1、普洛斯與安博的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)普洛斯的定位作為全球最大的物流配送網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)商與提供商，致力于為全球最具活力的制造商、零售商與第三方物流公 司提供完整解決方案。因此，普洛斯具有明確定位：物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商。相對(duì)物流園區(qū)，其所推行的物流地產(chǎn)，是一種特殊的工業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)建設(shè)物流設(shè)施和提 供專業(yè)的物業(yè)管理 服務(wù)，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設(shè)施建 設(shè)上，專心致志地做好主業(yè)。這樣的 業(yè)務(wù)使普洛斯與其他房地產(chǎn)商區(qū)分開(kāi)來(lái)，在房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中創(chuàng)造出一片新天地并成為其中領(lǐng)袖。早在20世紀(jì)八十年代，普洛斯的創(chuàng)立者們就發(fā)現(xiàn)，物流配送設(shè)施對(duì)許多公司產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響，企 業(yè)需要更大的適

2、應(yīng)性和靈活性來(lái)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)全球化的生產(chǎn)配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，因此作為一個(gè)地產(chǎn)商，應(yīng)對(duì)物流配送 如何影響企業(yè)的供應(yīng)鏈具有深刻的認(rèn)識(shí)，而市場(chǎng)中也缺 乏提供此類業(yè)務(wù)服務(wù)的企業(yè)。普洛斯正是應(yīng)這種需求而 誕生的。根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)模式，普洛斯可以選擇不同的定位：主導(dǎo)型的地產(chǎn)、一體化的物流商、純粹的地產(chǎn)商或物 流商，或是物流商與地產(chǎn)商的整合商。做一體化的物流商雖然可以節(jié)省一部分租金，在物業(yè)的折舊費(fèi)用上享受到稅收減免的好處，但對(duì)一個(gè)物流 商來(lái)說(shuō)，其核心業(yè)是物流，地產(chǎn)管理水平低、建設(shè)專業(yè)化能力不足、運(yùn)營(yíng)在木高等缺點(diǎn)將使企業(yè)面臨巨大的挑 戰(zhàn)，同時(shí)，對(duì)物流設(shè)施的資金投入太大，會(huì)影響其發(fā)展速度。做純粹的地產(chǎn)商或物流商雖然可以增加

3、專業(yè)化優(yōu) 勢(shì)，如地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方 面的優(yōu)勢(shì)以及物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)等，但在與對(duì) 方合作時(shí)，前期將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，而后期將面臨利益分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等問(wèn)題。做整合商雖然可以同時(shí)利用地產(chǎn) 商與物流商的專業(yè)能力，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)整合能力要求很高，而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律，同時(shí) 需要社會(huì)信用檔案的支持。于是，普洛斯選擇了做一個(gè)主導(dǎo)型的地產(chǎn)商，這樣的業(yè)務(wù)模式可以有效的幫助客戶企業(yè)降低成木，提高客 戶企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而又無(wú)需參與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，但這樣做的缺點(diǎn)是購(gòu)地和建設(shè)物流設(shè)施所需要的資金量極 大，且利潤(rùn)回報(bào)周期非常長(zhǎng)，一般在10年左右，更為 重要的是物流地產(chǎn)將面臨空置帶

4、來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的選擇似乎有些大膽，但正是這樣的定位以及進(jìn)一步的“以客戶為中心”的定位造就了普洛斯的成 功，也決定了普洛斯的商業(yè)模式難以復(fù)制。針對(duì)資金需求量大的特點(diǎn)，普洛斯采用了房地產(chǎn)投資信拖的定位予以化解。作為一家房地產(chǎn)投資信托類公 司，普洛斯擁有80億美元的管理基金，同時(shí)還可以享受房地產(chǎn)投資信托所帶來(lái)的稅收優(yōu)惠，加上普洛斯作為 上市公司從資本市場(chǎng)上融資所得以及銀行貨款所得，普洛斯的資金渠道問(wèn)題迎刃而解。而這樣雄厚的資金基礎(chǔ) 也為其擴(kuò)張打下了良好的基礎(chǔ)，公司五年內(nèi)在歐洲投資了50億美元，每年在日本投資0.7億美元，己投資 了2億美元，在中國(guó)也準(zhǔn)備在5年內(nèi)投資20億美元。而這樣的資金投入也令許多

