1、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究報(bào)告中國房地產(chǎn)測評中心2008 年 11 月目錄 2 8（1） 、 500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域布局特點(diǎn)分析 8（2） 、 500強(qiáng)企業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析 9（3） 、 500強(qiáng)企業(yè)規(guī)模特征分析 10（4） 、 500強(qiáng)企業(yè)盈利特征分析 11（5） 、 500強(qiáng)企業(yè)資金鏈分析 11（6） 、 500強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略分析 12（7） 、 500強(qiáng)企業(yè)土地儲備特點(diǎn)分析 13.測評結(jié)論 14（1） 、企業(yè)生存環(huán)境面臨重大變化 14（2） 、傳統(tǒng)開發(fā)融資模式遭遇空前挑戰(zhàn) 15（3） 、國內(nèi)保障性住房需求成為行業(yè)發(fā)展的重大機(jī)遇 16（4） 、優(yōu)秀企業(yè)更加重視自身管理 17中國房地產(chǎn)測

2、評中心專家委員會委員構(gòu)成：顧云昌、張永岳、李春偉、馮長春、羅軍、丁祖昱、龍勝平、彭加亮中國房地產(chǎn)測評中心研究團(tuán)隊(duì)：龍勝平博士、孫斌藝博士、劉順玲、陸勇、王盛博士、胡金星博士、楊木旺博士、謝福泉博士、關(guān)濤博士、項(xiàng)秀偉、張倫錦、姜云卿、石碌、何德媛、黃珍珠、左娜、朱玉娜一、測評背景中國房地產(chǎn)測評中心是一家不以盈利為目的的專業(yè)測評機(jī)構(gòu)， 由中國房地產(chǎn)及住宅研究會、中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會、 北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、 上海易居房地產(chǎn)研究院、 新浪網(wǎng)技術(shù)( 中國)有限公司五家單位共同發(fā)起成立。繼2008 年 5 月份推出中國房地產(chǎn)上市公司測評榜單和報(bào)告并引起社會各界廣泛關(guān)注之后，中國房地產(chǎn)測評中心本次全面啟

3、動“ 2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)” 測評研究， 為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上各利益相關(guān)者提供一種決策基準(zhǔn)點(diǎn)， 重點(diǎn)評價(jià)和研究被測評企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中所處的相對位置， 確定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，以滿足各利益相關(guān)者決策的需要。中國房地產(chǎn)測評中心依托發(fā)起單位具備的核心優(yōu)勢，試圖建立“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)測評體系：(1)遵循專家委員會審核論證與多種評價(jià)方法并舉原則，同時(shí)運(yùn)用國際上成熟的 Borda 組合評價(jià)法對不同方法得出的測評結(jié)果進(jìn)行綜合， 以保證科學(xué)性；(2)遵循非盈利原則，不牽涉商業(yè)利益，以保證公正性；(3)遵循測評中心主導(dǎo)原則和獨(dú)立測評原則，對數(shù)據(jù)進(jìn)行多層次審核

4、校驗(yàn)，以保證客觀性；(4)依托克而瑞(CRIC決策咨詢系統(tǒng)豐富而完整的數(shù)據(jù)資源和專業(yè)團(tuán)隊(duì)， 強(qiáng)調(diào)多渠道數(shù)據(jù)， 建立嚴(yán)格的審核機(jī)制， 各個(gè)數(shù)據(jù)渠道相互驗(yàn)證，以保證權(quán)威性。通過科學(xué)、 公正、 客觀和權(quán)威的評價(jià)指標(biāo)體系和評價(jià)方法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展有著重要的意義。 開展中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)測評， 有助于開發(fā)企業(yè)了解本企業(yè)的相對實(shí)力， 厘清自己在行業(yè)中的位置，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，建立、維持并發(fā)展企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢；為政府、銀行、消費(fèi)者等市場參與方進(jìn)行科學(xué)決策提供具有參考價(jià)值的企業(yè)信息； 幫助投資者、 消費(fèi)者和相關(guān)投資機(jī)構(gòu)評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

5、行業(yè)中的地位和競爭力， 做出正確的投資規(guī)劃； 加深社會各界對優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知度， 提升優(yōu)秀企業(yè)的品牌形象，彰顯企業(yè)的品牌價(jià)值， 構(gòu)建誠信、 有序的市場競爭環(huán)境。2008 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)測評研究百強(qiáng)榜單萬科企業(yè)股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司綠地集團(tuán)廣州富力地產(chǎn)股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司碧桂園控股有限公司世茂集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司華潤置地有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司綠城中國控股有限公司雅居樂地產(chǎn)控股有限公司瑞安房地產(chǎn)有限公司新世界中國地產(chǎn)有限公司龍湖集團(tuán)魯能置業(yè)集團(tuán)公司SOHO中國有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司上置集團(tuán)有限公司金融街控股股份有限公司合景

