1、海州開發(fā)區(qū)創(chuàng)順物流中心項目關(guān)于申請2012年度市級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）發(fā)展專項引導(dǎo)資金的報告一、 項目名稱和項目建設(shè)單位項目名稱：海州開發(fā)區(qū)創(chuàng)順物流中心項目建設(shè)單位：連云港創(chuàng)順投資管理有限公司二、 項目單位基本情況和財務(wù)狀況（一）項目單位基本情況連云港創(chuàng)順投資管理有限公司位于海州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，擁有現(xiàn)代化倉儲基地，秉承“勤思、勤勉、勤奮、勤儉”的企業(yè)精神和“優(yōu)化、協(xié)同、創(chuàng)新、發(fā)展”的經(jīng)營理念，不斷提升公司運營實力和規(guī)模。公司擁有經(jīng)驗豐富的管理團隊，優(yōu)秀卓越的物流及國際貿(mào)易專業(yè)人才，積極進取的員工隊伍，同時配備全面、先進的運輸車隊，迅速高效的海關(guān)通關(guān)作業(yè)體系，穩(wěn)定實時的物流信息管理系統(tǒng)。公

2、司為客戶提供代理采購、海運空陸運貨物代理、倉儲、運輸配送、物流增值服務(wù)及進出口代理等系列化服務(wù)。根據(jù)客戶不同需求，提供一體化解決方案，直接參與企業(yè)內(nèi)部的物流供應(yīng)鏈，提供物流方案設(shè)計、系統(tǒng)分析、組織實施等完整的第三方綜合物流解決方案。優(yōu)化物流方案、降低運作成本，最大限度為客戶創(chuàng)造價值；將創(chuàng)新精神貫穿始終，以差異化服務(wù)理念協(xié)助客戶提升競爭力；創(chuàng)順已成為既有支持客戶戰(zhàn)略和供應(yīng)鏈管理需要的整體物流方案的解決能力、又具備高效可靠的物流執(zhí)行能力的國內(nèi)領(lǐng)先物流和供應(yīng)鏈管理服務(wù)的公司。（二）項目單位財務(wù)狀況連云港創(chuàng)順投資管理有限公司項目注冊資金9600萬元，2010年銷售額3519.35萬元，利潤總額47.0

3、4萬元，稅金11.76萬元，凈利潤35.28萬元。 2011年銷售額3721.72萬元，利潤總額 67.01萬元，稅金15.12萬元，凈利潤52.18萬元。三、 項目基本情況（一）建設(shè)背景和依據(jù)1、獨特區(qū)位優(yōu)勢連云港港位于太平洋西海岸、中國黃海之濱，是我國沿海主樞紐港之一，新亞歐大陸橋東方橋頭堡，承擔亞歐間重要物資水陸中轉(zhuǎn)功能。自1933年開港至今，經(jīng)過70年、特別是1973年以來的大規(guī)模的建設(shè)和發(fā)展，已成為初具規(guī)模、大中小泊位配套、散雜貨并舉、運輸功能齊全、以外貿(mào)運輸為主的綜合性國際貿(mào)易運輸樞紐港。港口區(qū)位優(yōu)勢明顯，海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，海上辟有國際集裝箱遠、近洋航線、國內(nèi)干線及支

4、線10余條，每月航班100多個，可直達或中轉(zhuǎn)到世界大部分國家和地區(qū)。2、陸、海交通成熟陸上起始于港口的隴海、蘭新鐵路橫貫中國大陸東中西，國家正在建設(shè)的縱貫?zāi)媳钡难睾ｈF路及橫穿東西、縱貫?zāi)媳钡摹斑B霍”、“同三”兩條高速公路在連云港交結(jié)，鐵路和公路“兩縱兩橫”主骨架的結(jié)點使連云港作為海陸空交通樞紐的重要地位更加凸顯，已經(jīng)成為中國中西部地區(qū)乃至中亞諸國最便捷、最經(jīng)濟的進出海口岸。陸路西距徐州223公里、烏魯木齊3626公里。海路距離青島港101海里、大連港339海里、天津港481海里、上海港388海里，香港1112海里；距日本長崎530海里、大阪825海里；距韓國木浦355海里、仁川383海里、釜山

