要求等原則性設想 ,但不能有過多的細 節要求 ,避免對設計方的不必要干擾和限制 ;10 分別從市場接納和工程實施的角度提出意見 ,可依據項目的實際提出一些市 場流行的創新要素 ,以供參考 ;7. 甲方進行研究 ,提出書面修改意見 （可重復過程 ;8. 最終確定方案 ,出正稿;9. 依據最終正稿 ,出施工藍圖 ;規劃設計要點原則 :先整體后局部 ,先主體后配套 ,由大到小 ,由外至內。參考資料 深圳某品牌房地產開發業務流程主線:房屋建造流程尋找新的土地資源 （發展研究部或項目開發部項目可行性論證 （設計部,項目開發 ,銷售部,成本或財務部購買 （投標土地并簽訂土地使用權出讓合同 （項目開發部項目立項（項目開發部 ,設計部,銷售部項目的規劃設計方案招投標報建 （設計部 ,項目開發部J項目的擴初設計方案的審查報建 （設計部,工程部