1、 僅供參考【整理】 千禧商務中心物業管理方案 一、千禧商務中心概況年在海珠區傾力建造的袖珍2004富力·千禧商務中心是集團地產號。環境幽靜，臨望珠江；毗鄰中型寫字樓，位于海珠區新港西路11大布匹市場、江南大酒店、各大商業銀行；寫字樓配套完善、成熟，公 交車站近在咫尺；交通方便，地鐵直達寫字樓附近。 2-11層帶電梯的單體樓樓宇及一層商鋪組成，每一幢由 劃： 2-11規249 M面積分布為層為11個單元。整棟寫字樓通風采光理想。2 。728M 11F空中花園及周邊園林綠化帶。配套設施： 48個車位負一、二層設為停車場，共有 30日011：2004年月交樓時間2，汽車月保600元/月，車

2、位管理費507管理費：元/m元/月，摩托車月保50元/月，單車10元/月（電單車20元/月） 二、千禧商務中心物業管理模式 以甲級寫字樓標準定位，實現一個“安全、清潔、安靜、舒適”的工作環境給大廈的客戶。 1、“安靜、舒適”尊貴辦公服務 （1）拒絕外來干擾服務 ?外來人員推銷人員不得進入本大樓 ?非辦公時間來訪人員經登記后才能進入本大樓 ?噪音約束性管理（對住戶裝修、音響、電視、吵鬧等簽定公約） ?禮賓人員在大堂協助客人呼電梯 ）全天候保安智能化系統2（僅供參考【整理】 ? 全天候閉路電視監控 ? 全自動火警報警裝置 ? 緊急事件召喚即時到達 （3）環保清潔 ? 全天無塵清潔（連住戶門） ?

3、大堂、電梯間定期拋光打蠟護理 ? 外墻四季如新 2、商務服務（有償） （1） 代理打字、復印、圖文傳真服務 （2） 相片沖印服務 （3） 貼心家政服務 3、服務承諾 （1）辦公服務 ? 全天候電話接聽 ? 24小時受理業務 ? 3分鐘內辦理物品放行手續 ? 業主查詢其他收費資詢5分鐘內解答 （2）投訴處理 ? 開設24小時監督電話，保證各項承諾兌現及嚴格執行 ? 業主投訴接待熱情有禮、絕不推諉 ? 一般投訴8小時內處理回復 ? 嚴重投訴3個工作日處理回復 （3）工程審批 ? 簡單裝修1個工作日內審批完成 ? 復雜裝修3個工作日內審批完成 ? 竣工驗修當天處理 ）特需（約）服務4（僅供參考【整理

4、】 ? 一般服務3小時內跟進 （5）公共設施（市政網除外） ? 寫字樓公共設施全部正常運作 ? 消防供水100%正常運作 ? 寫字樓保證99%正常照明 ? 電梯、供電、供水系統故障在20分鐘內處理 （6）保修期內室內配套設施維修 ? 所有室內配套設施的維修在接報后半小時內到達現場并制定處理方案 ? 房屋普通維修在制定方案后8小時內完成 ? 房屋重大維修工程在制定方案后7天內完成 （7）保安系統 ? 全天候防盜、防搶保安巡邏執勤 ? 24小時閉路電視監控大堂、車場、電梯，確保業主/住戶人身財產安全 ? 寫字樓全年案發率不超過千分之一（以公安局核定為準） ? 文明值勤，決不打罵業主/住戶 （8）清

5、潔衛生 ? 寫字樓清潔衛生管理以ISO9001質量管理體系作為工作標準 ? 樓層通道潔凈、無雜物并保持暢通 ? 及時清運垃圾，保證不亂推放雜物，干凈無異味 ? 業主投訴處理及時率為100% （9）園林綠化 ?保證寫字樓天面綠化面積無裸露，保持大廈外圍樹木100%常年翠綠常青 ?綠地外觀良好，無斑禿或成片死亡現象 物業管理目標、4僅供參考【整理】 （1）房屋完好率100%； 計算方法：每年統計一次，以城鄉建設環境保護部批準房屋完損等極評定標準為依據。 （2） 房屋維修及時率100%； 計算方法：每月統計一次，簡單維修在2個工作日內完成為及時，復雜維修在7個工作日內完成，最多不超過15個工作日。