5、514海里。3、本項目發(fā)展勢頭良好近年來，連云港港圍繞“改革增效、強港富民”的總體發(fā)展思路，分塊搞活，整體聯(lián)動，港口保持了超常規(guī)、跳躍式發(fā)展，1999年和2001年港口吞吐量6017萬噸，其中集裝箱吞吐量100.5萬TEU，港口發(fā)展勢頭強勁。根據(jù)規(guī)劃，連云港港未來將形成由海灣內(nèi)的連云主體港區(qū)、南翼的徐圩和灌河港區(qū)、北翼的贛榆和前三島港區(qū)共同組成的“一體兩翼”總體格局。本項目位于連云港市區(qū)南大門海州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海州開發(fā)區(qū)于1992年經(jīng)市政府批準設(shè)立。2006年4月，經(jīng)國家發(fā)改委審核，江蘇省人民政府批準升級為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積28平方公里，其中工業(yè)區(qū)面積10平方公里，服務(wù)業(yè)集聚區(qū)面積12

6、平方公里。開發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，位于連云港市市區(qū)南大門，是新海城區(qū)重要組成部分，北距市商業(yè)中心2公里，東距市行政中心1公里，距港口、機場均在30公里以內(nèi)，向南1公里便可進入連霍、汾灌、寧連三條高速公路，交通十分便捷。海州開發(fā)區(qū)堅持“項目立區(qū)、環(huán)境活區(qū)”戰(zhàn)略，努力打造“效率開發(fā)區(qū)、效益開發(fā)區(qū)”，力求把開發(fā)區(qū)打造成全市都市園區(qū)的示范區(qū)。開發(fā)區(qū)現(xiàn)已逐步形成以機械、電子及新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新型都市環(huán)保工業(yè)園區(qū)、同時還擁有興隆裝飾城、寶馬、尼桑、一汽大眾、東風本田等汽車4S店等商貿(mào)交易市場。已投產(chǎn)的黃海機械、鷹游紡機、天明紡機、遠洋流體機械、特種車輛、樓梯制造等項目，在全國同行業(yè)中市場占有率位居前列

7、。目前園區(qū)入駐工業(yè)企業(yè)已100余家，商貿(mào)流通企業(yè)400余家。目前開發(fā)區(qū)正在按市委、市政府的要求轉(zhuǎn)型升級，全力打造服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展空間巨大。（二）建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模項目地址位于江蘇海州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地面積約63.7畝，總建筑面積22800，主要建設(shè)內(nèi)容為 辦公、貨運、信息綜合樓2280，汽修車間480，倉庫19520；貨物堆放及集裝箱作業(yè)場12000，道路及停車場4000 ，附屬設(shè)施2081。主要建、構(gòu)筑物工程規(guī)模及結(jié)構(gòu)形式匯總表序號工 程 名 稱建筑性質(zhì)層數(shù)數(shù)量面積()結(jié)構(gòu)一建筑物228001辦公貨運、信息綜合樓新建412280框剪2汽修車間新建11480磚混3門衛(wèi)值班室及地磅房新建127

8、6磚混4配電室、公共廁所新建11180磚混5包裝加工車間新建113000磚混6儲運貨物倉庫新建116520門式鋼架結(jié)構(gòu)10零擔貨物倉庫新建16000門式鋼架結(jié)構(gòu)11聯(lián)運貨物倉庫新建114000門式鋼架結(jié)構(gòu)二構(gòu)筑物新建1零擔貨物堆放新建20002儲運貨物堆場新建60003聯(lián)運貨物堆場新建40004道路及停車場新建40006圍墻、大門，安檢臺、洗車臺各2座、冷卻塔新建1600共7座7蓄水池（3000m3）化糞池2座、垃圾池新建共3座2、建設(shè)周期建設(shè)實施周期24個月。2011年11月開始籌建；2012年10月，完成相關(guān)實施手續(xù)的審批工作、地上物拆遷工作、施工前測量工作、施工場地準備工作，并已開工建設(shè)

9、，完成投資3500萬元；計劃2012年末，完成堆場及道路施工、間雜倉儲庫房施工、辦公中心進行土建施工；計劃2013年10月整體竣工。 2013年末進行設(shè)備調(diào)試及試運行；2014年初正式開始運營。3、功能定位在項目建設(shè)環(huán)境、運輸量發(fā)展預(yù)測、市場需求分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合江蘇省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十二五”規(guī)劃和輸樞紐貨運樞紐的要求，確定該項目的功能定位為：作為今后海州地區(qū)及其輻射影響區(qū)內(nèi)的物流樞紐，依托境內(nèi)具有較強輻射功能和快捷運輸能力的交通網(wǎng)絡(luò)體系，從設(shè)施服務(wù)功能上應(yīng)滿足區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對貨運的需求、集貨物代理、貨物中轉(zhuǎn)、海河集裝箱聯(lián)運、貨物配載、倉儲理貨、拼裝加工、代辦結(jié)算、保險、交易信息服務(wù)、停車

