1、我家住在某開發區。今年8月，建設局貼出一紙公告，咱們就都成了拆遷戶。拆遷評估以后,開發區衡宇拆遷指揮部的人就拿來一張拆遷補償協議書讓我簽字,那時我也沒有多想,就在上面簽了字。我丈夫回來后一看，以為衡宇拆遷補償的標準太低，而且當初對衡宇價錢的評估事務所的肯定咱們也不明白。咱們找開發區拆遷指揮部要求重簽協議，指揮部的人說,協議簽了就不能夠反悔，到時若是不搬遷申請法院將強制拆遷。請問我真的不能夠反悔嗎？禁可花禁可花讀者：你信中所提及的實際是對雙方簽字的房屋拆遷補償協議可否提起訴訟的問題。房屋拆遷相對而言，其涉及的法律關系稍微復雜一點。大體看來，可分為兩個階段。以房屋拆遷管理部門給拆遷人頒發拆遷許可證

2、為界，此前所進行的土地征用、拍賣、拆遷范圍的確定、拆遷公告的發布、拆遷許可證的申請、審查、頒發等一系列行為，都屬于行政行為，當事人對此不服，可以提起行政訴訟；而拆遷許可證頒發之后，拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷補償所發生的行為，如房屋評估事務所的委托、實地測是評估、補償額的商定、補償協議的簽訂、履行等，都屬于平等主體之間發生的民事行為。由于一些地方政府過多地參與拆遷工作，在房屋拆遷補償協議簽訂過程中，亦派政府工作人員或村干部出面以所謂拆遷指揮部的名義強行“做工作”，使不少被拆遷人誤認為是在與政府簽協議。而指揮部的工作人員也往往以此讓拆遷戶”一簽定音工其實，房屋拆遷補償協議是拆遷人與被拆遷人這兩個平

3、等的民事主體之間，就拆遷房的面積、價格及補償款的履行方式等民事權利義務達成的協議，根據民法中當事人意思自治、平等、誠實信用、等價有償等原則，如果一方當事人在簽字后反悔的，完全可以由雙方就有關事項進行協商，協商不成的可以向人民法院提起民事訴訟。國務院第二十四條規定：”貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”建設部2003年12月城市房屋拆遷估價指導意見第六條第二款規定：”拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”如果你所簽訂的補償協議中評估事務所的委托未經雙方協商，而房屋評估并未按市場價格進行，則你完全有理由向人民

4、法院提起民事訴訟，請求重新進行房屋拆遷價格評估，以維護合法的民事權益。甲在本市宣武區A地域北房一間，衡宇面積為10.9平方米，甲在他處還有承租公房三間，甲的戶口在A地。2001年10月乙拆遷公司對宣武區東起虎坊嶼、南華東街，西至粉房琉璃街、黑窯廠街，南起雙柳胡同，北至計劃道跆中心線進行拆遷，甲在A地之衡宇在拆遷范圍內。乙拆遷公司在2001年10月發布了拆遷公告，拆遷公告載明，這次拆遷適用北京市政府16號令,對被拆遷人實行拆遷衡宇貨幣補償與產權調換相結合的方式。通過入戶調查、衡宇作價，及兩邊協商，甲因家庭經濟條件和其他情形限制，不能購買當場安置衡宇也無法選擇異地安置衡宇，故向乙拆遷公司申請要求貨

5、幣補償，向乙拆遷公司出具了申請書一份，并與乙拆遷公司簽定A地改造貨幣補償協議一份，約定乙拆遷公司給付甲私房所有權補償款6696元,貨幣補償款12萬元，提前搬家獎勵1萬元。后乙拆遷公司于簽定協議的第二天將上述拆遷補償款共計136696元給付甲,甲將衡宇交乙拆遷公司拆除。2004年2月，甲以在拆遷時，乙拆遷公司應對作為衡宇利用權人的甲進行安置，甲是被拆除衡宇的利用人享有被安置的權利，但乙拆遷公司未對甲進行拆遷安置，違背了相應法規的規定；在未安置的情形下，乙拆遷公司應對其實行產權調換，但乙拆遷公司未依照相關規定對甲原有衡宇作價，其所出示的衡宇重置價錢的作價報告未依照規定的程序進行，存在嚴峻的訛詐，衡