5、意圖效仿者望而卻步。針對(duì)回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，普洛斯的選擇進(jìn)入便已經(jīng)甩掉了許多追求快速暴利的商業(yè)、住宅地產(chǎn)商，減少了 許多競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于穩(wěn)定，由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使是在市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下， 對(duì)租金收入的影響也相對(duì)比較小。普洛斯定位于此就如 在洶涌澎湃的房地產(chǎn)大潮中找到了一處徐緩之流。“以客戶為中心”針對(duì)空置的風(fēng)險(xiǎn)，普洛斯選擇了 “以客戶為中心”的定位。就如普洛斯中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理梅志明一再?gòu)?qiáng)調(diào) 的那樣：必須擁有強(qiáng)大的客戶資源才能保持物流地產(chǎn)盈利。成立之初的普洛斯定位于客戶提供美國(guó)國(guó)內(nèi)區(qū)域性的物流配送業(yè)務(wù)，而公司也國(guó)這樣的定位實(shí)現(xiàn)業(yè)的差異 化。隨著客戶海外擴(kuò)張的需求日益增加，

6、普洛斯也在客戶的引導(dǎo)下，將業(yè)務(wù)逐漸擴(kuò)展至全球，并由此開(kāi)創(chuàng)了以“客戶為中心”的動(dòng)作方式。如后面將會(huì)介紹的那樣，作為物流設(shè)施的長(zhǎng)期業(yè)主，普洛斯不僅為客戶提供新 穎、靈活的租賃項(xiàng)目上，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對(duì)諸如周期性變化、競(jìng)爭(zhēng) 性挑戰(zhàn)等瞬息變化的環(huán)境。“以客戶為中心”使普洛斯品牌價(jià)值得到了迅速提升，并在全球化網(wǎng)絡(luò)布局中產(chǎn)生了一呼百應(yīng)的效果，客 戶借助普洛斯的網(wǎng)絡(luò)，可以讓貨物在全球自由流轉(zhuǎn)，而不必?fù)?dān)心無(wú)處落腳。在國(guó)外，一個(gè)物流設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持地10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15,利潤(rùn)就會(huì)被全部淹沒(méi)。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)的平均利用率只有60%70%,而且大部分倉(cāng)

7、庫(kù)都是建軍于20世紀(jì)七八十年代，設(shè)施狀況符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的只占2%o而普洛斯的穩(wěn)定組合中的物流對(duì)產(chǎn)出租率2006年達(dá)到95. 27%,而其所有物流地產(chǎn)總的出租率也達(dá)到了92.46%。不僅如此，普洛斯的客戶回頭率很高，其CDFS業(yè)務(wù)（公司物流配送設(shè)施服務(wù)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 業(yè)務(wù)）中2006年有52.4%的地產(chǎn)租給了回頭客。另外，“以客戶為中心”的定位也使普洛斯避免了盲目擴(kuò)張, 得以有的放矢，保證供有所需,這也是其能夠保持如此高出租率的原因。這樣看來(lái)，正確的定位確實(shí)給普洛斯帶來(lái) 了成功。普洛斯全面的服務(wù)普洛斯的主要客戶有三類：第三方物流公司、制造商和零售商。基于“以客戶為中心的物流對(duì)產(chǎn)商”的定 位，普洛

