1、“阜陽商廈·國際”建設項目融 資 報 告阜陽商廈同濟投資有限公司二一四年十二月第 11 頁 共 12 頁一、項目名稱“阜陽商廈·國際”建設項目二、項目建設性質新建三、項目建設單位建設單位：阜陽商廈同濟投資有限公司四、建設單位基本情況阜陽商廈同濟投資有限公司由安徽同濟置業有限公司與安徽省阜陽商廈股份有限公司共同出資成立的，該公司成立于2012年，注冊資本6062.5萬元，其中安徽同濟置業有限公司占98.14%，安徽省阜陽商廈股份有限公司占1.86%，安徽同濟置業有限公司成立于1995年，注冊資金8002萬元整，公司2013年底凈資產3.5億元，主要從事房地產開發，開發資質為二

2、級，公司成立后在全省各地開發過以下項目：1、于1998年通過出讓方式，獲得中國青年報社駐皖辦事處位于合肥市屯溪路349號的二塊總面積為3000m2土地的使用權，并自建二幢面積為7124.96m2的辦公樓大廈，該項目位于合肥市南一環中心位置,同等位置的其它項目現市場銷售均價為12000元/平方米,目前將辦公大樓位于屯溪路沿路的1-5層面積為1487m2出租給合肥麗人女子醫院使用，租期15年，年租金為105萬元；后面17層面積為5658.7m2于2007年投資成立合肥瑞金肛腸專科醫院。2、我公司于2001年2月開發屯溪路349號2號住宅樓工程，總建筑面積4690平方米，該樓已全部銷售，實現銷售收入

3、1823萬元。完成利潤700余萬元。3、我公司于2002年5月與安徽招商公司、合肥安遠公司共同投資建設“安徽招商大廈”，建筑面積11000平方米，總投資3800萬元，我公司擁有25%的投資股權，取得開發利潤800余萬元。4、我公司于2002年12月23日通過掛牌方式獲得位于長江中路與桐城路交口東南角（保健院原老病房樓位置）面積為2畝的土地使用權，用于開發多層辦公大廈(富通時代)，總建筑面積8800平方米，其中地下一層，建筑面積約1000平方米，設有33個停車位，；地上七層，一、二層為商業門面，建筑面積為4230平方米，三層以上為辦公用房，建筑面積為4570m2。三層以上的辦公樓已全部銷完，銷售

4、平均價格達到6800元/m2 ；一、二層的商鋪銷售價格一層45000元/ m2，二層35000元/ m2，現商鋪的二層已銷售850 m2，一層已銷售約280 m2。現有近3100 m2 的商鋪未銷售，2012年經專業評估公司評估該房產市值已達到1.1億。現該商業已分別出租給上海浦東發展銀行有限責任公司和合肥邦愛百貨（親子家園），年租金合計約700萬元。5、在2009年中博會上，我公司成為安徽省渦陽縣招商引資合作單位，通過掛牌取得渦陽縣向陽南路東側，樂行路北側的126.2畝商業用地，開發近20萬平方米的高檔住宅小區同濟 · 萬象城，該項目為亳州市十大重點項目。該項目于2009年6月20

5、日正式開工。 同濟 · 萬象城簡介：同濟·萬象城項目系我公司在中博會上與安徽省亳州市渦陽縣簽約的重點招商項目之一，并被列為渦陽縣2009年縣十大重點工程項目。該項目位置：東對城市文化廣場，相隔渦河支河，北臨私人住宅區，南靠樂行路，路對面是三萬人的高中城，西臨向陽路，對著縣醫院。項目總占地面積為125727.09平方米，（土地證號：渦國用（2009）第049007號），規劃總建筑面積199190平方米。 按規劃設計方案，商品住宅樓159600m2（其中19幢18層、4幢11層），商業門面房31100 m2，該我公司已投入資金約6.25億元，其中支付土地款9645萬元，工程建設

6、投入45000萬元，報建費用1500萬元，銷售及管理費用等1500萬元，各項稅金4900萬元。至2013年3月底，小區道路及其他附屬工程已全部竣工并全部交付使用。從2009年10月我公司開始銷售，至2013年12月底已完成銷售額7.8億元，回籠資金7.8億元，現住宅已經全部售罄，只有剩余商鋪面積約為10000平方米，現行銷售均價為10500元/平方米,此項目所有商鋪現均對外招租成功,在渦陽縣打造出美食一條街的時尚風景。6、2004年我公司投入1200萬元取得了地處肥東縣解集鄉3000多畝適合種植經濟林的土地50年使用權，目前追加投資4000萬元種植30萬株風景樹，有近70人在林區專業從事種植、

7、維護等工作，今后準備增加相關工作人員，以保證每年以種植10萬株的速度發展，2013年底經濟林的數量達到90萬株，本年度由專業評估公司進行評估，預計市場價值約2.2億元。7、2007年我公司將辦公樓的17層面積為2425m2于投資成立合肥瑞金肛腸醫院，是安徽唯一一家最大的肛腸專科醫院，主治肛腸專科疾病及其相關疾病的醫院，面向社會開展醫療和康復醫療活動。醫院擁有一大批省內外及全國知名專家主診，并與省內外一些大醫院的相關科室和技術專家合作，開展新技術、新療法。醫院設備全新，環境寬廣、整潔、優美，投入大量資金購置了先進的醫療設備，擁有105張病床。我院致力于信息化、網絡化、現代化建設及嚴格的規范化、科

