1、農民安置房建設項目可行性研究報告第一章、項目概述（一）項目提出的原因、建設的必要性和意義項目的提出安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時， 對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。 安置的對象是城市居民被拆遷戶 也包括征拆遷房屋的農戶。 隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。所謂農民安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷， 而安置給被拆遷人的城中村農民居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的農民動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外， 還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有 很大的不同。土地整

2、理是提高土地質量，促進土地集約化利用和保證土地資 源可持續利用的重要措施和手段，是實現我國耕地總量動態平衡戰 略的重要保障。土地整理不僅可以增加耕地面積，對改善農業生產 條件和生態環境，促進農村現代化建設、農村經濟發展和農民增收 也具有重要意義。黨的十六屆五中全會提出了推進社會主義新農村建設的歷史任 務，這是黨中央統攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策， 是一項不但惠及億萬農民、而且關系國家長治久安的戰略舉措，是 我們在當前社會主義現代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項 重要使命。中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規 劃的建議明確提出，建設社會主義新農村的目標是“生產發展、

3、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”。正是針對農民居住條件差，空閑房較多，良田較多閑置的實際狀況。XXX城市建設投資有限公司在中共 XXX縣委、成都市XXX縣人 民政府的領導下，按照指示，為促進XXX縣城鄉統籌建設負責改建XXX鎮內城中村。在目前XXX周邊有城中村7個，系為平域村、岳江 村、建華村、紅光村、錦屏村、鴛鴦村和清江村。按照縣委、縣政 府建設社會主義新農村，統籌城鄉一體化的戰略部署，2008年將對晉 東片區、晉北新城等地區進行土地整理，農民的拆遷安置補償由縣 土地儲備中心負責，修建安置房所用的集體土地由國土局統一安排， 成投公司負責建設錦屏安置點、紅光六期安置點、建華安置點、長春

4、安置點和紅光二期安置點農民統建安置房項目。項目用地總面積392.96畝，2008年擬建設339,000.00 農民安置房安置 3377戶農 民。成都市XXX縣XXX鎮內城中村錦屏安置點、紅光六期安置點、 建華安置點、長春安置點和紅光二期安置點農民安置房項目是根據中華人民共和國土地管理法第三條“各級人民政府應當采取措 施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源”之規定，國發（2001） 15號國務院關于加強國有土地資產管理的通知；中華人民共和國 國土資源部11號令招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定；依 據四川省土地利用總體規劃、四川省土地開發整理專項規劃、XXX縣土地利用總體規劃、XXX縣土地開

5、發整理專項規劃和土 地開發整理標準，按“先易后難，生態優先，綜合效益最大化，可 持續發展”的原則進行申報的，擬申報為XXX縣投資農民安置房建設項目。項目建設的必要性1、XXX城市建設投資有限公司作為 XXX縣晉北新區開發業主修 建錦屏搬遷點、紅光搬遷點、長春片搬遷點、建華搬遷點和紅光二期搬遷點農民安置房，有利于改善城區農民的居住與生存條件。2、本項目的實施有利于加快項目區內農民實現由農村到城市化 的進程，有利于 XXX縣城區總體規劃和保持 XXX縣非農建設用地的 需求量與耕地總量保持動態平衡和土地利用總體規劃的實施，加快 推進XXX縣城鎮化進程。3、本項目的實施可以緩解人地矛盾，促進社會經濟可

6、持續發展的需要：由于執行國家生態退耕的政策和國家經濟建設占用，全縣 耕地逐步減少和人口漸增，使當地人口和土地逆向發展的形勢日趨 嚴峻。人多地少的矛盾直接制約著全縣人民生活水平的提高和本地 經濟的可持續發展。改建縣內城中村，可提高整個XXX縣的土地利用率。綜上所述，本項目的建設符合國家產業政策，項目的建設符合XXX縣的城市發展定位，符合XXX縣委、縣政府關于加快XXX縣城鎮 化建設發展的意見，該項目的實施將為業主的進一步發展奠定基礎。項目建設的意義（1）通過項目區土地整理，能夠增加有效耕地面積，在一定程 度上緩解當地的人地矛盾，保障耕地總量動態平衡目標的實現，為城鄉建設和社會經濟的可持續發展奠定

