1、置業顧問專業基礎知識培訓置業顧問專業基礎知識培訓 唐曉軍唐曉軍第一講第一講 房地產基本概念房地產基本概念$ 房地產的概念房地產的概念$房地產業的概念及內容房地產業的概念及內容$房地產房地產所具有的特點所具有的特點$房地產的開發過程房地產的開發過程土地的基本概念土地的基本概念l土地的類型土地的類型 l開發用地的獲取開發用地的獲取l土地的使用權及年限土地的使用權及年限l土地的土地的“三通一平三通一平”l土地的土地的“七通一平七通一平”第二講第二講 建筑基本知識建筑基本知識基本概念基本概念建筑類型建筑類型建筑結構建筑結構建筑布置形式（特點）建筑布置形式（特點）建筑風格建筑風格第三講第三講 規劃設計基

2、礎知識規劃設計基礎知識P基本概念基本概念P住宅規劃設計住宅規劃設計基本流程基本流程P戶型設計的戶型設計的基本流程基本流程P設計階段的設計階段的劃分劃分P設計圖紙的設計圖紙的基本種類基本種類第四講第四講 看圖知識看圖知識施工圖施工圖戶型圖戶型圖第五講第五講 面積及計算原則面積及計算原則面積的概念面積的概念面積的計算原則面積的計算原則面積的計算面積的計算“五證五證”是指是指A A 土地使用權證（簡稱：土地證）土地使用權證（簡稱：土地證）B B 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證C C 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證D D 建設用地許可證建設用地許可證E E 商品房預售許可證商品房預售許可證

3、什么是房地產什么是房地產 ?房地產房地產 是是指土地上的房屋等建筑物指土地上的房屋等建筑物和構筑物和構筑物, ,是是房產房產和和地產地產兩種財產兩種財產的總稱的總稱. .房地產又稱為 返回返回不動產房產和地產的定義房產和地產的定義房產：房產： 是房屋的社會形態，主要是指在法律上有明是房屋的社會形態，主要是指在法律上有明確權屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。確權屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地產：地產： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權屬關系的，并能給所有者、經營者和使用者帶來屬關系的，并能給所有者、經營者和使用者帶來相應的經濟效益的建

4、設用地。相應的經濟效益的建設用地。返回返回房產的分類房產的分類房產分為：房產分為： 住宅類和非住宅類住宅類和非住宅類住宅類分為：住宅類分為： 商品房和非商品房商品房和非商品房返回返回什么叫商品房？什么叫商品房？ 由房地產開發公司綜合開發，由房地產開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。其他建筑物。 按性質來分：居住和非居住按性質來分：居住和非居住 按價格來分：平價和市場價按價格來分：平價和市場價 按銷售對象分：內銷和外銷按銷售對象分：內銷和外銷返回返回房地產業是指房地產業是指8 從事房地產開發、經營、管理的從事房地產開發、經營、管理的 行業。行

5、業。8 它包括土地的開發、經營、管理、它包括土地的開發、經營、管理、 房屋的開發建設、買賣、租賃、維房屋的開發建設、買賣、租賃、維 修等。修等。返回返回房地產的特點房地產的特點A A 是價值大、集約化的商品是價值大、集約化的商品B B 價格差別比較大價格差別比較大C C 市場需求彈性大市場需求彈性大D D 安全性、保值性的商品安全性、保值性的商品E E 具有一般商品的流通過程具有一般商品的流通過程返回返回開發用地方面的概念開發用地方面的概念開發用地的獲取方式開發用地的獲取方式土地的土地的“三通一平三通一平”土地的土地的“七通一平七通一平”土地使用權的年限范圍土地使用權的年限范圍返回返回土地的類

6、型土地的類型工業用地工業用地 商業用地商業用地公用事業用地公用事業用地 交通運輸用地交通運輸用地住宅用地住宅用地 行政機關用地行政機關用地綠化用地綠化用地 軍事用地軍事用地其他用地其他用地 返回返回土地的獲取土地的獲取A 土地使用權出讓土地使用權出讓 三種出讓方式：拍賣、招標、協議三種出讓方式：拍賣、招標、協議B 土地的征用土地的征用C 土地的劃拔土地的劃拔返回返回土地的使用年限土地的使用年限純居住用地純居住用地 . . . . . . . . 工業用地工業用地 . . . . . . . . . 教、科、文、衛、體用地教、科、文、衛、體用地 . .商業、旅游、娛樂用地商業、旅游、娛樂用地 .

