1、房地產策劃必須知道的1、文案策劃和策劃是兩回事。策劃人需要有較好的文字駕馭能力，但是你的文筆好并不一定就是一個好的策劃。隱藏 在優美的文字背后的， 是思想和策略，這才是策劃的精髓。 正所謂“外行看熱鬧”，當我的方案展現予別人的時候，別人往往會贊許我幾個字 你的文筆好好！這個時候我會大跌眼鏡， 作為一個策劃人獲得這樣的贊譽， 我覺得是夸錯了對象我不需要別人夸我文筆如何如何好，那只是授予寫手的贊譽如果你的策劃缺少精準的切入、 指向和創意的閃耀， 那么你只能適合當一個寫手如果你僅僅是做做創意說明、 做做促銷活動方案、 做一些簡單的廣告文案這些 ，我覺得充其量只能是一個文案或者文秘不是文案策劃，更不是

2、策劃2、策劃并不是誰都可以做我很奇怪現在很多人動不動就把策劃兩個字掛在嘴里好像策劃是很榮耀的事情我相信策劃肯定是榮耀的事情但是這個詞語被誰都可以掛在嘴邊的時候精選文檔你會不會覺得是一種悲哀？你了解策劃的本質嗎？了解市場營銷的本質嗎？了解戰略和策略的關系嗎？你以為經常把什么核心價值， 會做做波特 SWOT 分析、用用 BCG 的模型、 MINKSY 的 7S 模型這些就是策我認為別人的理論你可以學習但是更重要的你要能夠變成自己的東西 才不是唬人的東西策劃人不僅僅需要大量的讀書和思考、積淀你的“創意包”才能夠越來越多如果你缺少對人文、歷史、地理等等的積淀那么你的思想將會一直枯竭所以策劃人不要始終專

3、注于看專業書還需要更多的涉獵其他的書籍，包括旅游、電影等等文化性的活動策劃的學習不僅僅是書本耍也可以、吹牛也可以3、策劃人要在公司占據先導的地位如果你現在在公司只是這樣的情況“* ，幫我做個創意說明”“* ，這個廣告文案幫我想想”這個時候我需要告訴你，你的角色可能有問題此外，你的同事對你的工作認知是有錯誤的他們都認為，策劃是拍腦袋就可以想出來的2精選文檔但是我認為不是這樣你需要熟悉你的產品以及對手競品了解競品的特性優點缺點 .才能找到競爭對手的軟肋最終提煉出你的賣點或者策略的支撐點這些都是務實的工作，在這樣的工作之下才能提煉出兇狠的說辭，和強烈視覺沖擊的畫面不要把你工作的步伐走在別人的后面每一

4、個項目 從一開始你就必須界定好你的工作永遠要先導對產品的概念、說辭、畫面、功能、賣點、傳播策略這些你必須一開始就建立起來4、舉起你手中的劍策劃要像老虎一樣的，要猛、要狠策劃就像是在鑄劍舉起你手中的劍精準的指向你的目標群砍死你的對手把市場切割開來這就是策劃之劍！創意不是一蹴而就3精選文檔你要相信創意不是一來就有的雖然偶爾會有靈感的閃耀但是要經得起時間考驗的靈感 才是你最后的概念這個時候你的創意往往跟你的積淀有關創意的誕生有三步昨夜西風凋碧樹，獨上高樓，望盡天涯路。衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴。眾里尋他千百度，回頭驀見，那人卻在燈火闌珊處。我常常在很多時候捕捉到創意的靈感逛商場的時候 / 上廁所

5、的時候 / 走路的時候 / 睡覺之前但是回歸頭來，這些創意的誕生難道不與我平實大量的調研、閱讀、思考和觀察有關嗎？6、除了專業書之外，多讀一些與哲學和歷史方面的書我認為，營銷就是戰爭、營銷也是哲學你看看中國的近代史“農村包圍城市”這樣的戰略是毛XX 拍腦袋想出來的嗎？中國目前各社會階級的分析難道不就是找準目標群？湖南農民運動考察報告難道不就是一次市場調研？矛盾論、實踐論這些東西難道不就是策劃人最好的教材？這就是我理解的策劃在“農村包圍城市”這樣的戰略既定之后4精選文檔你還要有策略的支持 沒有策略的支撐 戰略永遠都不會落地所以才有了“打土豪、分田地”這樣的廣告語，是不是很直指人心？看了赤壁，你能