6、泰富地產(chǎn)控股有限公司復(fù)地 （集團(tuán) ）股份有限公司招商局地產(chǎn)控股股份有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司沿海綠色家園有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司北京首都開發(fā)股份有限公司大華 （集團(tuán)）有限公司仁恒置地集團(tuán)有限公司融僑集團(tuán)股份有限公司卓達(dá)集團(tuán)廣州恒 大地產(chǎn)凱德置地集團(tuán)上實(shí)地產(chǎn)北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司上海城投置地有限公司陽光 100 集團(tuán)有限公司泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司億達(dá)集團(tuán)有限公司新湖中寶股份有限公司中華企業(yè)股份有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司上海中星（集團(tuán)）有限公司廣州城建開發(fā)集團(tuán)重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司珠海華

7、發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司中新地產(chǎn)集團(tuán)（控股）有限公司江蘇新城房地產(chǎn)股份有限公司鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司上海新長寧 （集團(tuán)）有限公司南京棲霞建設(shè)股份有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司武漢福星惠譽(yù)地產(chǎn)有限公司廈門建發(fā)股份有限公司浙江金都房產(chǎn)集團(tuán)中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司上海市上投房地產(chǎn)有限公司廣東珠江投資有限公司廈門寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司天津市房地產(chǎn)發(fā)展（

8、集團(tuán)）股份有限公司安徽元一集團(tuán)上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津泰達(dá)集團(tuán)上海城開（集團(tuán)）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司廈門明發(fā)集團(tuán)有限公司名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司鑫苑 （ 中國 ）置業(yè)有限公司北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盛高置地（控股）有限公司武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn) （集團(tuán)）有限公司（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)華國際（集團(tuán)）有限公司北京建工地產(chǎn)上海愛家投資（集團(tuán)）有限公司天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司浙江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司青島海信房地產(chǎn)股份有限公司旭輝集團(tuán)股份有限公

9、司眾安房產(chǎn)有限公司億城集團(tuán)股份有限公司深圳華僑城控股股份有限公司:、測評分析（一）、500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域布局特點(diǎn)分析經(jīng)過20余年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)張, 全國企業(yè)（含各類項(xiàng)目子公司）總數(shù)達(dá)到近6萬家，受房地產(chǎn)行業(yè)固定性特質(zhì)的制約，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營區(qū)域仍然表現(xiàn)出顯著的地區(qū)性特點(diǎn)。以開發(fā)企業(yè)的注冊地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)， 東、華北和華南地區(qū)，三大區(qū)企業(yè)總數(shù)占到 秀企業(yè)也主要集中在華北、華南和華東,企業(yè)在這三區(qū)的分布呈現(xiàn)三分天下的格局。 地產(chǎn)企業(yè)在百強(qiáng)中的占比很低，分別僅為 無緣百強(qiáng)。研究發(fā)現(xiàn)：500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)主要集中在華500強(qiáng)的64%。其中，前100強(qiáng)的優(yōu)三大區(qū)企業(yè)總數(shù)占到 100強(qiáng)的92%,

10、百強(qiáng)相對而言，華中、東北和西南區(qū)域的房4%、2%口 2%,西北地區(qū)的開發(fā)企業(yè)則31%華東華北華中西南華南東北100強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布圖. 圖1在跨區(qū)域經(jīng)營方面，處于綜合實(shí)力前50強(qiáng)企業(yè)的跨區(qū)域經(jīng)營水平最高，而且多數(shù)跨區(qū)域經(jīng)營不限于所處省級區(qū)域范圍，實(shí)現(xiàn)了在全國幾個(gè)省市間互動的局面,資源整合效率較高，在整個(gè)資金協(xié)調(diào)和調(diào)度方面成本較低，顯現(xiàn)較強(qiáng)的競爭能力。開發(fā)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營的另一個(gè)特點(diǎn)是呈現(xiàn)明顯的梯級擴(kuò)展模式，處于綜合實(shí)力前列的企業(yè)一般首先集中在一二線城市進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，即在一線城市發(fā)展壯大起來的開發(fā)商往往率先實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營，先行向其他一級城市拓展，然后再進(jìn)入一些重要的二線城市。500強(qiáng)企業(yè)中在二線城市