6、（3） 維修工程質量合格率100% 計算方法：每月統計一次，一般維修在3日內不需返修為合格，漏水等需要時間觀察的維修1個月內不需返修。 （4）設施、設備完好率98%以上，大型及重要機電設備完好率100%； 計算方法：每月統計一次。 （5）維修服務回訪率8項目0%以上； 計算方法：每月統計一次，以業主在服務單上的簽名為準。 （6）清潔保潔率99%以上； 計算方法：每天檢查，對照保潔計劃每月統計一次。 （7）綠化完好率98%以上； 計算方法：每月統計一次，缺株、露土、斑禿、病蟲害等不完好綠化的面積除以總綠化面積不超過98%。 （8）用戶滿意率98%以上； 計算方法：每月統計維修、投訴回訪業主的滿意

7、率，每半年進行一次用戶意見問卷調查，兩項滿意率分別不低于98%。 （9） 刑事案件和火災事故為零；不因管理責任發生刑事案件和火災事故除外。 三、 商務中心物業管理服務內容和標準 （1）房屋建筑 每年檢查一次樓宇完損情對房屋建筑共用部位進行養護和管理。僅供參考【整理】 況；每日巡查，及時修復房屋建筑的破損部位；每年翻新一次內墻；木制品每半年翻新一次；管道油漆每年補漆一次。 ?設備設施 ? 供電配電系統 ?電、配電高壓端設備每日巡檢，每半年進行1次，每年進行1次檢測； ?低壓配電設備每日巡檢，每月維護1次，每年進行1次檢測； ?物業共用配電線路（不包括業戶進戶接線以內部分）維修、養護； ?物業公用

8、照明。（包括樓內大堂、走廊、走火通道、電梯廳、電梯轎廂及室外照明等的檢查、維修和更換； ?備用發電機每日巡檢1次，每月試機2次，每3個月保養一次。 ? 供水、排水系統 1）生活泵和消防泵（控制柜）每日巡檢，每月1次維護試機，每半年1次保養維護； 2）二次供水水池設施檢修、水池每三個月清洗1次； 3）物業內供水管道及樓內共用部分上水管道的檢修； 4）積水井泵（控制廂）每日巡檢，每月1次維護試機，每年1次清井 維護； 5）樓內共用供排水管道、閘閥每月檢查一次，物業共用溝渠、池、井 等的維護管理； 6）物業內化糞池清疏一般每年1次。 電梯 ?僅供參考【整理】 1）電梯每日巡檢1次，每月2次維護（外判

9、）； 2）電梯定期檢修； 3）電梯按法規文件規定申報年檢； 4）電梯使用、運行管理，包括制訂管理規定和監督管理。 ? 通風設備設施 1）風機（控制廂）每日巡檢1次，每月1次試機維護，每年1次維護 測試； 2）正壓風機每月檢查1次，每月1次保養維護； 3）設備設施的使用、運行管理。 ? 保安監控系統 保安監控系統的檢視、保養和運行監控管理； ? 消防系統 1）消防水泵的保養、檢修和運行管理 2）消防監控系統的保養、檢修管理 3）消防設施的定期檢查和保養 4）公共地方消防器材的配置、定期檢查和補充或更換 5）消防中心24小時值班 ? 其他設備設施 1）各配電箱每月檢查清潔一次 2）與市政、電訊、有

10、線電視等單位保持溝通聯系 注：設備設施管理的具體要求必須遵循天力物業ISO9001：2000質量管理體系之設備部工作手冊及保安部工作手冊相關內容。 ?環境清潔 ?清潔工實行定崗定員 樓內共用的大堂、走廊、走火通道、扶梯、電梯廳及電梯?僅供參考【整理】 轎廂每日保潔 ?天面清潔每月3次 ?二次供水水池清洗每季度1次 ?樓外廣場、道路及設施每日保潔 ?環境消殺每月1次 ?大堂石地面打蠟每周1次 ?樓層走火通道設生活垃圾桶，每日收集1次垃圾，做到生活垃圾日產日清 ?化糞池清疏每年1次 ?外墻清洗每3年1次 ?寫字樓內的保潔由業戶自行負責 ?因裝修而產生的建筑垃圾由業戶繳納淤泥清運費，由物業公司統一清