7、良好的基礎。（2）以土地整理為契機，推進農業結構調整，優化產業結構， 實現規模經營，積極探索加入 WTO后農業發展新思路。（3）通過路、水、電基礎設施配套，改善農業生產條件，降低 農業生產成本，直接為當地村民實現經濟增收創造有利條件。（4）通過生態防護林建設，提高項目區植被覆蓋率，減少水土 流失，優化生態環境。（5）通過土地整理，在注重新增耕地面積的同時，兼顧項目區 生態景觀建設，引導項目區傳統農業走生態型、觀光型農業發展道 路，帶動當地農業生產上水平上臺階，促進當地經濟發展，提高人 民生活質量。（二）項目建設的內容及規模2008年整個項目區為 339,000 ，總投資約 36,612.00萬

8、元， 其建設內容及規模如下：1、地塊面積392.96畝，2008年擬修建339,000.00 平方米安置 房安置3377戶農民。2、配套基礎設施建設內容（1）道路工程;(2) 拆遷安置;(3) 其它公共設施和環衛設施建設工程。(三) 項目施工進度安排2008年06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價招標等 前期準備工作。2008年07-12月進場完成項目主體建設。2009年02月附屬完工。(四) 項目總投資及資金來源1、總投資：本項目總投資為 36,612.00萬元，其構成情況見附表。其中前期工作費用1,898.00萬元，系為2008年06月完成“三 通一平”、地堪、設計、工程詢價、招投標

9、等付70%前期工作費用，支出費用按80.00元/ 計算。2、資金來源：本項目總投資為36,612.00萬元，資金來源如下：(1) 自籌資金12, 612.00萬元；(2) 由縣財政撥入6,000.00萬元，存入信用聯社專戶。(2)向聯社申請貸款18,000.00萬元，期限2年。四、結論1、本項目總投資為 36,612.00萬元(其中貸款18,000.00萬元)進行農民安置房建設，2008年擬整理土地面積1,873.00畝，具體整理地塊面積見下表。利用整理土地的出讓收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。2008年土地整理及安置房情況表序號擬土地整理地塊面積（畝）1錦屏片區（西嶺大道旁）630.00

10、2咼速公路南出口地塊和新城南區地塊329.003建華片區350.004紅光一社地塊53.005高速公路南出口地塊511.00合計1,873.002、XXX縣經濟實力較強，2007年全區口徑財政收入完成 70,745.00 萬元，比上年同期增長 40.30%,全縣經濟呈現出健康穩定的發展態勢。土地整理出讓收入首先用于償還銀行貸款， 當土地出讓情況不如預期，不 能保證按期償還銀行貸款時，縣財政承諾安排財政資金償還，進一步降低 了貸款風險。3、 籌集城市建設資金有利于加快城鎮建設，改善XXX縣農民居住條 件，建立良性的發展機制，加快 XXX縣城鎮發展和城市化水平的提高。第二章項目業主評價、項目業主概

11、況XXX城市建設投資有限公司是由 XXX縣國有資產管理辦公室、XXX縣 國有資產投資管理公司共同出資組建，擁有注冊資本3,000.00萬元。經營范圍：按國家政策規定，對國有城市基礎設施、對農村基礎設施進行投 資、開發和經營；銷售建筑材料。公司地址位于XXX縣XXX街 249號，公司法人代表、董事長兼總經理： XXX大學文化，2001年-2003年在四川大學完成 MBA研修。營業執照注冊號：XXX稅務登記證：XXX組織機構代碼證：XXX公司實行董事會領導下的總經理負責制， 下設辦公室、財務部、項目 投資部、營銷策劃部。公司新成立，信譽狀況良好。、股權結構及股東情況公司股東及股權結構如下：股東姓名

