1、自然心修谷項目黔東南州投資促進局T，、項目概況健康休閑養生度假是建立在自然生態和人文環境的基礎上，結合觀賞、游樂 等形式，以達到放松心身、怡情養性、強身健體、延年益壽為目的深度旅游體驗 活動。健康休閑養生度假成為人們忙碌生活中綠色的心靈港灣，具有很強的吸引 力。貴州省黔東南州自然資源豐富、生態環境優美、氣候環境適宜、民族風情濃厚、 交通條件便利。全州森林覆蓋達63%,世界旅游組織贊譽為“文化大餐，山水盛 宴”。在黔東南州發展健康養生休閑度假旅游，順應了健康服務業發展的大趨勢， 蘊含看廣闊的市場空間。2015年,貴州侗鄉大健康產業示范區成立，作為全省首個以民族文化旅游和大 健康產業深度融合發展的

2、省級示范區，根據資源稟賦，該示范區確定了“五位一 體”的戰略定位，其中之一為：以優良的生態環境、豐富的旅游資源、獨特的民 族醫療為組合優勢的生態旅游與健康養生產業融合發展示范基地。二、建設條件1、自然條件優越（1）氣候適宜：黔東南州屬中亞熱帶季風濕潤氣候區，具有冬無嚴寒，夏無酷暑，雨熱同季的特點。年平均氣溫 1418攝氏度。最冷月（1月）平 均氣溫5 8攝氏度；最熱月（7月）平均氣溫24 28攝氏度。（2）植被豐富：黔東南州群山疊翠，林木蔥蘢，有“杉鄉林海”之稱， 是全國重點林區之一，也是貴州省的主要用材林基地。境內溝壑縱橫，山 巒延綿，重崖迭峰，原始生態保存完好，境內有雷公山、云臺山、佛頂山

3、 等原始森林，原始植被保護區與自然保護區 29個,其中雷公山自然保護區 為國家自然保護區。（3）水域廣泛：黔東南苗族侗族自治州境內有大小河流2900多條，以清水江、？陽河、都柳江為主干，呈樹枝狀分布于各地。清水江自西向東流 經丹寨、麻江、凱里、黃平、施秉、臺江、劍河、錦屏、天柱9縣市，州境河道長376公里，流域面積14769平方公里。？陽河自西向東流經黃平、施秉、 鎮遠、岑鞏4縣，州境河道長166公里，流域面積為5106平方公里。都柳江自 西向東南流經榕江、從江2縣，州境河道長141公里，流域面積為8802平方公 里。建設條件2、旅游資源豐富黔東南苗族侗族自治州有以？陽河和云臺山為代表的山水風

4、光；以凱 里、臺江、雷山為代表的苗族風情和以黎平、從江、榕江為代表的侗族風 情；還有施秉杉木河、黃平野洞河、劍河溫泉、岑鞏龍鱉河等景點，構成 黔東南的旅游景觀，黎平高屯天然石拱橋和述洞侗族獨柱鼓樓、榕江車江 八寶寨古樓等。1992年的國際旅游年會將黔東南列入世界“返璞歸真、重 返大自然”十大旅游景區之一，隨后又被聯合國保護世界鄉土文化基金會 列為世界少數民族文化保護圈。黎平肇興堂安侗寨和錦屏隆里古城為中國 與挪威國際合作項目生態博物館，境內有邙日河”和“黎平侗鄉”兩個國 家風景名勝區。3、少數民族風情濃厚黔東南苗族侗族自治州居住著苗、侗、水、瑤、壯、布依、土家等33個少數民族。黔東南素有“百節

