1、宏觀調控政策對房地產市場影響因素評析湖南志成房地產評估有限公司 袁彩云 徐志革 劉惠摘 要：眾所周知，當前我國在房地產業快速發展的同時 , 也帶來了一系列的社會與經 濟問題， 特別是近幾年的國家若干次宏觀調控未取得預期效果，給社會大眾和城市經濟良性健康發展造成了一些負面的不利于和諧協調發展的影響。 在分析國家宏觀政策下房地產市場 狀況，剖析產生問題的原因，提出房地產宏觀調控后房地產市場發展建議。關鍵詞： 房地產 宏觀調控 房地產市場近年來，房地產在城市甚至國家經濟中的地位迅速提升， 成為了城市整體經 濟和國家宏觀經濟發展的支柱。 但是我們可以看到， 房地產市場在如此短時間的 迅猛發展也帶來了很

2、多的問題， 如由于發展不成熟而引起房價、 地價的飛漲， 在 通貨膨脹的經濟形勢下對國民經濟將是很不利的影響。由于房地產本身的特性， 房地產市場不可能絕對通過市場化進行生產交換來實現完全競爭， 政府更不可能 完全放開對這種生存必需品市場的監控，而全部依賴市場機制進行調節。由此， 為促進房地產業持續穩定的健康發展， 保持國民經濟的平穩較快增長， 國務院及 有關部委針對近年來房地產業發展中存在的問題， 出臺了一系列政策來引導和調 控房地產市場，以保證房地產市場持續、健康、穩步發展。本文主要通過調查及 分析房地產宏觀調控下房地產市場狀況， 總結房地產發展與宏觀調控存在相關問 題，并進一步研究房地產宏觀

3、調控和房地產市場健康發展完善措施， 其研究對未 來房地產宏觀調控及經濟結構的調整具有一定的現實意義。一、近年來房地產宏觀調控下房地產市場狀況房地產市場在經歷了 2008年量價齊跌的寒冬之后， 我國為應對全球金融危機 對國家經濟帶來的重創， 對宏觀經濟調控政策作出了重大調整， 實行積極的財政 政策和適度寬松的貨幣政策， 采取靈活審慎的宏觀經濟政策， 穩定出口、 刺激需 求進以穩定經濟目標同時繼續穩固房地產行業在國民經濟中的主體地位。2009年由于 08年下半年奧運和國際金融危機后開始的房地產市場回調， 受此 影響，08年下半年到今年年初， 房地產市場出現量價齊跌的局面。 相比而言，2009 年上

4、半年 3-6 月，國內一二線重點城市，如北京、深圳、天津、重慶等地的住宅 成交面積和成交量同比增長了一倍以上，市場基本恢復到了 2007年上半年的水 平。拿一個風向標來說， 2009年1-6 月份，北京樓市的成交量基本上達到了 2008 年全年的總和這個水平， 6月的新房售價也比 08年最低時上漲了 30%左右，達到了 15051元/ m2,大致接近了 07年平均價格的峰值。2009年初，中央開始大力扶持房地產行業， 旨在通過房地產的快速發展來帶 動其上下游產業發展， 從而使國民經濟快速回穩， 盡早走出金融危機的陰霾， 恢 復國民對未來經濟向好的信心。 2009年初開始，國家就通過了下調固定資

5、本金比 例，執行房貸優惠政策等減輕建房、 購房的負擔， 各地地方政府也出臺了許多符 合本地域情況的優惠條款。 多重政策效應累積起來， 抑制了一年的需求突然得到 釋放，房地產行業迅速崛起。 然而，讓人始料未及的是房產的崛起帶來了房價的 快速上漲，高房價引發了新的民生問題， 這種迅猛的上漲勢頭給 2010年的樓市調 控埋下伏筆。 2010年1月7日，國務院出臺了“國十一條”， 4月1 7日，國務院發 布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知； 9月29日，發布了關于完 善差別化住房信貸政策有關問題的通知。9月29日新政之后，深圳率先出臺限購令細則； 1 0月7日，上海再出限購一套房細則，國慶后第一

6、周，杭州、南京、 寧波、福州等地也紛紛出臺本地住房限購政策。 目前，全國已有 35個城市出臺限 購政策。 2010年金融政策仍是延續 09年實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政 策。我國人民銀行年內六次上調存款準備金率， 四季度兩次加息。 一方面收緊信 貸，控制市場流動性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還 貸壓力，配合樓市調控。要求首套房貸款首付比例不得低于 30%；二套房除了有 新的認定標準之外，貸款首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍；三套房已經全部停貸。2010年出臺的房地產調控措施被稱為“史上最嚴厲”，從 1 月份開始，中 央連續三次出臺政

