1、2009年年7月月上半年總結上半年總結 下半年預測下半年預測 項目策略建議項目策略建議1 12 23 3報告分析框架報告分析框架1.1整體市場表現整體市場表現土地市場土地市場二級市場二級市場三級市場三級市場1.2項目表現項目表現1.3原因剖析原因剖析2.1宏觀層面宏觀層面2.2微觀層面微觀層面2.3政策層面政策層面3.1白鷺郡白鷺郡3.2陽光天際陽光天際3.3西溪碟園西溪碟園3.4公望公望第一部分：上半年總結第一部分：上半年總結杭州市土地市場成交分析圖杭州市土地市場成交分析圖08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比住宅土地成交（萬方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（萬方

2、）23.9630.1425.79%6 6月開始土地市場急速升溫，住宅土地最高溢價月開始土地市場急速升溫，住宅土地最高溢價幅度達到幅度達到80%80%0707年年1 1月月0808年年9 9月杭州月杭州市七區市七區商品住宅量價分析圖商品住宅量價分析圖08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交面積（萬方）175.21473.92170.50%成交均價（元/方）1223211192-8.50%量價表現：量價表現：0909年上半年成交爆發式增長，年初由年上半年成交爆發式增長，年初由于價格犧牲率先撬動市場，逐步帶動回暖于價格犧牲率先撬動市場，逐步帶動回暖2007年2008年2009年月均銷售量

3、56.9萬方月均銷售量26.8萬方月均銷售量78.9萬方國家出臺國家出臺927政策，政策，控制樓市瘋長局面，控制樓市瘋長局面，樓市開始走下滑通道樓市開始走下滑通道政府出臺政府出臺24條救市新條救市新政，萬科降價潮，市政，萬科降價潮，市場轉折新起點場轉折新起點海天城海天城“牛年首降牛年首降”，全面引燃降價風波，全面引燃降價風波，率先啟動剛需市場，之后改善需求和投資率先啟動剛需市場，之后改善需求和投資客跟進，市場逐步回暖客跟進，市場逐步回暖06-0906-09年年6 6月杭州月杭州市七區市七區商品住宅供需表現商品住宅供需表現06-09.4杭州市七區商品住宅供（新增供應+存量）需走勢29729759

4、3593465465499499272272356356182182510510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潛在供應量年下半年潛在供應量09年有效供應量約年有效供應量約1155市場供大市場供大于求存量于求存量消化年消化年期初存量（萬方）新增量（萬方）銷售量（萬方）年均消化年均消化量量480萬方萬方08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比供應面積（萬方）438.5480784.02%成交面積（萬方）175.21473.92170.50%供需表現：供需表現：0909年上半年供需

5、兩旺，半年成交已接年上半年供需兩旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度近年均消化水平，新增速度落后于成交速度07-0907-09年年6 6月杭州月杭州市七區市七區商品住宅存銷表現商品住宅存銷表現07年整體供小于求，價格颮升，下半年價漲量跌，有價無市。08年去化基本處于滯銷狀態，存量積壓嚴重，年底存量已達510萬方高位09年3月起價跌量升，存量急劇減少08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比截止6月底存量（萬方）3073111.30%6月底存銷比9.302.43-73.87%存銷表現：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下存銷表現：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下降降73.87%7

6、3.87%09年上半年細分市場新增成交情況年上半年細分市場新增成交情況成交量成交量2008年上年上半年半年2009年年上半年上半年同比同比首置市場首置市場8916套24845套178.66%首改市場首改市場5445套12603套131.46%再改市場再改市場1358套3978套192.93%高端市場高端市場512套1457套184.57%匯總匯總16231套42883套164.20%24756套套42883套套0909年上半年，各細分市場成交放量，供小于求，年上半年，各細分市場成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置業比例占絕對優勢消化存量，尤其首次置業比例占絕對優勢備注：歷年房交會問卷調研數

7、據備注：歷年房交會問卷調研數據消費者對房價趨勢預測消費者對房價趨勢預測看跌客比例看跌客比例消費者看穩預期，看跌比例縮小消費者看穩預期，看跌比例縮小2007年2008年2009年07-0907-09年年6 6月杭州二級市場量價表現月杭州二級市場量價表現08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交量（套數）850420183137.34%成交均價（元/方）1257312121-3.60%政府宏觀調控，一手房市場量價齊跌，帶動二手房成交下行。二手房稅費減免，存量房成交帶動二手房市場啟動，市場開始回暖，與一手房市場產生聯動效應，成交走向高峰，量價表現：成交量價屢創新高，同比上漲量價表現：成交量