5、之鄉”的別稱，一年中有節日集會200多個。節日活動有唱歌跳舞、斗牛賽馬、吹蘆笙、踩銅鼓、賽龍舟、玩龍燈、唱侗戲等等。主要的 民族節日有苗族的蘆笙會、爬坡節、姊妹節、吃新節、龍舟節、苗族的苗年，侗 族的侗年、泥人節、摔跤節、林王節、“三月三”歌節，水族的端節，瑤族的“盤王節”等等。少數民族傳統體育活動主要有苗族的“劃龍船”和武術，侗族 的被譽為“東方橄欖球”的搶花炮等。4、民族醫藥豐富黔東南州有“中國天然藥庫”、“國家植物基因庫”之稱，是全國藥材主產 區。現記載有民族藥、中藥資源2831種，藥用野生植物達40（余種，中藥材總儲量 達108（萬噸。作為貴州首個、也是目前唯一的大健康示范基地，從江縣

6、于2011年獲得“長壽之鄉”美稱，擁有著名的“瑤族醫藥（藥浴療法）”，入選第二批國 家級非物質文化遺產名錄。當地豐富的民族醫藥醫術是旅游休閑亮點，擁有“長壽之鄉”美譽的從江縣 更能吸引游客目光，是打造養生旅游的最強的支撐。5、交通便利通暢從江縣隸屬貴州省黔東南自治州，位于貴州省東南部，東與廣西壯族自治 區接壤，為貴州通往廣西、湖南和珠三角的東南“門戶”；西連荔波、榕江兩 縣，北靠黎平縣，距貴陽405公里，距州府凱里252公里，距離桂林275公里。貴 廣快鐵開通后，桂林到從江僅需50分鐘。貴廣快鐵、黎洛高速和廈蓉高速公路穿境而過，“兩高一快”的建設使從 江至廣州形成縮短至3小時，通往廈門及港澳臺

7、等經濟發達地區的通車里程亦將 大大縮短。從江縣正慢慢地變成黔東南重要的交通樞紐，從江站的輻射范圍也 將擴大到包括從江、黎平、錦屏、天柱、荔波以及廣西融水等縣，輻射的人口 有一百多萬人，是該區域人民南下廣州、北上貴陽的首選通道。貴廣高鐵的開通，使從江縣由“邊鄙”轉眼成了貴州面向“珠三角”、沿 海城市乃至于海外的“大前門”，變成了 “貴州出海第一站”。洛貫新區內均 有高速接口，在從江縣洛香鎮設立從江高鐵站，每天停靠動車8次。貴廣高鐵的開通，大大拉近貴州與粵、桂兩省區的時空距離，融入黔粵桂三省區“4小時經濟生活圈”。建設條件從江縣交通區位圖6、政策條件2015年 4月，貴州省政府批準設立貴州侗鄉大健

8、康產業示范區，核 心范圍涉及從江縣和黎平縣。貴州省委努力將從江建成“獨具民族特 色第一站、多彩貴州第一城、“大健康產業第一區。因此， 受益于疊加政策的驅動，項目的后發優勢明顯，前景十分看好。、建設地點建設地點選址于貴州侗鄉大健康產業示范區境內，核心區范圍涉及黔東南州從 江縣洛香鎮、貫洞鎮和黎平縣肇興鎮。建設地點情況匯總序號11因素表相關說明1|地理位置貴州省黔東南州從江縣2建設優勢位于侗鄉大健康示范區的核心區3氣候條件中亞熱帶溫暖類型，年平均氣溫18.4 C4植被條件植被豐富，有多處原始森林51水文條件屬珠江水系，支流縱橫，水源豐富6區位條件優（黔、桂交界地帶，沿海入黔第一城）71高速公路夏蓉

9、咼速、黎洛咼速交匯8咼鐵貴廣咼鐵在從江設從江站9機場距貴陽龍洞堡機場259.8公里，至黎平機場和黔南 荔波機場均在100公里10基礎設施條件不斷完善中111綜合評價良好四、建設方案總體定位項目將面向高中消費群休，依托當地優越的自然資源和生態環境，開發當地少數民族特色民族保健療法，打造以“養生、修性”為主題的度假村，提供一個能夠修身養性，放松身心的旅游熱點。建設方案2、功能布局 項目規劃占地面積為500畝，其中主要建筑的建筑面積為91000*,（1）綜合服務區主要提供服務中心、特色酒店、特色商業街、停車場及其他配套設施。重點 在于酒店公寓的設計，可修建各種主題的酒店，也可修建符合當地特色的少數民

