1、CMC·泓域/建筑工程制度穿孔紙面石膏板公司建筑工程制度目錄第一章 項目基本情況3一、 項目名稱及投資人3二、 結論分析3第二章 行業背景分析6第三章 房地產開發流程8一、 前期準備8二、 開發建設16第四章 投資決策與設計階段工程計價22一、 概預算方法22第五章 招標投標法律法規28一、 招標投標法28第六章 建設工程勘察設計招標投標35一、 工程勘察設計招標35第七章 建設工程施工合同管理42一、 工程施工合同履行管理42第八章 建設工程勘察設計合同管理58一、 工程設計合同管理58第九章 建設工程監理工作內容及主要方式65一、 工程監理工作主要方式65第十章 建筑智能化70一

2、、 智能建筑與智慧城市70二、 新一代智能制造技術在建筑業的應用78第十一章 裝配式建筑評價83一、 評價單元及內容83第十二章 裝配式建筑特征及發展目標85一、 裝配式建筑發展目標和原則85第一章 項目基本情況一、 項目名稱及投資人（一）項目名稱穿孔紙面石膏板公司（二）項目投資人xx有限公司（三）建設地點本期項目選址位于xx（以選址意見書為準）。二、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xx（以選址意見書為準），占地面積約84.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設期限規劃24個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資35864.23

3、萬元，其中：建設投資28301.95萬元，占項目總投資的78.91%；建設期利息561.89萬元，占項目總投資的1.57%；流動資金7000.39萬元，占項目總投資的19.52%。（四）資金籌措項目總投資35864.23萬元，根據資金籌措方案，xx有限公司計劃自籌資金（資本金）24397.02萬元。根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額11467.21萬元。（五）經濟評價1、項目達產年預期營業收入（SP）：70900.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：53574.69萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：12699.32萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：27.19%。5、全部投

4、資回收期（Pt）：5.38年（含建設期24個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：22438.05萬元（產值）。（六）主要經濟技術指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積56000.00約84.00畝1.1總建筑面積96761.64容積率1.731.2基底面積32480.00建筑系數58.00%1.3投資強度萬元/畝318.902總投資萬元35864.232.1建設投資萬元28301.952.1.1工程費用萬元23719.812.1.2工程建設其他費用萬元3822.272.1.3預備費萬元759.872.2建設期利息萬元561.892.3流動資金萬元7000.393資金籌措萬元35

5、864.233.1自籌資金萬元24397.023.2銀行貸款萬元11467.214營業收入萬元70900.00正常運營年份5總成本費用萬元53574.69""6利潤總額萬元16932.43""7凈利潤萬元12699.32""8所得稅萬元4233.11""9增值稅萬元3274.07""10稅金及附加萬元392.88""11納稅總額萬元7900.06""12工業增加值萬元26162.48""13盈虧平衡點萬元22438.05產值14回收期年

6、5.38含建設期24個月15財務內部收益率27.19%所得稅后16財務凈現值萬元16497.53所得稅后第二章 行業背景分析穿孔紙面石膏板是紙面石膏板的一種，是目前應用比較廣泛的一類新型吊頂裝飾材料，具有良好的裝飾和較好的吸音功能，價格也較其它屋頂裝飾材料低廉，廣泛應用于家裝、工裝市場中的吊頂工程、天花板、墻體工程等方面。穿孔紙面石膏板是一種節能環保的新型墻體材料，近年來國家不斷鼓勵墻體材料向輕質化、節能化、功能化等方面發展，推動了我國穿孔紙面石膏板行業的發展，吸引了越來越多的企業進入該領域。目前，我國穿孔紙面石膏板生產企業已經達到數百家之多，行業逐步形成了大型國有控股企業、跨國公司和民營企業

