1、陜西興昊林投資管理有限公司昊林現代物流園區標準化廠房銷售策劃書2013/8/6可編輯范本目錄1宏觀市場分析31.1 西 安 市 工 業 發 展 態 勢 分 析31.2 西 安 市 物 流 行 業 發 展 態 勢 及 分 布31.3 西安工業園發展情況41.4 政策解讀42項目周 邊市場調研分析-52.1 調研對象52.2 調研內容52.3 情況圖表63項目分析7可編輯范本3.1 項目概況3.2 交通概況3.3 運營模式4 示范性標準化廠房規劃建議4.1 根據周邊市場信息數據分析示范性標準化廠房規劃建議4.2 示范性標準化廠房配套建議105 示范性標準化廠房設計目標116 招商細則126.1 銷

2、售模式126.2 招商對象126.36.4 入園條件13可編輯范本136.5 招商流程137 宣傳推廣策略137.1 一期宣傳147.2 二期宣傳147.3 三期宣傳148 經濟效益分析14昊林現代物流工業園標準化廠房銷售策劃方案1 宏觀市場分析1.1 西安市工業發展態勢分析可編輯范本圖3 2 00 62011年全部工業增加值及其增長速度根據省統計局統計顯示，西安市近4年工業發展呈上升趨勢，發 展態勢平穩明顯。2006年-2011年同比增長了 4-5個百分點，2009 年亞洲金融危機對工業及出口行業影響較大，然而西安工業并未呈現較大波動，基本趨于平穩。由此可見，西安工業發展總體上升趨勢顯 著并

3、呈現逐年遞增態勢。1.2 西安市物流行業發展態勢及分布2010 年西安市全市社會物流總額達到 6418.15億元。2011年西安社會物流總額達2615億元，同比增長20%西安是西北發展核心地帶，物流運轉及樞紐作用顯著，然而物流 行業發展并未呈現規模化運營。 根據關天經濟區規劃布局，以西安國 際港物區、咸陽機場及空港新城為物流行業規模化風向標， 帶動西安 乃至西北地區物流也新發展。西安市物流分布較為集中的區域為西郊、港務區、空港區。其余物流企業分布較為散點，各工業園均有物流配套，大明宮建材、康復路、輕工等貨物集中運轉區。根據西安物流行業發展的支柱行業為重型裝備制造業、中小加工企業物流運轉需求。1

4、.3 西安工業園發展情況近年來由于城市發展需要，生產型工業逐步退出城市中心，入駐周邊較為空曠的郊縣以及早先興起的村鎮式類如“和平工業園” “魚化寨工業園”等老式工業園區。然而此類工業園由于沒有進行產業規劃，入駐客戶產品單一且園區雜亂，管理混亂，問題十分顯著，隨著西安的城市擴大勢必存在拆遷、購置集體土地合法性的隱患。根據關天經濟區規劃的出爐，西安作為西部開發的樞紐城市，工業發展集約化要求明顯，藍田、草灘、涇河、高凌等各周邊開始進行大規模工業園擴建，由于擴建時間基本集中于近5 年， 致使工業園集約發展模式成為西安新興的發展模式。1.4 政策解讀政策一： 2009年 6月 25日，西咸新區是國務院批

5、復頒布關中天水經濟區發展規劃， 西部大開發“十二五”規劃確定的西部地區重點建設的五大城市新區之一。涇河新城作為西咸新區五大重要組團之一，承擔著工業 “集約、 集群、 集成， 筑巢引鳳、引鳳筑巢”的重要任務。涇河新城重點產業園區：現代物流園區、地理信息產業園區。政策二：根據西安市工業發展和結構調整行動方案，到 2008 年以前，將完成50左右政府主導性企業的搬遷任務，2010 年，基本實現城墻內無工業企業，二環內及二環沿線無高耗能、高污染、不符合城市規劃及安全生產的企業，2015年，完成所有企業的搬遷改造。小結：西安工業發展態勢迅猛。西安市工業園區是近5年新興發展行業，新興園區的各項配套及 規劃

6、均為試水階段，作為新興行業，行業細則等都有待于開發。物流行業在西安發展較為分散，沒有形成集約化發展態勢。西部開發和大西安發展趨勢，西安將引領西北生產和消費產業，物流樞紐功能顯著。2項目周邊市場調研分析2.1 調研對象西安較成熟新興工業園區，草灘工業園，渭北工業區，涇河新城等發展中新型工業園區，對形成規模各項機制較完善的單個項目進行 抽樣調查。2.2 調研內容個項目的，地址，周邊環境，廠房各項規格數據，操作模式2.3情況圖表項目名 稱地址周邊環境建筑情況情況說明華夏石草灘草灘工業園鋼結構/8米，為專業石材項目材城10路內，交通便現房/單入住率80%以上南段利層一期租賃模式26元每平米印包基草灘成