11、運(yùn)作較為成功、取得較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，通常會進(jìn)入其他的三線等中小城市。這種梯級布局模式反映了通過優(yōu)秀企業(yè)在一線城市積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散的態(tài)勢，產(chǎn)生了行業(yè)技術(shù)外溢的突出效果，有效地促進(jìn)了全國房地產(chǎn)開發(fā)水平的整體提升。（二）、500強(qiáng)企業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析在當(dāng)前市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度明顯變快，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)新一輪加速資源整合的局面。根據(jù)500強(qiáng)企業(yè)兩年半的平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入累積百分比情況可以看出，10強(qiáng)企業(yè)的同期平均房地產(chǎn)銷售收入在500強(qiáng)總收入中的占比達(dá)到21%, 50強(qiáng)企業(yè)的同期平均房地產(chǎn)銷售收入在500強(qiáng)總收入中的占比達(dá)到45%, 100強(qiáng)企業(yè)的同期平均銷售份額占

12、到500強(qiáng)企業(yè)的近60%。這一系列的數(shù)據(jù)充分表明，在目前開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境逐漸惡化的情況下，綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)的市場擴(kuò)張和資源集中優(yōu)勢比較明顯。10強(qiáng)5Q強(qiáng) 1。0強(qiáng) 20。強(qiáng) 300強(qiáng) 400強(qiáng) 500強(qiáng)500強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入累積百分比,圖2不過，10強(qiáng)企業(yè)2006年和2007年的銷售總額在全國房地產(chǎn)銷售總額中的比重分別僅為6.1%、7.9%,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中公認(rèn)的衡量行業(yè)集中度的指標(biāo)來看，2006最大的四家房地年、2007年和2008年上半年房地產(chǎn)市場集中度只有較小的變化,產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入各年占全國總銷售額的比重分別為4.6%、5.2%、7.7%,顯示出目前中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低，但呈

13、現(xiàn)逐年微量遞增的態(tài)勢。 這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)行業(yè)市場準(zhǔn)入門檻相對而言還是比較低的，除了受制于最低資本額壁壘、土地資源壁壘外，民營資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)基本不受限制，這種情況加劇了行業(yè)競爭程度，整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模快速放大。房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠產(chǎn)品差異化和區(qū)域差 異化等差異化戰(zhàn)略贏取競爭優(yōu)勢，單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法對整體市場定價(jià)產(chǎn)生顯 著的影響，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出典型的壟斷競爭市場特征。（三）、500強(qiáng)企業(yè)規(guī)模特征分析至2008年上半年止，百強(qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)總量的三分之二以上，50強(qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)總量占比更是達(dá)到了56%, 10強(qiáng)企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了在全國范圍內(nèi)經(jīng)營布局，總資產(chǎn)規(guī)模均達(dá)到300億

14、元以上，凈資產(chǎn)規(guī)模則超過100億元，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制較為合理，成為目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)累積百分比 . 圖32008年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13196億元，同比增長 33.5%,住宅完成投資9497億元，同比增長36.5%,顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資并未減速，表明500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍在2008年上半年對房地產(chǎn)市場依然樂觀，同時(shí)也顯示了房地產(chǎn)投資固有的慣性特征，至 2009年上半年總體投資規(guī)模仍將維持在較高的水平，這種情況下會對下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)整造成更加嚴(yán)重的困 難。（四）、500強(qiáng)企業(yè)盈利特征分析500強(qiáng)企業(yè)在2007年的平均凈利潤比 2006年增

15、長97%,由于開發(fā)企業(yè)銷售收 入結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，盡管 2008年上半年受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響，房屋銷售逐漸 趨冷，500強(qiáng)企業(yè)盈利水平卻未出現(xiàn)大的波動。不過，面對市場銷售形勢持續(xù)低迷，各大開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)低 2008年度的銷售目標(biāo)，同時(shí)通過各種促銷手段加快資金回 籠，2009年的盈利水平可能出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象。從500強(qiáng)企業(yè)兩年半的平均凈利潤累積分布來看，50強(qiáng)企業(yè)的凈利潤總額占到500強(qiáng)凈利潤總額的 53%。同期平均凈資產(chǎn)收益率和平均銷售利潤率在500家企業(yè)中的分布呈現(xiàn)參差不齊的狀況， 規(guī)模實(shí)力居前的開發(fā)企業(yè)利潤率較為穩(wěn)定， 部 分規(guī)模實(shí)力居后的開發(fā)企業(yè)也具備較高的利潤率水平。這種情況反映了兩

16、種趨勢：其一是，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利增長整體趨緩，但綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)依然能夠通過提高產(chǎn)品附加值、調(diào)整區(qū)域布局戰(zhàn)略以及品牌優(yōu)勢等多種渠道獲取較為理 想的盈利。其二是，規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，資金壓力較小，同時(shí)限制企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整的土地儲備水平較低，從而保持了較高的盈利水平。500強(qiáng)企業(yè)凈利潤累積百分比. 圖4（五）、500強(qiáng)企業(yè)資金鏈分析500強(qiáng)企業(yè)測評中發(fā)現(xiàn)， 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體土地儲備規(guī)模龐大，占用了企業(yè)大量資金，隨著市場日趨低迷，銷售回款速度明顯放慢， 多數(shù)開發(fā)企業(yè)放緩了 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，500強(qiáng)企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.53次，最大值為 2.94 次，最