7、三分天下的競爭格局。其中，優時吉博羅、北新建材等企業生產的一般為高檔次穿孔紙面石膏板，主要在大的建筑工程上使用；江蘇三弦建筑聲學系統有限公司、平邑中興盛建材有限公司、平邑縣美華新型建材有限公司等企業主要生產中低端產品。從企業的區域分布來看，國內穿孔紙面石膏板生產企業主要分布在山東、安徽、江蘇、山東、遼寧、北京、吉林、浙江、廣東等中東部地區，西部地區穿孔紙面石膏板生產企業數量較少。盡管我國穿孔紙面石膏板行業取得了長足的進步，行業規模、技術水平、生產規模等方面都有了一定的提高，但我國穿孔紙面石膏板行業發展中仍存在一定的不利因素，阻礙著行業的發展，如原材料價格波動、環境污染、產品標準不統一等。另外，

8、近年來硅酸鈣板、水泥纖維板、水泥空心磚、鋁扣板行業也發展快速，對穿孔紙面石膏板形成了一定的替代。第三章 房地產開發流程一、 前期準備前期準備是指房地產投資決策后至開發建設前需要完成的一些準備工作，主要包括取得建設用地土地使用權、委托場地勘察、委托規劃設計、申請規劃設計方案審查和建設工程規劃許可、工程建設準備及申請施工許可等。（一）取得建設用地土地使用權建設用地土地使用權的供應方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產開發企業應根據開發建設項目性質通過出讓競爭或申請劃撥取得建設用地土地使用權。1、土地使用權出讓土地出讓方式有四種，即招標，拍賣、掛牌出讓和協議出讓。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用

9、地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請協議方式出讓。（1）供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地只有一個意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規、規章、規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但法律、法規、規章、規定、國有土地劃撥決定書等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的

10、除外。（4）出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。（5）法律、法規、規章、規定明確可以協議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。房地產開發企業對擬投資開發項目應通過招標、拍賣、掛牌或協議出讓方式取得建設用地土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的，市、縣自然資源主管部門依據規劃條件編制土地出讓方案，經依法批準后組織土地供應，將規劃條件納入國有建設用地使用權出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設單位核發建設用地規劃許可證。2、土地使用權劃撥土地使用權劃撥是指縣級以

11、上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設用地劃撥范圍。建設用地主要包括非營利性城市基礎設施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區居民安置用房、利用自有土地建設的職工宿舍、征地區域農民自住住宅項目等非經營性用地。（2）建設用地申請。需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出申請；需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出申請；需備案的建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出申請。建設用地預審與選址。使用已經依法批準的建

12、設用地進行建設的項目，由地方自然資源主管部門對規劃選址情況進行審查，核發建設項目用地預審與選址意見書。建設項目用地預審與選址意見書有效期為3年，自批準之日起計算。（3）建設用地規劃許可。項目獲得批準、核準或備案后，以劃撥方式取得國有土地使用權的，建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規劃許可申請，經有建設用地批準權的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發建設用地規劃許可證、國有土地劃撥決定書。（二）委托場地勘察依法取得開發建設用地后，房地產開發企業委托勘察單位進行場地勘察，場地勘察的內容包括以下五個方面。（1）地形測量。地形測量范圍包括整個建設工地及鄰近有關的重

13、要地段。通過地形測量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規劃設計使用。（2）工程勘察。通過工程地質鉆探，查明建筑場地地層、土質、構造、巖石和土壤的性質以及地下水、地基承載力及穩定性等狀況，作為建筑物、構筑物基礎設計及各種管線設計的依據。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學成分。（4）地表水勘察。調查收集建設場地及其附近的河流、湖泊水系等數據資料，為排水和防洪設計提供依據。（5）氣象調查。調查收集氣溫、濕度等數據資料，作為規劃設計及施工的依據。（三）委托規劃設計規劃設計是房地產開發建設的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術經濟指標，統籌安排建設用地，提出科學的功能布

14、局，做到經濟效益、社會效益和環境效益的統1、規劃設計的主要控制性指標控制性詳細規劃或土地規劃設計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標，是房地產開發項目編制修建性詳細規劃的重要依據。（1）容積率。容積率是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規劃地塊內允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規劃地塊內各類建筑基底面積之和占該建設用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數越多，建筑密度越低。（4）綠

