1、大學生實習報告法 學類2&b;序首先,我想向所有為我的實習 提供幫助和指導的四平市中級人民法院 的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你 們為我的順利實習所作的幫助和努力. 我的實習是由南開大學法律系和四平市 中院共同安排的.通過實習,我在我的 第二專業法學領域獲得了實際的工作經 驗,穩固并檢驗了自己兩年本科學習的 知識水平.實習期間,我了解并參與了 大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的 審理中還擔任了書記員的工作,并且對部 分參與案件提出了自己的想法.在此期 間,我進一步學習了民法及民事訴訟法 對程序問題有了更深的理解,將理論與實 踐有機結合起來.我的工作得到了實習 單位充分的肯定和較好

2、的評價.實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市 中興經貿、四平市中興建筑公 司、四平市中興房地產開發公司及尹杰 精選公文范文 精選公文范文買賣合同糾紛一案進行了深入的研究, 參加了案件審理的全過程,并被特許參 加合議庭評議.案件具體情況如下：一、案件的由來和審理經過郭繼魁與中興經貿、中興建筑 公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣 合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院 2003年4月29日作出四西民二初字第 349號民事判決.宣判后,郭繼魁不服, 提出上訴,四平市中院于2003年7月4 日立案,并依法組成合議庭,公開開庭 進行了審理,上訴人郭繼魁、委托代理 人蓋如濤,被上訴人四平市中興經貿有 限公司委托

3、代理人胡振儒,被上訴人四 平市中興建筑公司委托代理人蘇軍,被 上訴人四平市中興房地產開發公司委托 代理人付佳賓,被上訴人尹杰、委托代 理人竇樹法到庭參加訴訟,本案現已審 理終結.二、當事人和其他訴訟參加人情況 上訴人：郭繼魁委托代理人：蓋如濤.3精選公文范文 精選公文范文被上訴人：中興經貿.法定代表人：劉連貴 委托代理人：胡振儒 被上訴人：中興建筑公司 法定代表人：劉連貴 委托代理人：蘇 軍, 被上訴人：中興房地產開發公司 法定代表人：吳孝貴 委托代理人：付佳賓, 被上訴人尹杰,委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告 與被告四平市中興建筑公司簽訂商

4、品房 出售協議書,將中興二期工程-, 2/0 - B軸約86平方米商網出售給原 告,原告按合同約定交房款30萬元,后 又于1999年9月26日、9月30日分兩 筆交增面積款13萬元.但被告四平市中 興經貿至今未履行合同,交付 房屋.此房于2001年5月被被告四平市 中興房地產開發公司賣給第三人尹杰, 精選公文范文4精選公文范文是重復買賣,這種行為是無效的.現原 告訴至法院,要求被告四平市中興經貿 履行合同交付房屋,并承擔訴 訟費.被告四平市中興經貿辯稱：原 告所述無異議.被告四平市中興建筑公 司與原告所簽的合同是受經貿公司的委 托,是合法有效的,原告是初始買受人, 交付了全部房款,應予以保護.

5、第三人 與四平市中興房地產開發公司所簽購房 合同是重復買賣行為,開發公司發現重 復出售后,已通知第三人解除合同,且 第三人的房款未全部支付現金,是用一 輛車折抵了 20萬元房款,是無效合同, 經貿公司可以根據規定賠償第三人損 失.被告四平市中興建筑公司辯稱：被告建 筑公司與原告簽訂的購房合同合法有 效,原告已按合同約定交納了全部房款, 第三人與四平市中興房地產開發公司簽 訂了購房合同屬于重復買賣,是無效合 同,不應支持.5精選公文范文精選公文范文被告四平市中興房地產開發公司在法定 期限內未做辯論.第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月 6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合 同是合法有效的,且被告

6、經貿公司已確 認了第三人的買賣關系；他們之間是惡 意串通,損害了第三人的利益.原審法院認為：與原告簽合同的被告建 筑公司不具有銷售房屋主體資格,與第 三人簽合同的被告開發公司具有銷售房 屋的主體資格,雖然原告購房時間早于 第三人買房時間,但原告與第三人的各 自買受行為不是建立在同等條件之上, 故不存在初始買受權問題,原告與被告 建筑公司簽訂的?購房協議書?無效. 但被告建筑公司明知不具有預售商品房 條件就與原告簽訂了商品房買賣合同, 且受益人被告經貿公司在同意此房賣給 原告之前,就已給第三人換了房款收據, 因此二被告的行為對原告是一種欺詐行 為.被告經貿公司以持有?商品房出售 許可證?為由,愿