17、小值僅為 0.03 次。 2008 年上半年，不少開發(fā)企業(yè)在等待環(huán)境好轉(zhuǎn)的過程中，錯(cuò)失各種資產(chǎn)重組、合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的機(jī)會，在市場經(jīng)營環(huán)境持續(xù)惡化的情況下， 所擁有的土地儲備囿于資金壓力而無力開發(fā)， 2008年下半年受各地土地底價(jià)成交、 流拍、 退地等的影響， 土地儲備成為開發(fā)企業(yè)的巨大包袱， 轉(zhuǎn)讓機(jī)會縮減， 儲備價(jià)值日益貶損， 現(xiàn)金儲備不斷流失， 形成企業(yè)經(jīng)營的惡性循環(huán)。此外，與開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金儲備流失嚴(yán)重相伴的是，資本市場以及銀行機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場預(yù)期看淡，在向開發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)異常謹(jǐn)慎，因此，在2007 年土地儲備方面較為冒進(jìn)的企業(yè)，資金鏈繃得更緊，出現(xiàn)斷裂的概率更高。研究中發(fā)現(xiàn)， 2

18、007年與 2006 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率水平呈現(xiàn)攀升趨勢，到 2008年上半年止，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占到 500 強(qiáng)企業(yè)的23.4%，顯示行業(yè)整體資金壓力較大，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。、 500 強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略分析500 強(qiáng)企業(yè)測評中發(fā)現(xiàn)， 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的市場經(jīng)營戰(zhàn)略為專業(yè)化經(jīng)營， 集中于行業(yè)內(nèi)某個(gè)細(xì)分市場。 同時(shí)， 以開發(fā)住宅作為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)居顯著的地位， 部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)多樣化的經(jīng)營策略， 其中一部分企業(yè)經(jīng)營范圍涵蓋了住宅、 商業(yè)、 辦公和工業(yè)地產(chǎn)等主要的房地產(chǎn)分市場。 此外， 一些規(guī)模實(shí)力處于行業(yè)前列的企業(yè)， 采取了行業(yè)外多樣化的經(jīng)營策略， 包括前

19、向一體化、 后向一體化和混合一體化等多種形式， 涉及的行業(yè)主要有房地產(chǎn)營銷代理、 建筑工程、 土地一級開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理等。由于各房地產(chǎn)細(xì)分市場存在不同的特點(diǎn)，各類宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)、政治和文化等因素的影響程度有巨大的差異， 因此采用不同經(jīng)營戰(zhàn)略的開發(fā)企業(yè)目前的經(jīng)營狀況也存在不小的差異。 如果某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)營業(yè)務(wù)集中于某一分類市場， 即經(jīng)營專業(yè)化程度越高， 受單一因素影響而導(dǎo)致企業(yè)整體經(jīng)營出現(xiàn)問題的可能性就會比較大。 相對而言， 住宅市場與居民的收入水平直接相關(guān)， 以住宅為主業(yè)的開發(fā)企業(yè)受目前消費(fèi)需求下滑的影響最大， 而商業(yè)地產(chǎn)、 辦公地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響最為直接，預(yù)計(jì)如果200

20、9 年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況沒有大的改觀，以非住宅地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)企業(yè)將會受到嚴(yán)重的負(fù)面沖擊。（七）、500強(qiáng)企業(yè)土地儲備特點(diǎn)分析2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢未見頹勢，住房價(jià)格迅猛上漲，在良好預(yù)期推動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備增長明顯，各地地王”頻現(xiàn)，面粉比面包貴”的現(xiàn)象屢現(xiàn)市場。不少500強(qiáng)企業(yè)動用巨額資金增加土地儲備，如圖5所示，12家重要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備可建總建筑面積近3億平方米，按當(dāng)前平均開發(fā)建設(shè)速度估算，消化這些土地儲備需要5年以上的時(shí)間。如圖 6所示，2008年上半年與2007年下半年相比，部分重要城市住宅市場成交面積大幅下滑。可見，如果這些土地儲備按計(jì)劃如期完成開發(fā)時(shí)，市場供給水平將急劇