6、思考出競爭對手的軟肋在哪里嗎？當然是在他在它的優勢的背后八十萬大軍 來勢洶洶一塊墊底的木板和鎖鏈就可以把他的優勢變成頹勢再回頭看看孫子兵法孫子的“戰勢不過奇正”以奇取勝，以正御敵難道就不是今天的藍海？孫子的“道、天、地、將、法”五個方面的“五事”。難道不是就是今天的營銷策劃？黑格爾的“正反合”思想難道不就是今天的策劃之術？7、策劃不能靠忽悠趙本山的策劃贏得了大家的捧腹但是我作為一個策劃人對“策劃”兩個字的深愛感到深深的悲哀策劃這個字眼好像越來越跟下面的字眼相關“假”、“忽悠”、“門檻很低”、“良莠不齊”嚴格意義上說，我覺得有“策劃”兩個字作為一個職業名稱是不合適5精選文檔的這個詞語的主觀性太強

7、，常常被用作動詞我策劃了 * 云云，相信每個人都聽到過所以我雖然做策劃但是我不喜歡策劃這個詞語我要告訴大家的是策劃必須有務實的職業態度，創意的閃現需要你大量的基礎工作這樣出來的 IDEA 才是好的 IDEA才是能夠經得起時間和市場考驗的IDEA而且 不能依賴策劃來解決所有的問題策劃只能指向一個問題，解決一個問題8、思考策劃的本來面目不要抱怨你的工資如何如何的低首先你要思考你是不是一個真正的策劃？你要思考離一個真正的策劃還差多遠？你能否常常能夠提出精準的策略把策略變成一個概念并把它足夠的演繹到你的營銷當中？那么我相信你是一個優秀的策劃如果你的答案是否定的那你還有路要走不僅僅要走，還要經常思考、觀

8、察要學會做一個會思考的人6精選文檔我常常上街的時候就看看路牌上的廣告或者廣告語( 然后與老婆一起當作個話題來侃)在你積累到一定程度的時候;你會發現策劃不僅僅教會你策劃還會教會你如何認識自己、如何做人做人 做品牌做企業 在策劃人看來一定是相同的應聘策劃，那你一定注意a 如果你想成為真正的策劃那么我建議你去策略先導的公司這樣的公司才是考驗一個人的真正水平但是壓力也夠大那么你也要了解這公司的策劃的工作職責如果是做做 POP、做做物料、做做媒體排期、做做季節性和節日促銷這些（特別注意在賣場的策劃是最低級的 ）那你的水平永遠都不能提高這些只能提高你對基礎性工作的工作水準而不能鍛造你的思想在你應聘的時候你

9、可以了解公司領導是什么樣的類型如果領導還是靠實打實的營銷起身的，或者他有超前的營銷思想7精選文檔那么他可能對策劃的期望很高，你需要把握機會了，挑戰也更大了還有些公司把策劃分的很細譬如我以前的公司就有活動策劃、項目策劃、品牌策劃在這當中活動策劃是最低級的如果你想在這個行業的話，活動策劃一定不要做太久一定要往項目和品牌方面轉變10 、做策劃方案的金字塔論策劃人經常會做方案的我看過版上的幾個方案我就知道是入行不久為什么？一個好方案我覺得就是找準一個好的目標 找到一種好的方法 安排一個強勢的執行方案一開始必須設立有目標 也就是說你的這個方案是需要解決什么很多人做方案的時候都有這樣的說法提高知名度 /