7、 . .綜合或其他用地綜合或其他用地 . . . . . . .返回返回70年50年50年40年50年“七通一平七通一平”“七通七通” ： 通路、通水、通電、通下污水、通路、通水、通電、通下污水、 通電訊、通煤氣、通供熱通電訊、通煤氣、通供熱“一平一平” ：土地平整土地平整返回返回建筑類型建筑類型多層建筑多層建筑高層建筑高層建筑 超高層建筑超高層建筑 返回返回八層以下，建筑高度不超過24米八層以上，三十層以下三十 層以上建筑結構建筑結構磚木結構磚木結構磚混結構磚混結構框架結構框架結構框剪結構框剪結構返回返回建筑布置形式建筑布置形式行列式行列式周邊式周邊式混合式混合式自由式自由式返回返回建筑風格

8、建筑風格 什么叫建筑風格？什么叫建筑風格？ 建筑風格的分類建筑風格的分類 住宅建筑風格的表達要素住宅建筑風格的表達要素返回返回建筑風格建筑風格A 是一個建筑物的個性或獨特表征是一個建筑物的個性或獨特表征B 是建筑的一種方式、類型或方法是建筑的一種方式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為是一代人文思想的重要組成部分，它作為 凝固的社會思潮深刻地體現出人類的價值凝固的社會思潮深刻地體現出人類的價值 和美學觀和美學觀D 是一種建筑個性和建筑特征是一種建筑個性和建筑特征E 是民族的特征，也是時代的特征是民族的特征，也是時代的特征F 是建筑藝術和審美價值的直接體現形式是建筑藝術和審美價值

9、的直接體現形式返回返回建筑風格的分類建筑風格的分類A A 歐陸風格歐陸風格B B 古典與現代結合古典與現代結合C C 現代風格現代風格D D 異域風格異域風格E E 普通風格普通風格返回返回建筑風格的表達要素建筑風格的表達要素A A 立面立面B B 重點和細部處理重點和細部處理C C 材質材質D D 色彩色彩E E 空間及其組合空間及其組合F F 外部環境外部環境返回返回重點和細部處理重點和細部處理包括三個方面：包括三個方面： A A 部件部件：如窗戶、門、走廊、陽臺、：如窗戶、門、走廊、陽臺、 拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等 B B 形狀形狀：如角形、：如角形、V V字

10、形、圓形、半圓字形、圓形、半圓 形、菱形等形、菱形等 C C 圖案圖案：主要是人、神、動物、器物：主要是人、神、動物、器物 等等返回返回基本概念基本概念朝向朝向 層數層數 層高層高 開間開間 進深進深長度長度 體型體型 凈高凈高 標高標高 樓高樓高棟距棟距 山墻山墻 分戶墻分戶墻 戶內墻戶內墻 外墻外墻女兒墻女兒墻 柱梁柱梁 樓板樓板 立面立面 天花天花返回返回基本概念基本概念A 規劃用地規劃用地 B 建設用地建設用地C 總建筑面積總建筑面積 D 建筑密度建筑密度E 居住密度居住密度 F 容積率容積率G 綠化率綠化率 H 總戶數總戶數I 總居住人口總居住人口 返回返回總建筑面積總建筑面積總建筑

11、面積總建筑面積= =地上建筑面積地上建筑面積+ +地下建筑面積地下建筑面積+ +公共建筑面積公共建筑面積返回返回建筑密度建筑密度又稱為又稱為“建筑覆蓋率建筑覆蓋率” 居住建筑基底面積居住建筑基底面積建筑密度建筑密度 = = （% %） 居住建筑用地面積居住建筑用地面積返回返回居住密度居住密度 居住面積居住面積居住密度居住密度 = = （% %） 居住建筑用地面積居住建筑用地面積返回返回容積率容積率 總建筑面積總建筑面積 容積率容積率 = = （% %） 建筑用地面積建筑用地面積返回返回綠化率綠化率返回返回 總綠化面積總綠化面積 綠化率綠化率 = = （% %） 建筑用地面積建筑用地面積圖紙的基