10、、汽車檢測維修以及現(xiàn)代物流業(yè)等多項專業(yè)貨物運輸服務(wù)功能為一體的物流園區(qū)。4、功能配置運輸組織功能：對貨物運輸經(jīng)營進行組織，為運輸市場管理服務(wù)，并對進出海州開發(fā)區(qū)的貨運車輛和貨流進行組織、管理。中介代理功能：承擔運輸代理，為貨主和車主雙向服務(wù)，提供貨運配載服務(wù)、組織多式聯(lián)運、代理保險和結(jié)算、開具運輸票據(jù)等中介服務(wù)。信息服務(wù)功能：為社會提供車、貨信息服務(wù)，與連云港市各縣區(qū)及周邊運輸服務(wù)中心貨運市場聯(lián)網(wǎng)運作。倉儲、裝卸功能：為貨物中轉(zhuǎn)換裝、儲運、提供倉儲裝卸服務(wù)。包裝、組裝、拼裝加工等增值服務(wù)。 “快貨”運輸、集裝箱運輸、海河聯(lián)運服務(wù)。汽車檢測、維修保養(yǎng)及車輛停放服務(wù)。其它功能：提供商品零售、餐飲、

11、住宿等服務(wù)。根據(jù)市場實際需求，以本地企業(yè)和市場為依托，在建設(shè)初期主要為當?shù)仄髽I(yè)及車主、貨主提供貨物儲存、配載、拼裝及車輛保養(yǎng)、停放服務(wù)，同時以園區(qū)為基地、建立起與周邊主要城市之間的快速貨運通道，為發(fā)展聯(lián)合運輸提供可能；隨著園區(qū)功能配置的進一步完善，為企業(yè)提供增值加工、組裝服務(wù)，為供需雙方提供物流信息，同時滿足企業(yè)的特殊要求，積極開展多項增值服務(wù)和現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)務(wù)。 (三)總投資項目投資估算總額為9600萬元。項目所需建設(shè)資金全部來源于企業(yè)內(nèi)部自有資金、項目經(jīng)營收入與銀行貸款。其中，項目資本金投入2000萬元，申請銀行貸款4000萬元，其余為項目經(jīng)營收入預(yù)收款3450萬元。項目建設(shè)期2年，投資分

12、季度均衡完成。自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按4000萬元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息6.90%計取，貸款期間為5年，則項目建設(shè)期貸款利息計算總額為414.00萬元，是為資金成本。項目投資貸款根據(jù)項目開發(fā)的收益情況，計劃在項目銷售完成后全額償還。還本付息的主要來源為項目的銷售收入和銷售收益等。借款還本付息估算表序號項目建設(shè)期經(jīng)營期123451長期借款4000.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.1年初累計長期借款0.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.2本年新增長期借款4000.00 0.00 0.

13、00 1.3本年應(yīng)付利息138.00 276.00 276.00 184.00 92.00 1.4本年應(yīng)償還額138.00 276.00 1610.00 161.00 1320.00 1.4.1其中：本金0.00 0.00 1000.00 1000.00 1000.00 1.4.2 利息138.00 276.00 276.00 182.00 92.00 2償還本息資金來源1779.58 1779.58 1779.58 2.1未分配利潤1779.58 1779.581779.58 2.2其他資金2.3短期借款（四）預(yù)期經(jīng)濟效益分析1、項目收入分析收入主要來源： 配送費、分揀包裝加工費收入，按吞吐

14、量5%計業(yè)務(wù)量； 倉儲費、貨物堆存費收入，按倉儲及堆場面積25%空置率計； 冷藏保鮮庫冷凍冷藏費用收入； 綜合商務(wù)辦公樓租賃收入。根據(jù)連云港市目前物流業(yè)收費水平，預(yù)測項目建設(shè)完成后：（1）年營業(yè)收入=7911.30萬元；（2）年營業(yè)稅及附加=營業(yè)收入*5.5%=435.12萬元；（3）年總成本=1567.13萬元；（4）年利潤總額=6344.17萬元；（5）應(yīng)納稅所得額=6344.17萬元；（6）所得稅=應(yīng)納稅所得額*25%=1586.04萬元；（7）稅后凈利潤=項目經(jīng)營利潤-企業(yè)所得稅=4758.13萬元。投入運營后，正常經(jīng)營年可獲利4758.13萬元，項目投資收益財務(wù)狀況良好。經(jīng)營收入估算

