1、房地產開發企業 成本類會計科目設置及說明1. 目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發 產品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。3. 職責：集團財務部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況；集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正 確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成 本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及 時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不 斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程

2、中發生的問題及時向集團財 務部反饋。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之 間的分配方法、標準。4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間 進行分配。4.1.5 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開 發產品成本。4.1.6 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關 規定分別計算可售面積、不可

3、售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的 銷售成本。4.2 成本核算對象的確定4.2.1 成本核算對象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計算的需要；4.2.1.2 便于成本費用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時結算；4.2.1.4 適應成本監控的要求。4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體 成本核算對象。同一項目成片分期（區）開發的，可以以各期 （區 ）為成本核算對象。4.3 成本費用項目及核算內容4.3.1 成本費用項目 成本項目一般包括下列六大項：4.3.1.1 土地征用及拆遷補償費4.3.1.2 前期工程費4.3.1.3

4、 建筑安裝工程費4.3.1.4 基礎設施費4.3.1.5 公共配套設施費4.3.1.6 開發間接費4.3.2 各成本項目的核算內容4.3.2.1 土地征用及拆遷補償 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：A、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發費B、土地有關的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、 耕地占用稅、土地使用權初始登記費，土地變更用途和超面積補交的地價等。C、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本 和相應稅金等。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置 及動遷支出，農作物補償費，危房補償費

5、、征地包干管理費、拆遷管理費等。E、以前年度余額轉入4.3.2.2 前期工程費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、 設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：A、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘 察費，沉降觀測費，日照測試費、環境評估費、交通影響分析、基礎樁應變及 質量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、 建筑面積丈量費等。B、規劃設計費： 規劃費：規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：地質勘察設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計 費、綜合

6、管網設計費、排水方案設計費等所有設計費。其他：其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制 作費等。C、政府報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防 配套設施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、 路口開設費等、規劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅基金 (或 中小學教師住宅補貼費 )、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核 費等。還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的 報批費、 * 費(如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工 許可證、預售證等)。D、招標及

7、失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設計、監理、施 工等的招標及失標費。E、“三通一平”費：(1) 、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2) 、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、 改造遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪 設、改造、遷移等費用。(4) 、場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。F、臨時設施費(1) 、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2) 、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 、臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空

8、地租費。（4）、臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。G、以前年度余額轉入4.3.2.3 建筑安裝工程費A 、土建工程費：指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費 用。主要包括：（1）、基礎工程，包括土石方、樁基、護壁 / 坡工程費，基礎處理費、樁基咨 詢及檢測費、降水等；（2）、結構及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂 直運 輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體；（3 ）、門窗工程；（4 ）、公共部位精裝修；（5 ）、室內裝修；（6 ）、幕墻；（7 ）、幕墻泛光；（8 ）、甲供材料。B、安裝工程費（1 ）、室內水暖氣電管線設備費：包括室內供排水

9、系統費、室內采暖系統費、室內燃氣系統費、室內電氣系統費；（2）、室內設備及其安裝費，如通風空調系統及安裝費、 電梯及其安裝 費、發電系統及其安裝費、人防設備及其安裝費、 消防系統及其安裝費、鍋爐 系統及其安裝費、廚房設備及其安裝費等；（3）、弱電系統費，包括居家防盜系統費用、三表遠傳費用、對講系統費用 等；（4 ）、甲供材料C、以前年度余額轉入4.3.2.4 基礎設施費A、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發商做大 市政配套，則為實際發生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪 設費、接口補償費等；B、給水系統費：（1）、管道系統：主要包括小區內給水管道、檢查井及外接

10、的消火栓等費用；(2) 、水泵房：水泵房土建、設備、安裝及裝修費等；(3) 、用水增容(4) 、施工用水C、雨污水系統費(1) 、管道系統(2) 、雨污水泵站土建、設備、安裝及裝修費等D、供電系統費：(1) 、管道及電纜系統：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低 壓柜及箱式變壓設備費用，室外強電管道及電纜敷設；(2) 、配電房：配電房土建、設備、安裝及裝修費等；(3) 、用電增容(4) 、施工用電E、燃氣系統費：(1) 、室外管道系統；(2 )、調壓站；(3 )、煤氣增容費F、有線電視工程費：管道預埋、檢查井等費用G、電話通訊工程費：管道預埋、檢查井等費用H、寬帶工程費：管道預埋、檢查

11、井等費用I、智能化系統費：(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車 場管理系統的費用；(2) 、小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費 用；(3) 、周界紅外防越系統費用(4) 、小區門禁系統費用；(5) 、電子巡更系統費用；(6) 、電子公告屏費用；(7 )、室外背景音樂。J、采暖系統費：(1) 、管道系統（2）、熱交換站：熱交換站土建、設備、安裝及裝修費等（3）、鍋爐房：鍋爐房土建、設備及安裝及裝修費等K園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括： （1）、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區 周邊綠化支出；（2