15、地率。綠地率是指規劃地塊內各類綠地面積總和占該建設用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規劃地塊內綠化覆蓋面積占該建設用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發建設中建筑物從規劃地塊邊界和各種規劃控制線后退的距離，通常會控制后退距離的下限。建筑后退規劃控制的目的主要是避免城市建設過程中產生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設用地容納的居住人口數，

16、單位是“人1公頃“。2、組織規劃設計和組織建筑設計（1）組織規劃設計。根據控制性詳細規劃或建設用地規劃控制指標、建設單位意圖、場地勘察資料和有關工程建設標準，開發建設單位需委托規劃設計單位進行規劃設計。開發建設項目首先應進行修建性詳細規劃或規劃設計方案（建設項目方案）編制，其深度應滿足方案審查的要求。修建性詳細規劃設計文件應根據規劃條件通知書進行編制，設計文件包括設計說明書和設計圖紙兩部分。1）設計說明書。設計說明書應包括現狀條件分析。（四）申請規劃設計方案審查和建設工程規劃許可工程項目批準、核準或備案后，隨著項目規劃設計工作的推進，開發建設單位應依法辦理環境保護、土地使用、資金利用、安全生產

17、、城市規劃等許可手續。其中：地震安全性評價在工程設計前完成；環境影響評價、節能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成；可將用地預審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設工程規劃許可證；供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施報裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關設施建設竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規劃設計方案（建設項目方案）審查房地產開發企業委托規劃設計單位完成規劃設計方案（或稱建設項目方案、設計方案）后，應向自然資源主管部門申請方案審查。根據并聯審批改革要求，建設單位除提交規劃設計方案及前期審批、核準和備案及建設用地規劃許可外，還應提交消防、環保、民防、城市管理

18、、氣象等專項審查設計文件，由自然資源主管部門分發專業機構審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內容包括：設計方案用地范圍是否與規劃確定的范圍一致，建設項目的性質是否符合城市規劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規劃要求，停車位數量、建筑間距、公共服務設施等是否符合法律、法規、規章和城市規劃要求。根據各專項審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設計方案。審查同意的，應附相關批準文書；否則，應一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產開發企業作為委托設計單位繪制施工圖的依據。2、申領建設工程規劃許可證房地產開發企業應當持建設項目規劃許可及其他事項申報表設計方案審查意

19、見、施工圖設計文件等，向自然資源主管部門申領建設工程規劃許可證。自然資源主管部門應組織對相關文件進行與設計方案審查階段內容相似的審查/復核工作，根據聯合審圖要求，消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。審查通過后，簽發建設工程規劃許可證。房地產開發企業取得建設工程規劃許可證后，應按照城市規劃監督的有關規定，辦理規劃驗線、驗收事宜。（五）工程建設準備工程開工前，除完成勘察設計、規劃報建、相關行政許可等工作外，還應為項目開工進行組織準備、現場準備、物資和資金準備、建設管理準備。對房地產開發項目而言，還應進行銷售準備。（1）組織準備。根據項目建設計劃，采用直接委托

20、、比選、招標等方式落實施工單位、工程監理單位、設備材料供應商和其他服務單位（如項目管理公司、造價咨詢機構等）。（2）現場準備。進行市政設施接駁的談判與協議簽訂，落實施工現場的水、電，保證道路暢通和場地平整。（3）物資和資金準備。根據項目建設進度落實物資供應渠道或進行采購，安排短期和長期信貸等。（4）建設管理準備。落實建設單位職責，制定項目開發過程的監控策略，洽談開發項目保險事宜等。（5）銷售準備。進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平，為擬開發建設的項目尋找預購/租客戶。（六）申請施工許可開工前，根據建設程序要求，辦理工程質量、施工安全監督手續，申領建筑工程施工許可證。未取得施工

