1、商鋪分割的原則商業場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著專門重要的阻礙。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。1 、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內容。例如，如果項目今后的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大于4：1的商鋪銷售可不能有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的后部又能夠用來存貨。但是如果項目今后的要緊商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎能夠確信目前存在的那些進深與開間之比大于4：1的商鋪將

2、會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己今后經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而專門深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。2 、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也確實是講，分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點關于商鋪的銷售有專門重要的意義。商業場所內部的步行系統設計是用以調劑和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有

3、，必定會阻礙部分商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大白費，因為通路的唯獨作用確實是用來走路，可不能產生經濟上的效益。以某個內地商業項目為例：目前來講，現有分割出的商業單位110個，其中一層53個（包括復式）、二層41個，三層9個，四層8個。按照目前路段的商鋪租金價格25元/m2/月來運算，平均每個商鋪今后經營要負擔的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤來運算，每個商鋪業主平均要達到30000元的月營業額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費15-20元（視業種業態不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人次

4、，這確實是盈虧平穩點。也確實是每個商鋪平均日人流量需要達到50-70人次（即平均每小時5-7人），而整個商業部分的日人流量確實是5000-7000人，即平均每小時通過500-700人次，每分鐘通過8-11人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配。注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。3 、科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功

5、能區的面積。這是提升使用率，降低公攤比例的唯獨有效途徑。輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售制造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區范疇。二、目前商鋪分割存在的缺點和咨詢題單純從營銷的角度動身考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高（有的高達50%）的直截了當緣故。不合理的地點要緊表現在以下幾個方面：1 、商鋪分割從設計能夠看出有許多商業項目分割不規則，而且進深與開間之比大于4：1，這會給今后銷售和使用帶來專門多苦惱。由于商業經營對場地勢狀結構的要求較高，不合理的分割確信會對一部分買家造成排

6、斥。2 、輔助功能區輔助功能區太多，白白白費了許多可銷售面積。要緊是樓梯太多、廁所太多、閑暇場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設計上能夠看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一樣的人流量估算，如果不考慮消防因素，全然用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的治理，實在是沒有必要。建議在消防標準范疇內相應當設置即可。廁所：目前一些商業項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有1個公共廁所，世界500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每

7、層保留一個公共廁所即可，如此不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、今后愛護費用，實實在在是一舉多得。閑暇場地：目前的一些商業項目由于設計不合理，存在過多的閑暇場地，白費了使用面積。3 、通道分割許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后專門少能利用，白費了空間。另一方面過道設計不規則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成白費。按照商場經營的規則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意如何好得起來？深圳等沿海都市吸取國外體會，一樣將出入口分別設置在商場的兩側而非正

8、中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的確實是有效提升使用面積，延長消費者在商場內的滯留時刻，帶旺商鋪。三、關于公攤比例過高的解決建議商鋪的公攤比例各地運算方法不同，在無法大面積招商的情形下，要降低公攤比例唯獨的方法確實是提升使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。目前部分商業項目的公攤比例達到了50%，但從目前全國商鋪公攤的情形來看，這種狀況幾乎每個都市都存在。減小公攤的方法，無非是提升使用率。提升使用率過高專門有效的方法，確實是由大型商家進駐經營，所有的內過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。四、總結按照以上進行的分