1、流動資產管理 流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產，它具有變現能力 強、周轉期短等特點。 流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。 由于有價 證券在第 10 章已述，所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管 理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。一、現金管理現金是流動性最強、 盈利性最低的資產，物業管理公司保持適量的現金，是 為了實現收益最大化、風險最小化的目標。（一）現金管理的目的 物業管理公司持有現金的目的主要是：1. 支付 物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。 例如用 于支付職工工資、 購買有關材料等。 為

2、滿足公司交易性需要和日常經營服務活動 對現金的需求，公司一定要持有相當數量的現金。此外， 每天公司的現金支出和 收入不大可能相等， 因而公司若不持有一定數量的現金余額， 公司的經營管理服 務活動等就很難正常地進行下去。2. 預防公司持有現金， 便于應付意外事件對現金的需求。 公司預測的現金需求量 般是正常情況下的需求量， 可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的 收入與支出。 例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的 現金收支計劃，使現金收支不平衡。公司持有現金，可以當作安全存量。預防所需現金的數量決定了： 現金收支預測的可靠程度； 公司臨時借款能力； 公司愿意承擔的風

3、險程度。3. 投機公司持有現金，便于開展投機活動，從中得到收益。現金管理的目的， 是在保證公司經營管理服務所需現金的同時， 節約使用資 金，并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言， 現金除 可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值， 且將現金放在金融機構的存款利率 大大低于公司的資金利潤率。現金過多，會降低公司收益；但現金過少，又會影 響公司的正常經營管理和服務活動。 因此，現金管理應力求既能保證公司正常開 支需要，降低風險，又能使公司沒有過多的閑置現金，以增加收益。一個物業管 理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金， 同時適當保留應 付緊急情況所需的安全儲備

4、；對于超過限額的現金，應及時投資增加收益。物業管理公司對現金管理的內容主要包括：(1) 編制現金收支計劃，以便合理地估計未來的現金需求；(2) 對日常的現金收支進行控制，力求加快收款、延緩付款；(3) 確定最佳現金余額，當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時，采用 短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。（二）現金計劃 現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況，并進行現金平衡的計 劃，是公司財務管理的一個重要工具。 編制現金計劃的目的是為了合理安排好現 金收支，確保公司現金的正常周轉。物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表 （見下表 ）。現金收支計劃表的編制如

5、下：1. 預測公司的現金流入量 現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。 經營管理 服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入， 其數字可以從經營、 管理、 服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、 股利收 入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作，此外，還要對其他可能發 生的現金收入作出恰當的估計。2. 預測公司的現金流出量 現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。 經營管理服務現金 支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。 其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。3. 確

6、定現金凈流量現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。現金凈流量 =現金收入 -現金支出4. 處理現金余缺首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定， 確定籌措或運用的資金 數額。如果現金有余，那么可用于投資等領域；如果現金有缺，那么可想方設法 籌措補足。(三) 現金管理為了使物業管理公司現金能正常運轉， 必須加強對現金的管理， 其主要內容 有：1. 盡快收款盡快收款， 可以使現金周轉速度加快，從而提高現金的使用效率。公司的盡 快收款不僅要盡快將到期應收款收齊， 而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用 現金。為此，要求：減少應收款的郵寄時間；減少公司收到的支票和支票兌 現的時間；加快應收款進入公司

7、往來銀行的過程。2. 控制支出公司在管理現金支出時， 應盡量延緩現金支出時間。 控制支出的具體方法有：(1) 推遲支付時間公司在不影響自己聲譽的情況下， 應盡量推遲應付款的支付時間， 可以直至 應付時間的最后日期。(2) 減少支付工資的頻率 公司可選擇按月而不選擇按周發放工資，以便延期付款。(3) 透支的使用當支出大于存款賬戶實際余額時， 銀行可以自動貸款給存款人， 以彌補暫時 的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。3. 力爭現金流入和現金流出同步4)銀行有權監督公司現金管理銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行， 庫存現金不得超過規定限 額，并按規定用途使用現金，不

