1、-#電梯維修保養服務方案1.人員配備、時間安排1.1人員配備:1.2時間安排:2. 24小時故障處理2.1普通故障處理2.2特殊故障處理2.3關人故障處理3. 巡檢點檢4. 維護保養5. 運行保障6. 年季質量檢查7. 文明、安全作業8. 零配件供應保證9. 減輕物業成本的措施9.1電子板維修措施9.2巡檢點檢中的發現預告措施。9.3配合物業保險索賠的措施10. 其它服務承諾附件一：另行收費項目附件：上海交大電梯與控制設備有限公司-急修及處理記錄附件:上海交大電梯與控制設備有限公司 -電梯維修零、部件更換記.7附件:保養程序周期表附件:養記錄10附件:檔案卡12附件:電梯維修保養自檢報告14附

2、件:電梯維修工作人員駐現場管理規定161718附件：顧客滿意度調查表附件：用戶回訪單電梯維修保養服務方案濟南鼎盛物業管理有限公司學院東路西班牙莊園小區，型號西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業資質、技術資格能力已能滿足。現將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養、運行保障、年 季質量檢查、文明安全作業、零配件供應保證、減輕物業成本措施、服 務承諾等內容逐一安排如下:1. 人員配備、時間安排1.1人員配備:為確保濟南鼎盛物業管理有限公司西班牙莊園小區電梯設備的安全、正常運行，我司派出執證專業員工，以確保現場電梯24小時能進 行應急維修，及時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作，

3、公司根據 現場保養工作量和項目維修內容，另增派人員加強維保工作。1.2時間安排:現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養工作，保養 時間安排以有利于物業管理與服務的日期、時段進行，具體保養時間雙 方協商確定。除處理和進行故障檢修、保養工作外，現場員工還要做好 電梯每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。2. 24小時故障處理2.1普通故障處理任何時間段電梯一旦有故障發生時，維保人員應在1小時內趕赴, 及時處理電梯故障。修理完成后填寫 急修及處理紀錄”（附件）。如發 生更換零部件，填寫 零部件更換紀錄表”（附件），并由貴公司指定人員核查簽認，如急修工作發生在深夜不方便簽證， 應在次日辦理上述

4、有 關手續。2.2特殊故障處理現場發生特殊故障，現場維修人員短時無法解決，將通知公司工程 部，由工程部另行派遣技術人員赴現場處理，以盡快排除故障，恢復電 梯正常運行。如發生重大故障，則立即啟動公司應急預案組織人員進行 搶修。搶修結束后填寫 急修及處理紀錄”并查明和分析事故原因，提出相應 改進措施。2.3關人故障處理當發生關人故障時，現場維保人員立即進行緊急放人操作，并查明 故障產生原因，根除故障防止同一故障的再次發生。3. 巡檢點檢現場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢，電梯運行情況 實行經常性監控，及時發現電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在問題，業主管理中和設備運行環境是否

5、存在問題，及早發現并 采取措施，或與管理單位協商解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最 低，并做好相關記錄。4. 維護保養按照我公司編制的 電梯維修保養技術工藝規程”（略）的技術工藝要 求，對金帝華庭小區電梯進行維護保養。 每月例行保養次數不少于二次, 間隙時間不大于15天。每次保養結束，將保養的內容、時間、梯號等相關紀錄填入 電梯維修保養紀錄”，由業主管理方指定人員核查或簽 認。我公司對西班牙莊園小區電梯建立電梯檔案卡，實行一梯一檔管理, 見電（扶）梯檔案卡”（附件）。5. 運行保障接到貴公司有要客服務的通知后，現場維保人員提前到達維保現場, 檢查設備運行情況，確保電梯設備安全運行。對業主管理

6、方要求的如緊 急救援、消防迫降、消防演習等活動，及早派人配合操作。6. 年季質量檢查公司質檢部門每年不少于1次對電梯抽檢，填寫公司電梯維修保養自檢報告（附件）。班組每月進行一次安全檢查，對查出的不安全隱患和公司質檢人員 查出的不合格項，公司責成工程部及現場維保小組及時整改。 涉及到設 備原因一時無法整改的，由公司與濟南鼎盛物業管理有限公司電梯主管 部門協調解決辦法。我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過市技術監督局的年度安全 檢驗，并取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過，相關人員按我公司扣 罰機制處罰。7. 文明、安全作業我公司嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規范（國務 院令第549號、

