1、深圳市綠色物業管理導則（試行）編制單位：深圳市住房和建設局二0一年六月目錄1 .總則2 .綠色物業管理基本架構 23 .綠色物業管理制度要點33.1 組織管理33.2 規劃管理33.3 實施管理43.4 評價管理43.5 培訓宣傳管理54 .綠色物業管理技術要點4.1 節能64.2 節水104.3 垃圾處理124.4 環境綠化144.5 污染防治175 .綠色物業管理的應用示范項目和創新發展 21附錄：1、名詞解釋232、引用文獻261總則1.1 為實現城市經濟社會可持續發展目標，提高物業管理的科技含量 和服務水平，在物業管理中全面導入資源節約、環 境保護理念，推進綠色 物業管理工作，制定本導

2、則。1.2 本導則用于指導深圳經濟特區行政區域內的綠色物業管理工作。1.3 綠色物業管理是指在保證物業服務質量等基本要求的前提下，通 過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類物業運行能耗，最大限 度地節約資源和保護環境，致力構建節能低碳生活社區的物業管理活動。1.4 綠色物業管理應符合國家的法律、法規及相關的服務標準規范， 實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。1.5 專業物業服務企業可運用IS014000等管理體系，將 綠色物業 管理有關內容分解到管理體系目標中去，使綠色物業管理規范化、標準 化。1.6 鼓勵各相關企事業單位開展綠色物業管理的政策與技術研究，不 斷發展綠色物業管理的新模

3、式、新方法、新設備與 新技術，推行綠色物業 管理應用示范項目。2綠色物業管理基本架構2.1 物業管理服務機構從管理制度和技術措施兩方面入手，通過科學 管理，提升既有物業綜合運行水平，有效降低物 業能耗和改善物業環境。2.2 新建建筑在規劃、設計和施工階段，充分考慮綠色物業管理的要 求；物業產權人和使用人通過對既有物業的高耗能 設施、設備實施節能技 術改造，為綠色物業管理提供基礎條件。2.3 通過有關綠色建筑與建筑節能、再生能源建筑應用等方面知識的 宣傳普及，引導市民樹立和培養資源節約與環境保護的思想觀念和行為習 慣并積極支持和主動參與綠色物業管理活動，共建低碳綠色家園。3綠色物業管理制度要點實

4、施綠色物業管理的制度建設主要包括組織管 理、規劃管 理、實施管理、評價管理和培訓宣傳管理五個方面。3.1 組織管理3.1.1 建立綠色物業管理管理體系，根據物業項目用能及 環境現狀制 定相應的管理制度與目標。3.1.2 指定綠色物業管理的專業管理人員和監督人員。3.1.3 項目負責人為項目綠色物業管理第一責任人，負責 綠色物業管 理工作的組織實施和目標實現。3.2 規劃管理3.2.1 綠色物業管理應覆蓋建筑物全壽命周期，應根據不 同類型、不 同壽命周期物業的特點，編制項目綠色物業管理工作方案，明確物業項目 節能和環保的重點對象及內容、目標。3.2.2 綠色物業管理方案應包括以下內容：1、節能措

5、施2、節水措施 3、垃圾處理措施4、環境綠化措施 5、污染防治措施3.2.3 綠色物業管理方案應設定以下目標：1、量化目標。包括全年能耗量、單位面積能耗量、單位服務產品能 耗量等絕對值目標；系統效率、節能率等相對值目標。2、財務目標。包括資源成本降低的百分比、節能減排和環保項目的 投資回報率，以及實現節能減排項目的經費上限 等。3、時間目標。設置完成目標的期限和時間節點。4、外部目標。特指和國內、國際或行業內某一評價標準進行對比， 在同業中的排序位置等。3.2.4 根據綠色管理目標進行分解，按照上述五項技術措施設定綠色 物業管理標準。3.3 實施管理依照項目的綠色物業管理工作方案，針對其不同時