11、運 ?業戶遺棄的大件家具、物品由業主自行清運或繳納有償服務費用，由物業公司統一清運 ?二次裝修管理 ?制訂物業二次裝修管理規定，并進行監督執行 ?對業戶進行二次裝修施工圖審核，主要從保護主體結構、消防要求方面的審核；如按政府規定需要經消防等政府部門審批的，業戶必須照規定辦理 ?對裝修施工人員出入和裝修施工材料進出進行管理 ?施工人員和運送材料需使用貨梯的，按二次裝修管理規定進行管理并做好貨梯的防護工作 ?對二次裝修現場進行檢查，檢查是否符合二次裝修現場管理規定 ?業戶應配合物業公司的管理，并對聘請的施工單位或人員違反規定造成他人人身安全、他人財產以及公共財產損失負僅供參考【整理】 最終責任 ?

12、業戶裝修施工產生的建筑垃圾，應繳納淤泥清運費，由物業公司統一運出寫字樓 ?公共安全管理 ? 實行24小時保安值班巡邏制度 ? 監控中心24小時值班 ? 建立快速反應的消防、救護機制，協助政府消防及救護工作 ? 為維護寫字樓公共利益，制訂寫字樓管理規定，負責寫字樓公共秩序的管理 ?車輛交通管理 ?負責按寫字樓停車場管理規定管理車輛停放和交通 ?負責交通標志、設施的管理 ?負責保持道路和停車場交通通暢 ?節日布置及社區文化活動 ?每年圣誕（新年）、春節、中秋、國慶節等幾大節日根據節日特點進行寫字樓環境布置，展現節日喜慶歡樂氣氛 ?寫字樓整體落成后，每月1次社區文化主題活動，大型節假日組織較大規模的

13、活動，營造寫字樓文化氣氛 ?圖紙、資料管理 ? 管理本物業有關的工程圖紙 ? 管理竣工資料 ? 管理設備檔案，并按設備設施維修、更新、改造等進行資料更新 ? 管理業戶檔案 ?接待、咨詢服務 ?大堂門口設禮賓司愛心服務 小時前臺接待業戶咨詢、投訴、12小時服務電話，24設立?僅供參考【整理】 報修等 ?以多種方式與業戶進行溝通，接待業戶的咨詢、投訴以及求助 四、物業管理費的收取 （1）收費標準： ? 寫字樓管理費：7元/平方、商鋪5元/平方（不含水電費分攤） ? 車輛管理費：汽車月保600元/輛 車位管理費50元/月 摩托車月保50元/月 單車月保10元/月 電單車月保20元/月 （2）管理費季

14、度收繳率100%以上。 管理架構四、 主管經理 z 管理處主任 管理處主管 z 保安領班z管理員 z 收款員 z 維修班長 z 清潔領班 z 大堂禮賓 z 管理處日常負責人崗位職責： 保證為用負責管理處管理范圍內的工作質量，全面負責管理處工作， 1)僅供參考【整理】 戶提供良好的管理與服務。 2) 負責制定、貫徹、落實管理處崗位責任制，制定工作要求、工作目的，以及建立各項管理制度。 3) 負責指導、監督、檢查本管理處各項工作及下屬人員的工作完成情況。 4) 負責對分承包合同相應條款的審核、修改，并對分承包商的工作情況進行監督、檢查、評定。 5) 負責管理處的文件撰寫、整理工作。 6) 負責制定

15、管理處工作計劃，并保證計劃的貫徹執行。 7) 負責管理處培訓工作。 8) 負責受理客戶投訴，組織客戶意見征詢活動，定期了解客戶對公司各項服務的意見及建議。 9) 負責管理處對公司的各種報表。 10) 負責做好管理處與公司其他部門之間的溝通和協調工作。 針對員工在服務過程中的工作表現，負責每月一次員工工作考 11)核，并填寫<<員工考核表>>。 12) 負責管理處倉庫管理工作。 13）負責員工的政治思想工作，提高員工企業責任感，組織管理處例會，做好管理處工作總結。 14）完成上司交辦的其他工作任務。 管理處管理員崗位職責 1)協助管理處主管處理日常事務。 2)負責實施管理