7、國家質檢總局TSG T5001 2009電梯使用管理與維護保養規則、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。維修人員嚴格遵守并執行濟南鼎盛物業管理有限公司各項規章制度 和管理條例，嚴格遵守并執行我司 駐點人員管理規定”（見附件）。如 遇災害性天氣，根據應急預案配合西班牙莊園小區做好相關工作。員工實行安全教育制度，每一員工必須接受三級教育后，才能進行 上崗作業。現場安全教育由班組長負責進行，每月二次安全教育學習, 學習內容紀錄在 安全教育學習紀錄表”內（略）。維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業，見公司 電 梯維修安全操作規程”（略），電梯保養安全操作

8、規程”（略）。8. 零配件供應保證為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應，公司工程 科負責備、配件總需求計劃的編制，技術科負責備、配件技術參數的審 核，庫房負責備、配件的集中管理、計劃采購和供應，財務會計科負責 備、配件的核價和定價，各保養組負責備、配件計劃編制、申領、現場 保管和使用，質量科負責在產品維修過程中備、配件的處理及備、配件 在實際使用中的質量信息反饋。公司在保養點設立備、配件存儲，便于 管理，方便使用。西班牙莊園維保組內常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞 部件的及時更換。公司備、配件倉庫品種齊備，庫存備、配件一旦短缺，及時補充確 保電梯備、配件的供應。9. 減輕物

9、業成本的措施9.1電子板維修措施電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份，各電梯維保單 位均是在損壞后采購換新。我公司對在使用中自然損壞或非正常（如跑 水、過電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強的長年的電子板維修能力, 其維修后成本一般僅是換新的 30-40 %左右，我司建議維修后繼續使 用，可大大降低維護成夲。9.2巡檢點檢中的發現預告措施。加強電梯的巡檢點檢，將及時發現的非正常因素：如非正常的使用, 意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早發現，早報告，早采 取防救措施和預防的措施，以減少損失降低維護成本。9.3配合物業保險索賠的措施協助物業辦理電梯設備（設備險）和第三方安全責任保險

10、。對因意 外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障 需花費較大的維修費用，我司協助和配合物業進行商業保險索賠，以減 少或完全規避損失降低維護成本。10. 其它服務承諾10.1電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鐘。10.2現場派駐人員保持通訊暢通。10.4當物業進行消防等項目檢測時，及時派人員予以配合。10.5派駐服務現場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵守用戶單位的有關規章制度。10.6配合物業進行每年電梯年檢，及 時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加 或修改項目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過, 并獲得

11、安全檢驗合格標志。若發生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿 承擔因此產生的相關費用。10.7加強維護保養，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內各系統、各部件的完好性能。10.8加強維護保養，確保電梯在保證安全、 性能（振動、噪聲等）完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符 合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定，以及雙方的合同規定。10.9公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使 用過的合格產品，均為西子 OTIS電梯專用的中國制造的產品。10.10對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經發現及 時更換。每次更換零部件，均告之物業更換原因，并填寫有關記錄表, 經物業簽

12、字確認。10.11堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質量檢查以外, 公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析，運行、維修情況匯總, 以及下一年度預計維修項目等內容的報告。上海交大電梯與控制設備有限公司附件一：另行收費項目電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費項目。1.對電梯主機、電控設備等主要設備磨損嚴重、性能下降或損壞，需 進行全面調整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項:.曳引電機：解體檢查、清洗換油，調整電樞、更換油封、軸承或 更換電機;制動器：拆卸清理、潤滑和調整鐵芯，更換電磁鐵、制動臂、制動瓦、彈簧等主要部件；.減速器：換油清洗、調整間隙、更換油封 軸承或更換減速器及減速

13、齒輪;.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭;.安全鉗-限速器系統：卸下解體清洗調整，更換軸承和提拉機構的 零件;.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件;(7).門系統：更換開門機系統、更換轎門層門，拆卸門扇進行修理、 較正或進行包覆;.控制柜：除微機和調速裝置外，更換大部份元件和電線;.拆卸轎頂、轎壁或轎底進行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、 更換構件;.導軌系統：導軌的更換和校正。2. 重大改裝(改造)是指下列一項或幾項內容的修理改造工程:.改變電梯額定速度;改變電梯額定載重量;.改變電梯轎廂質量;.改變電梯行程;.改變門鎖裝置的類型;.改變或更換控制系統，拖動系統、三方

14、通話;(7).改變或更換導軌或導軌類型;改變門的類型、增加層門或轎門;.改變或更換限速器、緩沖器、安全鉗裝置中任一種安全裝置。上海交大電梯與控制設備有限公司附件：上海交大電梯與控制設備有限公司-急修及處理記錄R7.5-17mfl：上浄交大出梯與控制設益啟限司-急慘及處理記錄日期接電 時間蠱電人故障現獸人員故障廩因夏處理時間用戶結束1P結束ssm戶羊位:附件，上海交大電怫與控制設備有限公司電牌修部件更換記錄用戶車位；年 月£7314口兩更樸入更謨零件色稱、數量竝 號取格更換原因冋戶笠£附件：上海交大電梯與控制設備有限公司 -電梯維修零、部件更換記附件：電梯保養程序周期表詢電&