7、將爭議房屋賣給原告, 精選公文范文7但?許可證?是在2002年7月取得的, 不能對抗以前的買賣行為.被告開發公 司發現該商網重復出售后,于2002年9 月6日向第三人發出通知,因無權出售 此房,要求解除合同.但被告經貿公司 于2001年5月17日給第三人更換了交 付房款的收據,換收據的行為就是被告 中興經貿公司同意將此房出售給第三人 的意思表示,解除合同是單方行為,是 無效的.因此,第三人與被告開發公司 所簽購房合同是合法有效的.依照?中 華人民共和國合同法?第六十條、?中華 人民共和國消費者權益保護法?第五十 九條之規定,判決：被告四平市中興房 地產開發公司與第三人尹杰簽訂的合同 合法有效,

8、其買賣關系成立；被告四平 市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合 同無效,被告四平市中興建筑公司于本 判決發生法律效力之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元,并給予房款43 萬元一倍的賠償損失,兩項合計86萬元. 被告四平市中興經貿承擔連帶 精選公文范文 精選公文范文責任.上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決, 依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商 品房合同合法有效,保護上訴人的初始 買受權.其理由概括為：建筑公司是該 房屋的施工單位,出賣此房是該樓房投 資人經貿公司委托同意的,賣房款由經 貿公司用于支付工程款.此后經貿公司 于2002年7月取得?商品房銷售許可證? 后,又對建筑公司買房行為再次予以確

9、認.郭繼魁買房是1999年6月7日,尹 杰重復買該房合同是二年后的2001年5 月,同尹杰算帳 換據是2001年6月, 均在經貿公司2002年7月取得?商品房 銷售許可證?之前.但尹杰的購房合同, 此前賣房人已聲明廢止,而對上訴人購 房協議,賣房人在取得?商品房銷售許 可證?后又予確認.據此應認定初始購 房合同有效,此后重復購房合同無效. 被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公 司對上訴人的上訴請求及理由無異議, 經貿公司同意根據規定賠償第三人的損 精選公文范文9 精選公文范文失.被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確,應 予維持.上訴人郭繼魁與經貿公司、建 筑公司、開發公司之間惡意串通損害第 三人的利益

10、.尹杰與開發公司簽訂的商 品房銷售合同是合法有效的,購房款已 按合同約定全部交齊.且被經貿公司以 開具購房款收據的形式予以確認,因而 尹杰的合法權益應受到保護.四、對事實和證據的分析及認定 1996年9月四平市方案委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20 號：0204-39的站前批發市場工程.工程開發人是開發公司,投資并組織建筑施 工治理人是經貿公司,建筑施工是建筑公司.工程于1998年6月開工1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協議書?,郭繼魁購置中興在建 二期工程一層商網-,2/0 - B軸,建筑面積約6平方米,交付房款30萬元,同年9月26日、9月30日又交增面 積款13

11、萬元,因該商網內部裝璜工程未 精選公文范文 精選公文范文 完工,未能交付使用.2002年4月25日尹杰與開發公司簽訂了 商品房銷售合同?,尹杰購置中興在建 二期工程一層商網 -,2/0 - B , 軸建筑面積平方米,按合同約定交付房 款萬元,建筑公司開據了收據,經貿公 司又自自己名義予以換據.該建筑面積 與郭繼魁購置的建筑面積均為商網一層 同一處房屋.起訴前,尹杰在未取得進 戶手續,未經賣方同意的情況下,對該 房屋自裝防盜門上鎖,予以占有和限制. 2001年9月25日,在吉林揚信律師事務 所律師胡振儒的見證下,由中興企業集 團有限責任公司、經貿公司、開發公司 三家相互關聯、又具有獨立法人資格的

12、 企業法人代表,對站前批發市場新建樓 房的所有權進行了確認.三方協商一致, 確認該新建批發市場樓房為經貿公司所 有,該公司對此批發市場樓房享有占有、 使用、收益和處分權.2002年7月29 日經貿公司取得?商品房銷售許可證? 后,對過去委托建筑公司出售的商品房, 精選公文范文9 精選公文范文及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協議再 次進行確認.2002年9月6日開發公 司以無權出售商網房屋為由,向尹杰送 達了解除商品房銷售合同通知,并要求 解決善后事宜.后因尹杰強行占有了合 同約定房屋,2002年10月23日郭繼魁 向鐵西區法院提起訴訟,要求取得協議 約定商品房.證據：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房

13、協議書 及建筑公司出具的購房款收據.2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合 同及建筑公司出具的購房款收據和經貿 公司換據收據.3、批發市場新建樓所有權確認書.4、商品房預售申報表和商品房銷售許可 證.5、開發公司給尹杰送達的通知.6、經貿公司確認書.7、國有土地使用證.8、產權確認書及移交收據.9、施巍證言材料.10、王金榮的證言材料.11、其它相關證據材料.五、解決糾紛的意見和理由根據原審判決,上訴人上訴請求及理由, 被上訴人的辯論,本案爭議的焦點問題 是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣 協議書和尹杰與開發公司簽訂的商品房 銷售合同,哪一個合同有效,買賣關系 應受法律保護.經二審開庭審理合議庭