16、處工作計劃，落實崗位責任及各項管理制度的執行情況。 3)收發傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文，并填寫<<來文清單>>。確保本管理處質量記錄的完整、準確有效，并做好歸檔工作。 4)負責整理、建立產權產籍檔案，做好圖、檔、冊、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密。 協助主管組織例會，并做好會議紀要。5)僅供參考【整理】 6)負責處理各類咨詢、投訴信函或電話，做好記錄。并按主管的要求及時與客戶溝通，反饋有關信息。 7)負責實施管理處工作計劃，落實崗位責任及各項管理制度的執行情況。 8)負責檢查、指導、督促管轄范圍內的工作情況，根據寫字樓的實際情況及上級的指示安

17、排工作，并負責檢查、落實。 9)負責向客戶提供大廈商務服務及有償服務。 10)負責大廈大堂的視覺效果及服務效果工作。 11)完成上司交辦的其他工作任務。 12)負責統計核對員工考勤、保管清點文具。負責制訂管理處物品需求計劃。 13)負責對寫字樓業主、租戶的租金、管理費及其他費用的收取及催繳工作。 14)負責辦理各類外來人員的出入證件。 15)負責在指定日期打印需向各用戶發出繳交各項費用的書面通知書。 管理處收費員崗位職責（）： 1) 負責對寫字樓業主、租戶的租金、管理費及其他費用的收取及催繳工作。 2) 完成上司交辦的其他工作任務。 保安領班崗位職責()： 1) 負責全隊的日常管理工作，組織安

18、排工作、出操、訓練、學習、勤務和其他各項工作任務，認真做好安全保衛工作。 2) 負責對所有隊員的考勤登記，上報全隊人員獎罰情況，主持本隊各類會議，總結和布置工作，表揚先進，批評落后。 3) 牢記各類信號及緊急聯絡電話號碼，熟悉各部門聯系方法和電話，保證隨時能處理一切突發事件和緊急情況。 4) 帶領全隊遵紀守法，嚴格執行公司的各項規章制度，培養高度的組 織紀律性和良好的工作作風。僅供參考【整理】 5) 熟悉寫字樓內部布崗情況、崗位特點、執勤區及主要職責，檢查、督促崗位執勤情況，及時進行調整、糾正。 6) 負責檢查隊員著裝及儀容儀表，具體負責落實本部門的規章制度，并認真檢查，及時處理。 7) 負責

19、檢查和保管所配備的通訊器材、自衛武器及其他公用物資。 8) 負責安排和調動保安員工作。 9) 遇到重大活動，協助管理處主管做好安全保衛工作，管理保安員日常生活，督促搞好內務工作。 10) 做好各隊員的思想工作，掌握隊員的工作情緒，關心隊員的工作及生活，保持旺盛的團隊斗志，隨時向上級管理部門匯報隊員的思想動態。 11) 不定時地巡視寫字樓的值勤崗位，防止治安隱患的出現。 12) 完成上司交辦的其他工作任務。 清潔領班崗位職責（）： 1）負責清潔班的日常管理工作，組織安排工作、學習、勤務和其他各項工作任務，認真做好大廈清潔衛生工作。 2）負責對所有清潔工的考勤登記，上報全班人員獎罰情況，主持清潔班

20、各類會議，總結和布置工作，表揚先進，批評落后。 3）帶領清潔班遵紀守法，嚴格執行公司的各項規章制度，培養高度的組織紀律性和良好的工作作風。 4）寫字樓內部布崗情況、崗位特點及主要職責，檢查、督促崗位工作情況，及時進行調整、糾正。 5）負責檢查清潔工著裝及儀容儀表，具體負責落實本部門的規章制度，并認真檢查，及時處理。 6）負責安排和調動清潔工工作。 7）管理清潔工日常生活，督促搞好內務工作。 ）做好清潔工的思想工作，掌握員工的工作情緒，關心員工的工作及8僅供參考【整理】 生活，隨時向上級管理部門匯報隊員的思想動態。 9）完成上司交辦的其他工作任務。 維修班長職責（）： 1)執行管理處主管的指示，

21、對管理處主管負責，確保所管轄系統設備的安全運行。對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查： A. 主要設備的運行技術狀況，發現問題立即組織處理。 B. 檢查下屬崗位紀律及精神狀態，發現不良現象立即糾正。 C. 現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度。 D. 實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施。 E. 審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象。 2) 設備發生故障及時組織維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響正常辦公時，迅速到現場組織處理，并及時抽管理處主管報告。 3) 負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗。 4) 負責制定所管轄系統設備月度和年度的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處主任審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。 5) 切實執行管理處