6、宇作價價值與衡宇的實際價值不符，致使甲取得的補償款減少，因此無法選擇產權調換，只能領取補償款，失去了產權調換的機緣，乙拆遷公司應承擔相應的責任。訴訟要求：一、確認甲與乙拆遷公司簽定的A地改造貨幣補償協議并非甲的真實意思表示,應認定無效。二、要求乙拆遷公司依照規定對甲進行拆遷安直。三、從頭對甲原有衡宇依照相關的規定進行作價，計算補償款，由乙拆遷公司支付給甲；由甲選擇是不是進行貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式。乙拆遷公司辯稱，兩邊巳經達到了A地改造貨幣補償協議，為兩邊的真實意思表示，甲主張A地改造貨幣補償協議存在訛詐與事實不符；對于貨幣補償與產權調換或兩種方式的結合，甲只能選擇其

7、中的一種，選擇貨幣補償是甲的真實意思表示；現甲主張乙拆遷公司對其進行安置，因甲已經在簽定A地改造貨幣補償協議之前選擇了貨幣補償的辦法，沒有選擇回遷安置，故甲此刻訴訟主張要求回遷安置，法院應裁決駁回其訴訟請求。二、一審法院審理后確認:乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經依照相關法規的規定張貼了公告，公告載明這次拆遷依照市政府16號令的規定執行，對拆遷戶回遷安置、在不肯選擇回遷安直或異地安置的情形下，經兩邊協商，能夠進行貨幣補償。在甲的衡宇通過作價后，甲與乙拆遷公司簽定了A地改造貨幣補償協議，甲志愿舍棄了回遷安置房，對此，為甲的志愿行為，系其真實意思表示，現甲主張在拆遷那時，其原有衡宇未依

8、照規定的程序作價，致使其對衡宇價值產生誤解，從而無法選擇產權調換的方式，因未提供相應證據，法院對此不予認定；此刻兩邊已經依照A地改造貨幣補償協議履行完畢的情形下，甲主張確認A地改造貨幣補償協議無效，依據不足，法院對其請求不亍支持。三、當事人的上訴請求及答辯理由：甲對原審法院裁決不服，上訴至二審法院，上訴理由：按照現行拆遷法規規定，拆遷公司應對被拆遷衡宇的所有權人實行貨幣補償、產權調換，或兩種方式結合的補償辦法，而拆遷公司應對衡宇的利用權人實行安置。拆遷貨幣補償是對被拆遷人原有衡宇的作價補償,該作價補償應由相關部門進行，而本案中甲的衡宇是由誰進行的作價，甲并非知情，對于衡宇作價結論是不是公正無法

9、得知，乙拆遷公司主張其通過相關部門作價，但始終未向甲提供相應的作價依據，在衡宇價值無法肯定的情形下，原審法院認定簽定的貨幣補償協議是甲的真實意思表示，依據不足，拆遷補償協議存在訛詐，應認定為無效；乙拆遷公司對甲負有補償、安置的義務，乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補償，是對甲原有衡宇的補償，而其未依照現行城市衡宇拆遷管理辦法的規定，對于甲此后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務對甲實行安置，現原審法院對此適用法律不妥，對此應予以改判。上訴要求，依法改判確認甲與乙拆遷公司簽定的A地改造貨幣補償協議無效；由乙拆遷公司對甲進行回遷安置。乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規的規定

10、。甲志愿選擇的貨幣補償方式，A地改造貨幣補償協議為甲真實意思表示，現甲反悔，法院不該支持其請求，原審法院認定兩邊協議有效并無不妥，甲上訴要求由乙拆遷公司對其安直，因甲已經選擇了貨幣補償，乙拆遷公司再也不負有對其安置的義務，現二審法院應裁決駁回甲的上訴請求。四、二審法院的裁決:二審法院經審理后確認：乙拆遷公司經批準對本市西城區A地域進行拆遷。甲在拆遷范圍內有私有產權衡宇一處，乙拆遷公司應依照這次拆遷執行的拆遷法規的規定，對甲進行補償貨幣補償或產權調換的方式。在拆除甲的衡宇之前，乙拆遷公司應委托房地產管理部門設立的估價機構對甲的衡宇進行價值評估，現依據房地產管理部門的評估報告，甲的衡宇價值肯定，甲