12、或名稱出資金額及比例（萬元）出資方式實收金額及比例（萬元）XX堪國有資產管理辦公室2850.00/95%匕貨幣2850.00/95%XX）縣國有資產投資管理公司150.00/5%）貨幣150.00/5%合計3000.00/100%4）3000.00/100%、經營情況XXX城市建設投資有限公司由于身份的特殊性， 決定了他在市場競爭 中處于優勢地位，一方面由于公司是國有控股的全資公司； 另一方面由于 公司新成立，起點高，無包袱，其投資項目緊抓“成渝特區”的新機遇， 緊緊圍繞社會主義新農村建設的主題，因此在競爭上享有政策上的優勢， 市場前景廣闊。第三章項目建設的必要性、有利于政府利用土地資源經營城

13、市的新觀念來推進XXX縣社會經濟發展經營城市是社會主義市場經濟條件下城市改革與發展的創新戰 略。經營城市就是把市場經濟中的經營意識、經營機制和經營方式 運作到城市建設和管理中，加快建設城市建設投資主體多元化、融 資方式多樣化，運作方式市場化的新機制，實現城市資源的有效配 置和效益最大化、最優化。經營土地是經營城市的核心和關鍵，在 國務院國發（2001） 15號“關于加強國有土地資產管理的通知”下 達后，我國的土地使用權制度進行了系列改革，首先全面推行了土 地有償使用制度和落實，然后又推出了經營土地的新理念。經營土 地是土地使用制度改革深化的結果，比土地有償使用制度的內容更 豐富。經營土地是通過

14、良好的土地市場環境，實現城市土地資源的 優化配置，從而使土地資源實現最大的資產價值。近年來，隨著市 場經濟深入發展和對外開放的進一步擴大，XXX縣城市建設步伐不斷加快，城市建設資金逐年上升，如何籌集城建資金已成為政府急需 解決的問題。XXX縣政府通過實踐積極探索適合市場經濟規律建設和 管理城市的新路子，利用經營土地、經營城市的理念，來促進社會 經濟發展，加快城市建設。本項目就是政府運用經營土地來經營城 市一項重要工程。按照XXX縣政府的要求，XXX城市建設投資有限公 司負責修建農民統建安置房安置農民，進而可以整理出大量的土地資源，通過土地市場向社會拍賣出讓土地使用權，土地收益將大幅 增加。同時

15、有效解決農民安置問題，可以為城市基礎設施建設籌集 大量資金。另一方面，通過對土地整理、開發、提咼土地級差，促 進土地增值，實現土地收益最大化，實現土地潛在價值，以土地換 資金，變資源為資本，加快土地資源資本化。土地整理儲備是XXX縣政府為推進城市建設、拓展融資渠道，建立良性償債機制的重要 舉措，項目的建設有利于政府應用經營土地、經營城市的新觀念， 來推動XXX縣社會經濟發展新跨越。、有利于推進XXX縣城鄉統籌發展、城鄉一體化、農民向城區集中的趨勢，促進 XXX縣城鎮化進程根據XXX發2006發139號第二十六條積極穩妥地開展城中村（舊城）改造，為促進全縣產業結構提升和空間布局優化，改善城 中村

16、農民居住及生存條件，拓展全縣住房供應渠道，滿足居民住房 需求，縣級相關部門應本著積極穩妥、有序推進，政府主導、市場 化運作，統籌兼顧、綜合改造、區別對待、分類指導的原則，以空 間形態改造為突破口，逐步實現全縣城中村（舊城）居住生活環境 的普遍改善。按照城鄉協調發展的工作思路，積極推進城鎮建設，大力改善農村基礎設施條件，城市化水平進一步提高。堅持城鄉統 籌促進成都建設事業又好又快發展一一在全市建設管理交通工作會 議上的工作報告上提出未來發展要形成現代化城鄉體系基本形成。 優先發展中心城區和區（市）縣城，集約發展重點鎮和小城鎮，力口 快發展中心村，構建以中心城區為核心、以縣城為骨干、以中小城 鎮和

