1、 第4章個人住房貸款第1節基礎知識1.住房貸款的概念分類、貸款要素了解:1.個人住房貸款的概念和分類(掌握概念:個人住房貸款是指向自然人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。分類按照資金來源劃分自營性個人住房貸款(商業性個人住房貸款公積金個人住房貸款(委托性住房公積金貸款個人住房組合貸款按照住房交易形態劃分新建房個人住房貸款(一手房貸款個人二手房住房貸款按照貸款利率的確定方式劃分固定利率貸款浮動利率貸款單選題按照(劃分,個人住房貸款包括新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。正確答案C2.住房貸款的特點和發展歷程了解:1.個人住房貸款的特征(了解(1貸款金額大、期限長。(2以抵押為前提

2、建立的借貸關系。(3風險因素類似,風險具有系統性特點。·判斷題從融通資金的方式來說,個人住房貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種借貸關系。正確答案對2.個人住房貸款的發展歷程(了解個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的個人貸款產品,在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。中國建設銀行于1985年開辦了住宅儲蓄和住宅貸款業務,成為國內最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行。 1997年中國人民銀行先后頒布了個人住房擔保貸款管理試行辦法等一系列關于個人住房貸款的 制度辦法,標志著國內住房貸款業務的正式全面啟動。個人住房貸款真正的快速發展,以1998年住房制度改革以及中國人民銀

3、行個人住房貸款管理辦法的頒布為標志。單選題在我國最早開辦、規模最大的個人貸款產品是(。正確答案B(1貸款對象基本要求具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人。其他要求合法有效的身份或居留證明;有穩定的經濟收入,信用狀況良好,有償還貸款本息的能力;有合法有效的購買(建造、大修住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押,或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;貸款銀行規定的其他條件。(2貸款利率個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行,上限放開,實行下限管理。貸款利率浮動區間的下限仍為基

4、準利率的0.7倍;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。個人住房貸款的計息、結息方式,由借貸雙方協商確定。一般來說,個人住房貸款的期限在1年以內(含1年的貸款,實行合同利率,遇法定利率調整不分段計息;貸款期限在1年以上的,合同期內遇法定利率調整時,可由借貸雙方按商業原則確定,可在合同期間按月、按季、按年調整,也可采用固定利率的確定方式。但實踐中,銀行多于次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。(3貸款期限個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定,最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余土地使用權期限。對于借款人已離退休或

5、即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲,女55歲,貸款期限不宜過長,一般男性自然人的還款期限不超過65歲,女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的,男性可放寬至70歲,女性可放寬至65歲。(4還款方式個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如,一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中,以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說,貸款期限在1年以內(含1年的,借款人可采取一次還本付息法,即在貸款到期日前一 次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的,可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據需要選擇還款

6、方法,但一筆借款合同只能選擇一種還款方法,貸款合同簽訂后,未經貸款銀行同意,不得更改還款方式。(5擔保方式個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況,采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。在個人住房貸款業務中,采取的擔保方式以抵押擔保為主,在未實現抵押登記前,普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發商或售房單位,且與銀行簽訂了商品房銷售貸款合作協議書。在一手房貸款中,在房屋辦妥抵押登記前,一般由開發商承擔階段性保證責任,而在二手房貸款中,一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。借款人、抵押人、保證人應同時與貸款銀行簽訂

7、抵押加階段性保證借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后,根據合同約定,抵押加階段性保證人不再履行保證責任。(6貸款額度有下列情形之一的,對借款人執行第二套(及以上差別化住房信貸政策:a.借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統中其家庭已登記有一套(及以上成套住房的;b.借款人已利用貸款購買過一套(及以上住房,又申請貸款購買住房的;c.貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有一套(及以上住房的。住房類型首付比例(不低于貸款購買第二套住房60%貸款購買第三套及以上住房暫停發放單選題個人一手住

8、房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定,最長期限都為(年。正確答案B第2節貸款流程1.受理與調查了解:申請形式書面形式申請材料合法有效的身份證件 借款人還款能力證明合法有效的購房合同涉及抵押擔保的,需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明涉及保證擔保的,需保證人出具同意提供擔保的書面承諾,并提供能證明保證人保證能力的證明材料購房首付款證明材料;首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的,要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明銀行規定的其他文件和資料多選題在個人住房貸款的貸前調查環節,對借款人的調查內容包括(。正確答案ABCDE2.審查與審批了解:貸款審查人負責對借款