10、 族住宅，滿足各種心理的游客需求。（2）民族醫藥養生區通過修建民族醫藥養生館、溫泉養生館、藥膳房、民族特色餐廳，讓游客舒 展身心釋放壓力，提升精氣收獲健康。可借助當地有名的“瑤族藥浴”，發展藥浴產業。（3）運動休閑區通過修建泳池、漂流區，修建登山站， 酒吧、咖啡廳，滿足高端消費群體的 運動、冒險、休閑需求。（4）觀光娛樂區種植竹林，打造竹林風情園。搭建 水上走廊，提供水上觀光平臺。花海種植， 給游客提供視覺上的享受，為游客提供不同環境的休閑娛樂場所。五、預期投資本項目總投資額約為5539（萬元，其中包括:建安工程費用：總建筑面積91000m2，總投資28640萬元。工程建設及其他費用：包括規劃

11、設計、項目勘探、項目建設管理、項目監理費等，總費用為1720萬元。O預期投資土地成本：建設用地350畝，按每畝30萬兀計算，土地成本共計10500萬元。基本預備費：按建安投資的5%計取，共計1430萬元鋪底流動資金：按建安投資的25-30%計取，共計7600萬元。功能區塊建筑面積（m2）建安成本（元/m2）投資額（萬元）月服務中心50001800900綜合服務 區主題酒店35000300010500少數民族特色民居2000025005000|特色商業街15000250037501 其他配套設施30001800540民族醫藥養生館30002000600養生保健溫泉養生館20002000400區藥

12、膳房200020004001民族特色餐廳40002000800 |運動休閑酒吧、咖啡廳20002000400區1泳池、漂流、登山-2000 |觀光娛樂 區竹林風情園50畝600水上走廊、亭閣100畝1250花海150畝1500建安投資小計28640設備購置費5500工程建設及其他費用1720土地成本10500基本預備費1430鋪底&流動資金7600總投資55390六、市場分析客群定位：以休閑、養生為目的的消費群體本項目地處侗鄉大健康產業示范區境內，核心區范圍涉及黔東南州從江 縣洛香鎮、貫洞鎮和黎平縣肇興鎮，黔東南苗族侗族自治州以？陽河和云臺山為代表的山水風光；以凱里、臺江、雷山為代表的苗族風情

13、和以黎平、從 江、榕江為代表的侗族風情；還有施秉杉木河、黃平野洞河、劍河溫泉、岑 鞏龍鱉河等景點，構成黔東南的旅游景觀，黎平高屯天然石拱橋和述洞侗族 獨柱鼓樓、榕江車江八寶寨古樓等生態景區。根據市場需求，組合成生態旅 游，人文旅游和養生旅游、瑤族藥浴的多種方式，適宜以休閑、養生為目的 的消費群體，主要面向都市工作緊張、壓力大的中青年人群及以休閑娛樂為 主的中老年階段人群。客群來源：省內及省外游客項目立足侗鄉大健康產業示范區的旅游資源，深厚的文化底蘊，發揮優勢 條件，主打“休閑旅游、養生旅游”主題，努力打造成為大健康產業示范區， 從江地區便利的交通環境，吸引看周邊地區的觀光游客，航空、高鐵、公路

14、 的立體交通形態，為吸引省內其他地區及省外城市的游客，創造了基礎條件。市場分析客群規模預測2015年前三季度，從江縣接待游客人數107.32萬人次，同比增長 24.84%實現旅游綜合收入7.24乙元，同比增長26.04%。隨著貴州省進 入高鐵時代，必將帶動旅游產業跨越式發展。按照25%的平均增速進行保守估算，到2019年項目完工時估算，從江地區接待的游客預計將達到 261萬人次。風險分析?市場風險，項目客群數量沒有達到預期。?建議項目實施單位：建立專門的宣傳網站，宣傳手冊等宣傳材料，通 過企業自身、外部公共媒體、政府輔助支持等一切可利用的渠道資源， 大力向外宣傳推介，擴大項目的受眾面。其次，結

