1、第一部分：中海地產合約策劃編制標準1.目的1.1進一步完善中海地產統一合約安排模式的后續配套工作；1.2使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制；2.定義合約策劃報告：子公司在具體項目開工前，總體策劃合約體系構建、合約安排和設置建安成本控制目標從而保障項目合約工作高效、有序進行的綱領性文件。3.適用范圍自印發之日起，中海地產各子公司新開工的項目或分期均參照本指引制定合約策劃報告。4.編制要求4.1各子公司須在項目開工前一個月內完成項目合約策劃報告的編制工作，并報股份公司發展管理部備案。4.2各子公司在編制過程中應充分分析項目特性，使合約策劃報告具有可操作性

2、，能夠有效指導合約工作的開展。合約策劃報告在具體實施中的修改和變動不再上報，但要做好記錄工作，以便于日后的總結。5.內容描述5.1合約策劃報告的內容：包括但不限于：a.項目概述 b.合約策劃綜述 c.招標分判計劃 d.建安成本目標計劃 e.人員配置計劃 f.總結 g.附件。5.2項目概述：概述項目的基本情況，應包括項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業類型、項目定位，項目預計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發展周期、項目的總建安成本等基本情況。5.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構、標段劃分、時間節點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判

3、、與其它部門的銜接、不利因素分析及應對措施。5.3.1策劃目的：明確具體項目的合約策劃需要解決的主要問題、實現的根本目標。5.3.2合約管理架構：須以流程圖形式說明發包人、監理公司、工料測量師行（如有）、主包、專業分包等之間的合約關系，以及工程負責、工程協調、主要甲供材的照管等責任關系。5.3.3合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報價模式、定標原則、合同價款形式、主包和專業分包的主要工程內容等。5.3.4標段劃分：詳細分析項目特性，進行合理地標段劃分，并說明劃分理由。在標段劃分時應充分考慮到日后的成本拆分核算等工作，在滿足項目分判的實際需要的前提下，盡可能按照不同物業類型進行標段劃分。

4、5.3.5時間節點控制思路：說明時間節點的控制原則和方法，主要分項工程的設計出圖及樣板確認計劃、工程進度計劃、分判計劃之間的時間協調措施。5.3.6工程量清單編制原則：說明工程量計算的時限，以及哪些分項工程的工程量需要委托進行計算，哪些是計劃自行計算工程量。在計算工程量時，無論委托計算還是自行計算，應按照股份公司統一合約安排文件的相應要求保證工程量清單的完成時限，并在計算時充分考慮日后成本核算的因素，進行有目的的分項計算。5.3.7工程價款支付：應說明工程變更和簽證的價款審定時限和支付原則、工程結算原則。這些原則的制定，應保證成本預警的需要，能夠盡可能及時地反映出實際成本發生額和甲供材超供情況

5、。5.3.8前置工程合約分判：售樓準備工程等需要在沒有施工圖情況下搶先開工，由于其對時間節點要求嚴格，有自己獨立的施工措施和合約模式，所以應當專項對其合約關系、工程分判、物資采購、時間節點控制、變更管理、價款審定等進行專項策劃。5.3.9與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時間和開盤時間的雙向制約，往往溝通不利便會影響到合約分判時間節點的控制，故在此應擬定與設計、工程、營銷等關聯部門的工作銜接方針，以解決橫向部門之間的信息不對稱和不能協同工作的問題。5.3.10不利因素分析及應對措施：針對項目的實際情況，從項目分判時間節點控制、物資材料采購、成本控制等方面預見性的分析合約策劃實施過程中可

6、能出現的主要不利因素，并對其提出相應的應對措施和解決預案。5.4招標分判計劃：包括招標分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監理單位的招標、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標。5.4.1招標分判概述應包括合約分判計劃和招標時間節點計劃，建議采用表格形式體現。分判計劃須包括具體分判工程名稱、招標單位數量、招標方式、價款形式、報價模式、付款方式、是否需要樣板等內容；招標時間節點計劃須包括施工圖出圖時間、工程量清單結算結束時間、招標單位資格審查完成時間、發標時間、定標時間、開工時間等內容。對于計劃時間可采用絕對時間，也可采用相對時間，對必須遵照執行的時間應特別標注。5.4.2主包工程分判應結合

