1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上大邑縣項(xiàng)目可行性 報(bào)告川西地產(chǎn)成都錦德（營(yíng)銷(xiāo)部）2012年10月15日 前言根據(jù)大邑市場(chǎng)發(fā)展與土地利用規(guī)劃，以及目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以把大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)分為老城區(qū)和新城區(qū)兩大板塊，規(guī)劃非常明朗，發(fā)展以新城區(qū)為主，目前老城區(qū)僅有少量小盤(pán)面世，最高價(jià)出現(xiàn)于新城區(qū)。未來(lái)幾年中城市發(fā)展仍會(huì)繼續(xù)由老城區(qū)向新城區(qū)過(guò)度。大邑縣將城市以南規(guī)劃為未來(lái)的行政辦公、商貿(mào)、文化體育的城南新區(qū)；城市北面定位為高檔住宅社區(qū)；城東即將開(kāi)辟大邑主城區(qū)第二個(gè)“高速公路出入口”西嶺大道與“成溫邛高速公路”交匯處；對(duì)城西還沒(méi)有具體的規(guī)劃。下圖為主城區(qū)規(guī)劃圖及主要在售樓盤(pán)分布圖：第一部分，區(qū)域市場(chǎng)分析一、發(fā)展環(huán)

2、境調(diào)研（1）土地市場(chǎng)。2009年至今成交土地信息匯總?cè)缦卤硭荆撼山粫r(shí)間交易方式地塊位置面積畝土地用途起價(jià)萬(wàn)元/畝成交價(jià)萬(wàn)元/畝2009-4-16掛牌安仁鎮(zhèn)金井社區(qū)4.9商業(yè)20.420.82009-4-20掛牌工業(yè)集中發(fā)展區(qū)50工業(yè)882009-4-28掛牌晉原鎮(zhèn)甲子路1.725商住80802009-6-8掛牌晉原鎮(zhèn)富民路11.82商業(yè)30302009-6-8掛牌晉原鎮(zhèn)潘家街6.24商業(yè)/60.72009-7-14拍賣(mài)晉原鎮(zhèn)濱河路中段32.24商住60772009-12-3拍賣(mài)晉原鎮(zhèn)邑新大道14.89商住651102009-12-3拍賣(mài)晉原鎮(zhèn)桃源新城36.15商住701442009-12-3

3、拍賣(mài)晉原鎮(zhèn)桃源新城43.92商住701132010-1-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)春城巷9.46商住78782010-1-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)迎春路6.04商住78782010-1-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)大東街11.4商住78782010-1-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)蔣巷子25.46商住76762010-1-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)箭道街3.79商住76762010-1-26掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)芙蓉小區(qū)9.6商業(yè)22632010-1-28拍賣(mài)大邑縣晉原內(nèi)蒙古大道30.1商住701202010-2-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)春城巷26.9商住78782010-2-1掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)蔣巷子29.25商住76762010-3-10掛牌大

4、邑縣晉原鎮(zhèn)芙蓉小區(qū)9.6商業(yè)22632010-4-19掛牌大邑縣工業(yè)集中發(fā)展區(qū)43.3工業(yè)882010-4-30掛牌大邑縣安仁鎮(zhèn)金光村125.8商住40402010-4-30掛牌大邑縣安仁鎮(zhèn)金光村58.38商住35352010-4-30掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)邑新大道16.71商業(yè)26262010-5-18掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)晉北路3.58商住1201202011-12-12拍賣(mài)大邑縣晉原鎮(zhèn)桃源新城西區(qū)二環(huán)路105商住75終止大邑縣掛牌土地成交價(jià)格圖大邑縣拍賣(mài)土地成交價(jià)格圖由上表可見(jiàn)， 2009年大邑縣土地交易市場(chǎng)較為活躍，但從2010年5月至今，無(wú)任何土地掛牌或拍賣(mài)，2011年12月掛牌五塊土地也因其他

5、原因停止交易，無(wú)論是拍賣(mài)還是掛牌土地，土地價(jià)格相對(duì)于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃園新城拍賣(mài)地塊成交價(jià)格最高，均大于110萬(wàn)元/畝，見(jiàn)上表黃色部分。預(yù)期：根據(jù)以上土地信息，目前大邑縣桃園新城地價(jià)應(yīng)該在120萬(wàn)元/畝左右，考慮到市政府將遷至本區(qū)域，加之新區(qū)招商引資較為成功，該區(qū)域地價(jià)還將有一定幅度的提升，未來(lái)本案周邊土地價(jià)值將在120150萬(wàn)元/畝之間。二、市場(chǎng)特征1、 區(qū)域現(xiàn)狀：由于歷史原因，大邑的城市建設(shè)過(guò)于均質(zhì)化，老城市缺乏特色。政府重點(diǎn)打造新區(qū)，但新區(qū)現(xiàn)階段并未承擔(dān)起城市發(fā)展的重任，目前老城區(qū)大多商業(yè)、住宅區(qū)均呈現(xiàn)出規(guī)劃差、老、舊的面貌。大邑政府為正大力招商引資、吸引外來(lái)人口、加