9、申請人提交的材料進行合規性審查,對貸前調查人提交的個人住房貸款調查審批表、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。貸款人應根據審慎性原則,完善授權管理制度,規范審批操作流程,明確貸款審批權限,實行審貸分離和授權審批,確保貸款審批人員按照授權獨立審批貸款。個人住房貸款的審批流程如下:報批材料包括:個人信貸業務報批材料清單個人信貸業務申報審批表個人住房借款申請書個人住房貸款辦法及操作規程規定需提供的材料3.簽約與發放了解:經審批同意的,貸款銀行與借款人、開發商簽訂個人住房貸款合同,明確各方權利和義務。貸款的簽約流程如下:填寫合同審核合同簽訂合同 落實貸款發放條件確認借款人首付款已全額支付到位;

10、 借款人所購房屋為新建房的,要確認項目工程進度符合人民銀行規定的有關放款條件; 需要辦理保險、公證等手續的,有關手續已經辦理完畢; 對采取委托扣劃還款方式的借款人,要確認其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款; 對采取抵(質押的貸款,要落實貸款抵(質押手續; 對自然人作為保證人的,應明確并落實履行保證責任的具體操作程序;對保證人有保證金要求的,應要求保證人在銀行存入一定期限的還本付息額的保證金。 貸款劃付 貸款發放條件落實后,貸款發放崗位人員應填寫或打印相關文件,交信貸主管審核簽字后,送會計部門作為開立貸款賬戶的依據。會計部門進行開立賬戶、劃款。貸款發放崗位人員按照合同約定將貸款發放、劃付到約

11、定賬戶。借款人需要到場的,應通知借款人持本人身份證件到場協助辦理相關手續。判斷題同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人。( 正確答案對4.支付管理了解:支付方式概念 支付管理 貸款人受托支付 貸款人根據借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象銀行應明確受托支付的條件,規范受托支付的審核要件,要求借款人在使用貸款時提出支付申請,并授權貸款人按合同約定方式支付貸款資金 借款人自主支付 貸款人根據借款人的提款申請將貸款資金直接發放至借款人賬戶,并由借款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對象 貸款人應與借款人在借款合同中事先約定,要求借款人定期報告或告知貸款

12、人貸款資金支付情況5.貸后管理了解:除參照個人貸款貸后檢查內容外,還應對開發商和項目以及合作機構進行調查,要點有: 開發商的經營狀況及賬務狀況;項目資金到位及使用情況;項目工程形象進度;項目銷售情況及資金回籠情況;產權證辦理的情況;履行擔保責任的情況;開發商履行商品房銷售貸款合作協議的情況;合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等;其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。新合同借款利率按原合同利率約定執行。個人住房貸款一般采用分期還款方式。財經網絡教育領導品牌 _ 貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。 4.貸款風險分類

13、和不良貸款的管理（參照個人貸款部分） （1）貸款風險分類 （2）不良貸款的認定 不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。 （3）不良貸款的催收 對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收，可采取不同的方式如電話催收、信函催收、上門催收、通 過中介機構催收，以及采取法律手段催收等方式。 （4）不良貸款的處置 抵押物處置可采取與借款人協商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執行依法處分。 對 認定為呆賬貸款的個人住房貸款， 貸款銀行應按照財政部、 中國人民銀行和商業銀行有關呆賬認定及 核銷的規定組織申報材料，按規定程序批準后核銷。對銀行保留 追索權的貸款，各經辦行應實行“賬銷案

14、 存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發出催收通知書，并注意訴訟時效。 5.貸款檔案管理 個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查） 閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。 單選題 下列不應計入不良貸款的是（ ） 。 A.趙某因偶然因素，某次未及時歸還貸款本息 B.李某宣告失蹤，以其財產清償后，仍未能還清貸款 C.高某由于金融危機而失去工作，目前無正常收入，暫無力償還房貸 D.劉某已無力歸還貸款，銀行將其抵押物拍賣，但損失金額尚不能確定 正確答案A 第 3 節 風險管理 1.合作機構管理掌握: 個人住房貸款業務開展的主要方式：與外部機