8、學化管理，為準確、高效、高質量的診斷、治療提供良好條件，確保醫療安全和一流服務。于2008年元月開診以來，病房入住率達到90% 以上，至2013年12月底平均每月營業額達到180萬元，利潤率達到31.5%.8、2011年4月我公司通過招投標的方式在六安市裕安區取得了101778平方米的地塊，地理位置優越，項目共計29棟，21棟18層，8棟29層，位于渭濱路與學府路(規劃建設中)之間，容積率：2.77，總用地面積：101778，凈用地面積：87377，總建筑面積 241750,住宅總建筑面積：230045，商業： 7700，會所：1400，幼兒園：2200，共計2470戶。一期于2012年3月正

9、式開工，并于2012年9月前進入正式預售階段，截止2013年12月底銷售額達到2.52億元，回籠資金2.17億元，現一期十幢樓均已經完成竣工驗收,于2014年8月26日全部交付使用，二期于2013年8月正式開工建設,結構均已至十層,目前該項目已經支付各類費用3.1億，其中土地款1.05億,契稅420萬,前期報建費用850萬,工程施工費用1.75億,銷售費用及管理費用870萬,各類稅金1022萬。9、2012年12月份我公司收購寧國景都置業有限公司的95%股份，該公司目前在寧國市中心位置取得土地75.3畝，此項目已繳納土地款12500萬及契稅500萬,項目規劃已經取得五證，規劃面積約90000平

10、方米，17幢多層，3幢18層，現在正在一期建設當中,并于2014年11月正式進入預售階段。五、項目建設地址本項目位于阜陽市南部中心地帶。北鄰一道河路、南鄰潁南路、東臨趙王路、西鄰陽照路。基地范圍內地形平緩，起伏不大，工程地質條件良好，且交通方便適于本項目開發建設。六、項目簡介“阜陽商廈·國際”項目規劃總占地面積20284m2，規劃總建筑面積201815 m2。（1）地上建筑面積151253m2，其中高層住宅面積36727m2、高層辦公樓樓面積55932m2、大型商場面積58060m2、輔助用房534 m2。（2）地下建筑面積50562m2。項目建成將成為阜陽市集商業購物中心、大型超市

11、、影視娛樂及辦公樓、住宅樓為一體的一站式時尚購物住宅中心。表1-1主要經濟技術指標表項目單位數值備注規劃總用地面積m220284總建筑面積m2201815其中地上總建筑面積m2151253其中高層住宅面積m236727高層辦公面積m255932大型商場面積m258060輔助用房面積m2534地下總建筑面積m250562建筑高度m98.50容積率-7.46建筑密度%62.56綠地率%20總停車位個818七、總投資及資金籌措本項目總投資為101105萬元。項目所需資金計劃由建設單位自籌。序號投資名稱計算投資額(單位:萬元)1土地款267752土地契稅26775萬元*4%10713規劃設計勘探費20

12、1815*40元/平方米8074城市配套費201815*160元/平方米32295建安費201815*3000元/平方米605457小區水電及水電管網費201815*120元/平方米24228工程監理費用201815*10元/平方米2029不可預見費用建安費60545*5%302710項目管理費用建安費60545*3%302711小計101105八、財務效益與費用估算銷售收入估算根據阜陽市社會經濟現狀及發展規劃、國家有關住房制度的改革及周邊市場價格，本項目預計總銷售收入及銷售收入：1、銷售收入住宅銷售：36627m2×6800元/m2=24906.36萬元公寓式寫字樓銷售：55038

13、m2×10000元/m2=55038萬元商業建筑銷售銷售：68689m2×30000元/m2=206067萬元合計：286011.36萬元。2、房屋開發成本（總計101105萬元，詳見上附表）3、銷售費用按照慣例，房地產項目的銷售費用包括代理、廣告、律師等費用，此項費用按照房屋銷售收入3%計算，286011.36 ×0.03=8580.34萬元。4、管理費用：主要包括管理辦公費、差旅費等，此項費用按照房屋銷售費用的5%計算，286011.36 ×0.05=14300.57萬元。5、財務費用：30000萬元×20%/年×2年=12000

14、萬元利潤估算為銷售費用減去成本及各項成本，計算得：286011-101105-8580-14300-12000-19134=130892萬元。6、稅金如下：A、土地增值稅，按當地優惠稅率，并且一般按預征收處理；B、營業稅：稅率為5%，計算基數為房屋銷售收入，加上土地稅合計為6.69%，計算得286011.36×0.0669=19134.16萬元。經分析測算本項目稅后財務凈現值為130892萬元。九、建設期預計 本項目預計建設期尚需兩年零六個月，至2017年3月將全部交付使用。十、融資方案計劃本項目計劃成本采用資產管理機構實行項目資產托管，以股權質押的方式進行融資。融資額度測算：根據項

15、目前期投資預算，并結合銷售回款預測，需融資額度約3億元，使用期為兩年，融資成本控制在年息15%以內，還款來源為項目房屋銷售回款。具體明細如下：1、 支付項目前期報建費用約3000萬元；2、 支付安徽省阜陽商廈股份有限公司土地款6000萬元；3、 項目開發保證金2000萬元；4、 項目勘探及設計費1000萬元5、 支付項目工程建設費用及設備款（至項目地上五層結構封頂）約17000萬元等十一、擔保方式以安徽同濟置業有限公司持有的阜陽商廈同濟投資有限公司98.14%股權作為質押，變更企業法定代表人至資產托管方名下，并對項目實行全程監管，同時將土地證抵押到資產托管方名下，并由安徽省阜陽商廈股份有限公司提供第三方擔保。十二、銷售預測本項目預期2015年5月正式開盤銷售，開盤后3個月即2015年8月完成總銷售金額的20%，即人民幣5.6億元左右；開盤后一年后即2016年5月完成總銷售金額的50%，即人民幣14億元左右；開盤后一年半即2016年11月