6、期的 用能情況和環境特點，實行全面控制。即在項目的前期介入、接管驗 收、裝修入伙、日常管理等全過程中實施全員工、全客戶、全過程、全 方位控制，最大限度覆蓋軟件和硬件兩個層面及所有要素。3.4 評價管理3.4.1 對照本導則的指標體系，結合項目特點，對綠色物業管理的效 果及采用的模式、方法、設備、技術等進行自評。3.4.2 成立專家評估小組，結合能源統計、能源審計及能耗監測，對 綠色物業管理方案、實施過程及實施效果進行綜合評估。3.5 培訓宣傳管理3.5.1 定期對管理人員進行綠色物業管理教育培訓，增強綠色物業管 理意識和能力。3.5.2 結合物業項目的類型特點和不同時點，及時開展多形式、多渠

7、道、有針對性的綠色物業管理宣傳，為業主和使用 人提供相關專業資訊， 引導廣大業主和使用人主動支持和參與 綠色物業管理，共同營造低碳、 綠色，文明、和諧的溫馨家園。4.綠色物業管理技術要點4.1 節能4.1.1管理節能1、加強能源分類計量管理有條件的物業管理企業應建立能源管理系 統(EMS ， Energy Management System )，將物業的用電、用水、蒸 汽、燃料等能源用量進行分類計量，集中處理，從而實現系統的優 化控 制，最大限度地提高能源利用效率。暫不具備條件的，應通過分類計量表計，定時統計重點能耗系統(電 梯、照明、中央空調系統等)的用電參數，及時分析和比較，制定合理有 效

8、的節能目標。2、加強能源統計管理(1 )認真做好能源消耗的原始記錄、建立能源基礎和歷 史數據的存儲和統計資料檔案，建立能耗臺賬；(2)制成各種形式的統計報表和曲線圖；(3)分析能耗的使用趨勢，進行能耗的縱向和橫向比較；3、加強能源消耗定額管理(1)定期報送能耗定額考核情況；(2)用能部門發生超定額耗能時應認真分析超耗原因， 尋求解決的辦法；(3)在保證服務質量的前提下重新訂立相應的節能降耗 指標和管理辦法。4、改進過程控制，實現精細化管理(1)制定合理的設備運行方案，特別是三大耗能系統 央空調系統、供水設備系統、公共照明系統)的運行方案，合理安排、科 學調度，嚴格執行；(2)嚴格執行巡回檢查制

9、度。在辦公及公共場所通過文字提示及安裝感應開關，做到人走燈滅，杜絕長明燈問題；監督不再使用 的電器設備電源是否關閉。(3)根據天氣變化和業主需求，及時調整路燈、中央空 調系統等公 共用電設備設施的啟停。(4)制定嚴格、規范、安全的用電節電管理制度。對臨時用電(如 施工用電)，實行申報審批制度。5、建立節能激勵機制。如獎金激勵、目標激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。6、在有條件的物業項目中，采用“合同能源管理”的模式與業主建 立能源服務關系。委托專業節能服務機構進行節能診斷、設計、融資、改 造和運行管理。4.1.2技術節能1、優先采購列入國家節能產品目錄，或者政府采購名錄和環境標志 產品，不得采購國家

10、明令淘汰的用能產品、設備。2、可在大型的公共建筑、寫字樓安裝能耗監測系統。按照GB-T16664-1996企業供配電系統節能監測辦法的要求，定期完 成以下供配電系統節能監測項目：(1)日負荷率；(2)變壓器負載系數；(3)線損率；(4)功率因數。3、對既有建筑進行維修改造之時，應當嚴格執行國家有關建筑節能 設計、施工、調試、竣工驗收等方面的規定和標準。在節能改造之時，應當進行能源審計和投資收益分析，明確節能指標，并 在節能改造后采用計量方式對節能指標進行考核和綜合評價。4、推廣可再生能源技術(1)推廣家庭式太陽能熱水器和集中式太陽能集熱系統，用以供應 生活、生產用熱水。(2)推廣使用光伏發電裝