7、策對房地產進行調控， 政策手段從傳統的稅收、 金融到增加住 房保障等，甚至部分城市還實行了限售政策。但遺憾的是， “史上最嚴厲”的房 地產調控并沒有控制住房價。 盡管樓市交易量出現了波動， 但總體價格并沒有出 現下跌，部分城市的價格竟然創新高。我們可以看出，房地產市場經過 2010年宏觀調控之后， 全國房地產投資額在 固定資產投資額中的比重上升了，反映出房地產宏觀調控未能達到預期的水平， 雖然有減緩房地產的發展速度，但是抑制房價等目標還是未能實現。二、宏觀調控政策對房地產市場影響難以達到預期的原因 事實表明，年初以來出臺的一系列房地產調控政策并沒有扭轉樓市價格上漲 的預期。通過在分析宏觀調控后

8、房地產市場狀況， 總結出房地產市場宏觀調控難 以達到預期的原因：（一）樓價下跌是暫時的，上漲是大趨勢的慣性 政府為了保持經濟的快速增長，不會讓房地產出現深度調整。正因為如此， 房地產調控的效果必然越來越差。 國際大背景下， 我國房地產宏觀調控存在很大 很大的難度。 2010年初以來，正當我國進行樓市調控的同時， 歐美國家不斷傳出 不好的經濟數據和負面的經濟信息。 西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇 低利率的政策不變， 受此影響， 全球資本紛紛尋找高回報的投資場所， 包括我國 在內的亞洲國家和地區成為這些資本的理想棲息地。 老百姓對貨幣貶值的擔憂越 來越強烈， 結果使資金可能重新選擇樓市。

9、11月份人民銀行的問卷調查表明， 選 擇買房的比例快速增加， 通脹預期對樓市的刺激作用已經充分顯露。 可見，房地 產調控的確是任重而道遠。（二）政策執行中發生了一些偏差由于經濟社會形勢的快速變化， 政府在制定房地產宏觀調控政策時， 決策還 存在著一些誤區。 客觀上導致調控政策并沒有達到預想的效果， 城市土地價格持 續攀升，房價偏高的問題也沒有得到真正解決， 房地產行業一些深層次的結構性 問題更加突出。房地產開發商、 各省級及以下政府對中央政府的宏觀調控政策實行 “上有政 策，下有對策” , 采用各種方式鉆政策的空子，使中央政府的宏觀調控政策大打 折扣，這對新政的實施是很不利的。（三）體制問題制

10、約地方政府落實住房調控政策的積極性一是GDP是考核地方政績的主要指標，房地產業投資速度和房價漲幅回落直 接影響地方經濟。 二是土地收入是地方政府可取得的主要財政收入， 限地價將影 響地方收入。 三是落實中低價住房和完善住房保障制度的資金來源不明確， 需要 地方政府自己籌錢，幾個因素都直接影響地方利益。（四）投資收益低影響開發商建設中低檔住房的積極性 中低檔住房是在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，進行招標， 是在一定行政限制下的市場化行為。 開發商追求的是投資收益， 其結果 一是在滿足開發商收益的條件下競出的房價可能偏高 （ 廣州已有先例 ） ，二是因預 期收益低開發商不積極參

11、與。（五）住房保障制度不完善 一是住房保障體系不健全。政府承擔為低收入人群解決居住問題責任不明確，缺乏法律與制度保障。 二是部分城市還沒有建立廉租制度， 經濟適用房制度 尚需進一步改進， 住房保障體系的覆蓋面太小。 三是住房保障制度不落實。 大多 數城市沒有明確的管理機構， 資金來源缺乏制度化， 沒有建立最低收入居民家庭 檔案和申請、審批制度。（六）缺乏住房信息、檔案等基礎制度建設利用稅收、 信貸等經濟手段抑制投資需求、 外資炒房等調控措施， 因為沒有 建立實名制的住房檔案而難以精確實施， 降低調控效率。 同時通過實施不動產稅 的方式來優化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實現。（七）市場