21、許可證的工程不得擅自開工。二、 開發建設房地產開發企業在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內，按項目開發進度計劃要求，高質量地完成建筑安裝工程，保證項目按時保質進行銷售和移交。房地產開發過程中的建設單位項目管理工作可由房地產開發企業自行組織，也可委托工程監理單位負責監理。（一）施工管理在項目施工階段，建設單位根據法律、法規和合同約定，履行其項目質量控制、安全及環保管理、投資控制、進度控制職責，加強合同管理、組織施工現場協調和外部協調。1、質量控制建設單位除認真履行法律、法規及合同約定的質量責任和義務外，還應加強對施工質量的現場監督管理。（1）施工過程中加強施工巡查監督，發現質量問題隨時

22、指出并糾正。嚴格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗收記錄必須經項目監理機構等有關驗收單位簽字認可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質量控制工作落到實處，應要求施工單位建立可行的質量保證體系并嚴格執行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案，對于重大或關鍵部位的施工，以及新技術新材料的使用，要提前制定具體的施工方案、施工技術保證措施，進行新技術新材料試驗，并將相關鑒定證明材料報建設單位、項目監理機構審核。對影響工程質量的關鍵部位設置質量管理點，并設專人負責。2、安全及環保管理建設單位及項目監理機構在施工過程中應要求施工單位執行國家關于建筑施工安全、施工現場環境與衛生的標準和

23、有關規定，并督促施工單位落實安全防護、文明環保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制，對于涉及費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、業主方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進度控制（1）建設單位應要求施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統一協調、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執行施工組織設計方案，定期統計匯報，做到時間、進度質量三落實；對未能落實的項目，立即查明原因并采取補

24、救措施，確保階段計劃工期不被拖延。（2）建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查，組織項目監理機構、施工及相關單位，及時采取有效措施控制工程進度。（二）商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設工程規劃許可證。（3）按提供預售的房屋計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣

25、工交付日期。（4）各地根據情況要求的其他條件。（5）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三）竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發建設過程的最后階段，是全面檢驗工程設計和施工質量的重要環節。竣工驗收通過后，質量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產開發企業方可回收投資。對于預售或預租的項目，通過投入使用，房地產開發企業就可得到預付款外的款項。因此，房地產開發企業對于確已符合竣工驗收條件的項目，應按有關規定和國家質量標準，及時組織竣工驗收。竣工驗收除進行工程質量綜合考核外，還應對環保、消防等進行檢查驗收。對于各專項的驗收，實行規劃、土地、消防、人

26、防、檔案等事項限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和驗收標準統一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”。房地產開發企業應組織、協助和督促承包商和設計單位，認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據。工程竣工圖必須準確、完整，當發現工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時，應采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后，按規定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產開發企業應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，將工程竣工

27、驗收報告和規劃、公安、消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產首次登記，是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產權登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列六種材料。（1）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料。（2）建設工程符合規劃的材料。（3）房屋已經竣工的材料。（4）房地產調查或者測繪報告。（5）相關稅費繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物

28、業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權時，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。第四章 投資決策與設計階段工程計價一、 概預算方法（一）設計概算方法設計概算可分為三級概算，即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算。1、單位工程概算編制方法單位工程概算可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算又可分為土建工程概算、給排水工程概算、采暖工程概算、通風工程概算、電氣照明工程概算、工業管道工程概算、特殊構筑物工程概算等。設備及安裝工程概算可分為機械設備及安裝工程概算電氣設備及安裝工程概算等。（1）建筑工程概算編制方法。1）概算定額法。概

29、算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結構方案已確定時，可采用概算定額法編制概算。使用概算定額法時，首先應根據概算定額編制成擴大單位估價表（概算定額基價）其次用擴大分部分項工程量乘以擴大單價進行計算。采用概算定額法編制建筑工程概算比較準確，但計算比較煩瑣。2）概算指標法。當初步設計深度不夠、不能準確計算工程量，但工程采用的技術比較成熟且又有類似概算指標可利用時，可采用概算指標法來編制概算。當設計對象在結構特征、地質及自然條件上與概算指標完全相同，如基礎埋深及形式、層高墻體、樓板等主要承重構件完全相同時，可直接套用概算指標編制概算；當設計對象的結構特征與某個概算指標有局部不同時，則