11、置。使用太陽能電池裝置提供路燈、庭院 燈、地下停車場等照明燈具和標識燈箱的電力，以及解決部分園林水泵電 力。(3)充分使用自然采光。使用光傳導裝置提供停車場和樓道廳堂的 日間照明。(4)推廣空氣源熱泵技術。使用空氣源熱泵技術結合太陽能光熱技 術提供生活、生產用熱水。(5)利用風能資源。有條件的可以使用小型風力發電裝置提供電力 補充。5、推廣節能技術(1)采用變頻變流量調節技術，根據實際所需冷(熱)量控 制中 央空調系統冷(熱)量的輸出，使輸送能耗隨流量的增減而增減。(2)條件成熟的，可采用蓄冷空調技術，配合錯峰用電政策，降低 空調系統運行能耗。(3)采用冷凝水循環技術，將用戶端風機的熱交換盤管

12、 所產生的冷 凝水通過回收管路重新泵入冷卻塔水循環管路，溫度較低的冷凝水可 有效降低冷卻塔水的溫度，從而降低冷卻塔熱交換機功率，減少電 耗、節約水資源。(4)采用冷水機組水冷管殼式冷凝器膠球自動在線清洗裝置。使冷 水機組冷凝器內壁始終處于潔凈狀態，端差(冷媒的冷凝溫度與冷卻水的 出水溫度差)接近新機值，降低冷水機組冷凝溫度，保證冷水機組的運行 效率始終接近新機，節約能源，減少化學水處理藥劑使用量，保護環境。4.1.3行為引導1、引導業主盡可能采用最節能環保的方式進行房屋裝修，避免破壞 性和重復性裝修。2、建議業主使用節能燈具和2級以上能效比標識的節能 家電。4.2 節水4.2.1 水循環利用1

13、、建立中水系統。收集較潔凈的污水（如廚房排水、洗澡水、游泳 池水等）、并經過污水處理程序后形成達標中水，用于沖廁所、沖洗路 面、澆灌植物、洗車等用途。2、購買中水。向周邊有中水供應的物業購買中水替代部分潔凈水。3、收集雨水。修建相關設施積攢雨水用于澆灌花木、沖 洗路面污垢 等。4、對空調冷凝水或其它蒸汽設施冷凝水進行回收利用。4.2.2 用水設施1、運用新型的管道材料，如鋁塑復合管、鋼塑復合管、不銹鋼管等代 替易損壞的鑄鐵水管及鍍鋅鋼管產品。2、公共區域可使用感應式水龍頭、感應沖水系統等節水用具。3、對水景景觀采取節水措施，如限時開放噴泉，利用中水、雨水等措 施。4、在日常的管道設施等維護過程

14、中對輸水管道、閥門及各類附件進行 監測和定期檢查，及時發現問題并進行維修、保 養，盡量減少跑、冒、滴、 漏等現象。5、如給水配件出現超壓出流現象，可對給水系統進行合理分區，或采 用水箱、減壓閥、減壓孔板或節流塞等措施進行改造。6、設法減少集中熱水供應系統在設備開啟后，因水溫不足而排棄的冷 水，如設置回流裝置等合理的水循環方式。4.2.3 行為引導1、推廣使用節水器具，提倡業主安裝和使用節水馬桶、節水龍頭、 節水花灑等節水器具。2、建議業主對日常生活用水進行多重利用，如采用梯級用水、循環 用水等方式，提用水效率。94.3 垃圾處理4.3.1 管理要點1、與建設、城管、環保、衛生、交通以及街道、社

15、區居委會、社區 工作站等相關部門協作，共同做好垃圾處理相關工作。2、垃圾集中收集、轉運、處理設施和場所建設應當符合 國家和地方 有關標準，具備密閉、節能、滲瀝液處理、防臭、防滲、防塵、防噪聲等 污染防控措施，防止二次污染。3、對從事垃圾處理的作業人員應進行勞動安全保護專業培訓；為作 業人員配備必要的勞動防護用品，制訂防塵、防輻射等防止職業危防毒、 害的措施，保障工作人員的長期職業健康。4.3.2 技術要點1、逐步提高生活垃圾機械化收運水平，鼓勵采用壓縮式方式收集和運 輸生活垃圾。2、垃圾收集分為室外容器內垃圾的收集和室內（各樓層內）垃圾收集 兩種方式。收集的時間和頻率應依照項目及垃圾特性制定，