12、本種類圖紙的基本種類A 總平面規劃圖總平面規劃圖 B 環境規劃圖環境規劃圖C 交通組織圖交通組織圖 D 單體平面圖單體平面圖E 建筑立面圖建筑立面圖 F 工程施工圖工程施工圖G 戶型圖戶型圖返回返回戶型戶型 是指表達一個住宅單位的結構是指表達一個住宅單位的結構和布局。和布局。 * 戶型的種類戶型的種類 * 戶型圖內容戶型圖內容返回返回戶型的種類戶型的種類A 平層平層B 錯層錯層C 三錯層三錯層D 躍層躍層E 別墅別墅返回返回戶型圖的內容安排戶型圖的內容安排樓盤名稱樓盤名稱 單元單元房號房號 位置示意圖位置示意圖結構布局結構布局 面積大小面積大小功能面積功能面積 朝向朝向功能分區功能分區返回返回

13、功能分區功能分區玄關玄關 儲藏室儲藏室起居室起居室 屏風屏風主臥室主臥室 酒吧酒吧臥室臥室 洗衣間洗衣間兒童房兒童房 過道過道書房書房 生活陽臺生活陽臺客房客房 觀景陽臺觀景陽臺工人房工人房 LDKLDK一體化一體化返回返回LDK一體化一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者是指客廳、餐廳、廚房三者采用開敞式的自由分割布局。采用開敞式的自由分割布局。返回返回面積的概念面積的概念A A 建筑面積建筑面積B B 使用面積使用面積C C 產權面積產權面積D D 公有建筑面積（公攤面積）公有建筑面積（公攤面積）返回返回房屋建筑面積房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投

14、影面積，包括陽臺、層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結構牢固層高在蓋結構牢固層高在2.22.2米（含米（含2.22.2米）米）以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。返回返回使用面積和產權面積使用面積和產權面積使用面積：使用面積： 指房屋內部全部可供使用的空間面指房屋內部全部可供使用的空間面積，按房屋內墻的水平投影計算。積，按房屋內墻的水平投影計算。產權面積：產權面積： 指產權主依法擁有房房屋所有權的指產權主依法擁有房房屋所有權的房屋建筑面積。房屋建筑面積。返回返回共有建筑面積共有建筑面積又稱為又稱為“公攤面積公攤面積” 是指產權主共同占

15、有或共同使是指產權主共同占有或共同使用的面積。用的面積。共有建筑面積的組成共有建筑面積的組成返回返回返回面積計算返回面積計算共有建筑面積的組成共有建筑面積的組成電梯井電梯井 樓梯間樓梯間 垃圾道垃圾道 設備間設備間 公共門公共門 過過 道道 地下室地下室 值班室值班室為小區服務的公共用房為小區服務的公共用房物業管理用房物業管理用房返回返回面積的計算原則面積的計算原則A A 計算全部面積的原則計算全部面積的原則B B 計算一半面積的原則計算一半面積的原則返回返回全面積的計算原則（一）全面積的計算原則（一）A 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面 積，多層房

16、屋按各層建筑面積的總和計算；積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算；B 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電 梯間等其高度在梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；米以上部位計算建筑面積；C 穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，均穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，均 一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在高在2.2米以上的按水平投影面積計算；米以上的按水平投影面積計算；全面積的計算原則（二）全面積的計算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按

17、房屋的自然層垃圾道、管道井等均按房屋的自然層 計算面積；計算面積；E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機米以上的樓梯間、水箱間、電梯機 房及斜面結構屋頂高度在房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計算；部位，按其外圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（三）全面積的計算原則（三）F F 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影 面積計算；面積計算；G G 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計算；層水平投影面積計算；H

18、H 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計算；蓋和柱的走廊按投影面積計算；I I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計算；圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（四）全面積的計算原則（四）J J 地下室、半地下室及其相應出入口，層地下室、半地下室及其相應出入口，層 高在高在2.22.2米以上的，按外墻投影面積計米以上的，按外墻投影面積計 算；算；K K 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其 柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。返回返回半面積的計算原則半面積的計算原則A A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其 圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；B B 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水 平投影面積的一半計算；平投影面積的一半計算；C C 無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面