7、熟園區配框架結構1層4.8米，其余4.2米，承重500KG*米，地4路套完善0周/現房/4層貨梯1部承重2噸，樓梯2部，樓面承重500南段邊入駐企業公斤，柱子間距7.8米，物業費1.5元，名星較多捆綁式銷售，3680/平，基礎設施較為完善， 有生活配套區，傾向招商范圍輕加工、包裝類， 單層時積1200平整棟5000可分割T智巢產 業園草灘6路草灘工業園 內，經開管 委會將遷至 其附近框架結構/現房/6層1層4.8米，其余3.6米，承重500KG*米， 柱子間距7米，物業費1.6元，多層捆綁式銷售，3680/平，基礎設施不完善，生活配套區 準備建，傾向招商范圍電子、醫藥、輕加工類， 單層囿枳12

8、60平-1800平，租價26元，逐層 減2元，可學受政府補貼，由園區代辦，廠房 出售均價4000元涇渭中 小工業 園渭 、汽團邊 涇新城陜集時陜汽中鋼集 團帶動上下 游框架結構 /期房/2層/連體樓單層時積2500平，1層6米，2層4.5米，承 重1層 1000KGM, 2 層 600KG”, 3500 元/ 平，物業費2元。其1期200畝建設12棟鋼 構廠房，雙層，全部租完，為12家陜汽的上 下游企業，租金19元，物業2元其1期布局 合理、環境好、綠化率高，有位置優勢，居于 經開集團開發，企業實力雄厚。溫商高 制造涇河 新城.前期已有18 家購地自建 企業框架結構/期房/4 層，單層前積20

9、00平左右，1層3500元2層以上2500均價，其他未定美國 產業 國涇河 新城企業內部關 系已引進大 量企業購地自建，剩余40畝價格為36萬每由 綠化容積率求高中國 鋰產 業園涇河 新城企業內部關 系已引進大 量企業項目占地約300畝，購地自建私人 場地涇渭 新區 高茹 路東周邊有幾個 止在建設大 型企業鋼構，在建，集體用地，綠化配套較差，19兀每平米。私人場 地涇渭 新區 西銅 高速各中小企業 混亂分布鋼結構租金12元，3年遞增15%,合同可簽20 年。農村集體用地注：紅色區域為競爭項目小結：項目周邊市場主要操作模式以廠房定制，銷售，租賃為主。購地 自建較為稀缺。廠房銷售價格在260036

10、00元（每平方米）之間，根據地段周邊環境和企業實力及項目成熟度來定。銷售模式均為多層捆綁式銷售。租賃價格12 26元 （平方米）物業 1.5 2元 （平方米 ）分私人場地和專業園區及鋼構和框架結構。租期3 至 5 年。面積2000 5000平方米， 層高 4.8 6米， 承重 500公斤每平米，配電100w平米。媒體推廣主要有戶外大牌、報紙、電視、百度推廣。3 項目分析3.1 項目概況昊林園區整體規劃約2000畝，物流園區占地約859畝、鳳棲園占地約1029畝。區域交通以鐵路、陸路為主、航空為輔，園區位于西安涇河邊沿，西咸新區涇河新城內。項目總體分為2 期招商， 1期物流園招商，2 期鳳棲園招

11、商。3.2 交通概況園區東臨包茂高速，西靠咸銅鐵路，緊鄰涇渭新城鐵路專用線、包茂高速復線、西咸環線。距包茂速高速高涇大道出入口2 公里，距西咸鐵路永樂站僅1 公里， 距咸陽國際機場18 公里、 距西安主城區鐘樓 30 公里、西安繞城高速18 公里，高涇中路貫穿園內，園內計劃新增3 條規劃路，以滿足園區道路需求。依陽國際M地中心市H電片契林現代物流園區 鳳儀湖生態農業現光園頊目區位圖3.3 運營模式期物流園招商模式以購地自建、廠房銷售、廠房租賃為合作方式廠房租賃招商計劃用地為9 畝廠區配套計劃用地為6 畝4示范性標準化廠房規劃建議4.1 根據周邊市場信息數據分析，示范性標準化廠房規劃建議2層框架