16、以避免影響客戶 生產生活和感受。避免隔夜垃圾發 酵，室外收集一般一日兩次，分類收集， 分類存放。3、對丟棄的家具、電器、玻璃、塑料、紙材、衣物、被褥等物品分類 存放，按特性進入資源循環系統。4、對醫療廢物、傳染性污染源、廢棄電器電子產品，以及廢電池、廢日光燈管、廢水銀溫度計、過期藥品等有害危險廢物的處理，應當遵守 國家和地方的相關法律法規。25、倡導通過生物處理方式處理可降解有機垃圾，如分類收集的廚余垃圾和綠化垃圾等。采用生物處理技術，應嚴格控制生物處理過程中產生 的臭氣，并妥善處置生物處理產生的污水和殘渣。6、對餐飲業經營者或批量提供餐飲服務的單位未將廚余垃圾利用而 直接排放的行為，應予以制

17、止，或向政府行政執法部門報告。4.3.3 行為引導1、垃圾投放容器應有明確標識，表明垃圾的類別。2、做好垃圾分類知識的宣傳和培訓工作，促進居民養成正確的垃圾 處理習慣，按照規定分類投放垃圾。3、鼓勵、引導單位和個人在生產生活中，采購可以重復使用的商 品，使用再生紙及其制品，使用環保可降解的垃圾袋，盡量杜絕使用一 次性的餐盒、筷子、水杯等用品；倡導社會公眾在各類餐飲服務單位就餐 時，適量點餐、避免浪費，減少廚余垃圾。4.4 環境綠化4.4.1 綠化管理1、物業管理在前期介入時，應對綠化規劃提出建議。2、應收集物業區域內綠化植物的完整資料，包括植物的種類、數 量、習性、特征，了解土壤的成份，以制定

18、科學的綠化管養方案。3、應加強監管，確保綠地內無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘拴刻 畫等現象，綠地內無停放自行車、機動車，沒有在草地上踢球等損害花草 樹木的行為。4、加強對綠化設施的維護，設施如有損壞，要及時修補 或更換。對 人為破壞設施的行為要加以制止。5、合理安排綠化養護作業時間，盡量減輕對業主、住戶 的影響。4.4.2 綠化養護1、干枯枝葉要及時剪除，避免脫落造成意外傷害。剪口要平，不能 留有樹釘。2、緊靠窗戶或陽臺的粗壯樹木應及時遷移，避免被用作攀爬物而增 加偷盜風險。考慮住戶對通風、采光、日照的需求，對于茂盛的枝干要 及時修剪。3、綠化灌溉盡量采用噴灌、微灌等高效節水灌溉方式。4、以生

19、態肥為主，合理施肥，平衡土壤中各種礦質營養 元素，保持 土壤肥力和合理結構。保護園林衛生，不施用散發 臭味的肥料。5、病蟲害防治(1)生物防治。盡量采用生物防治，減少對環境的污染。 應保護和利用害蟲的天敵，創造有利于其生存發展的環境條(2 )物理防治。可采用餌料誘殺、燈光誘殺、人工捕捉、挖蛹或 蟲、采摘卵塊蟲包、刷除蟲或卵、刺殺蛀干害蟲、摘除病葉病梢、刮除病 斑、結合修剪剪除病蟲枝等方法。(3)化學防治。應選用高效、低毒、無污染、對天敵較安全的藥劑。藥物、用量及對環境的影響，要符合環境保護相 關法規和標準的要求。a）用化學方法防治時要考慮人流密度、小孩、寵物的接觸危險， 水源的污染和常規方案的

20、可行性等，用藥時，應提前知會客戶，讓客戶回 避。b）用化學方法防治時，作業人員應注意自身和環境的安全，并嚴格 按照安全使用農藥的有關規定進行安全防護。6、人為原因在綠地踩出的路面，如因設計欠缺導致人行不便的，可 在踩出的路面上鋪設石塊，形成園林路，既方便業主，又美化環境。7、歸堆后的垃圾雜物和蘿筐等器具擺放在隱蔽的地方，垃圾做到日 產日清，不過夜，不焚燒。8、臺風前加強防御措施，合理修剪，加固護樹設施，以增強抵御臺 風的能力。4.4.3 行為引導1、在綠地內安裝警示標識，提示業主、住戶注意安全， 愛護綠化植物和綠化設施。2、定期組織業主、住戶參加種樹、澆水、除草等活動，增強業主、住 戶愛護綠化