7、設計出圖計劃、施工組織計劃、報建計劃詳述主包工程的合約分判措施，包括標段劃分情況和劃分理由、招標工程范圍、招標單位的數量和要求、招投標手續的辦理、相關時間節點的保證和控制方法、合同價款的確定原則，以及與專業分包、指定分包的責權關系、合同價款體現和支付原則等。5.4.3分包工程分判應按照土建類（土方、樁基、室內精裝修、室外園林、幕墻、鋼結構等）、機電類（綜合機電、弱電、電梯安裝等）等進行分類概述，包括招標工程范圍、招標單位的數量和要求、招投標手續的辦理、相關時間節點的保證和控制方法、合同價款的確定原則等。5.4.4工程監理單位招標應包括招標單位數量和要求、分判時間節點、合約價款形式、合同價款確定

8、原則、分判說明。5.4.5工料測量師行是根據項目特點為了有效協調合約各方關系，提高成本控制水平而雇用的專業單位進行全過程合約管理服務的。造價咨詢公司是為了提高工程量計算速度或精度而委托的專門核算工程量的單位。工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標，應包括雇用的理由、招標單位的資格要求、職責和作用，以及監控和杜絕第三方計算或核算錯誤的措施。5.5材料及設備采購計劃：包括材料設備的供應方式和采購計劃。5.5.1材料及設備的供應方式建議采用表格形式分類說明具體物資采用甲供、乙供、甲指乙供，總部集中采購的歸屬范圍。5.5.2材料及設備的采購計劃主要是采購時間節點的計劃，建議采用表格形式進行描述，內容應包

9、括采購物資的名稱、應供量計算結束時間、招標單位資格審查完成時間、發表時間、定標時間、供貨時間等。時間節點表述方式可采用絕對時間，也可采用相對時間。5.5.3對于總部集中采購的物資，各子公司根據集中采購合同和項目采購合同的約定總體考慮確定型號/樣板、定貨、進場等時間計劃，一并在總體采購計劃中體現。5.6建安成本控制：根據成本預測確立成本控制目標，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發展成本，以實現合約統籌的根本目的。5.6.1建安成本控制目標應包括總建安成本控制目標和分項工程成本控制目標，分項工程分為前期工程、巖土工程、基礎工程、各類可售物業土建及安

10、裝工程、配套設施土建及安裝工程、配套工程、室外工程等。5.6.2建安成本控制重點中應分類說明在合約管理中建安成本控制的關鍵節點，對占建安費用比例較大和成本變動可能性較大的分項工程進行詳細分析。5.6.3建安成本控制措施應從合約管理技術手段、管理制度等方面，從項目發展的前期、當期、后期三個階段制定具有可操作性的建安成本控制措施。5.7人員配置：為了保障項目合約計劃順利實施而擬定的土建、水電、物資等專業合約人員以及地盤QS的合理配置計劃。5.8總結：概括本策劃報告的中心指導思想和主要思路。5.9附件：應提供項目發展進度計劃圖和施工平面標段劃分圖。第二部分： 合約策劃報告樣本本樣本僅為精縮示范版本，

11、由于沒有具體工程施工組織方案，內容不夠詳準和充分。各子公司在編寫時候，應結合具體工程按照編寫指引的要求對合約安排做出詳細的、科學的、具有可操作性的策劃。如果有其它需要進行計劃安排的合約管理事宜，可在編寫指引的基礎上進行適當增加。中海項目合約策劃報告（范本）一、項目概述中海項目位于市地區，項目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開發一棟地下三層、地上三十二層的5A級智能化辦公樓。本項目計劃開工日期為年月日，竣工日期為年月日，總發展時間歷時年零個月。二、合約策劃綜述（一）目的相對于住宅項目而言，高等級寫字樓具有技術性強、系統復雜、標準高、專業性強的特點，由于項目工程內容復雜，項目管理要求