30、需要對該概算指標進行修正，然后用修正后的概算指標進行計算。3）類似工程預決算法。當工程設計對象與已建或在建工程相類似，結構特征基本相同，或者概算定額和概算指標不全時，可以原有類似工程預決算為基礎，按編制概算指標的方法，求出單位工程概算指標，再按概算指標法編制概算。利用類似工程預決算法時，應考慮設計對象與類似預算的設計在結構與建筑、地區工資、材料預算價格、施工機械使用費及企業管理費等方面的差異等。其中，結構與建筑設計差異可參考修正概算指標的方法加以修正，而其他差異則需編制修正系數。計算修正系數時，先求出類似工程預算中人工工資、材料費、機械使用費等在全部造價中所占比重，然后分別求其修正系數，最后求

31、出總修正系數，用總修正系數乘以類似工程預算造價，即可得出概算總造價。（2）設備及安裝工程概算編制方法。1）設備購置費用預算編制方法。國產標準設備原價可根據設備型號、規格、性能、材質、數量及附帶的配件，向制造廠家詢價，或向設備、材料信息部門查詢；國產非標準設備原價，可用每臺設備估價指標（元/臺）乘以設備臺數，或用每噸設備估價指標（元At）乘以設備質量（t）進行確定。設備運雜費按規定的運雜費率計算。2）設備安裝工程費用概算編制方法。預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時，可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據計算的設備安裝工程量，乘以安裝工程預算綜合單價，經匯總求得設備安裝工程費用概算。預算

32、單價法計算比較具體，精確性較高。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備，或僅有成套設備的質量時，可采用主體設備、成套設備或生產工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全，無法采用預算單價法和擴大單價法時，可采用概算指標法編制概算。常用的概算指標形式有兩類：一是按設備費的百分比計算安裝工程費用，適用于價格波動不大的定型產品和通用產品的安裝工程概算；二是按每噸設備安裝費指標計算安裝工程費用，適用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。2、單項工程綜合概算編制方法單項工程綜合概算以單項工程所屬的單位工程概算為基礎，采用綜合

33、概算表進行編制，分別按各單位工程概算匯總成若干個單項工程綜合概算。對單一的、具有獨立性的單項工程，直接按二級編制形式編制，無須編制單項工程綜合概算，直接編制建設項目總概算。3、建設項目總概算編制方法建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各個單項工程綜合概算及工程建設其他費用、預備費和其他專項費用（包括建設期利息和鋪底流動資金）概算匯總編制而成的。總概算文件主要包括編制說明和總概算表。編制說明包括項目概況、主要技術經濟指標、資金來源、編制依據、其他需要說明的問題及總說明附表。總概算表中列出的建設項目總概算包括工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息和鋪底

34、流動資金等。（二）施工圖預算方法盡管建筑安裝工程包含的專業類別很多，各類工程的內容和施工方法各不相同，但施工圖預算編制方法主要有單價法和實物量法兩種。1、單價法單價法是編制施工圖預算廣泛采用的方法。用單價法編制施工圖預算，可采用工料單價法，也可采用綜合單價法。（1）工料單價法。工料單價法又稱定額單價法，是一種用事先編制好的分項工程單位估價表中的工料單價來編制施工圖預算的方法。工料單價是指包含人工費、材料費和施工機具使用費的定額基價。采用工料單價法編制施工圖預算時，要把分項工程單位估價表中的各項工程工料單價乘以相應的分項工程工程量，匯總后得到單位工程直接費，再按規定的程序計算企業管理費、規費和稅

35、金，最后匯總得到單位工程施工圖預算造價。（2）綜合單價法。綜合單價法又稱工程量清單單價法，是指根據招標人按照國家統一的工程量計算規則提供的工程數量，采用綜合單價的形式計算工程造價的方法。綜合單價是指除人工費、材料費和施工機具使用費外，還包括管理費和利潤的單價2、實物量法實物量法是依據施工圖紙、預算定額項目劃分及工程量計算規則，先計算出分部分項工程量，然后套用預算定額來編制施工圖預算的方法。實物量法的具體做法是：先依據施工圖紙計算出各分項工程量，分別套取預算定額（實物量定額）計算出單位工程所需的各種人工、材料施工機械臺班消耗量，再分別乘以當時當地各種人工、材料、施工機械臺班實際單價，計算出人工費