8、斯建立了強(qiáng)大而完美的業(yè)務(wù)系統(tǒng)。公司向客戶承諾將從普洛斯獲得：物流配送網(wǎng)絡(luò)的重置/拓展；高質(zhì) 量的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)格；便捷的位置（可便捷通往工廠、客戶與進(jìn)口 /出口節(jié)點(diǎn)）；透明的過(guò)程（優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)）； 及時(shí)的施工/交付。普洛斯率先提岀物 流一站式服務(wù)概念，客戶職需一個(gè)接觸點(diǎn)即可在世界各地設(shè)計(jì)、建立一個(gè) 多市場(chǎng)物流配送網(wǎng)絡(luò)，“以客戶為中心丨決定了普洛斯的業(yè)務(wù)將涵蓋解決方案的方方面面，歸結(jié)起來(lái)主要有四 種：物流園與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)；定制開(kāi)發(fā)；收購(gòu)與回租；咨詢服務(wù)。一些客戶需要在短時(shí)間內(nèi)得到物流設(shè)施投入使用，并無(wú)特殊要求，且不愿支付過(guò)高的成木。針對(duì)這部分客 戶，普洛斯供標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，這是在市場(chǎng)調(diào)研、設(shè)計(jì)、施工和設(shè)

9、施管理的基礎(chǔ) 上開(kāi)發(fā)出的高質(zhì)量的通用型物流倉(cāng)儲(chǔ) 設(shè)施，具有便捷性和高性價(jià)比。這部份業(yè)務(wù)正是物流與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，公司通常選取各國(guó)主要城市開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，且靠近機(jī)場(chǎng)、港口和主要公路網(wǎng)絡(luò)，以滿足客戶對(duì)進(jìn)出口物流以、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)配送的需求。針對(duì)一些有特殊要求的客戶，普洛斯采用定制開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，根據(jù)顧客的需求，運(yùn)用木地與全球的專業(yè)技能 選擇合適的地點(diǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，并與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間合 適的地點(diǎn)提供合適的設(shè)施。一些客戶自身?yè)碛形锪髋渌驮O(shè)施，但由于財(cái)務(wù)目標(biāo)如提高資產(chǎn)回報(bào)率、減少負(fù)債等原因，希望削減固定資 產(chǎn)。針對(duì)這些客戶，普洛斯推出收購(gòu)與回租業(yè)務(wù)，通過(guò)收

10、購(gòu)客戶目前擁有的物流配送設(shè)施，再將其回租給客戶 的方式，有效地減少客戶負(fù)擔(dān)，精簡(jiǎn)其資產(chǎn)，提高其資產(chǎn)流動(dòng)性，降低其債務(wù)，增加其流動(dòng)資金，使客戶能理 好的將精力集中在核心業(yè)務(wù)上。此外，由普洛斯擁有強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，公司也提供物流對(duì)產(chǎn)相關(guān)的各種咨詢服務(wù)，如為跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的廠商和 分銷商提供咨詢服務(wù)，幫助它們?cè)O(shè)計(jì)或改善客戶供應(yīng)鏈程序；或憑借其強(qiáng)大的資金來(lái)源與設(shè)施管理能力，向物 流設(shè)施的擁有者與使用者提高的財(cái)務(wù)解決方案。AMB僅次于普的世界第二大工業(yè)地產(chǎn)商。AMB定位：選擇長(zhǎng)期投資AMB首先定位是做長(zhǎng)期投資商。在AMB的宗旨中非常明確地指岀其目標(biāo)是為投資者創(chuàng)造超群的長(zhǎng)期回 報(bào)。而這也決定了公司在選擇市場(chǎng)時(shí)更注

