1、2018 房地產估價師案例與分析精選試題（一）甲房地產開發(fā)公司（ 以下簡稱甲公司） 開發(fā)建設普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。xx 年 12 月 1 日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同 （ 李某為首次購房） 。房屋竣工后，經(jīng)房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70 m2,陽臺面積為6 m2,套內墻體建筑面積9 m2,分攤共有建筑面積13m2。第 1 題下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為（） 。A. 商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效B. 在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式C. 李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓D. 商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30 日內辦理商

2、品房預售合同登記備案。【正確答案】：B,D第2題李某所購房屋的建筑面積為（）itf。A.70B.76C.83D.92【參考解析】：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70m2 +13 m2 =83 m2o第 3 題簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請() 。A. 房屋預告登記B. 房屋所有權初始登記C. 房屋轉移登記D. 商品房預售合同登記備案【正確答案】：A第 4 題按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為() 。A. 李某按成交價

3、1%繳納契稅B. 房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅C. 李某抵押該房，減半征收印花稅D. 李某出租該房，免征個人所得稅【正確答案】：A,B( 二)xx 年，甲房地產開發(fā)公司( 以下簡稱甲公司) 依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35 畝，出讓價185萬元 /畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從xx 年 2 月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。xx 年 3 月 12 日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000 萬元， 其中在建工程拖欠工程款2000 萬元。 xx年 8 月， 人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為680

4、0 萬元。第 100 題該項目xx 年 3 月 12 日估價時點的房地產抵押價值為() 萬元。A.0B.6000C.6475D.8000【正確答案】：B【參考解析】：房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目xx 年 3 月 12 日估價時點的房地產抵押價值8000萬元 -2000 萬元 =6000萬元。第 1 題人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價

5、由() 參照評估確定。A. 人民法院B. 估價機構C. 拍賣師D. 開發(fā)商【正確答案】：A第 2 題首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于() 萬元。A.4352B.4800C.5120D.5440【正確答案】：C【參考解析】：人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。 8000 萬元X 80%< (1-20%)=5120 萬元。第 3 題如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為() 。A. 無效應價B. 有效應價C. 可以成交的價格D. 不確定【正確答案】：B,C【參考解析】： 最終應價為6500萬元， 超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。第 4 題如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為 () 年。A.35.5B.45.5C.50.0D.65.5【正確答案】：B