1、保利西海岸項目個案分析一、項目概況（一）項目區位條件項目位于岳麓瀟湘大道與岳麓大道交匯處西南角,銀盆嶺大橋以西，鄰近地鐵4號線、長株潭輕軌線，多條公交線路可達，未來交通區位優勢明顯。項目為于濱江新城板塊，是政府全力打造的長沙新型金融中心，區位價值潛力大。周邊環繞奧克斯廣場、綠地廣場等大型商業綜合體，正對文化遺址裕湘紗廠，片區教育、商業等配套及景觀資源較為完善。圖-1 項目區位條件示意圖（二）項目基本信息項目為一線江景社區，以“品牌效應+區位價值+完善配置”為主要賣點。表1 項目基本信息表開發商 保利（長沙）西海岸置業有限公司物業管理 湖南保利物業管理有限公司開盤時間2015

2、年10月（新加推）入住時間2017年12月30日（A1、A2、B3）占地面積24.48萬項目均價住宅8000元/商業30000元/綠化率32%建筑面積143.03萬物業類型高層住宅、寫字樓、集中商業、soho公寓容積率4.75（住宅）戶型80160裝修情況毛坯戶數5888開發周期兩期二、項目整體規劃項目整體規模大，分兩期開發建設（如圖所示），樓棟沿江由東往西呈東南向行列排布，樓棟南低北高，具有良好的通風采光效果。一期由8棟4046層住宅和4棟23層街區商業用房組成。分一線江景房（紅色標注）和二線江景房（黃色標注）和內部景觀房（藍色標注）。二期主要為商業、寫字樓建筑。小區完全人車分流，地下車庫入

3、口直接設置在車行入口處，再由電梯直接入戶。車位比為1：0.8，比例不符合改善型樓盤的需求數量，小區內部不設垃圾站。圖2 項目整體規劃圖二等樓三等樓人行出入口景觀組團景觀組團車行出入口一等樓三、項目產品設計（一）項目戶型配比項目整體規模較大，總戶數5888戶。產品面積區間為79188平米，滿足各個戶型區間的人群需求。分平層和復式兩種產品，平層層高2.9m，復試層高5.8m。公攤率為23%，復式贈送面積較大，性價比相對較高。層數為4046層的超高層，底層部分架空。主力戶型為130161的平層和復式戶型，針對改善客戶群體，戶型配比較為合理。（2） 項目在售戶型分析項目在售戶型點評 94, 三室兩廳一

4、衛亮點Ø 主臥空間較為闊綽，舒適度好；Ø 客廳、主臥室南向，戶型設計合理，采光較好；Ø 贈送陽臺面積大，舒適度較好；不足Ø 面積過于緊湊，舒適度欠佳；Ø 受過道影響，客廳面寬過窄，實際使用面積不足；Ø 贈送房間面積過小，實用性較差；Ø 墻體均為承重墻，戶型靈活度差；Ø 次臥采光較差；130，一室兩廳兩衛亮點Ø 復式二層通過隔板搭接提高得房率，性價比較高；Ø 主臥自帶南向陽臺，舒適度提升；Ø 贈送面積大，性價比較高；Ø 廚房自帶生活陽臺；功能性較好；不足Ø 非南北通透

5、，餐廳采光差；Ø 客廳3.8m開間，過于緊湊；Ø 二層樓梯旁臥室私密度差；Ø 二層整體采光較差，僅靠南向陽臺采光；164，五室兩廳兩衛亮點Ø 橫廳設計，觀景效果較好；Ø 主臥自帶生活陽臺，舒適度提升；Ø 客廳、餐廳、主臥均南向設計，采光效果好；Ø 贈送陽臺面積大，性價比較高；不足Ø 橫廳設計，影響南北通風；Ø 交通空間較大，造成空間浪費；、Ø 受橫廳設計影響，墻體均為承重墻，戶型靈活度差；Ø 客臥私密性較差；（3） 園林景觀項目園林目前暫未成形，沿小區入口進去即為綠化道，沒有較大特色，

6、參照沙盤效果和營銷中心前坪景觀與規劃效果圖有部分偏差。項目尚無園林展示區。估算景觀成型時間較長。圖3 項目營銷展示（4） 建筑設計項目建筑立面底部使用高檔的鋼掛石材，視覺感覺佳、材質堅硬抗擠壓效果好，高層外墻采用真石漆裝飾，檔次高、色彩保持持久、環保效果好，但是施工成本較高，且真石漆內部的砂質來源無法保證。目前已進入外墻裝飾階段。圖4 項目建筑外立面圖四、項目相關配套保利西海岸擁有核心的地段、便利的交通、齊全的商業、教育、醫療配套，不可復制的稀缺資源、優質的人文景觀，小區內部配有1個21班幼兒園、1400會所、游泳池及羽毛球場等設施，項目商業配套主要是國際soho公寓，沿岳麓大道的超甲級寫字樓

7、群，項目沿線還有獨棟商業樓及風情商業街的組成，未來可能會引進大型百貨、電影院、KTV、風情時尚的茶餐廳等。表1-4 項目周邊配套信息表交通教育商業休閑醫療規劃地鐵四、六號線，長株潭城際輕軌；岳麓大道銀盆嶺站：66、117、132、149、318、348、401、405、704、903、916區間線；銀盆嶺大橋西站：66、132、149、168、302、348、402環線、405、704、804、907、907路A；華龍幼兒園，桐梓坡小學，銀盆嶺小學，長郡雙語實驗中學，麓山國際實驗中學等平和堂、華潤萬家、蘇寧電器、沃爾瑪超市、新一佳超市、恒生超市、觀沙嶺農貿市場、世貿廣場、濱江商業步行街、 奧克

8、斯商業步行街、漁人碼頭商業廣場、通程商業廣場等裕湘紗場、茶山公園、施家港水上樂園、古樟公園、京津城遺址公園、8公里沿江風光帶，施家港水上樂園、漁人碼頭、湘江風光帶、平和堂健身館、韓國CGV電影院、小區內健身運動廣場湘雅附三，省腫瘤醫院，協盛醫院，瑪麗亞婦產醫院等五、項目銷售情況項目目前在售為A1棟129平層、130平層及復式，平層價格區間8000-10000元/平，復式價格區間11000-13000元/平。A6棟現已售罄。B3棟預計2015年10月底開盤，預推90、93、115、134平層及107、126復式，認籌交3萬享開盤價。A2棟預計2015年12月底開盤，預推137復式、160平層。另售50-200商鋪，商鋪共3層，價格區間30000-50000元/平，商鋪享85折優惠。目前有效客戶工作日可維持在10批/天左右，雙休日可達到20批/天左右。銷售原因分析：1、項目為于濱江新城板塊，區位價值潛力大，交通便利，各項配套均成熟；2、項目是保利地產與萬科地產聯合投資打造，品牌效應獲得眾多客戶的認可