15、#171;慄*左沖列A吉CT 5- Iri工*«B123* 54/*V10 n12y*JJV 1 la 11lit'n 1 勰EintE：蒼聲弓酋，疳簞1 0 QQ r20o0* 1p:°0 o0 :oJ 10 i o柚電且.蹙書* S團、祜?t懼HU*O 0 1 0 'O - 000&o 1 o0b0c0003O 0 o6h- H 4 砂T京尺耳飆.u|flfflW itWfBnMtwm.o口o(?2y1 r卄uOQ<4fr Ip 槍畫制m黑1耘審、柱基羽.廿歸豆）.清姬flu.栓1容nm «匕解哩 恵追務.o o o'O&

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19、miEBa那R甩空.LoliL<11疏 pm"h4vmibcuLcp-tp p ""'opffikMi-1 AHVco'.uR.IBIWfl置甲細F參IT理和事IJ詠id1uw-' 0T；|TWWt?3Rl3SS<HSLqiMLL5I1L0上海交大電梯與控制設備有限公司附件：電梯維修保養記錄上海空人電樺與控制設備有眼掘司附件：電桶錐總保養記錄1用甲位1電梯型號1電梯端號1序 號例訐工 岸實葩唱況q周期性-作吳施憎員1領坯機屋鈾匙，了譯邑梯快況.安甌保界標志，12檢查轎門促護裝S23桂登轎門區昱操迪、W.J4檢魚毬山應豈鼎，胡幻、

20、隔°已5栓宜電梯脅郁芹調滑.56輪音機S門' 譙風、m、膽即.潔港柄府環曲，耳 它7悄寫維保卡、交EMIL并題得冒浬員整字"3記錄運行涼敷備: 修戲£： I.進廳尿希工作時要注怠安仝.2.檢宣也転：現京.調S 世和更擁用戶意見睛ft股這繼保人員：到達時耳用戶筈宇畠開R?冃機房1.清理控制柜所有零件，清洗接觸器。檢查所有接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時線路。4.檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險絲。清潔檢查曳引機，檢查曳引機的油量，電動機的潤滑情況。5.檢查制動器（軸銷、柱塞潤滑、清潔閘瓦）。6.清潔及潤滑選層器各部件、檢查各接線、接點、碳精、編碼

21、器、 限速器。7.檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。8檢查電機運行情況，碳精磨損情況。層站1.檢查調整門板。2.更換磨損的門滑塊。3.檢查平層情況運行舒適感。檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。6.檢查手動開鎖裝置。C、轎頂1.清掃轎頂。2.檢查轎頂各開關是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接情況。緊固轎頂各螺栓。檢查導靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。5.檢查油杯油量。6.清潔檢查及潤滑廳門、門導靴、門掛輪、防跳偏心輪、 7.清潔檢查及潤滑強迫關門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點。D、井道與底坑 1.檢查清潔井道端站開關、隨動電纜、纜網、纜架。2.檢查井道7米燈及各類開關燈

22、，檢查檢修電源。3.檢查、清潔緩沖器、對重緩沖器距離、漲緊輪、補償輪。4.清潔檢查安全鉗，檢查緩沖器開關，漲緊輪開關，安全停止開關。5.清潔底坑。(12) 6.檢查緊固導軌螺絲。7.檢查曳引繩漲力。8.檢查清潔曳引繩、保險繩、補償繩(鏈)。9.檢查緊固平衡鏈導向裝置。10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉軸潤滑。E、綜合 緊急供電，消防功能試驗。附件：電梯檔案卡-#irB # *JTa 冃I電aM.itAp嚴a *F+f?（pjsMja麗，血號iw-*«»慣廠milmrriTimHlS伏1»rnTirn二omiTi電虛HlArti竝HJ*R-b更n i嚴Q«

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24、血 齊 ft Jmmfa f目寸J梯檔案卡（副頁）刊¥ns»s Ii WTttiPP:J貳葉程nn 1歸聊卑(rp nil11 rrJ w a j&a 哥mmm卿 fi甲fl1*FSff商二邯廠1 腫91 聲-S 1:1嘩卄艮FA連B «1*屯錄電樣莒卡（血t|l«： Jr -Z IR7i-21上海交大電梯與控制設備有限公司附件：電梯維修保養自檢報告-#上海交大電梯與擔制設a有w扯司附件：電梯堆揚保養白檢報告使用單范電恬11ffl戶伐昔塢*品牌規荊型壬1竊圭載重i額寶理度層站毎控制77弍1班詛片程宜兀a組3槍入員年月曰工程0?艮卷負見：部埶責人：