11、收到評估報告，并未對評估程序及報告結論提出異議；甲主張乙拆遷公司在拆遷前未依照相關規定對其衡宇進行價錢評估，與事實不符。甲給乙拆遷公司出具了舍棄安置衡宇的申請書，同時甲與乙拆遷公司之間達到了A地改造貨幣補償協議，按照«A地改造貨幣補償協議及申請書能夠認定，甲選擇的是貨幣補償的形式，是甲的真實意息表示，A地改造貨幣補償協議和申請書應認定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進行訛詐，依據不足。按照這次拆遷所適用的法規的規定，甲有權選擇貨幣補償、產權調換、和二者相結合的方式，甲主張在其選擇了拆遷的貨幣補償以后，乙拆遷公司仍舊有義務對其進行安置，依據不足。對甲的上訴請求，法院不予支持。裁決：

12、駁回上訴，維持原判。五、對本案的解析：拆遷補償協議是不是有效的一般認定方式。拆遷補償協議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償事宜達到的民事協議。有效的民事協議受法律保護，無效的民事協議，不受法律保護。無效民事協議是指，民事主體之間達到的協議因不符合國家法律的規定，經法律規定的機關確認后，其自訂立時起就沒有法律拘束力，拆遷協議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達到的拆遷協議因其不符合有關法律規范的規定，經有關部門確認后，該協議自訂立時起就沒有法律拘束力。按照我國民法通則的有關規定，結合衡宇拆遷的行政法規、規章、拆遷地方性法規和地方性規章的規定，造成拆遷協議無效的情形主要有以下幾類：一、不具有拆遷民事權利能

13、力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協議無效；拆遷人與其他不在拆遷范圍內的生事人訂立的拆遷協議為無效。二、被拆遷人是無民事行為能力人，或被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協議為無效。3、代理人超越代理權限或無代理權限所簽定的拆遷協議無效。4、拆遷協議違背法律法規規定，應認定為無效。拆遷人和被拆遷人在協商拆遷安置補償事宜時，應當嚴格遒守國家法律法規的規定，對于違背國家法律法規規定的，依據民法通則第五十八條的規定，應當確以為無效的拆遷協議。違背法律法規規定的拆遷協議，主要包括形式和內容違背法律的規定兩類。拆遷人和被拆遷人所達到的拆遷協議的形式必需符合拆遷法律規范的規定。本次拆遷公告的時

14、刻在2001年10月，依據2001年城市衡宇拆遷管理條例的規定，2001年11月1日開始實施,故本次拆遷應適用1991年的城市衡宇拆遷管理條例。依據1991年城市衡宇拆遷管理條例第十二條的規定，拆遷協議應當采用書面形式，對于拆除依法代管的衡宇，今世管人是衡宇拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協議必需經公證機關公證。依據2001年6月13日國務院發布的現行城市衡宇拆遷管理條例第十三條的規定，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地址，搬遷期限、撤遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。可見，兩次拆遷法規都規定，拆遷協議應當采用書面形式。拆遷協議的內容違

15、背國家法律法規規定，是指拆遷人和被拆遷人所簽定的衡宇拆遷協議的內容不符合拆遷法律規范和其他法律規范的規定。主要有以下八種情形：(0法律規定對于特定的衡宇及其附屬物在拆遷時應當通過其他行政主管部門批準后衡宇拆遷主管部門才能核發拆遷許可證的，該衡宇及其附屬物的拆除未經有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經就拆遷安置和補償事宜達到一致意見并訂立衡宇拆遷協議的。(2)拆遷人和被拆遷人所達到的協議不符合有關批準文件的規定。拆遷人拆除衡宇及其附屬物應當嚴格依照衡宇拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷，若是拆遷人和被拆遷人所簽定的拆遷協議不符合衡宇拆遷主管部門和其他有關部門對于被