36、、材料費和施工機具使用費。企業管理費、利潤、規費和稅金等計算方法與單價法相同。實物量法和單價法的最大區別在于中間步驟，也就是計算人工費、材料費和施工機械使用費這三種費用之和的方法不同。采用實物量法時，在計算出工程量后，不直接套用預算定額單價，而是將量價分離，先套用相應預算人工、材料、機械臺班定額用量，并匯總出各類人工、材料和機械臺班的消耗量，再分別乘以相應的人工、材料和機械臺班實際單價，得出單位工程的人工費、材料費和機械使用費。采用實物量法編制施工圖預算的優點是：由于所用的人工、材料和機械臺班的單價都是當時當地的市場價格，所編制的預算能比較準確地反映當時當地工程造價水平，不需要調價。第五章 招

37、標投標法律法規一、 招標投標法招標投標法規定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區、本系統以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。（一）招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜公開招標的，經有關部門批準，可以進行邀請招標。（1）招標人采用公開招標方式的，應當發布招標公告。依法必須進行招標的項目，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者媒介發布招標公告。（2）招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項

38、目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。招標公告或投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其

39、他內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。3、其他規定招標人設有標底的，標底必須保密。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。（二）投標投標人應當具備承擔招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。1、

40、投標文件（1）投標文件的內容。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。對屬于建設工程施工的招標項目，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用于完成招標項目的機械設備等。根據招標文件載明的項目實際情況，投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關鍵工程進行分包的，應當在投標文件中載明。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。（2）投標文件的送達。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件

41、送達投標地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，不得開啟。投標人少于3人的，招標人應當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2、聯合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個投標人的身份共同投標。聯合體各方均應具備承擔招標項目的相應能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規定的聯合體各方均應當具備規定的相應資格條件。由同一專業的單位組成的聯合體，按照資質等級較低的單位確定資質等級。聯合體各方應當簽訂共同投標協議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協議連同投標文件一并提交給招標人。聯合體中標的，聯合體各方應當共同與招標

42、人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。3、其他規定投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。禁止投標人向招標人或評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。（三）開標、評標和中標開標開標應當在招標人的主持下，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間、招標文件中預先確定的地點公開進行。應邀請所有投標人參加開標。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公

43、證機構檢查并公證。由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當做記錄，并存檔備查。1、評標（1）評標委員會的組成。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上單數。評標委員會專家成員應當從國務院有關部門或者省、自治區、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家庫內的相關專業的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接確定。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會，已經進入的應當進行更換。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。（2）投

44、標文件的澄清或者說明。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。（3）評標。招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。設有標底的，應當參考標底。中標人的投標應當符合下列條件之一。1）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準。2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低。但是，投標價格低于成本的除外。評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。評標委員會完成評標

45、后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人，招標人據此確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。2、中標中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標文件要求中標人提交履約保證金的

46、，中標人應當提交。依法必須進行招標的項目，招標人應當自確定中標人之日起15日內，向有關行政監督部門提交招標、投標情況的書面報告。第六章 建設工程勘察設計招標投標一、 工程勘察設計招標工程勘察設計招標的主要環節有發布招標公告或發出投標邀請書，投標單位資格預審，編制和發售招標文件，組織踏勘現場等。（一）發布招標公告或發出投標邀請書工程勘察設計招標可采用公開招標或邀請招標方式。采用公開招標方式的，需要發布招標公告；采用邀請招標方式的，需要發出投標邀請書。1、工程勘察設計招標公告招標公告主要內容包括：招標條件；項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規模、勘察/設計服務期限、招標范圍等）；投標