21、的意識。4.5 污染防治4.5.1 管理要點4.5.2 '在簽訂物業服務合同和業主公約時，應寫入物業服務區域內污染 防治相關內容。2、對服務區域進行環境情況評估，對重大環境因素進行識別并制定 相應管理方案。3、設置專人進行環境監測和評估，定期對服務區域內重大環境因素 進行識別并制定相應管理方案。4、與具備相應資質的公司簽訂固體廢棄物收集、清運協議，對服務 區域內固體廢棄物進行規范管理。5、詳細了解該物業附近的城市規劃，特別是城市地下污水管道系統 的規劃。4.5.3 技術要點1、水污染防治(1)要求業主在裝修施工過程中不要將污水與雨水、空 調冷凝水的 排水管道混接。(2)二次供水設施的蓄

22、水池口應加蓋加鎖，上面不得堆 放雜物、栽 種花草、晾曬衣物，水池周圍30米內不準堆放有毒有害物品、修建廁 所、飼養禽畜等，并要對二次供水的蓄水池定期的清洗、消毒，建立健全 清洗、消毒檔案，保證水質符合生活飲用水衛生標準(GB-5749-2006 )(3)建立健全泳池的管理操作規程，按照泳池的相關水質標準每天 檢查泳池泵、過濾沙缸的運轉情況，定期進行泳池水質的PH值、余氯值 檢測，以保證泳池的水質符合要求。(4)建議開發建設單位設計和使用污水與雨水、空調冷凝水分流系2、大氣污染防治(1)物業管理區域內建筑施工與裝修垃圾應進行集中堆放，并采取 經常灑水、篷布覆蓋等措施防止塵土飛揚。(2)定期對中央

23、空調冷卻水系統、管網進行清洗。(3)對管理區域內餐飲場所進行管理，餐廳排放的油煙廢氣要通過 吸油過濾后方可排放，禁止直接排放到空氣中。(4)按規定巡查裝修戶，并現場對產生大量揚塵和有害氣體的現象 予以制止和糾正。(5)在維修、養護中央空調過程中，規范操作，減少消耗臭氧層物 質的泄漏。3、噪音污染防治(1 )阻止在生活區域內設立產生噪聲污染的生產、經營項目。(2)對管理區域內的休閑娛樂場所開放時間進行控制，嚴格按照規 定的開放時間進行。3)加強交通噪音的防治和停車場的管理，合理設置各類交通、提醒標識，合理規劃停車位，在停車場的周圍建立一定寬度的綠化 帶，減少噪音對工作、生活區域的影響。(4)限制

24、管理區域內施工使用的機械和施工的時間和周期，以減少 噪音對所管區域居民生活和工作的影響。4、固體廢棄物污染防治(1)對各種垃圾進行分類處理，并做到及時清運，防止垃圾飛散與 腐壞變質造成氣體和液體污染。(2)垃圾在外運的途中應采取有效的密閉和覆蓋措施，避免灑落在 地面上，造成二次污染。(3)污水處理設施產生的污泥經濃縮、脫水后及時外運，禁止在小 區內堆放，避免污水散發出的異味及有害氣體造成小區環境的污染。5、光污染防治(1)建立太陽能的安裝審批、監督制度，合理的規劃太陽能的安裝 位置，保證安裝后不會由于反光問題影響其他物業使用人正常的工作和生 活。(2)對商業物業的燈箱廣告招牌進行管理，應按照相

25、關 的城市管理 規范，保證燈箱開啟時的光亮，不會影響他人正常的學習和休息。(3)物業管理區域內盡量少用或不用大功率的射燈和霓 虹燈(4)受周邊已建成的建筑物玻璃幕墻定向反射光影響的， 可建議在玻璃上張貼反射膜，以降低反射光的影響。4.5.4 行為引導1、加強員工的正規操作教育和環境意識培訓，提高員工進行污染防 治控制的意識和能力。2、提醒業主在裝修的過程中盡量減少土建方面的施工，在裝修審批時要引導業主采用環保方案和使用環保材料。3、提醒業主選擇石材與建筑陶瓷產品時，使用低輻射產品，必要時 可向經銷商索要產品放射性檢測報告。4、提醒臨街住宅的業主裝修時要注意門窗的封閉，使用密封式中空 玻璃窗可以