21、放大，而住宅市場需求大幅萎縮， 那么，未來兩三年內(nèi)房地產(chǎn)市場供過于求的狀況勢必更為嚴(yán)峻。OGO3 SOO300025002000150010C0500圖5.重要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備狀況萬平方米01點(diǎn)娜福H廣H姍芻E南昌南鉞舐助艘I程骸0日胸隼月200用月口2006年1月月圖6.重要城市住宅成交面積變化趨勢2008年上半年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入泡沫擠壓的調(diào)整階段，市場開始進(jìn)入下降通道，開發(fā)商對土地的價(jià)格預(yù)期回落，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)在土地市場上拿地的信心大幅度降低，行業(yè)土地供應(yīng)大幅減少，尤其是二線城市的情況較為嚴(yán)峻，如杭州、南京、蘇州、無錫、武漢、重慶等城市。如圖 7所示，2008年上半年與2007年下

22、半年相比，土地供應(yīng)面積銳減，同時(shí)相當(dāng)一部分土地以底價(jià)成交，土地流拍現(xiàn)象也日益增口 300咕月I加0祚卜K且0 f8蚱1月千同圖7.重要城市土地供應(yīng)變化趨勢另一方面，巨量的土地儲備不但延長了房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)間，占用了企業(yè)大量可用資金，也使得一些500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)變得日益臃腫，資金流動周轉(zhuǎn)速度急劇下降。在面臨市場環(huán)境變化時(shí)，企業(yè)調(diào)整的余地越來越小，土地儲備成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金絞索”。三.測評結(jié)論（一）、企業(yè)生存環(huán)境面臨重大變化2008年以來，房地產(chǎn)市場從新建商品房市場開始，顯示出明顯的調(diào)整跡象，成交量大幅下挫。根據(jù)克而瑞 （CRIC決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年1-9月，全國各大城市住宅成

23、交量較 2007年同期均出現(xiàn)較大幅度下降，其中，北京、上海、深圳、杭州、天津等重點(diǎn)城市成交量比2007年同期分別下降了 48%、24%、41%、 52%、38%,市場整體觀望氣氛濃重。土地市場上以底價(jià)成交、流拍、開發(fā)商退地等現(xiàn)象逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)由于2006 年至 2008 年上半年止，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅 投資水平均保持在較高水平， 這預(yù)示著在未來一到兩年時(shí)間內(nèi)， 房地產(chǎn)市場供應(yīng)將大量涌現(xiàn)，對市場消化吸納造成巨大的壓力。根據(jù)各國房地產(chǎn)業(yè)周期調(diào)整的實(shí)證研究結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo)主要是成交量和新開工面積， 當(dāng)成交量出現(xiàn)滯漲或呈緩慢下跌態(tài)勢時(shí)， 預(yù)示著房地產(chǎn)市場上沖乏力， 下滑的概率越來越大，

24、同時(shí)當(dāng)新開工面積縮減時(shí)， 表明開發(fā)企業(yè)資金鏈吃緊、 對未來預(yù)期看淡。 隨著房地產(chǎn)業(yè)高漲期開工而在本期涌現(xiàn)到市場上的滯后性供給增加， 市場價(jià)格面臨巨大的下跌壓力， 開始出現(xiàn)松動跡象， 部分樓盤價(jià)格會小幅下滑。 當(dāng)這些現(xiàn)象積累到一定階段后， 往往出現(xiàn)一個(gè)成交量大幅下跌、 價(jià)格深幅急挫的快速調(diào)整期。 我國目前房地產(chǎn)市場正處于高漲期尾部、 市場膠著僵持階段，隨著時(shí)間的推移，開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境將日益惡化。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，盡管今年上半年市場銷售明顯下滑，但是由于前一年度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的影響， 500 強(qiáng)企業(yè)今年上半年經(jīng)營狀況總體良好， 從表象上看當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)對500 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)還未產(chǎn)生明顯的影響。不

25、過，開發(fā)企業(yè)生存的宏觀環(huán)境存在長期隱憂，世界性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會通過資金鏈、消費(fèi)者預(yù)期、 居民收入、 整體經(jīng)濟(jì)衰退等方面影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 基于上述情勢， 2008 年下半年至2009 年全年整個(gè)中國房地產(chǎn)市場不容樂觀， 市場將進(jìn)入深幅的調(diào)整期。除了宏觀上世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的影響外，企業(yè)面臨的微觀環(huán)境存在很大差別。研究中發(fā)現(xiàn)，在土地市場上2006 和 2007 年屢屢受挫的企業(yè)，反而面臨較好的經(jīng)營環(huán)境， 沒有巨額的債務(wù)壓力。 但是， 前兩年表現(xiàn)激進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 在目前房價(jià)下降、 地價(jià)下滑的情況下， 面臨著巨額的資金成本和經(jīng)營壓力， 這些不斷累積的債務(wù)使一些開發(fā)企業(yè)數(shù)年的凈