6、快城市化進(jìn)程、擴(kuò)大城區(qū)面積、實(shí)現(xiàn)和成都對(duì)接、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面帶來(lái)巨大的影響。隨著越來(lái)越多人對(duì)大邑的了解，大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來(lái)革命性的變化。2、 區(qū)域產(chǎn)品：目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目約八個(gè)，主要集中在新區(qū)、產(chǎn)品主要以多層和小高層為主。隨著大邑縣土地價(jià)格的不斷攀升，建設(shè)成本不斷增加，建筑形態(tài)向成都靠攏，未來(lái)將以小高層及高層產(chǎn)品為主，這種現(xiàn)象在新城將更為明顯。3、 區(qū)域價(jià)格：前期規(guī)劃建筑形態(tài)以多層為主，容積率普遍偏低，未來(lái)大邑縣樓盤(pán)的容積率將在24之間。地段稀缺性并未提升足夠的區(qū)域價(jià)值, 大邑房地產(chǎn)均價(jià)在3459元/平米，有部分樓盤(pán)的售價(jià)突破4000元/平米。底層商業(yè)價(jià)格1.2萬(wàn)1.5萬(wàn)/平米，二層

7、及以上的商業(yè)約5000元/平米左右。可以預(yù)見(jiàn)，隨著大邑縣新區(qū)的配套不斷完善，新城區(qū)樓盤(pán)的售價(jià)有望進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)均價(jià)將達(dá)到4000元/平米左右。另外在周邊縣城中，大邑縣房?jī)r(jià)最低，相比之下有較大的提升空間。近六年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖4、 典型項(xiàng)目:中鐵·金山、上上城、潤(rùn)洲華府、東方圣地翰城國(guó)際二期、蓬萊尚島、鑫開(kāi)源鑫河國(guó)際、潤(rùn)州華府、春天國(guó)際等第二部分，市場(chǎng)供給分析一、歷年市場(chǎng)供給量數(shù)據(jù)及分析由大邑房管局提供的官方數(shù)據(jù)所知，大邑2006年市場(chǎng)供應(yīng)量約為17萬(wàn)平米；2008年受地震影響供應(yīng)量仍約為17萬(wàn)平米，與2006年持平；至2009年，供應(yīng)量達(dá)到歷時(shí)最高峰，商品房供應(yīng)約達(dá)40萬(wàn)平米

8、。由2009年下半年及2010年前3月來(lái)看，平均每月有300套房源投入市場(chǎng)，2010年批準(zhǔn)預(yù)售達(dá)13萬(wàn)平米，2012年新開(kāi)工項(xiàng)目5個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目25個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目6個(gè)。二、2012年市場(chǎng)供給量數(shù)據(jù)及分析今年來(lái)大邑縣新開(kāi)工商品住宅約30萬(wàn)左右；住宅供應(yīng)9.12萬(wàn)，占68.50%；商業(yè)、辦公供應(yīng)2.83萬(wàn)，占21.26%；車(chē)庫(kù)、車(chē)位及其他供應(yīng)1.36萬(wàn)，占10.24%。目前可售住宅房源為3767套，45.29萬(wàn)。第三部分，大邑樓市調(diào)查一、樓盤(pán)分布從在售樓盤(pán)分布圖中可見(jiàn)，目前大邑縣在售樓盤(pán)集中分布于大邑大道兩側(cè)，內(nèi)蒙古大道兩側(cè)尚未出現(xiàn)在售樓盤(pán)。老城區(qū)商圈新城區(qū)商圈從大邑縣新區(qū)規(guī)劃上看，內(nèi)蒙古大道、溫

9、泉大道、二環(huán)路與斜江河圍成的區(qū)域是未來(lái)的新城區(qū)中心城，規(guī)劃有行政中心，體育中心，文化娛樂(lè)中心和中央公園，未來(lái)配套住宅將層出不窮，有望成為大邑縣主要住宅供應(yīng)區(qū)域。二、商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)過(guò)調(diào)研可知，目前大邑縣較為繁華的商業(yè)中心分布于老城區(qū)和新城區(qū)；老城區(qū)商業(yè)中心分布在老城中心地帶，包括新世紀(jì)廣場(chǎng)和新時(shí)代廣場(chǎng)周邊，以及南街、東壕溝街、西街口一帶。新城區(qū)商業(yè)中心尚處于建設(shè)階段，多以底商形式出現(xiàn)，集中分布于大邑大道兩側(cè)各樓盤(pán)臨街處。三、商業(yè)業(yè)態(tài)及租金售價(jià)經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)研，大邑縣老城區(qū)商鋪因?yàn)殚_(kāi)發(fā)較早，現(xiàn)在主要以出租為主，租金情況與商鋪所在位置和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有較大關(guān)聯(lián)。編號(hào)區(qū)域建筑形態(tài)主要業(yè)態(tài)租金面積區(qū)間（平方米）1