16、拆除衡宇及其附屬物的批準文件規定的，能夠認定拆遷人和被拆遷人違背法律規定的行政管理秩序，該協議應當認定為無效。(3)拆遷協議規定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律法規規定的。我國拆遷法律規范規定的拆遷補償方式有三種，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結臺的方式。若是拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協議規定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協議規定的補償方式違背了拆遷行政法規對于拆遷補償的方式的規定，為無效。(4)拆遷安置用房的面積和安置地址不符合拆遷法律法規的規定的。(5)拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協議肯定的周轉過渡的有關規定與拆遷法律規范的規定不相符合的。(6)拆遷協議是在衡

17、宇拆遷主管部門規定拆遷期限之外訂立的。按照本案爭議那時拆遷法規的規定，實施城市衡宇拆遷不得超過經批準的拆遷范圍和經批準的拆遷期限。依據現行的城市衡宇拆遷管理條例第九條的規定，拆遷人應當在衡宇拆遷許可證肯定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施衡宇拆遷。(7)拆遷人與衡宇拆遷范圍之外的當事人訂立衡宇拆遷協議的，拆遷協議無效。(8)拆遷協議的其他條款違背法律規定的。五、拆遷當事人中一方以訛詐、脅迫等方式，使對方在違背真實意思表示的情形下所簽定的拆遷協議無效。依據民法通則第四條的規定，民事活動應當道循志愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協議的進程中，均應當尊重對方當事人的真實意思表

18、示，一方當事人采取脅迫、訛詐或落井下石的情形下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協議，經人民法院或仲裁機構查明，應當確以為無效。本案中，某甲主張簽定A地改造貨幣補償協議并非其真實意思表示，乙拆遷公司在簽定協議時未告知某甲關于補償方式及被拆除衡宇重置價錢的真實情形，對其組成訛詐，則本案中審查重點是乙拆遷公司是不是對某甲組成了訛詐。訛詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情形、或故意隱瞞真實情形，誘使對方當事人作出違背真實意思表示的情形下訂立的拆遷協議。拆遷人對被拆遷人的訛詐主要包括兩方面：(1)拆遷人故意告知被拆遷人有關事實的虛假情形或隱瞞有關事實真相，使被拆遷人在違背真實意思表示的情形下訂

19、立拆遷協議。(2)拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情形或故意隱瞞有關拆遷法律規范的規定，使被拆遷人在對法律規范的錯誤熟悉的情形下作出違背其真實意思表示而訂立的拆遷協議。拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情形的一般表現為：第一，拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷補償方式法律規定的虛假情形的。第二，拆遷人故意告知被拆遷人有關產權調換價錢法律規定的虛假情形的。第三，拆遷人故意告知被拆遷人關于衡宇重置價錢作價程序法律規定的虛假情形的，拆遷人故意告知被拆遷人關于衡宇重置價錢法律規定的虛假情形的。第四，拆遷人故意告知被拆遷人關于安置方面的法律規定的虛假情形的。第五，拆遷人故意告知被拆遷人

20、有關其他法律規定的虛假情形，致使被拆遷人在連背真實意思表示的情形下訂立衡宇拆遷協議的，被拆遷人能夠訴請有關部門認定協議無效。本案中，若是乙拆遷公司已經履行了相關的告知義務，而且所作陳述均與事實及法律規定相符，則某甲主張訛詐依據不足。六、以合法形式掩蓋非法目的的協議無效。上述是對于拆遷補償協議是不是有效的一般認定方式，無效協議的確認只能由人民法院或仲裁機構認定。本案中，乙拆遷公司對甲所有衡宇進行拆遷時，是不是依照程序對甲原有衡宇的重直價錢依照規定進行評估，并告知甲真實情形，兩邊簽定的A地改造貨幣補償協議是不是有效。若是本案中乙拆遷公司告知甲有關拆遷法律規范的虛假情形的，對兩邊簽定的A地改造貨幣補