10、為上市做鋪墊 / 提升銷售額 / 我覺得這種目標太模糊了策劃一定要精準你的一次策劃就可以提升知名度了嗎？品牌的鍛造不是一天一次 而是長久的支持 還需要與時俱進再有 很多的策劃方案在模糊的目標之下 這種錯誤暫且不論策劃的方法完全脫離8精選文檔也就是說倒回去看的話你的方法能不能支撐起你的目標一個方案就像一個金字塔頂端是你的目標但是下面的東西要足夠多渠道、方法、角度要多樣把這些東西整合在一起朝一個方向發力你才能爬上你的金字塔這就是方案的方法論有效的方法才能夠攀上頂端回頭看一看你的方案是不是一直徘徊在金字塔的底端？11 、策劃人憑什么挺直腰板？一次又一次的跳槽為什么工作就那么難找，而且工資就是不漲？有

11、朝一日 你是不是也希望每月能夠拿到心目中的那個數目？那我告訴你只要你足夠堅持 沉淀 再加上好的方法以及努力正所謂厚積薄發 有朝一日你會成功的但是 策劃人的砝碼在哪里呢？回過頭我們來看看如果你懂會計懂法律聽說你的朋友是注冊會計師 考取了律師資格證你一定會對他側目相看我們這個行業 沒有國家體系的認證它的砝碼就在這里9精選文檔那么我們該怎么辦？所以策劃人一定要注重實效實效！還是實效！在實效的背景下 你需要多參與案例 多實踐 實踐過后還多思考你還必須有幾個足夠的案例知名度越高越好這就是策劃的深度（解決你的專業度）此外 關于策劃的寬度是什么？（創造屬于你的外部環境）一個字“傍”！策劃人必須有寬泛的人脈關

12、系而且 策劃人經常會接觸媒體 要做好與媒體的關系在媒體經常露臉不露臉也要署個名與什么明星 專家 主持人合影的機會一定要傍上去如果你想在一個行業長久的待下去那你必須與整個行業的高層有對話的機會參加各種高端的交流、學術這些直接與行業的意見領袖對話也未嘗不可到底什么是策劃策劃是開放式的沒有既定的思路或者方法策劃就是驗證一種方法成功的策劃只有實踐出來了才能夠證明我在一些大學的教科書上看過這樣的概念10精選文檔策劃就是根據市場環境有組織有計劃的開展一系列的活動那是狗屁！我憎惡中國教育的方式 游離不得本質我看到過一家策略公司（成都）的定義策劃就是駕馭變化的力量！策劃因時不同因勢不同 因人的思想而方法不同所

13、以策劃人要能夠把握局勢從局勢當中一定要有化繁為簡的能力找到突破捕捉曙光這就是駕馭的能力而廣告又是什么？廣告就是戴著枷鎖起舞！你的廣告或受制于市場環境團隊 競爭對手產品特性的諸多枷鎖你能不能把枷鎖變成你的道具？策劃人要會抓問題的要害和邏輯策劃人一定記住策劃永遠只能解決一個問題只有這樣你的策劃才能夠稱得上精準所以你的策劃目標不需要太多的語言 就一個詞語一句話足夠但是你的策劃可能面臨著太多的問題譬如行業環境是否已經飽和有沒有縫隙 對手是否強大自己產品特性又覺得不痛不癢貨架上的產品又已經撐不下了終端渠道 媒體的成本又十分之高這個時候你會無從下手11精選文檔在這個關鍵的時刻 你一定要有化繁為簡的能力怎么

14、樣化繁為簡呢 這就需要剛才我所說過的哲學了策劃人一定要有抓問題抓要害的能力 一定要看表象背后的本質是什么讀過高中的朋友都知道 主要矛盾和次要矛盾的關系你要找準你的主要矛盾像抽繭剝絲一樣把問題層層剝開為什么是層層剝開 因為你處理這個問題的時候必須要注意先后的邏輯關系由A推出B由 B 推出 C 一直把你的結論推出來結論一定是推出來 不是想出來！方法一定要有理有據 不能是天馬行空 想到一種傳播方式就拿來用用14.不同行業和品牌，對你職業成長速度不同不同的行業待遇的差別是很大的在這里我不討論待遇的差別策劃人一定要看什么行業和公司更能促使你的成長策略性的廣告公司自不必說如果你能夠承受大的工作壓力就一般性