26、利潤消蝕殆盡， 只能在困局中等待市場總體環(huán)境趨暖， 這種緊迫的局勢可能會持續(xù)數(shù)年之久， 同時(shí)不排除部分企業(yè)在僵持中破產(chǎn)倒閉。、傳統(tǒng)開發(fā)融資模式遭遇空前挑戰(zhàn)由于受到各方面的政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一化傾向近年沒有大的變化。 根據(jù)保守估計(jì)， 開發(fā)企業(yè)銀行貸款和自籌資金占比分別超過20%和 30%。銀行貸款限制著開發(fā)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏， 近兩年中央銀行房地產(chǎn)類貸款額度和用途加以限制之后，開發(fā)企業(yè)的資金鏈更趨緊張。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金渠道主要有預(yù)售、施工企業(yè)帶資施工、材料企業(yè)賒銷等， 這種傳統(tǒng)的自籌資金模式完全依賴于開發(fā)達(dá)到一定程度后的預(yù)售活動， 如果市場處于高漲期， 那么這種高杠桿融資

27、的模式存在的巨大缺陷被掩蓋起來， 資金流動較為順暢， 企業(yè)融資渠道的廣度和深度不會受到很大限制。 但是一旦市場情況逆轉(zhuǎn)， 這種金融游戲規(guī)則將面臨嚴(yán)重困境， 幾重融資渠道壓力會集中到開發(fā)企業(yè)， 自籌資金渠道會很快斷流，進(jìn)而拖累企業(yè)的經(jīng)營績效。同時(shí)，預(yù)售制情況下，開發(fā)企業(yè)將相當(dāng)一部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到下游購房者身上， 而大量預(yù)收購房款同樣來自購房者的銀行貸款， 那么融資渠道過于依賴銀行貸款的傾向更加明顯。 這種預(yù)售模式在市場環(huán)境逆轉(zhuǎn)、 成交量下滑情況下， 開發(fā)商的資金鏈將受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)過分依賴于銀行貸款和銷售回款的傳統(tǒng)融資模式受到空前挑戰(zhàn)， 自籌資金渠道中的結(jié)構(gòu)性隱患集中爆發(fā)出來，

28、市場各方面的相關(guān)者發(fā)現(xiàn)目前融資模式掩蓋了自籌資金和自有資金的區(qū)別， 放大了企業(yè)經(jīng)營的困境。 從根本上說， 自籌資金不等于自有資金， 解決企業(yè)經(jīng)營困境的重點(diǎn)在于迅速提高自有資金比率，擺脫企業(yè)目前對銀行貸款的超強(qiáng)依賴性。但是，由于目前整個(gè)股市大幅下挫，股票市場已經(jīng)失去了融資功能， 通過首次公開上市或者借殼上市從資本市場融資的可能性幾乎為零， 其他融資方式也受到各種因素的制約， 在這種情況下， 拓寬融資渠道、提高自有資金比率便成為企業(yè)解決資金困局的重要課題。、國內(nèi)保障性住房需求成為行業(yè)發(fā)展的重大機(jī)遇500 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為， 2008 年消費(fèi)者預(yù)期市場價(jià)格大幅下降的氣氛已經(jīng)形成， 市場供求雙方處于

29、博弈的膠著期， 消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足， 對其入市交易形成巨大的障礙。 中央政府陸續(xù)出臺了降低交易稅費(fèi)、 貸款利率等政策來提振市場信心，同時(shí)， 各地政府也在中央新政的基礎(chǔ)上積極出臺相應(yīng)操作性政策， 以刺激本區(qū)域的房地產(chǎn)市場。 這些相關(guān)政策政的出臺一定程度上對穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期、 恢復(fù)消費(fèi)者信心、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護(hù)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。同時(shí)，中央加快保障性住房建設(shè)，將 “擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長”列為十項(xiàng)措施之一，2008 年前三季度，已經(jīng)投入資金 180 億元，已開工建設(shè)廉租住房32 萬套。中央財(cái)政對中西部地區(qū)已補(bǔ)助了 68 億元廉租住房資金， 各地累計(jì)籌集的資金近400 億元。預(yù)計(jì) 2008

30、 年年內(nèi)開工建設(shè)80 萬套廉租住房，租賃補(bǔ)貼戶數(shù)累計(jì)達(dá)到 287 萬戶。全國新開工的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的套數(shù)已超過90 萬套， 預(yù)計(jì)到 2008 年底達(dá)到 120萬套。根據(jù)規(guī)劃，最近三年內(nèi)將增加200 多萬套的廉租住房、 400 多萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220 多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造，總投資達(dá)9000 億元，年均投入 3000 億元，由此，每年保障性住房建設(shè)將帶動投資近6000 億元，提供 200 多萬個(gè)就業(yè)機(jī)會。保障性住房建設(shè)對500 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)重大的機(jī)遇。 研究發(fā)現(xiàn)， 500 強(qiáng)企業(yè)的品牌、 知名度、 實(shí)力、 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作模式等得到中央和地方政府的認(rèn)可和支持，500