47、人資格要求；招標文件獲取；投標文件遞交；招標公告發布媒介；招標人及招標代理機構聯系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。2、工程勘察設計投標邀請書投標邀請書主要內容包括：招標條件。項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規模、勘察/設計服務期限、招標范圍、標段劃分等）。投標人資格要求。招標文件獲取。投標文件遞交。是否參加投標的確認，招標人及招標代理機構聯系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。（二）投標單位資格預審1、資格預審內容采用公開招標方式的，招標人在發售招標文件前需從資質、財務、業績和信譽要求等方面審查投標人資格。（1）資質要求。投標人應具備與招標項目相

48、適應的資質條件。由同一專業的單位組成聯合體投標的，按照資質等級較低的單位確定資質等級財務要求。投標人“近年財務狀況表”應附經會計師事務所或審計機構審計的財務會計報表，包括資產負債表、現金流量表、利潤表和財務情況說明書的復印件，具體年份要求見投標人須知前附表。（2）業績要求。投標人“近年完成的類似勘察/設計項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協議書、發包人出具的證明文件，具體時間要求見投標人須知前附表。“正在勘察設計和新承接的項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協議書復印件。（3）信譽要求。投標人“近年發生的訴訟及仲裁情況”應說明投標人敗訴的勘察/設計合同的相關情況，并附法院或仲裁機構作出的

49、判決、裁決等有關法律文書復印件，具體時間要求見投標人須知前附表。（4）項目負責人資格要求。工程勘察/設計項目負責人應具備工程勘察/設計類注冊執業資格（如有）。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的項目負責人相關信息。“主要人員簡歷表”中項目負責人應附身份證、學歷證、職稱證、執業資格證書和社保繳費證明復印件，管理過的項目業績應附合同協議書復印件。（5）其他主要人員要求。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的其他主要人員相關信息。“主要人員簡歷表”中其他主要人員應附身份證、學歷證、職稱證、有關證書和社保繳費證明復印件。（6）勘察設備要求。“擬投入本項目的主要勘察設備表”應填報滿足要求的

50、勘察設備。（7）其他要求。需要在投標人須知前附表中予以明確。2、投標人違規情形有下列情形之一的，屬于投標人違規（1）為招標人不具有獨立法人資格的附屬機構（單位）。（2）與招標人存在利害關系且可能影響招標公正性。（3）與本招標項目的其他投標人為同一個單位負責人。（4）與本招標項目的其他投標人存在控股或管理關系。（5）為本招標項目的代建人。（6）為本招標項目的招標代理機構。（7）與本招標項目的代建人或招標代理機構同為一個法定代表人。（8）與本招標項目的代建人或招標代理機構存在控股或參股關系。（9）被依法暫停或者取消投標資格。（10）被責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照（11）進入清

51、算程序，或被宣告破產，或其他喪失履約能力的情形。（12）在最近三年內發生重大勘察/設計質量問題（以相關行業主管部門的行政處罰決定或司法機關出具的有關法律文書為準）。（13）被工商行政管理機關在全國企業信用信息公示系統中列入嚴重違法失信企業名單。（14）被最高人民法院在“信用中國”網站（WWW.creditchina.gO）或各級信用信息共享平臺中列入失信被執行人名單。（15）在近三年內投標人或其法定代表人、擬委任的項目負責人有行賄犯罪行為（以檢察機關職務犯罪預防部門出具的查詢結果為準）。（16）法律、法規或投標人須知前附表規定的其他情形。（三）編制和發售招標文件1、招標文件組成招標文件包括：招

52、標公告（或投標邀請書）；投標人須知；評標辦法；合同條款及格式；發包人要求；投標文件格式；投標人須知前附表規定的其他資料。根據規定對招標文件所作的澄清、修改，也構成招標文件的組成部分。2、招標文件的澄清與修改（1）招標文件的澄清。投標人對招標文件有疑問的，應按投標人須知前附表規定的時間和形式將提出的問題送達招標人，要求招標人對招標文件予以澄清。招標文件的澄清以投標。投人須知前附表規定的形式發給所有購買招標文件的投標人，但不指明澄清問題的來源。澄清發出的時間距規定的投標截止時間不足15日，且澄清內容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。（2）招標文件的修改。招標人以投標人須知前附表規定的