8、得套取現金。對違反現金管理規定的，按情節輕 重，銀行要給予一定的經濟制裁。二、應收賬款的管理 應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。 如果應收賬款 過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物 業管理公司理財的內容之一。（一）應收賬款管理的成本1. 收款成本該成本是指應收賬款的核算費用。 例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧 客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。2. 延期付款成本該成本指業主或客戶沒有按時付款， 物業管理公司由此而增加與之相關的管 理費用。 例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知， 法律訴訟以及收回過 期應收款所作出勞動的費用

9、。3. 壞賬成本壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。 應收款項拖欠愈久， 壞 賬成本愈大。（二）制定應收賬款的規定1. 信用條件信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件， 主要包 括信用期限和現金折扣(1) 信用期限信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間， 即公司允許業 主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。 例如，若某物業管理公司允許 業主在某服務項目完成后 10 天內付款，則信用期限為 10 天。信用期限過短， 不足以吸引業主， 在競爭中會使營業額下降； 信用期限過長，對營業額上升有利， 但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。 信用期限為

10、多少最為恰當， 作為 物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。例某物業管理公司采用 30 天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期 限放寬至 60 天仍按發票金額付款，如投資收益率為 15 ，則信用期限應采用 30 天還是 60 天對公司有利。有關數據如下表：在分析時， 先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據 兩者比較的結果作出判斷。信用條件變化對營業利潤的影響營業量增加X單位貢獻邊際=(30000-25000) X(5-4)=5000(元)信用條件變化對應收賬款機會成本的影響應收賬款應計利息=應收賬款占用資金X資金成本率應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額X銷售成本率應收賬款平

11、均余額=日銷售額X平均收現期(2) 現金折扣 提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可 在提供信用期限的同時， 提供一定的現金折扣。 現金折扣實際上是公司為了鼓勵 業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。 公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%3%之間，折扣期大多為1020天。公司向業主或客戶提供現金折扣， 其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠 而提前付款，縮短公司的平均收賬期。 但是對一個物業管理公司而言， 是否應該 采用現金折扣及折扣條件如何確定， 主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用 是否能獲取比現金折扣更大的收益。例某

12、物業管理公司為加速資金回收， 計劃在一個月信用期方案中規定， 如果 客戶在 10 天內歸還款項可享受 1.5%的現金折扣； 在兩個月信用期方案中規定， 如果客戶在 10 天內歸還款項可享受 2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月 信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少 1/3 ，管理費用減少數 為需增管理費用；如果執行兩個月信用期方案， 約有 1/2 客戶會在折扣期內付款， 壞賬損失和管理費用可減少 1/4 。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措 施？假定一個月信用期營業收入 1800（千元）、應收款年平均占用 1 38（千元）、需 增管理費 8（千元）、壞賬損失 9（千元）；

13、兩個月信用期營業收入 2000（ 千元）、應 收款年平均占用 302（ 千元），需增管理費 12（千元）、壞賬損失 20（千元）。具體分 析計算見下表 :結論：提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用 期不可行， 因為現金折扣支出大于收益增加。 對現金折扣的控制應以不減少利潤 為標準，確定最佳方案。2. 收賬政策 收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。 不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。 如果 其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那 么壞賬損失就愈小。 通過收賬費用支出與減少壞賬損失

14、和減少應收賬款后帶來的 利潤相比較，可以選擇收賬政策。例某公司當前收賬政策每年開支收賬費用 1 萬元，應收賬款平均回收天 數為 45 天，壞賬損失占營業額的 3 ；擬采用的收款政策每年開支收賬費用 1.1 萬元，應收賬款平均回收天數 30 天，壞賬損失預計占營業額的 2 。如果當前 營業額為 60 萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為 20 。問新的收賬政策是否可行？ 具體分析計算見下表 :結論：該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收 賬政策可行。采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。(三) 應收賬款的日常管理1. 應收賬

15、款的管理原則公司應收賬款的控制過程是極為復雜的， 其中不確定因素較多， 除了定量分 析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制， 以便科學決策， 使應收賬款控制 達到良好效果。應收賬款控制中應遵循的管理原則有：(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并 非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險， 避免 出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司 利潤大小，以利潤最大為決策原則(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分 攤精力， 而應區別對待， 把大部分精力用于對那些信譽差、 可靠性較低的客戶的