12、高，為預控、指導下一步的工程管理，協調合約各方關系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關的節點目標和成本控制指標得以實現。（二）合約管理架構見圖1：中海項目合約管理架構圖。（三）合約分判總體思路本項目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結構施工內外粗裝飾施工，并承擔現場全面管理的責任。所有指定專業分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關系和各自權利義務。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部將在項目土建總包合約中加入相應約束條款。招標報價模式多采用二次、

13、三次報價，以篩選出優秀的承包商。對于工程將招標范圍進行拆分，選取相應范圍內報價最低單位，以達到總標段合約成本最低。圖1：中海項目合約管理架構圖對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價包干。除土建總包以外，專業工程（特別是機電安裝系統）分項較多。具體而言，中海項目在土建結構工程和裝飾工程方面，即包括以下專業分包：樁基工程、深基坑圍護及支撐、土方工程、幕墻工程、室內高等級裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機電安裝方面則涉及強弱電系統、電梯（包括扶梯）工程、通信系統、中央空調與通風系統、消防系統、樓宇智能化系統、污水處理工程及擦窗機等，其中尚有大量的甲供設

14、備及物料。（四）標段劃分由于中海項目開發時間緊迫，設計目前正處于前期擴初設計階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。其它分包按照專業劃分標段。（五）時間節點控制思路本項目工期較緊，對合約時間節點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設計出圖計劃和工程進度計劃的制約。因此，本項目時間節點的控制原則是以工程發展進度計劃為根本控制點，根據設計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節點計劃。在工作開展之前與設計部、發展管理部等部門進行良好的溝通，對彼此制

15、定的時間節點計劃之間的沖突進行協調處理；在工作開展過程中，要隨實際項目發展進度對合約時間節點計劃進行動態調整，并要求嚴格執行。一旦出現部分工序的延誤，要及時分析原因，尋找補救對策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項目的特點和合約關系的復雜性，計劃聘請工料測量師行進行整個項目的工程量核算。考慮到一般工料測量師行對鋼筋、砼等會做總體計算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對結構、建筑等進行分別計算，對專業分包的工程量按照中海地產房地產開發成本科目（2005年11月修訂版）的科目分類進行分類計算。（七）工程價款支付本項目工

16、程價款按月支付，不予支付預付款。為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計劃對設計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款在一個月內審定，款項在次月的中期付款中支付。工程結算在無特殊情況下，主包工程在具備結算條件后三個內完成結算工作，分包工程在具備結算條件后一個內完成結算工作。（八）前置工程合約分判本項目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區，由于資金回籠的要求，按照項目銷售計劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區及大堂入口兩側綠化帶部分將爭取盡早施工。其中，涉及到銷售

17、中心立面石材或幕墻施工、空調工程、室內精裝飾及示范區景觀工程將進行單獨分判。本售樓準備工程的分判價款形式先采用單價包干形式，在工程發標后60個工作日內完成工程量清單的計算，并在施工單位確認后將合同價款更改為總價包干。該工程價款的支付、結算依據項目整體的工程價款支付原則執行。售樓準備工程的招標時間計劃、合約分判計劃分別見表1、表2：表1：中海項目售樓準備工程招標分判時間計劃表（略）表2：中海項目售樓準備工程合約分判計劃表（略）（九）不利因素分析及應對措施本項目定位較高，工程技術性強、系統復雜、專業性強，加上工期較緊，對合約分判的速度和質量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團隊在測量師行的

18、配合下快速、有效的運作將是面臨的最大困難。對此，我們將對項目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統籌計劃，并調用合約部的主要業務力量按工程性質進行職責分攤，使責任到人。每周須召開合約協調例會，檢討本周工作，將本周內遇到的需要配合協調的問題在會議中進行及時溝通解決。三、招標分判（一）招標分判概述計劃是指導項目有序、有效實施的指導性文件，前述內容中對本項目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃，該計劃根據項目發展總計劃編制，并將在每月月底根據調整的項目發展總計劃相應調整時間安排。中海項目的分判計劃和招標時間節點計劃分別見表3、表4。表3：中海項目合約分判計劃表備注：付款方

19、式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經相關方驗收合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；C類：設備類合同，每批材料到場并經相關方驗收、調試合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結算后一次性付款至95，留5%保修金；*號：表示有預付款。表4：中海項目招標時間節點計