15、行業來說我覺得什么行業最能促進你的成長有這些選擇的標準第一，透明度高的行業12精選文檔也就是說這個行業的產品都存在于你的日常生活當中譬如煙、酒、地產、飲料、化妝品、衣服這些、但似乎譬如農產品、機械、物流、內衣、塑料制品這些的透明度就很低第二，看行業的競爭類型不同的行業它競爭的導向不一樣是以技術為先導的產業地產是以資本為平臺的產業奢侈品是以高附加值和國際化平臺為支撐的產業快銷品是是以市場競爭為主要的產業所以 你選擇的產業一定要是以市場專業度為支持的產業做策劃一定要選擇市場營銷專業度高的產業 你在這個公司當中才有說話的機會第三，看行業產品的附加值!品牌一定是有附加值的如果沒有附加值 那只是產品之爭

16、 賣點之爭 價格之爭這樣低層次的競爭我想你是不會去的因為那不能體現策劃的精髓再有高附加值的東西也意味著你可能有較高的收入A 第四，行業的空間和規模首先這個行業的競爭者越多越好 越多的話你的空間也越大也足以保證你將來不會轉行轉行是資源的極大浪費13精選文檔規模越大也越好譬如全國性的和區域的我想誰都能夠明白15.策劃人對創意的信心在你一直冥思苦想創意和概念一直關在黑匣子里的時候請不要灰心這個時候你一定要相信兩點第一，辦法總比問題多問題一定有很多種辦法第二，萬事萬物，都一定存在聯系的或者說在任何兩個事物里邊都至少能夠提煉出N 個相同點第三，實在想不出來，我再告訴你3 個辦法1，把問題轉個身，看看對手

17、的概念是什么那你就做它概念的對立面2，找到一個主題，使你的創意更見鮮活，這在很多的設計當中有體現3，引入新的元素，轉換目標群，改變產品設計；引入新的功能，疊加其他產品的功能等等關于創意的方法我也還在學習當中可以給大家推薦一本書王者的智慧說到這里，我可以拋給大家兩個問題考考你的創意1，造襪子的廠家，質量上乘，為什么就是賣不出去？14精選文檔以通話次數來計費的 IC 公用電話，怎么樣讓每個打電話的人縮短通話時間？這兩個問題的答案都在營銷之外拋給大家的原因，就是告訴大家你的思路一定要開闊沒有人能預測未來，而房地產通俗定律，即大眾化哲理的經濟法則，或許可以提供一些實用秘笈。從宏觀調控的角度來說，政府是

18、要擠掉房價泡沫而不是要讓房市崩盤；但是隨著經濟的發展， 沒有人能預測未來，很多不正確的因素會突然發生更何況房產的交易周期比較長， 一旦有風吹草動， 可能根本來不及產生反應。高位買進？持幣觀望？抑或另辟蹊徑一切都要三思而后行。 而“房地產通俗定律”， 即大眾化哲理的經濟法則，或許可以提供一些實用“秘笈”。從眾心理定律房價會漲還是會跌，很少人會心里有數。所以，老百姓有一種買漲不買跌的心理。 一看到報紙上報道有排隊買房的， 就心里著急，就激動；一看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了， 心里就后悔。其實，購房是一種長期的投資行為， 購房之初就應該為以后的日子籌謀再三，免得事后出現麻煩。購房者切莫被眼

19、前的“從眾心理”而障眼，把長期的不適宜的麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。15精選文檔感覺閾限定律為使社會公眾感覺到某個樓盤的存在，發展商往往不惜重金去做廣告。這些廣告往往色彩鮮艷、 篇幅巨大、形象生動、富有創意。此舉無非是要刺激消費者的感覺器官， 造成沖擊力和震撼感， 給人留下深刻印象。就商品房而言，相對于建材質量與單位面積售價因素，消費者對單價的變化較建材質量的差別更為敏感 (頂級商品房除外 )；相對于總價和單價而言，人們更多地考慮總價而忽略單價。因此，房地產就出現了“低成本”與“中”的流行銷售策略。黃金季節定律一般來說， 5 月份和 10 月份是房產交易的旺季， 房價也是在這個時候漲上去的；