31、 強(qiáng)企業(yè)會在總規(guī)模達(dá)到 9000 億元的保障性住房建設(shè)中占據(jù)有利的位置。可以說，保障性住房建設(shè)將成為市場信心低迷期維持500 強(qiáng)企業(yè)生存的重要市場，通過保障性住房市場的啟動和迅速發(fā)展，帶動商品房市場，幫助開發(fā)企業(yè)積蓄力量。當(dāng)然， 從另一方面來看， 保障性住房供給增加后會滿足相當(dāng)規(guī)模的住房需求， 對商品房市場產(chǎn)生重大的抑制效應(yīng)，有可能拖長全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，降低500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的盈利預(yù)期，市場結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)較大的分化組合，這也是500 強(qiáng)企業(yè)在未來經(jīng)營中需要密切關(guān)注的焦點(diǎn)之一。、優(yōu)秀企業(yè)更加重視自身管理調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目化傾向依舊十分嚴(yán)重，項(xiàng)目廣告、項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度通常會大

32、大超過開發(fā)企業(yè)本身。 這種現(xiàn)象一方面限制了開發(fā)企業(yè)利用一個(gè)成功項(xiàng)目帶動其他項(xiàng)目的促進(jìn)作用， 同時(shí)廣告投入的累積效應(yīng)較差， 項(xiàng)目不斷更替使企業(yè)品牌培育過程出現(xiàn)中斷， 降低了項(xiàng)目對企業(yè)品牌的正向效應(yīng)。 不過， 另一方面， 品牌項(xiàng)目化傾向也起到了負(fù)面事件防火墻的作用， 不會將一個(gè)失敗項(xiàng)目的影響傳遞到其他項(xiàng)目。相對而言，領(lǐng)先企業(yè)的品牌意識較強(qiáng)，綜合實(shí)力 50 強(qiáng)企業(yè)基本上確立了企業(yè)品牌， 將項(xiàng)目與企業(yè)整體實(shí)力聯(lián)系在一起。 但是還有相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌分離度較高，項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的協(xié)同效應(yīng)較差。面對世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，所有開發(fā)企業(yè)都在不同程度上削減相關(guān)廣告、營銷、策劃等方面的預(yù)算， 這種

33、策略會明顯改善企業(yè)的短期績效， 對會計(jì)報(bào)表有一定的粉相關(guān)信息無飾作用。 但是， 當(dāng)企業(yè)削減媒體廣告等提升企業(yè)和項(xiàng)目品牌的預(yù)算后， 法有效地傳遞到市場， 影響房屋的銷售水平， 同時(shí)在客戶群體中影響日益衰減， 企業(yè)經(jīng)營將更加困難，從而企業(yè)不得不進(jìn)一步削減相關(guān)預(yù)算，銷售量會進(jìn)一步下滑，最終會誘發(fā)企業(yè)經(jīng)營的惡性循環(huán)，降低企業(yè)長期的經(jīng)營利潤率。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的研究，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)更加注重品牌建設(shè)和整合營銷規(guī)劃，在削減廣告等預(yù)算支出情況下，積極尋求提升品牌價(jià)值、推動企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌相融合、 推動銷售增加市場占有率的措施， 將有限的廣告推廣預(yù)算從傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)向現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)媒體， 從而有效地避

34、免銷售量的大幅下滑。 優(yōu)秀企業(yè)的實(shí)踐表明， 從單個(gè)開發(fā)企業(yè)出發(fā)塑造誠信、 公平、 負(fù)責(zé)、 以人為本的企業(yè)形象至關(guān)重要， 不僅能夠有效解決企業(yè)當(dāng)前面臨的問題， 也有助于建立企業(yè)的長期聲譽(yù)，為企業(yè)長期生存和發(fā)展奠定良好的信譽(yù)基礎(chǔ)。對此， 500 強(qiáng)企業(yè)中目前品牌效應(yīng)較弱的企業(yè)也越來越意識到品牌的重要性， 表明在資源有限的情況下， 今后將有更多的企業(yè)會加大品牌建設(shè)力度。與此同時(shí)，優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化內(nèi)部管理以應(yīng)對市場環(huán)境的急劇變化，通過全國化的區(qū)域布局分散風(fēng)險(xiǎn)、 完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系； 通過不同產(chǎn)品之間成本互補(bǔ)有效控制和降低成本； 通過控制開發(fā)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏實(shí)現(xiàn)資金優(yōu)化配置， 緩解資金鏈壓力，降低融資成本和