15、合自身優勢條件和 社會發展趨勢，立足侗鄉大健康產業示范區的旅游資源，發揮優勢條 件，主打“休閑旅游、養生旅游”主題，努力打造成為大健康產業示 范區，穩抓現今的大好發展契機，強化區域間的協調合作發展和探索 主要景區間的客源分享，吸引更多的客群。?經營管理風險：項目開發周期長、資金投入大、經營管理難度高。?建議項目實施單位：第一，制定系統的投融資計劃，拓展融資渠道, 合理統籌資金的使用，確保在整個項目開發過程中資金鏈能夠正常運 轉；第二，針對項目開發建設過程中涉及的旅游經營權、土地開發、 基礎設施建設、生態環境保護等一系列重大的問題，主動與政府部門 進行對接，協調解決，確保項目能夠穩定實施；第三，

16、提前組建專業 的項目管理團隊，就項目的建設開發、運營管理等一系列重大問題， 提前制定科學、合理的方案，提升綜合管理水平。項目主要風險評風險風險來源建議措施風險評估嚴重較大一般市場客群數量沒加強項目對外宣傳推廣，強化V風險有達到預期區域間的合作發展經營管理 風險開發周期長、 資金投入大、 經營管理難 度高制定投融資計劃，就重大問題 加強與政府部門的溝通協調， 提前組建好專業的管理團隊V風險總結風險總體可控八、盈利分析項目投資資金全部自籌，采取“租賃+自寺經營”的模式，項目的收入主要包括通過主題酒店、少數民族特色民居、民族醫藥養生館、溫泉養生館、藥膳房自持經營收入，民族特色餐廳、特色商業街獲取租金

17、 收入。其他業態主要是提升項目品質，達到增加項目經濟效益的作用。盈利分析年經營收入?自營收入：包括養主題酒店、少數民族特色民居、民族醫藥養生館、溫泉養生館、 藥膳房等，預計每年營業收入達到12805萬元。其中：?主題酒店經營收入：民族風情酒店總建筑面積35000m2,約有580個房間。假定年 平均入住率70%，平均房費460元/間/天，則每年（按365天測算）酒店經營收入 約為6810萬元；?少數民族特色民居經營收入：少數民族特色民居 酒店總建筑面積20000m2,約有 360個房間。假定年平均入住率70%，平均房費380元/間/天，則每年（按365天測 算）少數民族特色民居 經營收入約為34

18、95萬元；?民族醫藥養生館、溫泉養生館、藥膳房經營收入：根據測算保守估計經營收入約為2500萬元；?租賃收入：民族特色餐廳保守估算，其年租賃收入為 200萬元；特色商業街建筑 面積為15000 m2,按平均每年200元/m 2估算，每年租金收入為3600萬元。兩項租 賃收入共計3800萬元。綜合以上所有收入，項目每年經營總收入為 16605萬元。盈利分析項目盈利能力分析年經營總成本項目建成后，主要的經營成本包括：?運營費用：自營收入部分運營成本按主題酒店、少數民族特色民居、民族醫藥 養生館、溫泉養生館、藥膳房等自營收入的 40%測算，年運營費用為5120萬元; 民族特色餐廳和特色商業街按租賃收入的 20%計算，其運營成本為760萬元。 兩項成本共計5880萬元；?維護修理費：按工程建設費用的1.5%估算，年費用為880萬元。?其他費用：包括管理費用、宣傳推廣費用、辦公費用、財務費用等，按總收入的10%測算，年其他費用為166（萬元。則項目每年總經