21、償協議也應認定為無效。這主要包括上述五點乙拆遷公司不得違背的拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情形的一般表現，針對本案尤其要宣查乙拆遷公司是不是故意告知被拆遷人拆遷補償形式及衡宇重置價錢作價程序及價錢法律規定的虛假情形的。筆者以為，若是乙拆遷公司未依照規定告知某甲這次拆遷的補償形式或未依照規定程序對衡宇的重置價錢進行評估，則甲無法得知衡字重置價錢的真實情形，在上述兩種情形下，均應視為乙拆遷公司故意告知甲關于衡宇重置價錢作價方面法律規定的虛假情形，A地改造貨幣補償協議應認定無效，所以審查甲享有所有權的衡宇的補償標準也是本案審查的重點之一。拆遷補償形式是指拆遷人依照有關法律法規的規定，在

22、拆除被拆遷人衡宇時給予被拆遷人補償的方式。本案中拆遷依據的北京市人民政府令（第16號）北京市城市衡宇拆遷管理辦法中第二十七條規定拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協商肯定，能夠貨幣補償，也能夠衡宇補償。本案中爭議核心之一，是乙拆遷公司與甲簽定的拆遷協議中采用的拆遷補償形式，是不是符合那時的法規的規定？乙拆遷公司是不是應給甲安置？拆遷補償的對象從人的角度講，拆遷補償的對象是被拆除衡宇及其附屬物的所有權人。到目前為止，國務院公布過兩次城市衡宇拆遷管理條例，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的城市衡宇拆遷管理條例中的“被拆遷人”是指被拆除衡宇及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有

23、衡宇及其附屬物的管理人）和被拆除衡宇及其附屬物的利用人。現行城市衡宇拆遷管理條例中規定的“被拆遷人”，是指被拆除衡宇的所有人。兩次拆遷法規規定的不同，致使被拆遷人的概念發生了專門大的區別。依據1991年的城市衡宇拆遷管理條例第五條的規定，“拆遷人必需對被拆遷人給予補償和安置”；第十九條規定“拆遷人應當對被拆除衡宇及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有衡宇及其附屬物的管理人），依照本條例的規定給予補償。第二十條規定，拆遷補償實行產權調換、作價補償，或產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積依照所拆衡宇的面積計算。作價補償的金額依照所拆衡宇建筑面積的重置價錢結合成新進行結算。”而依據

24、現行的城市衡宇拆遷管理條例第二十三條的規定“拆遷補償方式能夠實行貨幣補償，也能夠實行衡宇產權調換”。雖然在兩次立法中規定的“被拆遷人”不同，對于所有權人的補償方式也有所變更，可是從上述法規可知，我國拆遷補償的大體方式包括兩類，即貨幣補償和產權調換。被拆遷人有權選擇拆遷補償形式。所謂“貨幣補償”，是指被拆遷人按照房地產評估肯定的價錢，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產市場購買居住衡宇，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現金補償的關系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。所謂“衡宇產權調換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人按照自己的實際需要和現有住房情形進行選擇，昊后結算新舊衡

25、宇的差價。在城市衡宇拆遷補償制度中，貨幣補償的方式確實能更準確反映被拆遷衡宇的實際價值，專門是在一些經濟比較發達的地域，采取這種方式加倍普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調節住房標準、居住的地址和適合自身條件的住房，從而知足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也能夠加速拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情形，從而減少糾紛。保護社會穩固。貨幣補償方式也有利于轉換住房機制，盤活房地產市場,笑話安置商品房，避免住宅衡宇的重宣建設，并簡化了衡宇拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監督。貨幣補償中合理的補償原則和標準,使城市中心區而你口向新區流動，降低

26、中心區人口密度，有利于城市整體計劃，改善城市整體環境。本案中，甲主張乙拆遷公司應當對其進行安直，依據1991年的城市衡宇拆遷管理條例第二十七條的規定：“拆遷人對應當安置的被拆除衡宇的利用人，依照本條例的規定給予安置，安置用房不能一次解決的，應當在協議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規對于拆遷安置的規定，因此拆遷安置是指拆遷人依據拆遷法律法規的規定，將被拆除衡宇的利用人安排到由拆遷人新建、購買或其他由拆遷人支配的衡宇中居住或利用，而將被拆遷人在拆遷范圍內所利用的衡宇及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對象是被拆除衡宇及其附屬物的利用權人，被拆遷人包括兩類，即被拆除衡宇及其附屬物的所有權人和被拆