35、難度； 通過合作開發(fā)、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式調(diào)節(jié)土地儲備水平； 通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化完善投資決策。 這些因應(yīng)對策措施對保持并發(fā)展優(yōu)秀企業(yè)長期的核心競爭優(yōu)勢起到了積極的推動作用。此外，優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)相當(dāng)重視企業(yè)內(nèi)外部資源的整合效應(yīng)，重視利用中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，在強(qiáng)化內(nèi)部管理樹立企業(yè)品牌聲譽(yù)的基礎(chǔ)上，促成行業(yè)的良性互動，積極促進(jìn)行業(yè)形成誠信、規(guī)范、有序的競爭環(huán)境。新聞稿件2008 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)測評結(jié)束，太原10 企業(yè)名列其中2008 年 11 月 28 日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會、中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、上海易居房地產(chǎn)研究院、新浪

36、網(wǎng)技術(shù)中國有限公司聯(lián)合成立的中國房地產(chǎn)測評中心在海口發(fā)布了 2008 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)測評研究報(bào)告 。太原市房地產(chǎn)企業(yè)中，有10 家企業(yè)列入 500 強(qiáng)名單： 2008 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)測評研究山西上榜企業(yè)山西千禧投資集團(tuán)山西新弘祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西鼎晨房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司太原中保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西太原華龍?zhí)┘瘓F(tuán)實(shí)業(yè)有限公司山西同至人物貿(mào)集團(tuán)有限公司山西華宇集團(tuán)有限公司太原中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司太原市昌通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國房地產(chǎn)測評中心副主任兼秘書長龍勝平博士在會上就 2008 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)排行榜和研究結(jié)論

37、進(jìn)行了深入全面的說明。根據(jù)本次評測結(jié)果，中國房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)幾大現(xiàn)象：百強(qiáng)企業(yè)華東、華北、華南三分天下測評研究報(bào)告顯示， 500 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)主要集中在華東、華北和華南地區(qū)， 三大區(qū)企業(yè)總數(shù)占到 500 強(qiáng)的64%。就百強(qiáng)而言，三區(qū)企業(yè)總數(shù)占比為92%，華中、東北和西南區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)在百強(qiáng)中的占比很低，分別僅為 4%、 2%和 2%，西北地區(qū)的開發(fā)企業(yè)則無緣百強(qiáng)。引人注目的 10 強(qiáng)企業(yè)分別為：萬科、中國海外、綠地集團(tuán)、廣州富力、合生創(chuàng)展、碧桂園、世茂集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤置地和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。百強(qiáng)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯， 500 強(qiáng)盈利水平未受影響在企業(yè)規(guī)模特征方面，開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度明顯變快，行業(yè)內(nèi)出

38、現(xiàn)新一輪加速資源整合的局面， 100 強(qiáng)企業(yè)的平均銷售份額占到 500 強(qiáng)企業(yè)的近60%。 10 強(qiáng)企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了在全國范圍內(nèi)布局，總資產(chǎn)規(guī)模均達(dá)到 300 億元以上，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制較為合理，市場擴(kuò)張和資源集中優(yōu)勢比較明顯，成為目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。在盈利能力方面， 500 強(qiáng)企業(yè)在 2007 年的平均凈利潤比2006 年增長 97%， 由于開發(fā)企業(yè)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)周期等因素，盡管2008 年上半年受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響，房屋銷售逐漸趨冷， 500 強(qiáng)企業(yè)盈利水平卻未出現(xiàn)大的波動。不過，面對市場銷售形勢持續(xù)低迷，各大開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)低2008 年度的銷售目標(biāo)，同時(shí)通過各種促銷手段加快資金回籠，

39、 2009年的盈利水平可能出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象。土地儲備成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“金絞索”在資金鏈方面， 500 強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度放慢，平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為 0.53 次，最大值為 2.94 次，最小值僅為 0.03 次。到 2008 年上半年止，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占到 500 強(qiáng)企業(yè)的 23.4%， 顯示行業(yè)整體資金壓力較大， 企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。 加之資本市場以及銀行機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場預(yù)期看淡，在向開發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)異常謹(jǐn)慎，由于土地儲備占用了企業(yè)大量資金，隨著市場日趨低迷，銷售回款速度明顯放慢，土地儲備成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“金絞索” 。開發(fā)企業(yè)危機(jī)挑戰(zhàn)并存優(yōu)秀公司強(qiáng)化自身管理中國房地產(chǎn)測評中心認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，從長期來看，世界性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會通過資金鏈、消費(fèi)者預(yù)期、居民收入、整體經(jīng)濟(jì)衰退等渠道影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此， 2009 年全年整個(gè)中國房地產(chǎn)市場不容樂觀，隨著時(shí)間的推移，開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境將日益惡化。