1、房地產權行政登記應作實質的審查【案情】原告何某某在原重慶市石柱縣南賓區河壩鄉某某村某某組有上輩遺 留的祖業土木結構房屋（未辦理房地產權證）。第三人馬某某原系南賓區河壩鄉 某某村某某組，與原告的房屋相距較遠，后在撤區并鄉并村組后，才與原告成為現 南賓鎮河壩村某某組的同組成員。20XX年8月左右,原告得知石柱縣國土房管局 在開展復耕工作，前往南賓國土所查詢，發現被告將原告的祖業房屋初始登記給 馬某某,房地產權證為石柱縣房地證20XX字第124793號,原告認為被告的登記行 為嚴重侵犯了原告的合法權益,原告先提起民事訴訟，民事訴訟中第三人將該房 地產權證作為證據提交法庭，為此,原告故提起行政訴訟，請

2、求法院依法撤銷被告 為第三人頒發的房地產權證。庭審中查明,第三人馬某某于20XX年 11月7日以“河壩村委會的土 地房屋權屬來源證明”為依據，向被告申請房地產登記。被告于當日受理、初審、 復審和終審（無具體時間）,其審核表中房屋四界的相鄰戶何家榮（元）的簽字不屬 其本人的簽名，對“河壩村委會的土地房屋權屬來源證明”的真實性、合法性未 嚴格審核,也未依法對有關事項進行公告,后于20XX年 6月20日為第三人馬某某 辦理了房地產權證為石柱縣房地證 20XX字第124793號。【分歧】本案對被告重慶市石柱縣國土房管局在進行房地產權行政登記中，對申請人提供的材料是作形式審查，還是作實質審查存在兩種不同

3、的意見：第一種意見認為：國土房管局在辦理房地產權登記中，只需作形式審 查,對申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以登記。第二種意見認為：國土房管局在辦理房地產權登記中，對房屋登記申 報資料的形式和真實性、有效性均應當履行實質性審查職責，確保登記的準確、 合法。【評析】筆者贊同第二種意見，理由如下：所謂形式審查，就是僅限于登記頒證行為作出時，申請人提供的材料 是否滿足法律規范設定的事實要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實 質性審查,就是除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實、 合法、有 效性作全面的審查。房屋權屬登記管理辦法 第十條規定：房屋權屬登記依據以下程序

4、 進行:（一）受理登記申請;（二）權屬審核;（三）公告;（四）核準登記,頒發房屋權屬 證書。本條第（三）項適用于登記機關認為有必要公告的登記。重慶市土地房屋 權屬登記條例（以下簡稱條例）進行登記。該條例第十條規定：土地房屋權屬登 記的一般程序:（一）申請受理。;（二）權屬審核。由土地房屋行政主管部門對 申請登記的土地房屋權屬來源及其合法性進行審核 ;（三）登記發證。；土地房 屋權屬自土地房屋行政主管部門核準登記之日起生效。有關事項應當公告的，由土地房屋行政主管部門予以公告。該條例第十一條規定：符合下列條件的，土地房 屋行政主管部門應予登記:（一）提交資料齊全;（二）權屬來源合法，四至界限清楚

5、明確;（三）申請登記內容與提交資料證明的內容及土地房屋實際現狀一致;（四）權屬無爭議。該條例第三十一條規定：村民申請住宅的土地房屋權屬登記，應提交 宅基地批準文件、土地房屋平面圖。中華人民共和國土地管理法實施以前修 建的住宅，村民不能提交權屬來源證明文件的，經所在地村民小組出具的證明，由 土地房屋行政主管部門核準登記。具體到本案中，被告在辦理房地產權行政登記中，理應按照上述規定 嚴格履行職責，不僅要對申請人提供的資料作形式審查，還要對其真實性、合法性 進行實質審查，只有這樣,才能符合立法的目的，才能達到上述辦法和條例規定的 資料齊全、權屬來源合法、四界清楚明確、權屬無爭議的審查標準。而在本案中

6、，被告為第三人馬某某辦理的房地產權證行政登記 ，從其提供的證據看，僅有“河壩村 委會的證明”，該證明上的四界有涂改、無村民小組組長的簽字確認，其房屋四界 的相鄰戶何家榮（元）又否定其簽字的事實，且證明的房屋系“馬某某的祖業房 屋”，在庭審中馬某某予以否定，其證明的內容顯然是不真實的，也是不合法的， 被告僅作了形式審查而未對其進行實質審查，也未按照條例的規定予以公告，導 致將有權屬爭議的房屋登記給第三人，存在缺乏房屋權屬來源合法的主要證據 ， 且被告存在違反法定程序的行為，依法屬于應當撤銷的情形，因此，被告作出的房 地產權登記被法院依法判決撤銷。筆者建議,國土房管部門在辦理房地產權行政登記中，對申請人提供 的材料應當履行全