12、連體樓，中間連接部分一層挑空單棟面積2500 3000平方米單棟單層面積12001500平方米整棟面積5000 6000平方米可編輯范本例圖:詮釋:企根自建范圍00096卷有S可編輯范本2 層框架連體結構便于企業進行分割，以連體部位為分割線，左右兩邊均有獨立貨梯、樓梯，企業可以各自進行貨物上下運輸，不會相互干擾，中間連接部位還可做運輸通道，連接部位2 層則為企業辦公區域。根據市調信息周邊競爭項目廠房面積區間為2000 5000 平方米，此規劃面積符合現行市場流通面積。4.2 示范性標準化廠房配套建議沿示范性廠房及園區生活區域邊沿進行園區配套建設和綠化建設（如上圖）結合園區配套可同步建設4 層園

13、區標志性導視建筑園區內部整潔，突出綠化和生活區及配套設施設立物業客服，企業服務中心詮釋：園區配套須與廠房同步完工，為企業員工提供宿舍、食堂、休息中心等， 配套以租賃為主，僅為企業配套之用，為企業解決后顧之憂，便于企業入園。后期根據園區發展不斷推進此配套區可按照底商+酒店模式進行商業包裝，重新定位發售。標志性導視建筑的建設以彰顯園區實力及未來發展方向。同時可以給客戶以直觀的視覺感官為園區整體設計定調。在建筑上可直視示范園區綠化為客戶洽談提供便利。前期項目形象展示區可設立在此。目的： 增強示范性廠房的示范性及標志性，為企業樹立一個園區未來發展形象標桿。整體布局以企業需求為出發點， 滿足企業入駐需求

14、，所有建設任務均為企業入駐標準。5示范性標準化廠房設計目標要求：靈活分割；廠房運用的獨立性；體量 成本節約性風格：建議借鑒西方設計理念以中式元素融入設計風格。詮釋：園區規劃“龍鳳呈祥”是以傳統的中式風格為規劃理念，農業觀光園設計風格均以中式風格為基調， 為統一設計風格，建議運 用新中式格調。西安為中國古都，文化氣氛濃郁區域，周邊生活人群多受此熏陶, 對于中式風格較為認同，且認為中式風格格調較高，隸屬高端品牌。 故建議為新中式風格融入西式理念進行設計。如圖：新中式廠房新中式配套6招商細則6.1 銷售模式：前期租賃、整棟銷售、分割銷售、定制銷售6.2 招商對象：結合宏觀市場分析，建議園區以物流產業

15、及物流企業為主導，企業生產加工、新興材料低碳環保、高科技研發為輔。物流產業發展 盡管是機遇然而發展較為稚嫩，不夠成熟，工業發展迅猛，增加工業 企業入園有利于園區產品快速去化。招商對象范圍：以可以購置10畝以上土地，資金為1000萬以 上的客戶為主，西安外遷企業及對土地擁有較大體諒需求企業為主，輻射周邊咸陽、戶縣、高凌等客戶為輔。外企及其他地域客戶結合6.3 招商價格：基于市調信息，結合項目自身情況，前期示范性廠房價格如表:價格物業費用備注招商3000元起/平米小于2元租賃12-19元/平方米建議多元式合作以土地自建、廠房定制、標準化廠房銷售租賃同步打開前期開盤局面。6.4 入園條件：企業依法注

16、冊，從事合法經營活動非污染型企業6.5 招商流程客戶提交入園申請項目評審 >> 項目考察確定合同方式 >> 商務談判 >> 簽訂合同 2）繳納款項 E> 雙方按照約定履行合同辦理進場手續企業入駐7宣傳推廣策略由于工業地產客戶范圍較為局限性，渠道拓客及實力影響客戶對 于銷售可起到促進作用。根據市調信息，廠房銷售目前市場份額巨大，競爭壓力明顯，然 而宏觀市場較為顯著，長期宣傳有利于樹立客戶的信任感。 建議進行 階段性宣傳?？删庉嫹侗?.1 一期宣傳需增加物料：折頁、招商手冊、手提袋、紙杯、筆記本、饋贈禮品。媒體采用報紙廣告、形象大牌、網絡全面推廣。在銷售中心周邊進行大牌包裝，在項目地進行大牌展示，在臨界舊高速周邊項目地進行園區形象字展示，西銅高速上大牌展示。目的：樹立企業形象，增加企業認知度，釋放園區信息，樹立客戶信心，增強客戶認知度，增加客戶來電上訪量。7.2 二期宣傳需增加物料：D睜多樣化設計及產品多樣化推出，廠房手冊、VI 物料增加以促進企業形象推廣。以項目包裝、廠房示范區形象展示、老客戶跟蹤宣傳為主，輔以產品推介會、產