17、中心村為基礎的城鄉體系。到 2013年，初步形成由1個特大中 心城市和4個新城區，4個中等城市儲E江堰、邛崍市、彭州市和崇 州市），18個小城市（新津縣、XXX縣、蒲江縣、金堂縣和14個優 先鎮）及重點鎮、新市鎮、農村新型社區、小型農村聚居點構成的 市域城鄉體系。黨的十六大明確提出在本世紀頭 20年全面建設小康社會的奮斗 目標，這是我國實現現代化建設第三步戰略目標必經的承上啟下的 發展階段，也是一個必須緊緊抓住，并且可以大有作為的重要戰略 機遇。為了加快四川省全面建設小康社會步伐，四川省也制定了 “干好頭五年，準備后五年，謀劃后十年，提前翻兩番的追趕型、跨越 式發展戰略”。XXX縣政府結合本縣

18、實情，決定從改善投資環境入手， 推進工業化和城鎮化，加強產業互動，城鄉相融，促進經濟環境協 調發展。縣政府制定出加快 XXX縣城鎮化進程，全面建設小康社會的規劃的奮斗目標，并明確提出城鎮化對XXX縣經濟社會發展具有重要的推動作用，是全面建設小康社會的一項重要舉措。推進城鎮 化進程是社會和經濟發展的必然趨勢，是邁向小康社會必經之路。縣政府審勢度時，決定加大城鎮建設力度，一增強中心城區的輻射 和帶動作用，來促進城鎮化建設步伐。城市要發展，城區要外延， 城鎮規模要擴大，一些基礎設施、商貿、房地產開發、文體體育活 動場所等公益設施，將隨著城區擴大需不斷完善，這些都將占用大 量土地。通過本項目修建農民統

19、建安置房一方面有利于農民向城鎮 的集中，推進 XXX縣城鎮化進程，另一方面通過安置農民可以整理 出更多的土地資源，為 XXX縣經濟長期、穩定、健康發展提供可持 續發展的土地資源保障。項目的建設，對加快推進XXX縣城鎮化進程具有十分重要的現實意義。第四章投資估算與資金籌措、投資估算的依據1、XXX縣城市總體規劃 2005-2020。2、XXX縣征地拆遷安置補償辦法和城市房屋拆遷管理條例。3、參照XXX近幾年基礎設施建設工程投資指標。4、XXX公司農民安置房工程資金計劃表。、總投資經測算，本項目總投資為36,612萬元，其中前期工作費用1,898 萬元，系為2008年6月完成“三通一平”、地堪、設

20、計、工程詢價、 招投標等付70%前期工作費用，支出費用按 80元/平方米計算。、投資估算說明（一）本項目位于 XXX鎮鴛鴦村三社，錦屏村三社，玉龍一組， 紅光村一社、七社、八社和新河村一、二社。（二）投資估算說明如下：工程費用名稱金額（萬元）占投資比例開發建設投資總額36,612.00100.00%前期工程費用1,898.005.18%基礎設施建設費用4,393.4412.00%建設安裝工程費用25,628.4070.00%開發間接費292.800.80%管理費用548.181.50%財務費用3,000.008.20%其他費用417.381.14%不可預見費433.801.18%1、前期工作費

21、用1,898.00萬元，系為2008年06月完成“三 通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等付70%前期工作費用，支出費用按80.00元/平方米計算。2、 基礎設施建設費用估計為4,393.44萬元，約占總投資比例 的 12.00%。3、 建設安裝工程費用估計為 25,628.40萬元，約占總投資比例 的 70.00%。4、 不可預見費：按項目總投資的1.18%計算，為433.80萬元5、建設期融資費用：是指在建設期內籌集資金而發生的各項費用，本項目擬申請銀行貸款18,000.00萬元，建設期融資費用總額約3,000.00 萬元。、資金籌集本項目總投資為36,612.00萬元，融資方案如下：