11、重辨識(shí)那些對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值的市場(chǎng)， 在收購(gòu)和發(fā)展資 產(chǎn)時(shí)也更傾向于選擇能提供長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)，而公司的站略重點(diǎn)也因此放在了能夠從宏觀經(jīng)濟(jì)以及長(zhǎng)期發(fā) 展趨勢(shì)中獲利的地產(chǎn)投資。以此為指導(dǎo)思想，運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)和研究，公司通過(guò)投資、撤資的調(diào)整來(lái)盡可能地降低工 業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的周期性動(dòng)態(tài)影響。選擇物流地產(chǎn)以長(zhǎng)期投資為首要定位，AMB進(jìn)而選擇了以租賃為主要業(yè)務(wù)的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，這樣的選擇更源自 于AMB人對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。公司有十分明確的客戶與產(chǎn)品服務(wù)定位：只重點(diǎn)為那些具有高效物流配送需求的客 戶，如第三方物流提供產(chǎn)、貨運(yùn)公司和綜合貨運(yùn)商等提供最優(yōu)選址的功能性設(shè)施產(chǎn)品。近30年來(lái)，存貨

12、占GDP的比例逐漸降低，商業(yè)運(yùn)作中存化也日趨減少。對(duì)于許多工業(yè)用戶，存貨變得 越來(lái)越貴，而存儲(chǔ)業(yè)務(wù)也變得越來(lái)越少。自1950年以來(lái)，平均存貨與最終銷售額之比降低了約50%o在交通 運(yùn)輸不斷革新，高速公路系統(tǒng)不斷完善，科技不斷進(jìn)步的今天，存儲(chǔ)業(yè)務(wù)日漸衰落，而貨物的再配送和快速運(yùn) 輸卻變得愈發(fā)重要。而這種趨勢(shì)也直接導(dǎo)致了物流配送服務(wù)業(yè)的爆炸式發(fā)展，成為今天美國(guó)工業(yè)中成長(zhǎng)最快的 行業(yè)之一。AMB正是抓住了這樣的機(jī)遇，選擇了供應(yīng)鏈中物流部分的業(yè)務(wù)，目標(biāo)定位于世界上最具戰(zhàn)略意義的物流市 場(chǎng)-具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施和人力資源的國(guó)際貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)、碼頭以及主要公路系統(tǒng)附近區(qū)域，提升供應(yīng)鏈的效率。 如今，AMB99.6

13、%的地產(chǎn)位于其目標(biāo)市場(chǎng)中，而其中大部分市場(chǎng)均遭遇了供應(yīng)瓶頸，亟需相關(guān)的設(shè)施服務(wù)，而這類地產(chǎn)的稀缺性也給試圖選入的 競(jìng)爭(zhēng)者設(shè)置了難以但實(shí)際上，AMB并非從一開(kāi)始便選擇物流地產(chǎn)。公司創(chuàng)建之初，AMB是一家投資管理公司，向養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)資金和基金會(huì)等提供房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)，并逐漸開(kāi)始代客理財(cái)，重點(diǎn)投資于辦公地 產(chǎn)和社區(qū)購(gòu)物流中心，公司于1987年退出辦公地產(chǎn)領(lǐng)域，并將重點(diǎn)放在 倉(cāng)庫(kù)和社區(qū)購(gòu)物中心的地產(chǎn)上，因?yàn)?公司的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為，無(wú)論在什么樣的經(jīng)濟(jì)條件下，倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)存和日常購(gòu)物的需求都是十分穩(wěn)定的。在1999年，AMB決定賣出所以購(gòu)物中心資產(chǎn)并將重點(diǎn)放在為電子商務(wù)公司開(kāi)發(fā)物流設(shè)施，從此，AMB確立了其物流

14、地產(chǎn)的定位。選擇高吞吐量物流在明確了物流地產(chǎn)的定位后,AMB進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，將重點(diǎn)放在高吞吐量物流（HTD）設(shè)施 上。所謂HTD設(shè)施，是指那些為推動(dòng)客戶高速配送貨物而非儲(chǔ)存貨物而設(shè)計(jì)的建筑設(shè)施。AMB清楚地認(rèn)識(shí)到，速度對(duì)于現(xiàn)代商業(yè)變得越發(fā)重要，己經(jīng)成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng) 因素。為滿足適應(yīng)越 發(fā)高效的配送流程，工業(yè)建筑設(shè)施的設(shè)計(jì)和用途也在不斷變化。傳統(tǒng)的高屋頂、大而深、配有長(zhǎng)期存儲(chǔ)之用的 昂貴的貨架系統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)，正在逐漸讓位于寬而淺的新型建筑，這種建筑擁有數(shù)量眾多的門(mén)以供裝卸，特別適用 于交叉碼頭和貨物的即時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)。在公司的早期，AMB就觀察到，其客戶通過(guò)提高生產(chǎn)貨運(yùn)流程速度以及向大規(guī)模人口市場(chǎng)的延