20、而 7、8 月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩，掛牌出售的業主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。 如果你需要貸款， 而且有準備在短時間里見好就收的話，不妨在 7、8 月炎熱的盛夏里多下點功夫，多跑跑中介，多看看房子，買下后租出去；一年之后合約期滿，正好碰上 10 月的黃金時期，你又可以以一個好的價錢掛出去。銷售調查定律在銷售現場內進行 500 份以上的問卷調查，通過這種方式來判斷置業者對該樓盤的心理承受價格。 然后將問卷調查中置業者期望價格的平均值上浮 10% 到 15% 左右，就是消費者能夠承受的心理價16精

21、選文檔格。這種定律對價格的判斷非常準確， 比任何其它的調查數據都精確。公開宣傳定律不用統計就可以認定， 報紙和網絡說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什么？例如上海某份售價為 0.5 元的報紙，每賣出一份，報社就能有 1 元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。 一份報紙會拿著房產商的廣告費， 再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章嗎？路牌廣告定律作為地產業附屬的地產廣告業與地產業的發展是正關聯的。路牌地產廣告越多， 代表地產業越繁榮。 與這一定律關聯的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發展程度。電線桿干凈定律指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產發展潛力的定

22、律房地產潛力與電線桿干凈程度成反比！這個與我們通常的想法相反， 它客觀地提示了外來人口的數量和需求潛力。流水線廣告定律當樓盤廣告不顧繁簡地出現戶型、 總價甚至折扣方式時， 這說明該樓盤產品已經出現滯銷， 或者這個開發商才剛剛人行， 把樓盤銷售當成賣消費品。當然，要排除樓盤已經進入絕對的尾盤期，開發商急于獲取最后利潤的情況。17精選文檔酒店價格定律酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當地酒店價格高，其所在的周邊物業價格也高； 一個城市酒店價格在上漲，通常該地區或者該城市房價也上漲，反之亦然。酒店發票定律一個地區的高檔酒店里面不拿發票的人越多，說明該地區白領消費能力越強， 該地區的主力

23、消費群是高消費白領；高品質小戶型適合該地區。客廳定律指步行 10 分鐘內小吃店和咖啡廳的數目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用于：投資出租型住宅和 SOHO 公寓；確定會所的功能；確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似“服務業定律”、“學區定律”、“酒店定律”大排面定律即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑 500 米內小吃店里一碗排骨面價格的 1000 倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗 4 元錢，那么這個地方標準的房地產價格就應該是 4000 元 /m2 如果你發現面價是 5 元錢一碗，而附近的房價只是 3000 元/m2 那你應該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分

24、。街道樹徑定律這是判斷街區價值 (環境、人文 )的顯像定律，主要用于：判18精選文檔斷不同街區之間的價格差 (往往與樹徑差成正比 )；確定主流居住文化形態和人群。由于我們原本機動車道路窄，此定律的變化，如闊路砍樹等，反映物業的價值變化。售房處風格定律一個城市樓盤的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產銷售市場競爭激烈程度。 售樓處裝修豪華， 說明當地銷售市場競爭激烈，市場比較規范。售樓處非常不起眼，說明當地市場比較好，但并不代表當地市場機會很大， 因為也許要靠資源才能拿到土地，沒有政府資源者最好不介入。頁碼定律又稱“訴訟定律”，指房地產買賣、租賃以及其他有關經濟合同的頁數，反映的是市場發育水平。一般的規律是：房地產糾紛和訴訟與頁數成反比； 房地產律師的獨立性與參與度與頁數成正比。為什么？只要拿一本香港同類合約對比即可明白。得房率定律套內面積和建筑面積之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一個誤區： 得房率高，購房者的利益就得到了保護； 得房率低，購房者的利益就受到損失。 其實，一套房屋的得房率在發展商最初設計戶型和住宅小區整體規劃時， 基本上都已經確定了。 如果小區總的面積不變，而發展商以高得房率來吸引購房者， 那很有可能就是減少公攤的面積。由此造成的后果就可能是最初設計住宅小區的優美的環境會大打折