1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-295編號(hào)：_商業(yè)城物業(yè)管理要點(diǎn)難點(diǎn)分析審核：_時(shí)間：_單位：_商業(yè)城物業(yè)管理要點(diǎn)難點(diǎn)分析用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障。可通過(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。商業(yè)城物業(yè)管理要點(diǎn)及難點(diǎn)分析Z物業(yè)在商業(yè)領(lǐng)域主要從事商業(yè)的開發(fā)、研究、策劃、經(jīng)營(yíng)、管理、培訓(xùn)等工作。通過(guò)以往在商業(yè)開發(fā)、策劃、經(jīng)營(yíng)、管理方面的經(jīng)驗(yàn)，以及公司有關(guān)人士長(zhǎng)期對(duì)內(nèi)地、深圳及沿海的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行

2、調(diào)查、跟蹤、研究，在商業(yè)物業(yè)調(diào)研、定位、策劃、經(jīng)營(yíng)、管理等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。特別在將現(xiàn)代商業(yè)管理與我公司先進(jìn)的物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合方面取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，為大型商業(yè)管理探索并開辟了新的思路與途徑。鑒于此，我們對(duì)XXX商業(yè)城的物業(yè)管理進(jìn)行以下分析：一、XXX商業(yè)城管理要點(diǎn)包括：*一般性物業(yè)管理*特殊管理*統(tǒng)一的專業(yè)化管理（一）一般性物業(yè)管理1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理：分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)店鋪，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的

3、經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)店鋪，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。2、安全保衛(wèi)管理：XXX商業(yè)城商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問(wèn)題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。3、消防管理：由于XXX商業(yè)城屬于人流密集性場(chǎng)所，所以消防安全非常重要。消防工作

4、要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。4、設(shè)備管理：管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)，造成不必要的損失。樓宇工程設(shè)備管理是通過(guò)科學(xué)管理、正確使用、精心維護(hù)、定期保養(yǎng)、適時(shí)更新使設(shè)備始終處在良好的工作狀態(tài)，保持設(shè)備的合理構(gòu)成和先進(jìn)水平，避免使用價(jià)值下降，充分發(fā)揮設(shè)備的綜合效益。5、清潔衛(wèi)生：清潔管理是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的重要指標(biāo)的之一。我公司將建議在推行質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保學(xué)、衛(wèi)生學(xué)等知識(shí)，實(shí)施專業(yè)清潔管理，使XXX商業(yè)城

5、的清潔工作科學(xué)、環(huán)保、無(wú)公害，保證城區(qū)空氣清新、商業(yè)環(huán)境優(yōu)雅。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。6、綠化管理：XXX商業(yè)城中的園林綠化配置及擺設(shè)，既需要綠化效果，需要造就生動(dòng)活潑的園林景觀及配合物業(yè)的整體氛圍，以提供客戶觀賞、休息、游玩，以營(yíng)造健康舒適的購(gòu)物、休閑空間，造就XXX商業(yè)城的生態(tài)環(huán)境。綠化園藝的養(yǎng)護(hù)管理在在鞏固園藝設(shè)計(jì)建造的成果，保持XXX商業(yè)城舒適的休閑購(gòu)物環(huán)境，養(yǎng)護(hù)工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經(jīng)常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補(bǔ)植物等。為各業(yè)主和用戶提供自然、健康舒適的生活環(huán)境。7、車輛管理：車輛

6、管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。8、特約服務(wù):Z物業(yè)將建議物業(yè)公司開創(chuàng)"生活管家"服務(wù)理念，想客戶的所想，做客戶的所需，在不打擾客戶私人空間的前提下，為客戶提供全方位的高品位、高效率服務(wù)。物業(yè)管理處必須提供住戶一切有償服務(wù)安排，此項(xiàng)服務(wù)包括代訂報(bào)刊、飲品、洗衣、代交費(fèi)用、家居維修等等,使住戶不須為安排日常家居雜務(wù)而煩惱。（針對(duì)住宅的小業(yè)主）（二）特殊管理1、商業(yè)形象的宣傳推廣：XXX商業(yè)城物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大XXX商業(yè)城的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更

7、多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。2、承租客商的選配。XXX商業(yè)城是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因此XXX商業(yè)城的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。（三）統(tǒng)一的專業(yè)化管理XXX商業(yè)城應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立XXX商業(yè)城管理委員會(huì)。因?yàn)閄XX商業(yè)城管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證XXX商業(yè)城良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩

8、序，使經(jīng)營(yíng)者 的生意好做。XXX商業(yè)城本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)XXX商業(yè)城的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。這樣一來(lái)，XXX商業(yè)城的管理者就可以通過(guò)管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。XXX商業(yè)城管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作： 1、制定管理章程

9、，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。2、開展XXX商業(yè)城整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳XXX商業(yè)城的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以XXX商業(yè)城名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。3、協(xié)調(diào)XXX商業(yè)城各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。4、開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。二、XXX商業(yè)城管理難點(diǎn)分析：（一）商場(chǎng)

10、是否辦得成功，有很多因素影響，而這些因素又深受完善物業(yè)管理的影響。必須保持商場(chǎng)的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡(jiǎn)明的指示標(biāo)志或大型展示。（二）物業(yè)設(shè)施的裝備，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜。逃生通道必須保持暢通無(wú)阻,所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會(huì)容易受傷。（三）物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，商量合辦各種推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)消費(fèi)。（四）在物業(yè)附屬停車場(chǎng)的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對(duì)商場(chǎng)的信心。（五）商場(chǎng)內(nèi)的開放時(shí)間，其組合成

11、份的使用時(shí)間，一般有差異。商場(chǎng)的顧客除大樓本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消費(fèi)對(duì)象，故商場(chǎng)設(shè)施的使用率一般較住宅物業(yè)高，所以商場(chǎng)設(shè)施必須保養(yǎng)得宜，以免對(duì)租用戶及顧客造成不便。（六）由在店鋪的開放時(shí)間不同，管理公司必須與使用者緊密聯(lián)系，定訂保安措施，清潔及設(shè)施維修等時(shí)間表，使商場(chǎng)外觀及設(shè)備保養(yǎng)，都能符合物業(yè)整體及使用者要求。（七）商業(yè)城項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。推廣策劃應(yīng)該面對(duì)國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì)的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題。（八）商業(yè)對(duì)辦公、住宅小區(qū)的影響1、空氣污染：主要

12、體現(xiàn)在餐飲項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的油煙，衛(wèi)生間產(chǎn)生的異味、空調(diào)機(jī)排放的廢氣等。2、噪音污染：主要體現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目中的消費(fèi)者、車輛產(chǎn)生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧經(jīng)營(yíng)中音樂(lè)音量過(guò)大而產(chǎn)生的噪音，空調(diào)運(yùn)行中產(chǎn)生的噪音。特別是在商鋪裝修期間，產(chǎn)生的噪音污染更為嚴(yán)重。3、衛(wèi)生污染：主要體現(xiàn)在餐飲和休閑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的廢水、廢物等生活垃圾未及時(shí)妥善處理，造成小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業(yè)主投訴。4、安全隱患：包括治安隱患消防隱患（水、電、煤氣的使用不當(dāng)帶來(lái)的隱患）。5、公共場(chǎng)地使用隱患：主要體現(xiàn)在消費(fèi)者占用公共通道、占用區(qū)內(nèi)固定車位、破壞商業(yè)城綠化帶、等方面。6、設(shè)施、設(shè)備使用隱患：由于商鋪用水用電負(fù)荷