1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試題庫(kù)（含答案） 1 2021 年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試 題庫(kù)（含答案） 單選題 1.一寫字樓單元的租賃期為 20 年，預(yù)計(jì)第一年凈租金收入為 4 萬(wàn)元，且每年遞增 6%，年租金均發(fā)生在年初，若年折現(xiàn)率為 6%，則該寫字樓凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。 A、72 B、75.47 C、76 D、80 答案：D 解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。第一年末凈租金收入為 A1=4（1+6%）=4.24 萬(wàn)元，該寫字樓凈租金收入現(xiàn)值為：4+194.24/（1+6%）=80（萬(wàn)元）。 2.如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)

2、的出租需求就會(huì)（）。 A、減少 B、增加 C、不變 D、同步遞減 答案：B 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、售價(jià)太高，對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。 3.(2021 年真題)某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為 13000 萬(wàn)元，規(guī)劃建筑面積為 50000m2，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為 3500 元/m2，項(xiàng)目銷售均價(jià)為 8500 元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的 5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為（）萬(wàn)平方米。 A、2.60 B、2.87 C、3.59 D、3.80 答案：D 解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。設(shè)最低銷售

3、收入為 A 萬(wàn)平方米。利潤(rùn)為零時(shí)正好回收全部成本費(fèi)用。8500A（1-5.5%）-13000-35005=0，8032.5A=30500，A=3.797。 4.下述各項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。 A、相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 B、吸納率分析 C、相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量 D、改變用途數(shù)量 答案：B 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng) A、C、D 屬于供給分析。 5.企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求的市場(chǎng)選擇模式是（）。 A、選擇專業(yè)化 B、產(chǎn)品專業(yè)化 C、市場(chǎng)專業(yè)化 D、市場(chǎng)集中化 答案：C 解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。市場(chǎng)專業(yè)化是企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求

4、。 6.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括（）。 A、補(bǔ)貼收入 B、出租收入 C、銷售收入 D、其他經(jīng)營(yíng)收入 答案：A 解析：考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。 7.保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是（）的義務(wù)。 A、業(yè)主 B、租戶 C、物業(yè)管理人員 D、政府的公共安全部門 答案：A 解析：本題考查的是安全保衛(wèi)。業(yè)主對(duì)租戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)有保障義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。 8.(2021

5、年真題)房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。 A、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B、易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C、具有保值增值性 D、可提高投資者的資信等級(jí) 答案：C 解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 9.下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是（）。 A、現(xiàn)金回報(bào)率 B、投資回收期 C、資本金利潤(rùn)率 D、資產(chǎn)負(fù)

6、債率 答案：D 解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。 10.以下各抽樣方法中，屬于概率抽樣的是（）。 A、隨意抽樣 B、整群抽樣 C、定額抽樣 D、估計(jì)抽樣 答案：B 解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。概率抽樣的類型包括簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、整群抽樣。 11.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。 A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間 C、在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的

7、倒數(shù) 答案：A 解析：考點(diǎn):市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。 12.通過(guò)（），企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷手段，制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買和新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)。 A、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 B、消費(fèi)者行為調(diào)查 C、市場(chǎng)需求容量調(diào)查 D、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 答案：D 解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查，企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷手段，制定

8、有效的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買和新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)。 13.某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為 1000 元，年利率為 12%，期限為 1 年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）元。 A、3.5 B、4.5 C、5.5 D、6.5 答案：C 解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。按年計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000（1+12%）=1120（元）；按季計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000（1+12%/4）4=1125.51（元），兩者的差額=1125.51-1120=5.51（元）。 14.為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，

9、該定價(jià)方法為（）。 A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B、成本加成定價(jià)法 C、挑戰(zhàn)定價(jià)法 D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 答案：B 解析：本題考查的是制定租售方案。成本加成定價(jià)法指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。 15.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。 A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間 C、在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 答案：A 解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在

