1、東方市地方稅務局在線訪談專題訪談內容：房地產相關稅收政策及征收管理等相關內容2013年7月12日上午，東方市地方稅務局開展7月在線訪談活動。東方市地稅局局長付仕仿做客訪談室，圍繞房地產相關稅收政策及征收管理等相關問題，與廣大納稅人、網友進行在線交流，現場回答網友的提問。該局征管、稅政、納稅服務的業務骨干參與訪談活動。1、取得土地使用權階段的合法有效扣除憑證據主要有哪些？該階段主要發生取得土地使用權所支付的金額及土地征用及拆遷補償費。取得土地使用權所支付的金額主 要含土地岀讓金或土地轉讓金、契稅、規費、土地變更費、土地評估費、其他等；土地征用及拆遷補償費 主要含拆遷安置費、青苗補償費、耕地占用稅

2、、其他等2、房地產開發企業將自有的開發產品對外投資入股，是否應繳納營業稅？根據營業稅稅目注釋（試行稿）（國稅發1993149號）及財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關 營業稅問題的通知（財稅2002191號）的有關規定，應區分以下兩種情況確定。（1 ）以自有的開發產品對外投資入股，收取固定利潤的，屬于將房屋等租賃給他人使用的業務，應按“服務業”稅目中的“租 賃業”項目征收營業稅。（2）以自有的開發產品（不動產）投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承 擔投資風險的行為，不征營業稅。3、單位集資房并有償分配給職工，是否繳納營業稅？根據營業稅稅目注釋等文件，單位集資建房并有償向職工分配的行為，屬于

3、有償轉讓不動產所有權的行為，應按照“銷售不動產”稅目繳納營業稅4、 自然人身份參與土地的競標， 中標后此自然人成立房地產開發公司，是否對該自然人征收轉讓無形資產 營業稅？土地中標的自然人以中標的土地作為投資入股，成立房地產開發公司，屬于以無形資產一土地使用權出資的行為。財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知（財稅2002191號）第一條的規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅5、關于房地產企業企業所得稅預繳問題有新政策嗎？新企業所得稅法從2008年1月1日實施，對房地產開發企業未完工開發產品預售收入的預繳所得稅問題， 國稅函200

4、8299號文件作了明確。房地產開發企業采取據實預繳方式預繳企業所得稅的，未完工產品 的預售收入要按照國稅函2008299號規定的預計利潤率標準計算岀預繳利潤并入利潤總額預繳6、稅法上關于房地產開發企業開發產品預租收入的確認時限如何規定的？根據國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知規定，開發企業新建的開發產品在 尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品支付承租人 使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行 稅前扣除7、房地產開發企業以包銷方式銷售開發產品的，如何確認所得稅收入？根據國家稅務

5、總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發200631號）規定，采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，收到已銷開發產品銷售清單時確 認收入實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入實現&企業兼并轉讓房地產的是否征收土地增值稅？根據財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅199548號）第三條規定，9、在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業在虧損期間對固定資產即未計提折舊也未在稅前扣除，以后實現盈利時能否在稅前扣除以 前虧損期間未

6、扣的折舊？10、 根據關于企業所得稅若干業務問題的通知（國稅發1997191號）規定，企業納稅年度內應計未 扣除項目，包括各類應計未計費、應提未提折舊等，不得移轉以后年度補扣。因此，企業在虧損期間少提 的折舊在以后年度可以補提，但不得在企業所得稅前扣除11、房地產開發企業采取先出租再出售方式銷售開發產品，如何計算繳納所得稅？根據國稅發200631號文件規定，應區別兩種情況：（1）轉作固定資產。視同銷售，調整應納稅所得額； 租賃期間取得的價款按租金確認收入；售出時按固定資產清理確認收入；準予計提折舊，折舊應以視同銷 售價格計提。（2）不轉作固定資產。無須視同銷售，無須調整應納稅所得額；租賃期間取

7、得的價款按租金 確認收入；出售時按開發產品確認收入的實現；不準計提折舊，應按存貨處理。12、房地產開發企業合作建房是否要繳納土地增值稅？根據財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅199548號）第二條規定，對于一方岀地，一方岀資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓 的，應征收土地增值稅13、房地產開發企業開發的會所是否征收房產稅？根據房產稅暫行條例關于房產稅納稅義務人的規定，如果房地產開發企業的會所歸業主所有，因不屬房地產開發企業的房產，不征房產稅；如果房地產開發企業將會所作為固定資產的按原值計征房產稅；岀 租的按租金收入計征房產稅14、

8、我的公司在東方，請問我公司的房地產開發企業工程項目部發生的用交際費用，及業務招待費，能否 進開發間接費用？付仕仿：你好！你公司的房地產開發企業工程項目部發生的用交際費用及業務招待費，能進開發間接費用 列支。回答完畢。謝謝！15、我公司經營不善，這兩年都在虧損，根據房產稅的相關規定，虧損或微利企業的房產稅是否可以免繳房產稅？（嘉賓）付仕仿：答：您好，根據財政部國家稅務總局關于調整房產稅有關減免稅政策的通知（財稅2004140號）的規定，為了規范稅收政策，進一步加強房產稅的征收管理，廢止“對微利企業和虧損企業的房產可由地方根據實際情況在一定期限內暫免征收房產稅”的這一規定。也就是說，你公司的情況已