25、4 H H安莎邰圧羥宜見都J熨竟人:RG.9.4-04檢驗 顒目項目 編弓檢驗內客與要求班組 自檢S檢與機 房J機房應通岡良紡門窗磁防岡雨，門磁有鈾，WW '機屆里地，舸人免進字 祥。機屆應有竝的消刪施，凰定服朋和電腺摘區半每臺電梯愈f日S供理系統斷相*錯相保護裝雖，該蕓星在電梯運行中斷相也曲起 保護惟用*對曼頻變壓控制的電據，斷招保護功能應肖效。5電吒元件標志和導裟端于編號應清晰，并與技術貴斜柏脊。電T元件工惟無畀常。6曳引機工惟無異鞋油量違迄腺飆桿伸出端外無Oo曳引輪血肓省合標淮姜 事的顧回T電 冋一機房內有多臺電梯時，各臺曳引機應有竊弓區別*嚴制功器助咋靈活，工乍可韋*制功時両制

26、閘瓦應常密*均勻地貼合在制功輪工作 面上，松閘時制功輪與閘阮不發主摩搐。1 1機房內應貼有發生a人煎障時，鮭步蔡方港刑舔廂穆勵慧置使幣的幣円說跟 松閘扳手血灤威紅色，盤車輪應廉成曹色，可折卸的S車輪應放雖在機房內容鶉 接近的明顯部也 左電功機或飛輪上J®有與轎廂升庫方問相對恿的標忘。13*應有可停止轎廂上' 下商個方向運行的非自胡復位的電宅開£。謨開關在迂到限 連S功作速度之前功作®14*限速器及便用問朗達到2年時，應進行限連器訪作錘度校驗0其助作速度齢合 存;隹規足4年 月15機居應清潔.無揮槪"曳引機紅 限僅猱控制耳等無獲塵*油污*保養記錄*

27、 急修畫齊全亠井17*井適上下兩端惣艙極限位超保護開婁。它逾在轎廂或對里接融緩沖器前起作 用，并在綜沖沁壓端期同保持楚助柞扶恚。13導軌刪渭潔良好19封閉井道內應迪因定恿明.井適就高與最低迎owm 151內各裝設一畫燈，井 道中間每隔7"設一盍燈。mnn21"轎I頁檢修揑制齟處由一個雙S鬲開黃據昨，并満足下列鉀：0.-經進人檢修運行*應凰消正常運行（翻任何自助門操作）、累倉電功返行* 對接操惟適行。只有再一次操惟楡僅奔美，才樂療電梯車鹼復正常工怡。H轎廂運行陋依韋一附持燻權蟲按鈕，朗止謀操作，井標明運布方向，轎廂運行 速匿不應犬于0 一63m&0轎廂運行仍超茫堂全裝

28、豊.轎頂、轎底M持潸潔珈匡無迪忌年 月 曰$£層Th前門他門扃之間，J扇與匚垂之習:啟與地坎g間的郵fi不犬:于引皿, 卿人大于8 mt .在水辛滑功門舟啟萬冋* LiAlKK 30力，施JQiE農不和點上 時，閭陪不犬于JOwjn 第W.樓噩示等信號系炊功能有枚箱示正斶-動柞無i毒36*呂'1-轎門運行不應卡阻一代前或在行程馥諸冊港位.SF*轎冃計蹴異門的后趾下當前門存開軸區墟対卜時 馬個孱門訓應有冃動米 首"冃工作有妝親甲重耐口動矢問!?首應右訪卄重輕墜蒂KW施，'30朋力操糾的自可門逐有防1L門衣人泯護裝冒，且工f阿眾37雪6SI.髒.堂有堡總畀鎖裝賣

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33、管理規定。1.管理細則1.1電梯維修工作人員必須嚴格遵守駐現場小區（大廈）物業管理的 各項管理制度和規定。1.2進出駐現場小區的電梯維修工作人員必須統一著具有公司徽標 的服飾，于胸前佩戴公司胸卡（物業有要求時），并在物業管理公司備案。1.3所有電梯維修工作人員不得在駐場小區（大廈）的任何公共場所 和工作區域吸煙或亂丟咽頭、雜物。1.4在電梯維修保養過程中，須設置明顯、規范的告示牌，工作結束應做到工完場清。1.51.61.7電梯維保工作中，渉及小區（大廈）業主或有影響業主工作生活的作業，應先與物業公司有關人員協商，采取合理措施，避免作業對業主造成影響。 嚴禁在駐場小區（大廈）內嬉鬧和大聲喧嘩，除工作巡檢或維修所需以外，不得在小區（大廈）內到處游竄。未經物業公司和小區（大廈）業主同意，不得私自挪用小區（大廈）設施設備和業