10、數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。 16.對(duì)于居住物業(yè)，（）是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。 A、物業(yè)管理 B、設(shè)施管理 C、房地產(chǎn)組合投資管理 D、運(yùn)營(yíng)管理 答案：A 解析：本題考查的是物業(yè)管理。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。 17.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。 A、需求 B、供給 C、競(jìng)爭(zhēng) D、市場(chǎng)占有率 答案：A 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。市場(chǎng)狀況分析包括供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)占有率分析四個(gè)方面。吸納率分析屬于需求分析。 18.決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)

11、信息是決策的（）。 A、基礎(chǔ) B、橋梁 C、目的 D、手段 答案：A 解析：考點(diǎn):決策的概念。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。 19.停車指數(shù)，即每 100m2 營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在（）之間。 A、45 B、56 C、46 D、58 答案：A 解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每 100m2 營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在 45 之間。 20.在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（）支付。 A、業(yè)主 B、承租人 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè) D、業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 答案：A

12、解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。標(biāo)準(zhǔn)化裝修通常由業(yè)主支付，除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。 21. （）是指建筑物 2m 以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。 A、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) B、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D、"三通一平'等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi) 答案：C 解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2m 以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。 22.不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容有所不同，（）首先要研究項(xiàng)

13、目所處地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。 A、住宅項(xiàng)目 B、寫字樓項(xiàng)目 C、商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目 D、工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目 答案：B 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。寫字樓項(xiàng)目首先要研究項(xiàng)目所處地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。 23.某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。 A、形象差異化 B、人員差別比 C、服務(wù)差別比 D、產(chǎn)品差別比 答案：D 解析：考點(diǎn):市場(chǎng)定位。帶電梯的別墅，明顯

14、產(chǎn)品不同。產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別。尋求產(chǎn)品特征是產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略經(jīng)常使用的手段。 24.每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）。 A、用途廣泛性 B、異質(zhì)性 C、弱流動(dòng)性 D、長(zhǎng)壽命性 答案：B 解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。 25.下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成開(kāi)發(fā)商選擇自行租售模式的條件是（）。 A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具備自己專門的市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò) B、房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺 C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有明確、固定的銷售對(duì)象 D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)形成壟斷競(jìng)爭(zhēng) 答案：D 解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。

15、在選項(xiàng) ABC 的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇自行租售的形式。 26.由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的（）特征。 A、壟斷競(jìng)爭(zhēng) B、寡頭壟斷 C、壟斷 D、競(jìng)爭(zhēng) 答案：A 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。 27.在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。 A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差 B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率 C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差 D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值 答案

16、：D 解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的 累積概率；（7）對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。 28.（）是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。 A、選擇專業(yè)化 B、市場(chǎng)集中化 C、市場(chǎng)

17、專業(yè)化 D、產(chǎn)品專業(yè)化 答案：D 解析：考點(diǎn):目標(biāo)市場(chǎng)選擇。產(chǎn)品專業(yè)化指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)滑坡的危險(xiǎn)。 29.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為 4 個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。 A、利潤(rùn)總額 B、投資利潤(rùn) C、稅后利潤(rùn) D、可分配利潤(rùn) 答案：A 解析：考點(diǎn):營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。利潤(rùn)總額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額。 30.某城市 2021 年商品住房施工面積為 1000 萬(wàn)平方米，其中從 2021 年跨入 2021 年繼續(xù)施工的面積為 300 萬(wàn)平方米，恢復(fù)施工的面積為 200 萬(wàn)平方米。該城市2021 年商

18、品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)平方米。 A、500 B、700 C、800 D、1000 答案：A 解析：考點(diǎn):供給指標(biāo)。房屋新開(kāi)工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000300200500（萬(wàn)平方米）。 31.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的表述中，正確的是（）。 A、自然周期的第一階段租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升 B、自然周期的第二階段空置率下降，租金增長(zhǎng)率上升 C、自然周期的第三階段空置率上升，租金增長(zhǎng)率下降 D、自然周期的第四階段空置率上升，租金增長(zhǎng)率上升 答案：B 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，第一階段的前一時(shí)期租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)；選項(xiàng) C 錯(cuò)誤，第三階段空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升；選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，第四階段空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始上升。 32.制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是（）法的缺點(diǎn) A、橫道圖 B、單網(wǎng)絡(luò)圖 C、雙網(wǎng)絡(luò)圖 D、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖 答案：A