8、價屢創新高，同比上漲137.34%137.34%杭州萬科累計各月可售面積銷售率與市場總體比較圖（市七區）杭州萬科累計各月可售面積銷售率與市場總體比較圖（市七區）注：統計范圍市七區，商品住宅（即不含車位、商業注：統計范圍市七區，商品住宅（即不含車位、商業等），萬科數據包含富陽公望項目。由于萬科在蕭山等），萬科數據包含富陽公望項目。由于萬科在蕭山項目項目08年度基本售完，暫不統計在內。年度基本售完，暫不統計在內。杭州萬科總體銷售與大市基本持平杭州萬科總體銷售與大市基本持平杭州整體市場銷售表現活躍，萬科市場占有率排杭州整體市場銷售表現活躍，萬科市場占有率排行第六行第六注：統計范圍市八區，商品住宅（即

9、不含車位、商注：統計范圍市八區，商品住宅（即不含車位、商業等），萬科數據包含富陽公望項目業等），萬科數據包含富陽公望項目杭州市八區杭州市八區1-61-6月份月份, ,萬科與萬科與TOPTOP6 6開發商開發商累計住宅銷售面積累計住宅銷售面積市場表現市場表現圖圖樓市全面回暖，市場處于供不應求局面，以消化存樓市全面回暖，市場處于供不應求局面，以消化存量為主，杭州萬科級別下降至第量為主，杭州萬科級別下降至第6 6位位杭州萬科與杭州萬科與TOP6金額金額市場占有率分析（市七區）市場占有率分析（市七區）20082008全年市場占有率（金額）全年市場占有率（金額）20092009（1-61-6月份）市場占

10、有率（金額）月份）市場占有率（金額）第二名第六名TOP6TOP6占有率占有率34%34%TOP6TOP6占有率占有率28%28%原因剖析原因剖析宏觀市場：宏觀經濟宏觀市場：宏觀經濟8.7% 由于金融危機，政府實由于金融危機，政府實行寬松的貨幣政策，銀根行寬松的貨幣政策，銀根松動，上半年新增貸款額松動，上半年新增貸款額增長迅速，市場流動資金增長迅速，市場流動資金較為充裕，但傳統的實體較為充裕，但傳統的實體經濟行業依然處于產能過經濟行業依然處于產能過剩狀態，促使這部分資金剩狀態，促使這部分資金流向樓市；流向樓市；預期的通貨膨脹，帶來流動資金投資集中轉向樓市，推預期的通貨膨脹，帶來流動資金投資集中轉

11、向樓市，推動回暖，但抑制物價上漲和經濟回暖動回暖，但抑制物價上漲和經濟回暖28.46%24.79%原因剖析原因剖析宏觀市場：宏觀政策宏觀市場：宏觀政策出臺政策出臺政策內容簡介內容簡介影響影響/目的目的各銀行出臺存量房貸政各銀行出臺存量房貸政策策針對首次購房人群，首付比例針對首次購房人群，首付比例20%，同時，同時可以享受銀行可以享受銀行7折優惠利率折優惠利率緩解首次置業人群購房壓力，刺緩解首次置業人群購房壓力，刺激剛需下單來緩解樓市壓力激剛需下單來緩解樓市壓力支取額度不再受限，省支取額度不再受限，省直公積金貸款門檻降低直公積金貸款門檻降低從從4月月1日起，公積金二次貸款的條件放寬日起，公積金二

12、次貸款的條件放寬 ，申請額度：個人從申請額度：個人從3050萬元；家庭從萬元；家庭從60 80萬元萬元 鼓勵自住需求，緩解經濟實力比鼓勵自住需求，緩解經濟實力比較有限人群，為樓市回暖提供了較有限人群，為樓市回暖提供了有利條件有利條件住房等固定資產投資資住房等固定資產投資資本金比例下調本金比例下調 5月月25日起，普通商品住房項目的最低資本日起，普通商品住房項目的最低資本金比例為金比例為20%緩解投資主體資金缺口壓力，有緩解投資主體資金缺口壓力，有效保證投資穩定效保證投資穩定央行央行:繼續實行寬松貨幣繼續實行寬松貨幣政策政策 適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續性適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續

13、性和穩定性，引導貨幣信貸合理增長和穩定性，引導貨幣信貸合理增長 進一步刺激信貸業務，同時對風進一步刺激信貸業務，同時對風險的警惕毫不放松，利于整體信險的警惕毫不放松，利于整體信貸市場的規范和健康發展貸市場的規范和健康發展 央行發布央行發布金融穩定報金融穩定報告告 加強和改進房地產信貸服務，支持居民首加強和改進房地產信貸服務，支持居民首次購買普通自住房次購買普通自住房 7月銀行開始收緊二套月銀行開始收緊二套房貸政策房貸政策二套房貸恢復二套房貸恢復40%，利率上浮，利率上浮10%防范信貸風險，鼓勵自住需求，防范信貸風險，鼓勵自住需求，剛性需求鋪設健康的購買平臺剛性需求鋪設健康的購買平臺 在樓市良性

