1、一份完整的商場定價策略商業定價策略建議與分析一、定價的基本準則1、維持先期基本資本運作 ,縮短資金回籠期2、擴大客戶群 ,降低風險3、實現利潤最大化二、常用定價方法（一、成本加權法開發商設定一個期望回報率的 T%,P=S< （1+ T%,介于我方為代理商,此方法因由 開發商具體核算。（二、以投資客期望的投資回報率計算周邊一帶的店面租金約為1.21.5元/ m2/天，據我方了解項目南面的商場租金一 樓租金約2元/m /天 ;二樓租金也約在1.2元/ m /天;目前根據市場情況分析小轉盤一 帶經營情況也并不樂觀 ; 租金大幅度上漲可能性較小。由于目前商業定位尚未確定 因此建議與周邊的租金價格

2、相似為宜；我們假設租金為2.2元/ m /天 ；以此計算.一個 平方一年租金P仁2.2X365=803元.根據目前普遍算法，對于投資客而言年投資回報率 需達到 8%才有足夠吸引力。我們假設投資回報率為8%的話。以此計算項目均價應該在 P= P1£%=10037.5元.優點:結合市場有利于吸引投資客戶。缺點:某市房地產市場特殊性 ,即以租養房投資回報率一向較低 ,約在 5%左右。 不利于公司實現利潤最大化目標。（三、市場定價法此商圈周邊商場主要也是以租為主，一樓租金約在2元/ m2/天；而某市大廈、時 代廣場、步行街辦法也是以租為主 ;因此很難用類比的方法來計算我項目商業項目 售價。據

3、調查分析 * 商圈一帶店面房價格在 1.2到 1.5萬左右 ；就投資客的吸引力定 論具有相似性 ,因此我們定價與周邊的店面房價格應該相差不大；因此建議我們一樓的商場均價控制在13800元/m左右、二樓商場均價在 8800元/ m;三樓商場在4800 元/m?左右；以上三種定價 ,從公司實現利潤最大化考慮 ;建議采用第三種方法 ;即一樓的商場均價控制在13800元/m左右、二樓商場均價在 8800元/m ；三樓 商場在4800元加左右；三、商場內部定價 ；（一、定價參考因素 :第一步 :人流人流本定價以人流動向為基準 ,根據人流的動向確定區域的基本價格 ,根據 人流初步預算，先將內部的三個主要入

4、口納入考慮范圍當中，分別為A（南側入口、 B（東側入口、C（主入口。根據現場人流情況，先將A、B、C三入口的人流分別分配 比例為0.7（A、0.6（B、1.0（C,現根據計算，可將內部劃分為幾個區塊進行計算（即 A1、A2、A3、B1、B2,則計算結果為：一層:A1 環:1.2 B1 環外側:0.65A2環:0.8 A區B2環外側:0.68A3 環:0.48 B1 環內側:0.39B2環內側:0.45二層:A21 環:0.5A22 環:0.26 0.32 線 7:0.06A23 環:0.40 線 5 線 8:0.08A24 環:0.15根據一層均價為13000（以A區中定均價為主,則可根據A2

5、環中的人流量為設定基價為13800,則A1環為14500左右,A3環為13500左右,分支為10000左右。注明:因人流量并沒有一個固定的模式 ,固以上數據均為初步論證數據。第二步 :開間與進深的比例在第一步中已經選定一間作為項目的均價銷售,亦推出每個區塊的價格 ,故在每個區塊中選擇一個固定的房號定出均價,同時再根據所定價格算出其余的開間對當前房間的影響因素 （注明 :轉角處的店鋪是根據人流酌情加價。根據多組的數據論證 最后采用取中方式 （即0.1 ,最為接近的數值 ,得出以下公式:P1=（L/V-Q >0.1 KP1:開間與進深比例因素對價格的影響值；L:商鋪開間尺寸；V:商鋪的進深；

6、Q：所選定中間價格商鋪的開間與進深的固定比例值；K:所選定中間價格商鋪的固定價格。第三步 :與入口距離的影響因素與第二步雷同 ,根據選定的房號到入口之間的距離定為基數 （L 基,再其余的房號 到入口的距離來定出距離對價格的影響的大小 ,根據初步論證采用下述公式 （注明:此 公式為多個數據論證后所采用的中間值 ,即 0.15:P2=（L2-L 基/ L 基 X）.15 KP2:到入口的距離遠近的因素對價格的影響值；L2:房號到入口之間的距離；L基:所選定的中價格到入口之間的距離；K:所選定中間價格商鋪的固定價格。根據上述的說明 ,最后對商業內部作了系統定價 ,具體定價如下 :表一:一層 A 區選定基準價：K=13800元/平方米；選定基準價格房號為 167；基準