9、不再符合免繳房產稅的政策規定了。回答完畢，謝謝！16、房地產開發企業已取得土地使用權但未開發的土地是否繳納城鎮土地使用稅？（嘉賓）付仕仿：答：您好，根據財政部國家稅務總局關于房地產城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時 間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土 地使用稅。因此，房地產開發企業已取得土地使用權但未開發的土地，同樣應該繳納城鎮土地使用稅。回 答完畢，謝謝！17、關閉、撤銷企業占地可以免繳城鎮土地使用稅嗎？（嘉賓）付仕仿：您好，根據財政部、國家稅

10、務總局關于城鎮土地誰用稅有關減免稅政策的通知（財稅2004180號）規定：為了規范稅收政策，進一步加強城鎮土地使用稅的征收管理，對國家稅務總 局關于印發【關于土地使用稅若干具體問題的補充規定】的通知（國稅地字1989140號）的部分內容做適當修改。即：取消了第九條“關閉、撤消后，其占地未作他用的，經省、自治區、直轄市稅務局批準， 可暫免征收土地使用稅”的規定。該通知自2004年7月1日起執行。因此，從2004年7月1日起，關閉、破產企業占地不得享受免繳城鎮土地使用稅的優惠。回答完畢。謝謝18、房地產開發企業銷售房屋并向購買方開具發票后，出現房屋實測面積少于原合同面積，造成結算價少于原合同價，需

11、要退還買方價款的，房地產公司應如何處理相關涉稅問題（嘉賓）付仕仿：答：你好，岀現以上情況，房地產開發企業應按如下順序處理：1、作廢原發票（未使用房地產一體化子系統開具的發票作廢后，需到市縣局征管科、室認定崗遷移相應的已繳稅款）；2、“在新售項目登記”中更改原合同價格為實際結算價格；3、重新開具發票。此外，若結算價大于合同價格，則應在“新售項目登記”中更改原合同價格為實際結算價格后，再自行補開剩余金額的發票。回答完畢，謝謝！19、我想轉讓一套住房，房屋產權證和契稅完稅證明的時間不一致，在計算稅費時如何確定購買時間？（嘉賓）付仕仿：你好，根據國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知（國

12、稅發200589號）第三條第四項規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知（國稅發2005172號）第三條規定，納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先” 的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明時間的，以房屋產權證 注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅 證明上注明的時間為購買房屋的時間。回答完畢，謝謝！20、東方妹妹：您好付局長，沒想到今天是您來做省地稅局的嘉賓啊。正好，

13、我有個問題，請教您一下： 我姐姐是是一名建筑承包商，需要代開一些發票，請問稅率是多少啊，要怎么開呢？謝謝你呀。（嘉賓）付仕仿：你好！代開建筑安裝發票，其中營業稅稅率為3%，其他稅種稅率要視承包商的企業性質而定，詳情請到工程所在地稅務機關辦稅服務廳申報辦理。回答完畢，謝謝！21、房地產開發經營企業在匯算清繳期內取得相關支岀的發票，如何處理？根據國家稅務總局關于印發（房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知（國稅發200931號）第二十八條第三項規定，對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和 固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，

14、未銷開發產品應負 擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支岀應當 取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。第三十 五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日， 不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成 本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。因此，房地 產企業在匯算清繳期內取得有關支岀的發票，應按以上規定計入計稅成本并進行相應的稅務處理。回答完 畢，謝謝！22、個人

15、銷售自建住房如何征稅？（嘉賓）付仕仿：你好，個人自建自用住房銷售應按“銷售不動產”全額征收營業稅，同時對其自建行為 要補繳“建筑業"營業稅，計稅依據為該房屋的建造成本。無法提供房屋建造成本依據的，由主管稅務機 關按照當時當地建造價格核定。回答完畢。謝謝！23、未取得土地證的納稅人，是否應繳納城鎮土地使用稅？根據財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用 稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。因此，不論是否取

16、得土地證，若屬于城鎮土地使用稅的納稅義務人，則應按稅法規定繳納城鎮土地使用稅。回答完畢。謝謝！24、我是東方一家小房地產企業，主要負責外包建筑，近期準備買一批設備做建筑開發，可以全額進成本 嗎？，你單位從事的是外包建筑，按規定購買設備不能計成本。25、 我是新辦的房產公司，經營差不多有1個月了，向請問一下，我們公司的收入確定時間如何認定啊 -1 你公司的收入確定時間，應按銷售房地產合同的當天，確定銷售收入。回答完畢。謝謝26、：付局長您好，今年我的公司還沒有收入，但近期已經支付了一筆業務招待費，是否可以扣除？（嘉賓）付仕仿：你好。發生的業務沒有銷售就沒有扣除。回答完畢，謝謝。（嘉賓）付仕仿：今天，我非常榮幸能與各位網友