1、淺析某房地產開發公司投資風險摘要：房地產行業作為我國支柱產業之一，近年來發展較快。多數房地產公司為了自身的發展進行大量的投資，然而投資涉及的因素較多，極有可能會產生多種風險，需要采取措施以降低風險。因此本文以惠華房產開發公司為例，分析其投資項目中存在的風險，且提出相應的解決措施。關鍵詞：惠華房產開發公司；投資風險；合理投資一、投資項目實際情況 某房產開發公司明確規劃所在城市市每人居住面積32平方米，城市人口總和320萬人。根據總人口推算，在該城市長居的人口數量增長較快，人均新建住宅面積相對而言有較大發展空間。此城市距離海邊城市僅需1.5小時車程，目前，部分沿海居民投資眼光轉向該城市。此城市性價

2、比較優的商品房、高級別墅更容易受到沿海群眾的青睞。由于大部分海外企業代理公司建立年年遞增，則公司需辦理優秀員工安置住房，許多企業也對該城市的住房需求呈上升狀態。再加上居住此市居民收入水平提高，生活品質也在不斷提升，人們可以承受得起該城市的房價，此類用戶是該公司潛在顧客。特別根據以上原因列出投資目標：2018年3月，向該城市區級政府借款1000元資金作為辦公費用，并開始準備工作。2018年10月5日該市市級政府劃分土地與外商投資企業貿易合作，主動簽訂第一例外商投資企業建筑協議，并在同年年底動工建立。此后將房產劃成四份，平均分給外商出售，拆遷居民安置房，商品房出售。二、存在的主要風險研究（一）資金

3、方面的風險房地產兌換現金是一個重點，他可能會受到市場一定因素價格變化，從而給房產企業帶來損失，我們將這稱為房地產投資變現風險。房地產特點是：銷售時期長短，價值大小會成為變現能力強弱因素。一般情況下，投資種類變現順序如下：現金，支票，存款，債券，房地產。但是主要決定房地產投資風險條件是：凈現今流量，市場行情走向，黃金地段，房地產施工程度，房產價值。第一、稅率變化風險在相關房地產投資，開發，經營中出現資金稅率發生改變，將影響房地產開發商品，運行成本，公司帶來效應發生改變，該變化叫做房地產稅率變化。稅率變化則代表我國，各級區域財務制度發生改變，一旦發生改變，則對國家，區域政府財務制度受到影響，所以要

4、將稅率風險降到最低，避免嚴重后果。第二、融資風險融資條件因素方法以及應對辦法改變將影響房地產生產與經營者收益成果多少，此變化稱為融資條件因素。資金運作主要特征有：非自有資金比重程度，抵押貸款數額，資金運作時間長短，資金運用量大小構成是否決定是資金密集型商品。外部資金起著重要條件，會影響產地產公司能否正常運行帶來收益，同時投資著者與非自有資金聯系緊密相關。（二）房地產市場風險任何市場是不斷變化的，不穩定的，而且是相對的。但在房地產行業中，房價不僅受到供求關系約束，而且市場環境與市場現狀兩者影響。房地產市場風險如下：房地產價格起伏影響風險大小；競爭對手變化，項目開發所帶來的市場競爭力；房子投資人士

5、出售，租賃時碰上不良買家，租房者。（三）投資方式的風險房子投資方式如：基本建設，樓盤購買，合作開發與購買股權。投資方法不相同那么獲得收益也將有所區別，承受風險也有不同。首先，基本建設式要求開發房地產市場前，要按照建筑規章制度進行報建，建立自身房地產項目也是房地產項目建設重要方式。其次，樓宇購買式要求投資者購買樓盤有一定限制，只能在目前構建完整房地產樓盤中進行選擇，無權按照投資者所要樓盤格局與風格購買，未構建樓盤中存在大量購買風險。另外，股權開發式要求投資者有資質好，實力高，資源豐富為條件與開發商合作洽淡，但不并具有開發資質與有關房地產經營許可。以上合作是建立合作投資，合作洽談并通過合作協議進行