22、（一）自籌資金12,612.00萬元（二）縣財政撥入6,000.00萬元，存入信用聯社專戶。（三）申請銀行貸款本項目擬申請銀行貸款18,000.00萬元，期限3年。（四）資金使用計劃本項目資金使用計劃按工程施工進度到位，2008年06月完成“三通一平”、地堪、設計、工程詢價、招投標等付70.00%前期工作費用， 2008年07月進場付款 20.00%工程款，2008年12月主體完工付 30.00%工程款。2009年02月附屬完工付 20.00%工程款，2009年03 月審計完付30.00%工程款和30.00%前期工作費用。具體資金使用計 劃如下：1、錦屏搬遷點2008年開工項目總投資7,344

23、.00萬元，2008年 06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等前期工作付70.00%前期工作費用，支出費用按80.00元/平米計算，為380.00 萬元，2008年07月進場支付工程款 1,360.00 萬元，2008年12月 主體完工支付2,040.00萬元，2009年02月附屬完工支付1,360.00 萬元，2009年03月審計完付2,204.00 萬元。2、紅光搬遷點2008年開工項目總投資 4,320.00萬元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等前期工作付70.00%前期工作費用，支出費用按80.00元/平米計算，為224.00 萬元，20

24、08年07月進場支付工程款 800.00萬元，2008年12月主 體完工支付1,200.00萬元，2009年02月附屬完工支付 800.00萬元， 2009年03月審計完付1,296.00萬元。3、長春片搬遷點2008年開工項目總投資2,160.00萬元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等前期 工作付70.00%前期工作費用，支出費用按80.00元/ 計算，為112.00萬元，2008年07月進場支付工程款 400.00萬元，2008年 12月主體完工支付 600.00萬元，2009年02月附屬完工支付 400萬 元，2009年03月審計完付 648.00萬元。4

25、、建華搬遷點2008年開工項目總投資 5,508.00萬元，2008年 06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等前期工作付70.00%前期工作費用，支出費用按 80.00元/ 計算，為286.00 萬元，2008年07月進場支付工程款 1,020.00 萬元，2008年12月 主體完工支付1,530.00萬元，2009年02月附屬完工支付1,020.00 萬元，2009年03月審計完付1,652.00萬元。5、紅光二期搬遷點 2008年開工項目總投資17,280.00萬元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、設計、工程詢價、招投標等前期工作付70%前期工作費用，支出費用按80

26、.00元/ 計算，為896.00萬元，2008年07月進場支付工程款 3,200.00 萬元，2008年12月主體完工支付 4,800.00 萬元，2009年02月附屬完工支付3,200.00萬元，2009年03月審計完付5,184.00 萬元。第五章財務評價、經營方案XXX城市建設投資有限公司負責修建位于XXX鎮鴛鴦村三社，錦屏村三社，玉龍一組，紅光村一社、七社、八社和新河村一、二社五 個搬遷點農民安置房配套設施工作，營造良好的投資軟硬環境。 項目區內配套基礎設施建設完成后， 將由國土資源管理局對項目區內可供 出讓的土地以招標、拍賣或掛牌方式出讓土地使用權取得收入。、基礎數據（一）計算期本項

27、目計算期為1年。（二）土地出讓收入1、土地出讓計劃近年來，XXX縣房地產開發的對土地需求量較大，基本處于供不應求的局面，XXX縣近三年土地掛牌出讓情況如下：2005年1-12月份共出讓土地2宗，出讓面積合計 253.16畝，出讓金額8,098.00 萬元。2006年1-12月份共出讓土地8宗，出讓面積合計413.99畝， 出讓金額12,824.95萬元。2007年1-12月份共出讓土地 8宗，出讓 面積合計410.27畝，出讓金額27,992.67萬元。根據目前的開發速 度，整理的土地凈地面積1,873.00畝土地可以在2-3年內完成出讓。2、土地出讓價格根據XXX縣國土資源局2005-200

28、7年XXX鎮地塊拍賣情況見下 表：類似地塊拍賣情況表-XX）鎮濱河路2005商住13.16 畝50.00萬元/畝XX）鎮甲子路2006住宅、商住8.76 畝47.00萬元/畝XX頫 XX）大道2007商住85.70 畝58.00萬元/畝xxX!晉東新城通達路2007住宅3.57 畝37.00萬元/畝XX頫 xxxfe道2007商住43.481 畝136.00萬元/ 畝XX頫 xxxfe道2007商住83.81 畝126.00萬元/ 畝根據土地價值分析及項目基礎設施的投入情況， 經過對XXX縣類似土地出讓情況的分析，出讓熟地價格如下表:擬土地整理地塊面積（畝）單價（萬元/畝）錦屏片區（西嶺大道旁