15、構合作。 1.合作機構管理的內容 合作機構分析的要點 分析合作機構領導層素質 分析合作機構的業界聲譽 分析合作機構的歷史信用記錄 分析合作機構的管理規范程度 分析企業的經營成果（反映獲利能力的主要指標有：銷售凈利潤、資產凈 利潤、成本費用利潤等） 分析合作機構的償債能力（重點看資產負債表） 確立合作意向 合作后的管理 版權所有 復制必究 與房地產開發商合作關系的確定及 合作的執行 高頓網校 All Rights Reserved 6 財經網絡教育領導品牌 _ 及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程 開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證 借款人的入住情況及對住房的使用情

16、況等 借款人發生違約行為后應及時對抵押物進行處理 密切注意和掌握房地產市場的動態等 其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等 合作原則： 資質高、信譽好、管理規范 各項財務指標符合銀行要求 近期無重大經濟糾紛 銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶 審查資料： 營業執照及其他有效證件以及最近的年檢證明 公司章程、聯營協議、個人合伙企業的合同或協議 法定代表人、負責人或代理人的身份證明及法人委托書 經營單位資格證書 物價部門批準收費的文件 企業法人代碼證及最近年度的年檢證明 經銀行認可的機構審計的近期財務報表 與其他社會中介機構的合作管理 2.合作機構風險的表現形式（掌握） （1

17、）房地產開發商和中介機構的欺詐風險 房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為“假個貸”。 所謂“假個貸”一般是指借款人并不具有真實的購房目的， 采取各種手段套取銀行個人住房貸款資金 的行為。 “假個貸”的“假”： 一是指不具有真實的購房目的 二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象 三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等 （2）擔保公司的擔保風險 主要表現是“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成 過度擔保而導致最終無力代償。 （3）其他合作機構的風險 3.合作機構風險的防范措施（掌握） （1）“假個貸”的防控措施 加強一線人員建設，嚴把貸款準入關 借

18、款人身份的真實性 借款人信用狀況 各類證件的真實性 申報價格的合理性 開展房地產中介商風險保證金制度， 明確銀行與房地產中介商的責、 權、 利 銀行可以采用法律手段來追究當事人的責任 進一步完善個人住房貸款風險保證金制度 積極利用法律手段， 追究當事人刑事責任， “假 加大 個貸”的實施成本 （2）其他合作機構風險的防控措施 深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構; 業務合作中不過分依賴合作機構; 高頓網校 All Rights Reserved 版權所有 復制必究 7 財經網絡教育領導品牌 _ 嚴格執行準入退出制度; 有效利用保證金制度; 嚴格執行回訪制度。 多選題 銀行與開發商確立合作意向

19、后，需要加強對開發商和合作項目的管理，采取的措施有（ ） 。 A.密切注意和掌握房地產市場的動態 B.借款人的入住情況及對住房的使用情況 C.及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程 D.借款人發生違約行為后應及時對抵押物進行處理 E.開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證 正確答案ABCDE 2.操作風險管理掌握: 1.貸款流程中的風險（掌握） 貸款受理和審查中的 風險 貸款受理中的風險 a.借款申請人的主體資格是否符合所申請貸款管理辦法的規定 b.借款申請人提交的資料是否齊全，格式是否符合要求；所有原件和復印件是否一致 貸前調查中的風險 a.項目調查中的風險 b.借款

20、人調查中的風險 未按獨立公正原則審批 不按權限審批貸款，使得貸款超授權發放 審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款 合同簽訂的風險 貸款發放的風險 貸款資金發放前，未審核借款人相關交易資料和憑證 未按規定將貸款發放至相應賬戶 在未接到借款人支付申請、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去 未詳細記錄資金流向和歸集保存相關憑證 貸后管理的風險 檔案管理中的風險 貸款審查和審批中的 風險 貸款簽約與發放中的 風險 貸款支付管理中的風 險 貸后管理中的風險 2.法律和政策風險（了解） 3.操作風險的防范措施（掌握） （1）提高貸款經辦人員職業操守和敬業精神; （2）掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規章制度和法律法規; （3）嚴格落實貸前調查和貸后檢查。 單選題 在個人住房貸