20、劃（二）招標分判詳述1、主包工程分判根據政府相關部門要求，項目開發總承包管理原則上最多可分兩階段進行，即0.00以下總承包及0.00以上總承包，各自單獨辦理政府施工報建、招標手續。由于中海項目開發時間緊迫，設計目前正處于前期擴初設計階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。有關具體操作事項規劃如下：（1）有關時間節點 設計出圖時間樁基施工圖計劃出圖時間：年月日；0.00以下工程施工圖計劃出圖時間：年月日；0.00以上工程施工圖計劃出圖時間：年月日。

21、 工程進度計劃節點時間樁基及圍護工程：年月日至月日；除樁基以外的0.00以下工程：年月日至月日；0.00以上工程開始時間：年月日。 招標計劃時間（內部招標）0.00以下總承包工程：年月日至月日，為使本項目按期開工，其中的樁基及圍護指定分包工程可先招標定標；0.00以上總承包工程：年月日至月日。 政府招投標手續辦理時間在公司內部完成招標工作并確定單位后到區辦理招投標手續，時間約1個月。0.00以下總承包工程：年月日至年月日，其中樁基及圍護指定分包工程應在定標后1個月內（計劃年月前）自行辦理政府中標手續，以確保項目先開工；0.00以上工程：年月日至年月日。（2）總包單位的招標（內部邀請招標，分兩階

22、段） 0.00以下土建總承包工程單位要求：符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公司。考察時間：年月。計劃招標時間：年月日至月日。合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形式。總價確定原則：按量價分離原則，根據工程量清單和綜合單價費率尋找相關單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內部定標時間（暫定）：年月日。招投標手續辦理：30天。說明：a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定標等時間相應順延；b.機電預留預埋：地下工程中機電工作主要是預留、預埋

23、，限于圖紙原因，機電指定分包單位暫無法確定，建議此項工作應由總包單位完成；但預留預埋涉及到今后與機電指定分包單位的交接、驗收、使用，所以招標圖紙中此部分內容應設計清楚。c.除結構外的其他土建工程：根據工程進度要求，在地下結構工程完成后即進行上部結構施工，所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內容，即下部總包單位僅負責砼結構工程。 0.00以上總包單位要求：符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公司。考察時間：年月。計劃招標時間：年月日至月日。合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形

24、式。總價確定原則：按量價分離原則，根據工程量清單和綜合單價費率尋找相關單位報價，按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內部定標時間：年月日。招投標手續辦理：30天。說明：a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定標等時間相應順延；b.分判體系：上部總包在進入現場后，即承擔整個項目總包的職責，包括下部總包未完成的工作。在合約體系上，所有的其他專業單位都為它的指定分包單位。c.總包的合約內容：為報建手續計，總包內容理論上應包含本工程全部內容，即應包括結構、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指

25、定分包等。d.指定分包：由業主方在招標時明確指定分包工程內容，同時招標時以暫定金額形式計入總包合同總價，總包根據指定分包合約金額收取照管費，并申報照管費比例。在總包確定后，根據設計情況及工程進度，完成各指定分包單位的招標。（各指定分包單位的詳細分判本節略）。e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標時以暫定金額形式計入總包合同總價f.總包的職責：總包須負責整個項目的工程進度、質量，業主方主要管理、督促、協調總包，所有指定分包單位的工作都必須經過總包申報給業主方，做到歸口統一、減少扯皮。g.資金控制：為確保工程順利開展，總包及各指定分包應建立專款專用帳戶，指定分包工程款的支付通過總包

26、支付，審核由業主方完成。為確保總包不任意扣押指定分包工程款，在合約中制定嚴格管理措施。h.對總包的要求：由于總包擔負起整個項目的管理、協調，總包單位必須在現場組建經驗豐富、管理能力強的項目管理班子。（3）招投標手續的辦理在設計圖紙達到招標要求時，我們即展開各階段總包內部邀請招標。在內部邀請招標完成并確定施工單位后，選擇能力較強的招標代理公司完成政府部門要求的招標手續工作。由于本項目屬國有資產投資項目，有關的招標手續辦理較為嚴格，為此，選擇優質、能力強的招標代理公司較為重要。我們擬選擇多家（3家或3家以上）代理公司進行競標，視報價情況和本身綜合實力擇優定標。2、分包工程分判（包括指定分包）（1）