29、）630.00100.00咼速公路南出口地塊和新城南區地塊329.0090.00建華片區350.0090.00紅光社地塊53.00100.00高速公路南出口地塊511.0090.003、土地出讓收入測算經測算，2008年土地整理出讓總收入約為 175,400萬元。土地出讓收入具體測算見下表:擬土地整理地塊總價格（萬元）錦屏片區（西嶺大道旁）63,000.00咼速公路南出口地塊和新城南區地塊29,610.00建華片區31,500.00紅光社地塊5,300.00高速公路南出口地塊45,990.00合計175,400.00（三）清償能力分析本項目銀行貸款總額為18,000.00萬元，貸款利率按7.5

30、6%計算。1、還款資金來源（1） 以上安置區可整理拍賣土地1,873.00畝，其拍賣收入由 縣財政安排首先用于支付銀行貸款。（2） 成都市中小企業擔保公司對此項貸款提供70.00%擔保，公 司自籌資金6,000.00萬存入信用聯社專戶提供 30.00%擔保。（3 ）財政擔保（4 ）人大決議第六章風險分析及對策、財務風險（一）土地出讓收入不均衡的風險每年土地出讓收入取決于土地出讓面積和提出出讓價格以及所 出讓地塊的使用性質（商業、居住、工業用地）。每年土地出讓面積、土地出讓價格與業主在征地拆遷安置、配 套基礎設施投入額、土地供需狀況、經濟發展水平和房地產市場直 接相關，由于各年征地拆遷安置、配套

31、基礎設施投入方面不均衡， 每年（或）每季度可供出讓土地面積不相同，土地使用性質不同， 土地出讓價格不相同，使得各時間段土地出讓金額具有一定的不確 定性。對策：XXX縣土地儲備中心作為XXX縣土地市場供應的“總龍頭”、 “主渠道”、和“蓄水池”，能夠確保土地按需供應、土地出讓價格 的穩定和土地收益的現實。業主應抓住“十七”后，全面建設小康 社會的有利機會和建設成都市衛星城鎮的需要，加快項目征地拆遷 安置和配套基礎設施建設力度，先期盡可能出讓商業用地和住宅開 發用地，確保土地出讓收入按期實現。土地出讓收入首先用于償還 銀行貸款，當土地出讓情況不如預期，不能保證按期償還銀行貸款時，XXX縣財政可安排

32、資金幫助償還，降低償債風險。、資金周轉風險本項目整地拆遷安置和配套基礎設施投入資金大，周期長，建 設資金有很大一部分要從銀行貸款解決。如在實施過程中遭遇意外 的困難而使項目建設延期的局面，或遇市場發生重大變化，土地出 讓面積、土地出讓收入不能按計劃實現，則項目可能出現資金周轉 困難。對策：充分考慮項目建設的特點，采取分片實施，拆遷、整理、 開發、儲備，條件成熟一片、出讓一片，實現資金回流，滾動式發 展。對項目區征地拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排， 保證按期完工，充分落實建設所需資金，加強招商引資工作合格土 地出讓步伐，促進現金回流。與各銀行保持良好的合作關系，拓展 各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。、投資估算的風險業主對項目投資估算不可避免地存在系統偏差，同時今后政策、 法律、市場等因素的變化可能對估算投資才產生影響，最終可能影 響業主在本項目的收入和盈利能力。對策：根據穩健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一 定比例的不可預見費。在實施過程中，定期（一般按年）對估算投 資進行審核驗證，如發現對估算投資產生重大影響的變化，及時對 估算進行調整，并調整溶資策略。、土地出讓風險近幾年，XXX縣經濟和城市建設發展加快，據國土部門認為，目 前項目區儲備土地在 2年內完成出讓的把握較大，而且從