26、降低外界噪聲所造成的影響，減少汽車尾氣造成的危害，并節 省能源。5、建議業主在裝修完成后，開窗通風一段時間后再入住，以避免裝 修過程中產生的和新家具散發出的有害氣體對人體健康的影響。6、停車場管理人員應提醒車主在車輛停穩后熄火，減少有害氣體的 排放。車位靠近住宅門窗時，應要求車主車頭向里，車尾向外停放車 輛。5綠色物業管理的應用示范項目和創新發展5.1 綠色物業管理尚處于起步階段，應通過試點和示范項目總結經 驗，推進綠色物業管理的健康發展。5.2 有關部門和行業組織應根據具體情況，制定有針對性的統計、考 核指標體系和評估、認證制度，制定引導物業產權人和使用人、物業管理 服務機構實施綠色物業管理

27、的補貼政策和激勵措施，促進綠色物業管理的 持續發展。5.3 鼓勵綠色物業管理的理論研究和實踐探索。通過對不 同類型物業 能耗特點、水平和規律的把握，在政策、技術、投融資方式、市場服務模 式、宣傳推廣等方面，因地制宜地推行 綠色物業管理新模式、新方法，創 新綠色物業管理制度。5.4 建立綠色物業管理技術、產品的推廣、限制、淘汰公布制度和管 理辦法。發展和推廣適合綠色物業管理的資源利用 與環境保護的新設備、 新技術和新工藝，推動綠色物業管理的技術進步。附錄：1 .名詞解釋可再生能源除化石能源、核能之外，可以再生產或可以較長期擁有的 能源。具體 是指風能、太陽能、水能、生物質能、地熱能、海洋能等非化

28、石能源。太陽能光熱系統將太陽輻射能收集起來，通過與物質的相互作用轉換成熱能加以利用太陽能光伏系統利用太陽電池的光伏效應將太陽輻射能直接轉換成電 能 的發電系統。簡稱光伏系統。空氣源熱泵空氣源熱泵是利用逆卡諾原理，以極少的電能，吸收空氣 中大量的低溫熱能，通過壓縮機的壓縮變為高溫熱能來制取熱水的技術。 其能耗低、效率高、速度快、安全性好、環保性強，節能效率是電熱水器 的4倍以上，是目前世界上最為先進的節能環保熱水系統。地源熱泵地源熱泵是一種利用淺層和深層的大地能量，包括土壤、地 下水、地表水等天然能源作為冬季熱源和夏季冷源，然后再由熱泵機組向 建筑物供冷供熱的系統，是一種利用可再生能源 的既可供

29、暖又可制冷的新 型中央空調系統。電梯有源能量回饋器裝置 將電梯運行中的部分位能轉換為電能，回饋 至電梯供電系統的裝置。蓄冷空調 蓄冷空調即是在夜間電力低谷時段開啟制冷機系統，將電力 以冷量的形式儲存在蓄冷設備內，而在白天電力高峰時段再將所儲存的冷 量釋放到空調系統中去的技術。合同能源管理 節能服務公司與用能單位以契約形式約定節能項目的節 能目標，節能服務公司為實現節能目標向用能單位提供必要的服務，用能 單位以節能效益支付節能服務公司的投入及其合理利潤的節能服務機制。冷凝水熱(水)蒸汽受冷后凝結而成的水。中水中水(Reclaimed Water )是指各種排水經處理后，達到規定的水 質標準，可在生活、市政、環境等范圍內雜用的非飲用水。梯級用水指在用水過程中采取的逐級利用同一水源的過程。比如用自 來水洗衣服，然后再用洗完衣服的水洗墩布，然后再用洗墩布的上清液沖 廁所。循環用水對已用過的水經處理后再用于供水，是水在供-排-供過程中循環使用。1廚余垃圾 廚余是有機垃圾的一種，包括剩菜、剩飯、菜葉、果皮、蛋殼、