15、伸獲得快 速發(fā)展，于是開(kāi)始收購(gòu)開(kāi)發(fā)一種特殊的地產(chǎn)來(lái)適應(yīng)這種高效配送的長(zhǎng)期趨勢(shì)。HTD正是為適應(yīng)貨物的高效流動(dòng) 而設(shè)計(jì)建造的，其選址均為全球化的物流配送市場(chǎng)，特別是那些遭遇供應(yīng)瓶頸而又靠近機(jī)場(chǎng)、碼頭和主要公路樞紐的市場(chǎng)。選擇外包與合作當(dāng)許多公司在21世紀(jì)的今天才剛剛認(rèn)識(shí)并開(kāi)展外包業(yè)務(wù)的時(shí)候，AMB己經(jīng)是運(yùn)用外包的老手了。AMB定位于做細(xì)做精，因此公司并不像許多其他公司那樣將所有相關(guān)業(yè)務(wù)盡數(shù)收入囊中，而是選 擇了近可能的外包與合作的模式，極大地利用合伙人的資源優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)自身的不足，拓展自身的業(yè)務(wù)。與這種定 位相配套的是AMB稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟計(jì)劃、經(jīng)紀(jì)聯(lián)盟計(jì) 劃、機(jī)構(gòu)聯(lián)盟計(jì)劃、UPREIT聯(lián)盟計(jì)劃。這些計(jì)

16、劃從公司 發(fā)展的方方面面制定了外包與合作的細(xì)節(jié)，使AMB全球平臺(tái)的房地產(chǎn)、投資、財(cái)務(wù)、研究等專家與合伙人當(dāng)?shù)?市場(chǎng)的專家在發(fā)展服務(wù)、地產(chǎn)管理和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等方而有機(jī)融合、合作。同時(shí)，通過(guò)這種聯(lián)盟化的模式，AMB將自己定位成了地區(qū)地產(chǎn)商的合伙人而非競(jìng)爭(zhēng)者， 降低了進(jìn)入壁壘、減少了競(jìng)爭(zhēng)，并達(dá)到了雙贏的效果。AMB的定位可謂高明。選擇以客戶需求為驅(qū)動(dòng)力當(dāng)許多公司投資全世界各地的地產(chǎn)，或是在新興市場(chǎng)上進(jìn)行短期投資時(shí)，AMB選擇了根據(jù)客戶需求投資開(kāi)發(fā)，絕不盲從。據(jù)AMB客戶的貿(mào)易和物流配送需求，公司逐漸將業(yè)務(wù)拓展至墨西哥、歐洲和亞洲。AMB以出色的產(chǎn)品和服務(wù)吸引并留住客戶，當(dāng)一些客戶希望開(kāi)拓全球業(yè)務(wù)時(shí)，自然希望選擇一個(gè)自己熟悉、有密切業(yè)務(wù)關(guān)系的地產(chǎn)商為其服務(wù)，于是AMB應(yīng)需而供，創(chuàng)造了自1997年上市以來(lái)季度末平均出租率達(dá)95%的佳績(jī)。以客戶需求為驅(qū)動(dòng)力的定位也體現(xiàn)在當(dāng)目前地產(chǎn)設(shè)施無(wú)法滿足客戶時(shí)AMB的適應(yīng)力上。有時(shí)，即使是大規(guī)模、跨國(guó)型的地產(chǎn)組合也無(wú)法完全