14、評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣 協議有效,其買賣關系應受到法律保護. 最高人民法院關于審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋? 第二條規定：出賣人未取得商品房預售 許可證實,與買受人訂立的商品房預售 合同,應當認定無效,但是在起訴前取 得商品房預售許可證實的,可以認定有 效.又根據?合同法?第五一條規定:無處分權的人處分他人財產經權利人 追認或者無處分權的人訂立合同后取得 處分權的,該合同有效.依據上述法律15精選公文范文 精選公文范文規定,當時建筑公司作為施工方,受投 資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品 房買賣協議,以及經貿公司作為投資方、 開發公司作為工程開發

15、方與買方簽訂的 商品房銷售合同,均處于未生效或效力 待定狀態.它需要這一工程明確產權所 有人,并由產權所有人申領?商品房銷 售許可證?后,對這些合同進行確認, 才能生效.因而郭繼魁與建筑公司當時 簽訂協議時,其效力并未確定.但后來 工程投資人經貿公司成為產權所有人, 并取得了?商品房銷售許可證?,他對建 筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議 再次進行了確認,使該協議由效力待定 狀態,轉變成了發生法律效力的協議, 協議雙方當事人的買賣關系受法律保 護,因而,商品房理應由郭繼魁所有.2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合 同無效,尹杰受到的損失按規定應得到 賠償.尹杰與開發公司簽訂商品房銷售合同 時,

16、由于產權所有人沒有確定,?商品房 1 精選公又范又 精選公文范文銷售許可證?尚未取得,因而其合同效 力也處于待定狀態.但工程投資人經貿 公司成為產權所有人,取得商品房銷 售許可證?后,沒有對開發公司與尹杰 簽訂的商品房銷售合同予以確認,依據 最高人民法院關于審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋? 第二條的規定,這一合同的性質就發生 了質的變化,由效力待定狀態,成為無 效合同.雖然當時簽合同時的收款人是 建筑公司,后來還由經貿公司予以換據, 但由于經貿公司當時既不是產權所有 人,也不是?商品房銷售許可證?持有 人,其換據行為只能是屬于收款行為. 所以,經貿公司成為所有權人,取得?

17、商 品房銷售許可證?后,開發公司向尹杰 下發了解除合同通知.而且,開發公司 與尹杰簽訂的合同,發生在建筑公司與 郭繼魁簽訂的協議兩年之后,依?中華 人民共和國合同法?的規定也屬侵害了 初始買受人郭繼魁的合法權益,郭繼魁 的初始買受權也理應受到法律的保護.18精選公文范文 精選公文范文合議庭評議時還認為,造成尹杰與開發 公司簽訂的商品房銷售合同無效,其責 任完全在于開發公司、經貿公司和建筑 公司.開發公司與尹杰簽訂合同時,購 房款由建筑公司收取并出具發票,后來 又由經貿公司換發了購房款收據,因而 這三家企業對房屋重復出售是明知的. 而尹杰對開發公司的重復出售行為當時 是不知道的,買受行為是善意的

18、,所以, 其所受到的損失理應根據相關規定予以 賠償.最高人民法院?關于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的 解釋?第九條第一款三項規定：出賣人 訂立商品房買賣合同時,具有以下情形 之一,導致合同無效或者被撤銷、解除 的,買賣人可以請求返還已付房款及利 息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔 不超過已付購房款一倍的賠償責任：故 意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者 為拆遷補償安置房屋的事實.依據這一 規定,開發公司應返還尹杰購房款 345, 元,并給予購房款一倍的賠償損失.經 精選公文范文20 精選公文范文貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任. 由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提 交審判委員會

19、,其中包括我個人的意見 在內的合議庭意見一并提交.審判委員 會對合議庭意見大局部予以支持,但由 于對于法律條文理解不同以及考慮多方 客觀因素,對第三人獲賠問題經劇烈討 論采取了其他觀點,即由于尹杰在本案 中沒有向法院請求返還和賠償,應另求 法律途徑予以解決.綜上,二審法院認為,原審判決有誤, 適用法律不當,上訴人郭繼魁上訴有理, 應予支持.經四平市中級人民法院 2003 年第39次審判委員會討論決定,依據?中 華人民共和國民事訴訟法?第一百五十 三條第一款二、三項的規定,判決：一、撤銷四平市鐵西區人民法院四西民 二初字第349號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品 房買賣協議有效,買賣關系成立；三、中興房地產開發公司與尹杰簽訂的 商品房銷售合同無效.