1、一、“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛 在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。 “陽合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價格一般都很低。在成都地區(qū)一般只要不低于成都市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導價格即可辦理登記，并依據(jù)此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。 “陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根

2、據(jù)民法通則第58條、合同法第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務關(guān)系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方(一般系賣方)。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。 所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容(尤其是有關(guān)價格的約定)的相互沖突問題，雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的房屋買賣合同僅用于辦

3、理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。 有了上述明確的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸。 二、只看房屋不看證引發(fā)糾紛 房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的

4、基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。 2008年2月，李某通過某房屋經(jīng)紀公司購買住宅，經(jīng)紀公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為38萬元，并約定“李某預付部分房價款8萬元，當日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元”。 三方返回經(jīng)紀公司后簽訂了買賣房屋合同書，李某向王某交付房款8萬元。當日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是

5、否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。 還有的在買賣中對對方提供的房產(chǎn)證不放心，購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J，在付款之前時，一定要到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O有抵押或被查封等情況。 三、“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有

6、。相對于直接受法律保護的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。 小產(chǎn)權(quán)房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償?shù)娘L險。

7、當然購買小產(chǎn)權(quán)房的利益和風險是并存的，上述可以預見和可能發(fā)生的潛在風險，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規(guī)避和防范。合同務必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時唯一的救命稻草了。 目前成都市場上已存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)模或成片區(qū)式的開發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒有什么差別了。政府對此一直也未予追究，實際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之成都被批準為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，成都正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢，綜合這些背景我個人認為成都的小產(chǎn)權(quán)房問題遲早將由法律的后臺走向前

8、臺，由不合法變?yōu)楹戏āＲ驗檎呖偸窃谧儎拥模珕栴}的關(guān)鍵是在政策明確變動之前購買小產(chǎn)權(quán)房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應當在糾紛發(fā)生之前掌握住對你對有利的武器合同! 四、共同共有人未同意引發(fā)糾紛 房屋多為家庭成員共同共有財產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán);第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒有登記共有權(quán)人而實際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員。對這類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認

9、定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復原狀，根據(jù)過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方準備在離婚前轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以及個別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋。 余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房價也飛漲。后其子以房屋為父母共同財產(chǎn)，其享

10、有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請求法院認定買賣房屋協(xié)議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛。 五、一房多買與雙倍返還 王女士看中一套房，便與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并交了20萬元首付款。一段時間后，房價上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實已登記在李先生名下。原來，開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房價

11、上漲，便以更高的價格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭。現(xiàn)實中遭遇王女士這種情形的也時有發(fā)生，這被稱為“一房二賣”。 在這種情形下，房子究竟屬于誰由于物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒有取得對房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認吃虧，她可以依法維護自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費者權(quán)益保護法和最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償。 為防止這種情況發(fā)生，讓先買者也能先得，法律為買方設定了一個保護制度，即預告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請