27、土建類指定分包 樁基及圍護指定分包單位要求：符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標單位：擬3-5家。考察時間：年月。計劃招標時間：年月底前。合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形式。招投標手續辦理：如設計圖紙跟不上現場開工進度要求，而項目又必須開工，則由樁基及圍護指定分包單位負責辦理政府中標手續及有關施工許可手續，以確保項目按期開工。說明：a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定標等時間相應順延；b.圍護工程：由于本項目為深基坑開挖，施工過程中又影響到周邊地鐵運營線路（2號線、4號線），圍護工程方案將會受到政

28、府部門的嚴格審查，為審慎起見，建議預先確定好圍護方案。故，我們擬邀請2-3家有資質的地下工程設計院進行圍護設計方案招標，在綜合考慮性價比后先確定圍護方案，再將圍護方案與樁基工程捆綁式進行樁基及圍護指定分包工程施工招標。c.樁基單位在0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內，全面接受并服從總包單位的管理。 土方指定分包工程由于該工程涉及，需有一定政府背景的單位方可承擔施工。該項工程由業主方直接招標并作為總包單位的指定分包單位。招標工作擬在年月日前完成。 幕墻指定分包工程：本項工程預計投資萬，由于幕墻體系設計基本為整體式，為確保工程質量，較難將本工程劃分標段，為選擇優秀施工單位及降低工程

29、成本，需做到以下幾點：a.資格預審及考察：選擇資質一級、具有當地生產或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10-12家單位考察，考察工作將在年月前完成。b.投標單位：7-8家。c.成本控制建議：目前設計幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如果選用進口玻璃必將超出預計投資，同時進口玻璃供貨煩瑣，而目前國內大的玻璃廠商生產的玻璃也能滿足高檔寫字樓要求（如耀皮、南玻）。由于為單元式幕墻，同時項目形式呈上發生形體動態變化，所以在部分位置對玻璃的要求較高，如果在施工過程中因放線尺寸而導致加工錯誤，如選用國產玻璃則可降低對工期的影響。d.施工單位的確定時間：上部結構在年月開始，結構開

30、始即開始預埋工作，為預留充足的埋件設計、制作時間，本工程定標預計于年月底前確定。 室內精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標準層電梯廳、衛生間及開水間、公共走道等裝修，目前設計進度安排能滿足招標進度要求。由于精裝修的好壞也是本項目定位及檔次的表現，為確保招標成功，首先設計圖紙應盡可能完善，其次設計所選用的材料應盡可能易于采購或可替換，以便于施工及成本控制。室內吊頂工程：根據項目進度招標，由專業單位供貨及安裝。架空地板工程：視需要根據項目進度招標，由專業單位供貨及安裝。 檢測單位分包a.地鐵監測單位：由業主直接發包，政府有關指定單位。為防范施工風險，并有效協調政府關系，應在

31、圍護工程施工前予以確定。b.管線監測單位：由業主直接發包。應在圍護工程施工前予以確定。c. 樁基檢測：由業主方直接發包。（2）外總體指定分包工程外總體工程主要為外廣場及道路、硬景裝飾、綠化工程等。根據圖紙要求合并或分別招標。 屋頂鋼結構指定分包工程：在32層屋頂上為鋼結構的玻璃幕墻，由于此部分結構形式特別，所以可能需選擇專業鋼結構單位施工。 說明以上指定分包項目清單為暫定的，甲方保留根據項目發展進度或其他需要將其他未列入上述清單的項目劃為指定分包進行招標的權利，同時亦不排除視實際需要將上述指定分包項目轉為總包施工的情況，這一點亦會在總承包招標文件中予以明確。（3）機電類指定分包機電類工程內容包