12、化手段實施力度不夠政府對房地產的調控， 使用行政手段較多。 對于解決實際問題的效果不明顯， 甚至造成多種弊端。 伴隨著房地產市場發展、 過熱而產生的調控政策， 在具體調 控思路、方式、政策內容上，存在著較多問題：主要為住房供給與需求層次不匹 配，市場化手段使用不夠， 可能加大了市場和經濟波動， 忽視了房地產市場運行 的內在規律，過于擔心資產價格泡沫破裂的危害等。（八）政府政策透明度不高 廣大群眾對房地產政策普遍缺乏系統性的認識和了解， 對政策實施的具體過程及相關事項的信息獲取度有待進一步提高， 所以導致在各地方實施政策時， 發 生群眾與地方政府的糾紛。三、宏觀調控政策下加強房地產市場管理措施房

13、地產市場是一個特殊的市場， 它與城市經濟是息息相關的， 因此，國家對 房地產市場的宏觀調控應該建立在長效機制的基礎上， 不能只看短期效應； 應注 重政策的差異化， 根據不同地方經濟發展狀況， 制定差異化的政策， 并使政策真 正落實到位并發揮作用；要加強宏觀調控的合力效應，注意部門和政策的協調。（一）加強政策輿論導向，完善信息披露制度政府要加強政策輿論導向， 引導消費者樹立合理的住房消費觀念； 進一步完 善房地產市場的信息披露制度， 建設信息透明化的房地產市場； 改善地方政府的 績效考核體系， 提高地方政府落實宏觀調控政策的積極性； 針對不同的對象， 實 施有差別的調控政策，避免“一刀切”。（二

14、）從宏觀、微觀管理掌握房價調控主導權 房價調控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經濟管理思維定式， 只有把微觀管好， 管到位， 才能把增加住房供給、 抑制不合理需求的調控目標落 到實處， 政府才能掌握房價調控主導權。 政府只有掌握房價調控主導權， 才能切 實解決宏觀調控房價目標被房地產公司的反向操作所消化的現象， 才能有效削弱 房地產商影響房價的能力。（三）調控宜優先使用市場化手段 除了流動性必要的總量控制， 抑制高房價的根本舉措在于規范房地產市場交 易秩序， 改進供給制度。 如科學制定住房供給規劃， 根據市場需求增加住宅土地 供應，規范房地產供給環節稅費， 適當提高住房容積率， 降低住

15、房交易成本以提 高房地產市場運行效率，幫助居民滿足合法、合理的居住需求。（四）加強政府制度監督與宣傳工作加強政府制度監督政策， 嚴格把握好各項政策到各層機構的實施情況， 確保 政策不變成一紙空文，落到實處，并起到相應的效果。做好政策宣傳工作，實行政策透明化，加強群眾監督，發動群眾的力量，引 導群眾了解政策的制定以及實行的步驟，認真聽取群眾對政策實行的意見和建 議，充分了解各界對政策的反響，確保政策最大、最好的效果發揮出來。（五）加大對經濟房、保障性住房的建設和管理加大對經濟房、保障性住房的建設和管理，完善“兩房”制度，確保完成進 度。在全面建設小康社會中，關鍵在于面向城鎮弱勢群體，建設、供應社

16、會保障 性住房，再土地一級市場，優先供應經濟適用房、普通商品房建設用地，保障源 頭供給；同時限制高檔住宅用地，實行源頭緊縮。四、結束語房地產業的興衰直接表現為房價的漲跌， 而房價的漲跌對政治、 經濟及社會 民生方面的影響是非常大的， 也正從這些影響中能發現研究房地產宏觀調控是非 常必要的。 把當前國家對房地產宏觀調控拼圖上的各項政策嚴格、 堅決、持久地 執行下去， 不因經濟形勢和房地產市場波動而左右搖擺， 那么房地產市場將迎來 春天，我國城市經濟也將更加健康的發展。參考文獻1 湯小俊 . 抑制房價過快增長 , 政府不能“短板” J. 重慶國土房產 ,2010,3.2 蘇振華 . 房價背后的真問題 J. 理論參考 ,2010,6:7-8.3 黎顯揚 . 近年來我國房地產宏觀調控政策評析 J. 上海房地 ,2010,2.4 周中元 . 國外房地產宏觀調控政策借鑒與啟示 J. 特區經濟 ,2007,1.5 賈明明 . 房地產健康發展成為支撐經濟復蘇的重要力量 J. 經濟研究 ,2009,49.6 郭文靖 .2010 年房價：向左走，向右走？ J. 學者論壇 ,2010,6.7 季方 .影響房價的主客體