53、形式修改招標文件的，應通知所有已購買招標文件的投標人。修改招標文件的時間距規定的投標截止時間不足15日，且修改內容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。3、招標文件的發售凡有意參加投標者，可在招標公告或投標邀請書中明確的時間和地點購買招標文件。招標文件也可由招標人在接到申請后及時郵寄給有意參加投標者。采用電子招標投標方式的有意參加投標者可通過指定的電子招標投標交易平臺下載電子招標文件。4、招標文件的異議投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前以書面形式提出。招標人應在收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應暫停招標投標活動。（四）組織踏勘現場投標人須

54、知前附表規定組織踏勘現場的，招標人按投標人須知前附表規定的時間、地點組織投標人踏勘項目現場。部分投標人未能按時參加，不影響踏勘現場的正常進行。投標人踏勘現場發生的費用自理。除招標人原因外，投標人自行負責在踏勘現場中所發生的人員傷亡和財產損失。招標人在踏勘現場中介紹的工程場地和相關的周邊環境情況，供投標人在編制投標文件時參考，招標人不對投標人據此作出的判斷和決策負責。第七章 建設工程施工合同管理一、 工程施工合同履行管理（一）施工準備階段合同管理1、發包人主要義務（1）發包人應及時完成施工場地的征用、移民、拆遷工作，按專用合同條款約定的時間和范圍向承包人提供施工場地。（2）發包人應按專用條款約定

55、及時向承包人提供施工場地范圍內地下管線和地下設施等有關資料。地下管線資料包括供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等的埋設位置，以及地下水文、地質等資料。發包人應保證資料的真實、準確、完整。（3）發包人應根據工程施工需要，負責辦理取得出入施工場地的專用和臨時道路的通行權。（4）發包人應根據合同進度計劃，組織設計單位向承包人和監理人對提供的施工圖紙和設計文件進行交底。2、承包人主要義務（1）承包人應對施工場地和周圍環境進行查勘，核對發包人提供的有關資料，并進一步收集相關的地質、水文、氣象條件、交通條件、風俗習慣等資料。（2）承包人應按合同約定的工作內容和施工進度要求，編制施工組織設計和施工

56、進度計劃，并報送監理人審批。（3）承包人應在施工現場設置專門的質量安全管理機構，配備專職質量安全管理人員，建立完善的質量安全管理制度。（4）承包人應負責修建、維修、養護和管理施工所需的臨時道路，以及為開始施工準備所需的臨時工程和必要的設施，滿足開工要求。（5）承包人依據監理人提供的測量基準點、基準線和水準點及其書面資料，根據國家測繪基準、測繪系統和工程測量技術規范以及合同中對工程精度的要求，測設施工控制網，并將施工控制網點的資料報送監理人審批。（6）承包人施工準備工作滿足開工條件后，應向監理人提交工程開工報審表申請開工。（二）施工階段合同管理1、施工質量管理（1）承包人應加強對施工人員的質量教

57、育和技術培訓，定期考核施工人員的勞動技能，嚴格執行質量規范和操作規程。（2）承包人應按合同約定進行材料、工程設備和工程的試驗和檢驗，并為監理人對材料、工程設備和工程的質量檢查提供必要的試驗資料和原始記錄。按合同約定由監理人與承包人共同進行試驗和檢驗的，承包人負責提供必要的試驗資料和原始記錄。（3）對于發包人提供的材料和工程設備，承包人應根據合同進度計劃的安排，向監理人報送要求發包人交貨的日期計劃。發包人應按照監理人與合同雙方當事人商定的交貨日期，向承包人提交材料和工程設備，并在到貨7日前通知承包人。承包人會同監理人在約定的時間內，在交貨地點共同進行驗收。發包人提供的材料和工程設備驗收后，由承包人負責接收、保管和施工現場內的二次搬運所發生的費用（4）經承包人自檢確認的工