12、 ）、建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；（3）、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；（4）、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5 ）、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；（6 ）、室外背景音樂；（7 ）、室外零星設施：兒童游樂設施、運動器材、各種指示牌、標識牌、 示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。L、以前年度余額轉入4.3.2.5 公共配套設施費 指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商 不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾 類：A 、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支 出，包括

13、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業 委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、 健身房、游泳池、球場等設施的支出；C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營 收益權時，發生的沒有投資來源的費用；D、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地 政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商 通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的 產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目

14、進行核算，如：A 、游泳池：土建、設備、設施；B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；D、學校：建造成本及配套資產購置；E、球場；F、車站：土建、設備、各項設施。4.3.2.6 開發間接費開發間接費用核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的 成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。A 、工程管理費(1) 、監理費：支付給聘請的監理單位的費用，包括設計監理、工程監 理、造價監理、質量監理、安全監理等各種監理費；(2) 、預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3) 、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(4) 、工程質量監

15、督費：建設主管部門的質監費；(5) 、安全監督費：建設主管部門的安監費；(6) 、工程保險費；(7 )、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。B、資本化借款費用包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費 用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費 等。C、營銷設施建造費(1) 、廣告設施費；(2) 、銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售區域 銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費 用；(3) 、售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4) 、樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安

16、、維修 費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；(5) 、其他。D 、物業管理完善費 包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建 維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。E、行政管理費：直接從事項目開發的部門（前期部、工程部、技發部等） 的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費（1） 、工資（ 2 ）、職工福利費（ 3 ）、職工社會保險（ 4 ）、住房公積金及房貼（ 5 ）、工會經費（ 6 ）、職工教育經費（ 7 ）、勞動保護費（ 8 ）、辦公費（ 9 ）、業務招待費（ 10 ）、差旅費（ 11 ）、出國費用（ 12 ）、租賃費（

17、 13 ）、運輸費（ 14 ）、折舊費（ 15 ）、修理費（ 16 ）、低值易耗品攤銷（ 17 ）、無形資產攤銷（ 18 ）、咨詢費（ 29 ）、勞務費（ 20 ）、手續費（ 21 ）、其他4.4 會計科目與帳簿設置4.4.1 “開發成本”科目 “開發成本”科目核算擬開發土地及在建開發產品的實際開發成本，其明 細設置參見：房地產開發企業“開發成本”及“開發間接費”科目編碼一覽 表。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配 的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”項目核算進 行歸集。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立輔助核算項目核算，成本核算對象可

18、分層次建立， 一級XX項目具體設置參見下圖：二級XX項目一期XX項目二期 ? ?擬開發土地 待分攤成本XX項目?項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發土地” 項目核算中核 算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發土地”項目核算中轉入“XX項 目X期”項目核算。成本預提：核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔 的已經發生或將要發生、但尚未支付的成本、費用。成本預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支 付金額核算成本。成本預提的時間：至少每季度末預提一次； 成本預提的金額：以動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 成本預提的核算方法：預提時，借記“

19、開發成本成本預提”，貸記“預 提費用”。4.4.2 “開發間接費”科目（一級科目） 開發間接費用核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，應先通過“開發間接 費”一級科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在期末，根據其實際發生 數按一定標準分配計入各成本項目的各成本核算對象。4.4.3 “完工開發產品”科目 核算已開發完成并驗收合格的開發產品的庫存實際成本。房地產開發企業“開發成本”核算科目明細表一級科目 二級科目 三級科四級科目輔助核算注開發成本土地征用及拆遷補償費按各成本、費用項目再進行細分（具體

20、核算內容、核算方法詳見“開發成本”科目表及科目說明） 象可分層次設立。項目核算成本核算對前期工程費項目核算建筑安裝工程費項目核算基礎設施費項目核算公共配套設施費項目核算開發間接費項目核算成本預提項目核算成本結轉項目核算開發間接費匚程管理費三級明細科目參見房地產開發企業“開發成本”及“開發間接費科目編碼一見表項目核算定期轉入“開發成本-開發間接費分攤轉入”科目資本化借款費用項目核算營銷設施建造費項目核算物業管理完善費項目核算行政管理費項目核算完工開發產品項目名稱具體期或區或苑或棟以及配套資產名稱 項目核算 住宅、商 鋪、寫字樓、車庫及車位、其他4.5 成本費用的歸集與分配4.5.1 土地征用及拆

21、遷補償費 一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象 中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤 成本” 項目核算中進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進 行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如 下：4.5.1.1 按占地面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法 方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上， 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積 的土地成本來分配。方法二：也先按期（區）的占地面積將土地成本分配到各期（區）；再將 分配到各期（區）內的土地成本，按期（區）內房屋等成本核算對象和道路、 廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后