10、項(xiàng)目周邊臨界底商建材門(mén)市零售買(mǎi)場(chǎng)12萬(wàn)/年約60平米/間2市政府商業(yè)廣場(chǎng)附近臨界底商大型商場(chǎng)，百貨大樓，辦公用品品牌服裝5萬(wàn)10萬(wàn)/年2030平米/間3新區(qū)臨界底商銀行、電信、移動(dòng)辦公用房少量服裝23萬(wàn)/年1530平米/間由此可見(jiàn)，大邑大道附近在售商鋪面積區(qū)間跨度很大，50600平米/間均有銷(xiāo)售，比主城區(qū)商鋪以及大邑大道早期開(kāi)發(fā)的商鋪面積均有較大幅度的提升，價(jià)格集中在1.2002.2000元/平米之間。通過(guò)調(diào)查還得知，目前大邑大道兩側(cè)已經(jīng)形成商業(yè)氛圍，周邊商鋪入住率較高，主要業(yè)態(tài)有建材、小型超市、衛(wèi)生潔具等，所租鋪面較大，一般幾個(gè)鋪面一起租，每個(gè)鋪面在40平米左右，租金23萬(wàn)/年/個(gè)（2262

11、元/平米/月）。大邑大道是目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮拇渭?jí)商圈。第四部分，本案項(xiàng)目分析一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)Ø 位置：亞原鎮(zhèn)大邑大道旁；Ø 凈用地面積：43.9畝（折合29263）；Ø 容積率：3.5;Ø 建筑密度：30%;Ø 綠化率：35%;Ø 建筑限制高70m;Ø 總建筑面積（地上）： 住宅：91200 商業(yè)：12000（一層7000，二層5000）Ø 住宅套數(shù)：900套；Ø 地下車(chē)位：600個(gè)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目現(xiàn)狀該宗地以成都房地產(chǎn)有限公司名義參與競(jìng)買(mǎi)，公司股東兩名，法人占51%。原開(kāi)發(fā)商已辦理土地證、用地規(guī)劃許

12、可證、工程規(guī)劃許可證，開(kāi)發(fā)商能提供7300萬(wàn)出讓金票據(jù)，已交清契稅和印花稅146萬(wàn)元，并付清了地勘費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖、售樓部裝修等費(fèi)用。網(wǎng)上資料顯示于2009年12月份以113萬(wàn)/畝競(jìng)買(mǎi)獲得。但該土地為其他公司以附屬抵押形式于2012年4月在上海銀行抵押貸款4500萬(wàn)。2、項(xiàng)目投資構(gòu)成項(xiàng)目現(xiàn)已繳納契稅、印花稅、勘探費(fèi)、施工設(shè)計(jì)圖費(fèi)、輸變電設(shè)備已完成，售樓部已裝修完畢且正在接受咨詢。所以主要成本在于建筑成本和建安成本，以及后期營(yíng)銷(xiāo)、辦公費(fèi)用和貸款利息等。3、項(xiàng)目投資構(gòu)成土地建筑成本稅費(fèi)成本土地交易稅土地成交價(jià)*4%（完成）土地使用稅土地成交價(jià)*2%*/2年（完成）銷(xiāo)售稅約180元/（住宅9%

13、，門(mén)市10%）配套費(fèi)32元/建筑成本約1300元/(含工資和材料)土地成本約736元/（按7600萬(wàn)計(jì)算）資金利息約352元/（7000萬(wàn)，3計(jì)算）建安成本勘探設(shè)計(jì)約5元/（完成）輸變電設(shè)備55元/（完成）消防設(shè)備4元/照明設(shè)備150元/消防系統(tǒng)49元/監(jiān)控系統(tǒng)39元/供水系統(tǒng)14元/電梯、扶梯46元/排水系統(tǒng)80元/戶外工程70元/室內(nèi)初裝50元/監(jiān)理運(yùn)作29元/天然氣初裝22元/市政配套90元/財(cái)務(wù)費(fèi)用征地期7000萬(wàn)*7.51*12個(gè)月*1年建設(shè)期7000萬(wàn)*5.3612個(gè)月*2年?duì)I銷(xiāo)宣傳67元/建筑成本：2600元/建安成本：633元/財(cái)務(wù)成本：100元/項(xiàng)目修建成本約3363元/，總投資約34706萬(wàn)元，