6、投資，是房地產開發項目重要伙伴。最后股權投資者要求股權投資者不管是企業還是個人，在對企業股權，貨幣，無形資產，其他資產進行購買并投資企業作為股權收益。投資者，向關聯公司之間存在對房地產公司產生一定風險，所以在投資人士是間接進行購買擁有房地產權利。三、降低風險措施（一）投資決策階段風險防范在房地產投資項目中風險較高為投資決策時期，如政策，房地產市場等各項風險把控程度，要有優秀人才培訓團隊與人才儲備隊伍確立，對其進行研究價值性，加大市場發展與市場變化趨勢預備與研究，掌握該項目影響投資政治，經濟，社會大環境中所帶的影響與波及程度，構建房地產組織與信心部系統，加強合作保險公司對房地產風險預判以及防護措

7、施，保障投資金萬無一失，房地產商戶要落實加強房地產風險警報，隨時關心房地產市場變化，了解房地產投資者現狀需求，采用理性價格舉措，從而積極應對市場動態，預防價格風險。（二）房地產市場的風險分析房地產投資要全面對房地產行業進行判斷，主要影響房地產行業市場宏觀因素深層研究，依據我國以及各地區經濟水平特征，來確保該城市經濟水平趨勢處于上升還是下降趨勢。其中研究程序中需要數據有：我國與其他地方GDP數值，增長數度，人均GDP，人口規模，人口結構，居民收入水平，居民就業，產業結構，政治穩定，投資規模程度比例等。投資者深入研討選擇特定開發區域發展水平與城市建設情況。如：鐵路，公路，機場等基礎交通建設情況都在

8、考慮之中，水，電，氣市政基礎設施構建程度，供給能力水平，該市勞動能力，該市原材料總量情況都應在考查之中，而且不同城市之間存在矛盾以及市場經濟現狀也各有不同，應具體情況具體分析。不能否認是各個城市都有適合本城市發展積極條件，但不是將任何其他城市優勢適用于本城市房地產賣點，開發商需要有理性頭腦辨別劃分市場，目標確立，優勢升級。創新道路風險大，困難多，但具有教育性，普遍性。當今房地產行業特征商品房構建面積不斷加大，隨著房地產由原先主動地位向被動地位轉變，更多是要求消費者走出原有觀念購房面積大就好的誤區，根據自家實際情況購買商品房戶型，站在市場角度出發，房屋面積大小不能決定房屋品質，房屋和諧程度是作為

9、好房子判定標準，與房屋面積大小沒有關系。（三）做好房地產投資方式的創新 從縱，橫方向分析，房地市場在未來充滿困難與挑戰，同時房地產當今走向也在告訴房地產投資者，房地產行業經久不衰要領首先要搞好房地產策略，找準經濟目標，把握當今動態，要以提高居民消費品質作為主要目標，不斷創新。創新提升居民生活水平，人類文明不斷進步。在房地產行業發展中創新思想也要深入其中，并且創新思維將推動房地產行業趨勢，影響房地產市場命脈。沒有創新思想，房地產行業沒有特色，不被居民生活相關聯，更不會有競爭地位，從而商品在市場沒有價值，失去意義，企業生存岌岌可危。創新，將產品加入新概念，但不是平庸，沒有特點，相同的。更多是創新會有不同理解，深層次研究，難度升級等各種創新模式，大眾認為創新主要分為兩種意義：在現在社會市場經濟中，要創造人民公知“第一”價值。投資者抓住市場經濟機遇，發現市場偏好以及發掘市場中潛在要求，進一步構建出適應市場經濟戰略目標，引導激化潛在要求突顯出來并改變市場需求特征。優秀企業能取得可發展可持續道路，是依據市場經濟環境發生改變積極做出戰略調整。通過創新與傳播生活指標概念搶占市場地位。在改變居民生活方式和生活理念中，創造出適應當今需求，市場經濟，并積極體驗“第”價值，擁有以上觀點企業才能引領經濟市場走向，獲得大量收益。參考文獻1吳衛星,