32、括強電、弱電、消防、空調、給排水、電梯、擦窗機、污水處理、停車系統、政府變配電工程等眾多子項工程。關于機電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機電類指定分包擬分成綜合機電主分包（包括空調通風工程、給排水工程、強電工程、消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及安裝指定分包、機械停車設備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機電設備及物資等幾大項。由于本項目機電造價占建安工程成本的40%，而綜合機電主分包工程又是機電工程的大項，且其又負責眾多復雜的管理及協調工作，因此擇優選擇綜合機電主分包單位將非常重要。 綜合機電主分包單位要求

33、：符合施工資質，有相關工程業績，機電各系統綜合協調管理能力強、合約意識強的機電工程公司。合約內容：包含空調通風工程、給排水工程、強電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。投標單位：4-5家。考察時間：年月日前完成。招標時間：機電主分包為年月日至月日。指定分包為年月日至月日。合約形式：包干總價，除有業主同意的設計變更外。內部確定時間：年月日前。說明：a.分判體系：綜合機電主分包單位中標簽約后，即承擔整個項目的全部機電各系統的施工和協調。b.主分包職責：負責整個項目全部機電各系統的工程進度質量，包括機電各系統管線、設備和在平面、立面上布置綜合協調，各系統的技術協調，弱電智能化各子系統的集成協調等。業主

34、及總承包方主要協調綜合機電主分包。c.其他機電指定分包，如弱電指定分包（含智能化系統）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及安裝指定分包、機械停車設備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程等，由業主自行招標定標，以指定分包合約方式與總承包單位簽約。同時，業主在綜合機電主分包招標時將上述項目列出，要求綜合機電主分包單位申報配合、照管費，亦即上述指定分包由綜合機電主分包統一照管、協調、接駁、調試。d.對機電主分包要求：由于機電主分包承擔整個項目的機電各系統的工程管理和協調，機電主分包必須在現場組建經驗豐富、專業施工技術熟練、綜合協調能力強的管理班子。 弱電指定分包（含智能化系統

35、）單位要求：符合施工資質，有相關工程業績，綜合協調管理能力強、合約意識強。投標單位：3-4家。考察時間：年月。招標時間：年月日至月日。合約形式：包干總價，除有業主同意的設計變更外。內部確定時間：年月日至月日。 電梯供貨及安裝按照股份公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。內部確定型號、可選配置、可選功能等技術要求的時間：年月日至月日。 擦窗機供貨及安裝指定分包內部定標時間：年月日至月日。 機械停車設備供貨及安裝指定分包內部定標時間：年月日至月日。 污水處理指定分包內部定標時間：年月日至月日。 政府指定的變配電工程根據政府部門的有關規定及現場進度確定定標時間。 甲供機電設備及物資甲供機電

36、設備及指定品牌供貨：暫定為冷水機組、空調機組、鍋爐及附屬設備、水泵、發電機組、配電箱柜、母線槽、電纜等，具體說明詳見以下第四點。3、工程監理單位招標（1）單位要求：符合本工程相應規模的建設監理資質，具備相應的業務規模，監理人員素質高，公司信譽良好的單位。（2）投標單位初選：年月日至月日（3）招標時間：年月日至月日（4）合約形式：依據招標時具備的設計成果，由投標單位出具監理服務計劃書，按國家和XX省工程監理相關規范（取較嚴格者）給監理服務計劃書的內容，申報包干總價，我司則約定較為保守的工期，并約定無論實施階段建筑形態和數量變化，總價不做調整。（5）總價確定原則：依據本工程規模、監理服務工作內容，

37、結合市場價格情況，確定總價。4、工料測量師行招標鑒于本項目的特點和合約關系的復雜性，為有效協調合約各方關系，我們建議在本項目聘請工料測量師行。工料測量師行的職責和作用：（1）為前期招標工作提供必要的專業咨詢意見；（2）進行工程量、工程價款的審核，如：審核中期付款及施工中期的設計變更、現場簽證等價款；協助處理合約價款爭議；（3）提出結算建議。作為客觀、公正的第三方，工料測量師行將按照專業規則對工程量、工程價款進行核算，為避免各種矛盾沖突、提出公平合理的結算建議、及本項目的成本控制工作提供有效幫助。對于工料測量師行的選擇，我們將會采用招標方式（3家或3家以上單位投標）擇優確定，并將工料測量師行的聘用費控制在人