14、發展前提下，政府托市，鼓勵自住在樓市良性發展前提下，政府托市，鼓勵自住需求需求 08年年底，部分遠郊（如閑林）價格探底，帶來大量首次置業人群對樓年年底，部分遠郊（如閑林）價格探底，帶來大量首次置業人群對樓市關注市關注 08年壓抑近年壓抑近170萬方需求，萬方需求，09年降價刺激壓抑需求快速釋放年降價刺激壓抑需求快速釋放 海天城海天城“牛年首降牛年首降”，以低價換成交，刺激剛性需求下單，以低價換成交，刺激剛性需求下單 市場回暖，帶動改善型需求成交跟進，投資客回潮市場回暖，帶動改善型需求成交跟進，投資客回潮原因剖析原因剖析微觀層面微觀層面開發商年初低價換成交，刺激剛需，而后帶動改開發商年初低價換成

15、交，刺激剛需，而后帶動改善和投資需求跟進，帶動樓市回暖善和投資需求跟進，帶動樓市回暖 08年部分樓盤價格探底年部分樓盤價格探底 08年被壓抑的剛性需求釋放年被壓抑的剛性需求釋放 09年年初開發商降價年年初開發商降價 優惠政策刺激優惠政策刺激 實體經濟投資轉向樓市實體經濟投資轉向樓市 投資客和改善型客戶的跟風投資客和改善型客戶的跟風二級市場回暖二級市場回暖三級市場回暖三級市場回暖聯動作用聯動作用土地市場開始回暖土地市場開始回暖各方面因素刺激二級和三級市場回暖，并產生各方面因素刺激二級和三級市場回暖，并產生聯動作用，以致帶動土地市場回暖聯動作用，以致帶動土地市場回暖第二部分：下半年預測第二部分：下

16、半年預測單位：單位：%經濟開始觸底經濟開始觸底反彈反彈上半年，同比增長上半年，同比增長7.0%，增速比，增速比上年同期回落上年同期回落9.3個百分點個百分點 09年6月經濟開始見底回升，國民經濟的主動力工業增加值也開始回升，經濟回暖預兆顯現； 經濟回暖關頭，國家將會乘勢繼續扶持國家支柱產業房地產行業。工業是推動中國國民經濟增長的主要動力，工業產值通常占國內生產總值(GDP)的一半左右，而工業增加值就是中國工業產值的基準測量指標。經濟回暖的預兆前景下，國家仍將會扶持支柱產經濟回暖的預兆前景下，國家仍將會扶持支柱產業業房地產行業房地產行業月份新增貸款（萬億元）09.11.6209.21.0709.

17、31.8909.40.5909.50.6609.61.53匯總7.37 據有關部門預計，據有關部門預計，09年整個銀行業新增貸款額可能在年整個銀行業新增貸款額可能在4.6-5萬億之間。但萬億之間。但09年上半年新增貸款額已經達到年上半年新增貸款額已經達到7.37萬億元，萬億元，已超標全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會放緩。已超標全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會放緩。 溫家寶在七日和九日兩次經濟形勢座談會上指出，溫家寶在七日和九日兩次經濟形勢座談會上指出，必須必須堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ，進一步增強宏觀政策的針對

18、性、有效性和可持續性進一步增強宏觀政策的針對性、有效性和可持續性 。實體經濟尚未恢復，下半年政府繼續放松貨幣政策，重在實體經濟尚未恢復，下半年政府繼續放松貨幣政策，重在調整產業結構，解決產能過剩問題，但新增貸款速度放緩調整產業結構，解決產能過剩問題，但新增貸款速度放緩 國際金融危機對中國的不利影響并未減弱，一些行業、一些企業生產經營還比較困難，產業結構調整的任務還相當艱巨，產能過剩問題凸顯。月份月份1月月2月月3月月4月月5月月6月月1-6月月用電量用電量同比同比-12.88%-2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43% 整體用電需求呈下降趨勢，整體用電需求呈下降趨勢，經濟尚未恢

19、復，經濟尚未恢復，6月受部分月受部分氣溫影響同比上升。氣溫影響同比上升。板塊板塊預估預估0909年下半年年下半年上市量（萬上市量（萬方）方）板塊板塊預估預估0909年下半年年下半年上市量（萬上市量（萬方）方）閑林板塊 50星橋板塊 12濱江區板塊 43城東板塊 6丁橋板塊 27仁和、塘棲6西溪板塊 26.5之江、轉塘 6大九堡板塊 23喬司板塊 5大良渚板塊 22文教區板塊 4臨平板塊 20小和山板塊 4下沙板塊 20余杭鎮板塊 4新城北板塊 18市中心板塊 3.3城北板塊 16倉前板塊 2三墩板塊 15申花路板塊 2錢江新城板塊 12黃龍板塊 0總計總計346.8346.8月份住宅新開工面積（萬方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84匯總268.8 按以正常工期計算，開工5-6個月為開盤時間節點； 5、6月份住宅新開工面積增加，年底將出現供應小高峰，而第三季度供應少，存量消化速度加快，價格可能呈現小幅上行趨勢。 預計下半年上市量350萬方左右，但板塊間供應比例失衡，主要集中在近郊和遠郊板塊，中心城區板塊將出現供不應