16、 調查分析，對其嚴格控制。(3) 從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利 益，而且更要注重長遠利益， 以便在市場上占有地位， 同業主或客戶建立長期的 良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。2. 應收賬款收回的監督一般情況下， 公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成 壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們 可以通過賬齡分析表來達到這個目的。例利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況：(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表 10.5 可以看出， 320000 元應收賬款 尚在信用期內，占全部應收款的72

17、。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因 拖欠時間長而形成壞賬。從表 10.5 可以看出， 125000 元的應收賬款已超過信 用期，占全部應收賬款的 28 ，其中 90000 元拖欠時間較短 (30 天內)，占全部 應收賬款的20.2 %，收回的可能性很大；其中 33000元拖欠時間較長(3190 天)，占全部應收賬款的 7.3，收回有一定難度； 其中 2000 元拖欠時間最長 (90 天以上)，占全部應收賬款的 0.5%，很可能成為壞賬。 對不同拖欠時間的應收賬 款，公司應采取不同措施，制定

18、經濟、可行的政策；對可能發生的壞賬損失，要 提前充分估計對公司損益的影響。3)信用保險公司評估客戶過于小心、 保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很 多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失， 公司可以進行信用保險。 值得注 意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險， 只有非正常情況下的壞賬損 失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為 100 萬元，預計壞 賬損失為 5，預計每年發生 5 萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失 進行保險，保險的范圍只能是超過 5 萬元的部分。保險人往往對信用保險承擔較大的風險， 通常情況下， 保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求

19、被保險人負擔10 %20 %左右的壞賬損失。物業管理公司要不要進行信用保險， 應根據公司財務狀況及應收賬款具體分 布而定。三、存貨管理 存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種 資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重，加強存貨管理， 這也是理財的 一項重要內容。(一)存貨控制在西方，常用的存貨控制方法有：掛簽制度 (H ang-labelsys-tem) 和ABC 分類法(ABC Analysis Method)。對物業管理公司而言，ABC分類法較為適宜。 ABC 分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理 是按存貨的占用額大小，將存貨分為A

20、BC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%10 %,占存貨資金 總額的70%80%;C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品 種一般占總品種的70 %80 %，但占存貨資金總額僅為5 %10 %，用“雙貨 箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后 提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占 10 %20 %左 右，一般應對E類存貨定期概括性檢查控制。（二）存貨成本存貨可以保證經營管理服務正常進行， 均衡組織、降低成本、留有保險儲備。 通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。存貨成本主要有：1.

21、 采購成本該成本是指由買價、 運雜費等構成的成本。為了降低采購成本，物業管理公 司應不斷了解市場價格行情，研究市場價格發展趨勢，多看幾家，價比多家，以 便使采購的材料物資價廉質優。2.持有成本該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用，例如保險費、倉庫儲存費、管 理費、搬運費等。 持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成 本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。3. 訂貨成本 該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用，例如， 郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同 訂貨次數有關，而與訂貨數量無關， 所以，作為物業

22、管理公司應盡可能減少訂貨 次數，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本4. 缺貨成本 該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如， 由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。 為 此，作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。四、公司財務弊病的自我判斷及診治 物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外， 還應全面掌握 公司機體運轉狀況， 定期檢查以發現財務病癥并及時診治， 從而使整個公司的機 體能健康、正常、 有效地運轉。 本節主要介紹物業管理公司理財中弊病的自我判 斷及診治。（一）公司理財中常見病的癥狀 短期凈債務率高表明公司不

23、穩定， 可能是收益力有余、安全力不夠，反之則 可能是收益力不夠、安全力有余。3. 自有資金率和現金結轉率 自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比； 現金結轉率是指現金結轉額 占總收入的百分比。自有資金率高表明原始投入的資金多； 現金結轉率高表明貨幣收入多， 應收 賬款少。4. 資金結構 資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構， 這二者的對應比例是否合 理？是否協調？這就要從比例關系來衡量資金結構。（二）公司理財中病癥的診治1.存貨過大癥的診治存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要， 造成資金周 轉困難的一種病癥。庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件，庫存不足造成脫銷， 會影響公司經營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難 以調度，造成資金緊張。(1)存貨過大癥的判斷 存貨過大癥可用以下數據判斷：流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。 流動比率過大而 速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。(2)存貨過大癥的治療 對于存貨過大癥，可以采取以下措施： 加強需求預測， 以出定進，防止新的積