15、表 序號項目數(shù)量單位單價經(jīng)營時間年收入(萬元)1分揀包裝加工費967600.00 m³7元/m³677.32 2冷凍冷藏17918.52m³0.3元/m³/日360193.523倉儲費29322.00 3.5元/日3603694.574堆存費58081.50 1.5元/日3603136.40 5綜合商務(wù)辦公租賃17457.69 10元/月12209.49 合計7911.302、項目成本分析營業(yè)成本是指項目建成后在一定時期內(nèi)（財務(wù)、經(jīng)濟評價中按年計算）為中心管理經(jīng)營而花費的全部費用。本項目為服務(wù)性投資項目，營業(yè)成本的構(gòu)成有：（1）工資及福利費用工資及福利費

16、用即人力成本費用，市場職工共有80名，按本年連云港市職工人均年收入1.65萬元估算工資成本費用，年工資年增加幅度按10%估算，本年基準年人均工資估算為1.82萬元，職工福利統(tǒng)籌按工資總額的27%估算。第二年人力成本估算為350.76萬元，第三年及以后各年工資年增加幅度仍按2%估算。（2）直接燃料、動力費根據(jù)園區(qū)工程的建筑面積，以及設(shè)備運行能耗情況，2014年水電費支出估算為70萬元，以后各年估算為：2015年為71.40萬元；2016年為72.83萬元；各年以前年為基數(shù)，按年增長2%估算。（3）修理費據(jù)估計，從2014年開始產(chǎn)生修理費，2014年建筑及設(shè)備修理費支出為24.49萬元，2013年

17、為24.98萬元，2014年為25.48萬元，各年以上一年為基數(shù)，按年增長2%估算。（4）折舊費園區(qū)建筑物、設(shè)備等固定資產(chǎn)平均折舊年限按20年計算。該項目固定資產(chǎn)投資為22558.84萬元，固定資產(chǎn)殘值按固定資產(chǎn)投資額的5%計算。年折舊額為22558.84*（1-5%）/20=1071.54萬元。（5）無形資產(chǎn)（土地費用）攤銷土地價值為8376.60萬元，采用加速計提法攤銷，按20年平均攤銷，年攤銷額為418.83萬元。（6）其他資產(chǎn)攤銷項目其他資產(chǎn)投入2060.57萬元，按10年品均攤銷，年攤銷額為206.06萬元。（7）其他管理費用包括辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費等費用。2014年按照年45

18、.00萬元預(yù)算。2015年為45.90萬元，各年以前年為基數(shù)，按年增長2%估算。（8）營業(yè)費用營業(yè)費用按經(jīng)營收入的1.2%計取。（9）財務(wù)費用財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集所需資金而發(fā)生的費用，在財務(wù)評價中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出。項目總貸款額度按4000.00萬元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息6.90%計取，貸款期間為5年，項目利息總額為966.00萬元。（五）預(yù)期社會效益分析1、行業(yè)影響分析隨著物流分工和專業(yè)化發(fā)展，加強區(qū)域物流系統(tǒng)建設(shè)，促進區(qū)域物流企業(yè)的整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟，整合區(qū)域運輸、包裝、流通加工等物流業(yè)務(wù)，達到區(qū)域物流業(yè)務(wù)流程的專門化和系統(tǒng)化，有效發(fā)揮物流業(yè)務(wù)的

19、核心競爭力，更多獲取物流專業(yè)化效益。加強區(qū)域物流系統(tǒng)建設(shè)，形成系統(tǒng)化、專業(yè)化和網(wǎng)絡(luò)化物流服務(wù)，不僅能夠在長期物流服務(wù)中建立整體系統(tǒng)；而且，通過網(wǎng)絡(luò)化物流戰(zhàn)略聯(lián)盟，可以獲取范圍經(jīng)濟效益。物流系統(tǒng)可提供經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)各個部門之間的相互聯(lián)系，經(jīng)濟區(qū)域的內(nèi)聚力在一定程度上靠物流系統(tǒng)來維系；區(qū)域物流系統(tǒng)不斷從外界獲取商品和信息，同時又及時向外界傳遞商品和信息，以維持經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)以及不同經(jīng)濟區(qū)域之間的相互聯(lián)系。2、區(qū)域經(jīng)濟影響分析基于連云港市區(qū)域經(jīng)濟合作與交流向更深、更廣層次發(fā)展的需要，本項目物流系統(tǒng)建設(shè)與發(fā)展將成為推動本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，對有效推進更深層次的區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工與優(yōu)勢資源整合，服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級以及專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)，推進區(qū)域經(jīng)濟一體化，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，增強區(qū)域整體競爭力，均具有重要的基礎(chǔ)性支撐作用。物流系統(tǒng)建設(shè)與發(fā)展，可以有效促進區(qū)域在享受分工協(xié)作與資源流通中的比較優(yōu)勢發(fā)揮；對提高