27、除衡宇及其附屬物的利用權人，依據1991年的城市衡宇拆遷管理條，對所有權人要給予補償，對利用權人應當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除衡宇及其附屬物的利用權人。在貨幣補償后，拆遷人再也不另行撥付衡宇給被拆遷人。本案的拆遷發生在2001年10月，是新的城市衡宇拆遷管理條例發布以后，實施之前，故應適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規依據不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規并無不妥。而且無論適用哪次拆遷法規的規定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償以后，再取得拆遷安置。本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權。甲

28、出具了申請書，表明其舍棄回遷安置衡宇，其選擇了簽定貨幣補償的辦法，后甲與乙拆遷公司簽定A地改造貨幣補償協議，和甲依照協議領取補償款的行為，都應認定為甲選擇的必然結果。拆遷補償標準是由城市衡宇拆遷法規授權，本地衡宇拆遷行政主管部門起草，城市人民政府批準公布，專門用于衡宇拆遷補償的依據。本案爭議的另一核心是乙拆遷公司是不是依照法律法規規定給被拆除衡宇的重置價錢進行估價，其補償標準是不是符合法律法規的規定。一般理論界以為衡宇拆遷補償標準有以下幾種情形：一是政府認定批準衡宇拆遷補償標準，表現為政府具體肯定了衡宇拆遷補償標準；二是拆遷人有權允許范圍內認定補償標準,也就是拆遷人愿意補償被拆近入的標準；三是

29、被拆遷人要求補償的標準，即被拆遷人要求補償的希望值；四是實際產生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數額。以上四種情形雖然彼此影響，但昊終的結果，應當符合政府制定的標準。拆遷補償標準的內容包括區位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區位是指某一衡宇的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（與市中心、商業區、政府機關）等的距離，周圍環境、景觀等，用途是指被拆遷衡宇所有權證書上標明的用途，所有權證書上未標明的，以產權檔案中記錄的用途為海，產權檔案中未記明用途的，應以衡宇的實際用途為準。肯定拆遷補償的標準的方式為房地產價錢評估的辦法。按照本案拆遷那時的城市衡宇

30、拆遷管理條例第二十三條的規定，拆除住宅衡宇實行產權調換的，償還住宅衡宇建筑面積與原衡宇建筑面積的差價的結算部份，由各省、自治區、直轄市人民政府按照本地實際情形肯定。按照1998年北京市城市衡宇拆遷管理辦法的規定，對被拆遷人所有的衡宇作價補償的，作價補償金額依照被拆遷人所有的衡宇的建筑面積的重置價錢結合成新結算。按照現行城市衡宇拆遷管理條例的規定，貨幣補償的金額，按照被拆遷衡宇的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價錢肯定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，肯定被拆除衡宇及其附屬物的重置價錢是進行拆遷補償的關鍵因素，也是拆遷補償的第一步。重置價錢，

31、是指依照當前的衡宇生產條件和價錢水平從頭建造該類衡宇所需要的全數費用的總和。重置價錢肯定的原則依據城市房地產管理法的第三十條的規定：房地產價錢的評估，應當遵循公平、公正、公開的原則。重置價錢的估價機構依據城市房地產管理法第六條規定，應該由房地產行政主管部門設立的價錢評估機構承力、，房地產行政主管部門設立的價錢評估機構應當指派取得估價師資格并經注冊的房地產估價師進行價錢評估。依據1998年北京市城市衡宇拆遷管理辦法四十四條的規定，對被拆除衡宇的評估，由市或區、縣房地局認定的評估機構進行。評估機構對被拆除衡宇進行評估，應當通知被拆除衡宇所有人到場，被拆除衡宇所有人應當予以配合。被拆除衡宇所有人或其委托人不到場或不予配合的，評估機構也能夠進行評估。重置價錢的肯定程序，按照城市房地產市場估價管理暫行辦法的規定，房地產管理部門設立的價錢評估機構進行拆遷衡宇的重置價錢評估，應當遵循以下程序：一、由拆遷人向房地產管理部門設立的估價機構提出估價申請。二、房地產管理部門設立的估價機構接到拆遷人的估價申請后，應當對其申請進行審查，經審查符合有關規定的，應當受理拆遷人的估價申請，并指