1、如何進行房地產市場分析學習內容為什么要進行房地產市場分析？T理論部分:十什么是房地產市場分析？1-房M產市場分析的思路、步驟和方法慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告為什么要進行房地產市場分析?市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提開發商煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。H具體起到、.哪些作用呢？,5建筑師消費者1-評估項目所處的市場環境開發商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的,市場分析是連 接開發商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產市場分析是基于 對市場的理性判斷2o尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3-制定項目的發展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5o評估

2、項目目標實現的可能性。O。什么是房地產市場分析?概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析!房地產市場分析的思路、步驟和方法1O思路»三個層次區域市場、專業物業市場、項目市場A兩個方面供給、需求»三個時段過去、現在、未來例如:廣州經濟 環境和房 地產市場廣州住宅市場項目所在地市場競爭樓盤分析客戶需求分析區域房地產發展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？!區域1專業11I項目競爭供給分析:；市場分析市場分析：1!市場分

3、析客戶需求分析:房地產市場分析的思路、步驟和方法2o步驟第一步：市場區域界定這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分，第二步：區域經濟環境和市場分析考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。第三步：專業市場分析按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。6第二步區域經濟環境和市 場分析第二步區域經濟環境和市 場分析

4、數據來源各地方統計年鑒、統計公 報、經濟發展月報、地方 經濟信息網、地方政府網 站、中房指數、國房指數、 地方岳地產年鑒土地、規劃部門的政府官 員訪談規劃、房地產等專業人士 訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法()基本內容區域經濟環境分析+區域房地產市場分析對當地經濟環境中決定所有類里房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法(二)基本資料的獲得區域經濟環境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入

5、水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數9發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上希求特征生存需求生存、改善需求兼有改善希求為主改善希求為主發展特征超速發展快速發展單純數量型以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型人

6、均GDP與房地產發展關系第二步區域經濟環境和市 場分析房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展GDP增速與房地產發展關系房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法第二步區域經濟環境和市（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標場分析房地產市場預警預報指標體系10房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法第二步區域經濟環境和市（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標場分析恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重1%）恩格爾系數住房消費占總

7、消費支出的比重（%）0.550.597.6溫飽型0.50.599.40.500.5511.20.450.512.1小康型0.40.515.50.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數=食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的2008年我國各主要城市的恩格爾系數西安北京上海云津重慶成都武漢住房支出占總消費支出的比重仍人均可支配收入（元）13882)4867103138094964185247748然偏低較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40

8、.6%34.8%房地產市場分析的思路、步驟和方法3o方法第三步塞心市場分析（住、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業房地產市場總結12第四步房地產市場分析的思路、步驟和方法項目市場分析3o方法（微觀層面）項目自身資源條件分析（swot分析）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。最終目標1 .找出項目的目標客戶2 .目標客戶的置業需求 和偏好3 .找出項目面對競爭市 場的機會點地塊特征：土地使用權年限、規劃條件.一建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環境：自

9、然景觀、人文環境關聯性：通達性、可視性競爭對手分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應目標客戶分析目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消更偏好、生活方式、心理特征、行為模式SWOT工具（項目+環境+競爭）SWOT分析內部因素外部因素14SWOT分析的價值要素17S/W（優勢/劣勢）的價值要素»地段要素環境要素地塊要素»項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括： 地段要素地段/片區認知度/周邊配套（商業/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度） 環境要素自然環境/四至景觀/社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地

10、塊要素地形地貌/規模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間） 項目要素目標/開發商品牌/可利用資源等O/T（機會/威脅）的價值要素宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革中觀要素行業形勢（一、二、三級市場）/城市規劃（交通、市政配套、開發重點、熱點等）微觀要素市場競爭（片區、樓盤、戶型）/客戶流向A觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。A在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優勢和機會，尤其是必須抓住核心優勢和大機會這是我們“挖掘物業價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰略優勢S劣勢W機會。發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢威脅T發揮優勢，轉化威脅減少劣勢，避免威脅進行房地產市場分析時常犯的錯誤»房地產市場是變化的, 因此市場分析應貫穿 于整個項目開發過程, 根據市場的變化及時 調整戰略。1。大環境看好，項目的小環境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么5c別人做什么賣得好，我們做也會賣得好地產江湖一一數十萬份專業資料任你下載，資深操