1、上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準1 內容工作內容工作方法工作標準項目工程早期介入階段1、項目立項階段1、人員選拔2、協助開發商考慮項目所需相關配套設施3、為前期物業管理作充分準備選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔前期工程工作項目工程現場實地查看了解項目地塊周邊社區環境向開發商提出建議報告根據客戶群體確定物業管理模式確定物業管理服務的基本內容確定物業管理服務的總體服務質量標準根據物業成本確定物業管理費的收費標準相關配套服務設施完整物業的功能及質量達到要求提高開發商的開發效益2、項目設計

2、階段1、物業分專業條線介入2、收集設計標準規范3、提供設備、設施的選型及服務方面的改進意見4、物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置收集國家頒布的相關專業的設計規范與標準協助開放商審核設計圖從使用、維護、管理、經營及未來 功能的調整和物業的保值、增值等角度提出建設性的意見物業使用功能完善，使之趨于合理性與實用性引用標準：gb50007-2002建筑地基基礎設計規范gb50010-2002混凝土結構設計規范gb50010-2001建筑抗震設計規范bgj14室外排風設計規范gbj16建筑設計防火規范gbj45高層民用建筑設計防火規范gb50015-2003建筑給排水設計規范3、

3、項目施工階段1、產品保護2、施工質量3、施工進度4、跟進信息反饋5、收集相關專業的國家驗收標準6、整改工作跟進派出工程技術人員進駐現場 產品保護采用方法：1、防護；2、包裹；3、覆蓋；4、封閉；5、合理安排工序參與工程建設監理，掌握第一手資料，并做好相關工作記錄，為今后的物業管理提供資料及依據了解并跟進隱蔽工程驗收記錄建筑工程常見質量通病跟進檢查定期收集主承包工程單位與分包單位提高的有關施工進度計劃重要的施工計劃節點開工或完工，應將施工有關重要的場面拍照、存檔提高工程施工質量 施工質量滿足規范要求引用相關標準：gbj206木結構工程施工及驗收規范gbj207屋面工程施工及驗收規范gbj147-

4、90電氣裝置安裝工程高壓電氣施工及驗收規范gbj148-90電氣裝置安裝工程電氣變壓器、油浸電抗器感應器施工及驗收規范gbj149-90電氣裝置安裝工程母線裝置施工驗收規范gbj150-91電氣裝置安裝工程電氣設備交接驗證標準gbj50242-2002建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范 內容工作內容工作方法工作標準上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準2項目工程早期介入階段4、工程前期介入工作報告了解公司關于編寫“工程前期介入工作報告”的相關規定深入施工現場了解工程施工進展，發現施工質量問題及時記錄每月

5、編寫“工作報告”上報公司相關領導或相關部門根據現場實際情況，將發現的問題通報給開發商及時發現施工中存在的問題對存在的施工問題擬定解決方案按公司要求定時完成編寫前期介入工作報告，并上報公司公司相關管理職能部門跟進現場工作情況，并提出相關的工作要求物業工程交接驗收階段5、物業竣工驗收資料1、收集項目規劃報建資料2、收集工程竣工驗收資料按規定標準收集由開發商提供的相關竣工資料具體收集資料明細詳見附附件件一一、二二相關記錄表式接接管管驗驗收收資資料料遺遺留留問問題題登登記記表表各項竣工驗收資料收集齊全相關記錄表格記錄完整建立細化目錄分類成冊分盒裝訂入柜6、工程部架構1、工程部相關人員配置2、新進人員入

6、職培訓根據接管物業的規模建立相應的工程管理架構擬定各專業崗位人員的學歷、技術等級、工作經歷等資格要求報人力資源部，并向社會招聘新進人員由人力資源部負責公司相關概況及企業文化等內容的培訓工作各專業人員招聘到位培訓后經考核合格后上崗7、崗位職責1、制定各崗位職責2、崗位工作培訓由工程負責人組織編寫各項工作崗位職責由工程負責人組織培訓，并記錄存檔各項崗位職責齊全新進員工經考核合格后上崗8、規章制度1、制定各項工程規章制度2、崗位培訓工作由工程負責人組織編寫各項工作崗位職責由工程負責人組織培訓，并記錄存檔各項規章制度齊全新進員工經考核合格后上崗 內容工作內容工作方法工作標準項目工作內容工作方法工作標準

7、上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準3物業工程交接驗收階段9、設備臺帳1、收集各項設備資料2、按規定要求制定設備臺帳匯總開發商提供的設備設施各設備中的技術數據資料按公司規定的設備設施編號及分類原則在物業管理軟件上進行分類及編號按公司規定要求對設備設施進行編號設備臺帳完整、齊全10、設備保修期限1、了解設備設施質保期限2、收集相關法規由開發商采購部提供相關設備維修信息卡編制協作配套單位通聯表了解設備維保信息卡中的相關內容學習相關法規（中中華華人人民民共共和和國國建建設設部部令令8080號號房房屋屋建建筑筑

8、工工程程質質量量保保修修辦辦法法）按開發商購買合同中的相關規定執行按照國家相關規定執行在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（三）供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。建筑工程的保修，自辦移交手續之日起計算安防設備的保修，自政府主管部門驗收通過之日起計算11、物業驗收流程1、制定接管工作流程2、制定接管驗收記錄表按接管工作流程跟進檢查（詳詳見見附附件件三三）按開發商物業交接進度工作計劃制

9、定相應的物業接管工作計劃表按區域逐項驗收，并將檢驗情況予以記錄，由開發商（項目部）簽收接管驗收相關記錄表格房房屋屋本本體體接接管管驗驗收收表表公公共共配配套套設設施施接接管管驗驗收收表表機機電電設設備備接接管管驗驗收收表表室室外外給給排排水水接接管管驗驗收收表表接接管管驗驗收收問問題題整整改改表表按操作流程運作跟進驗收中發現問題的裝修工作相關記錄表格記錄完整、存檔保管確保接管物業的質量合格 內容工作內容工作方法工作標準項目上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準4物業工程交接驗收階段12、物業工程接管驗收標

10、準1、收集房屋接管驗收相關標準2、按規范標準驗收3、存在問題記錄匯總4、跟進落實抽調工程條線專業骨干，成立接管驗收小組組織相關驗收人員學習與培訓工作接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，側重觀感是否合格，設施設備的使用功能是否符合標準要求學學習習相相關關法法規規（zbp30001-90zbp30001-90）中中華華人人民民共共和和國國房房屋屋接接管管驗驗收收標標準準制定未銷售的空置房交接驗收工作規程，包括職責、操作程序、工作標準及相關支持文件與表式，并組織相關員工進行培訓驗收人員熟悉國家有關標準（zbp 30001-90）中華人民共和國房屋接管驗收標準按“室內裝飾工程質量驗收標準（設備安裝部分）

11、進行驗收（詳見附件六）按“住宅裝飾裝修驗收標準”驗收（db31/30-2003)(詳見附件七）引用相關標準：gbj206木結構工程施工及驗收規范gbj207屋面工程施工及驗收規范gbj147-90電氣裝置安裝工程高壓電氣施工及驗收規范gbj148-90電氣裝置安裝工程電氣變壓器、油浸電抗器感應器施工及驗收規范gbj149-90電氣裝置安裝工程母線裝置施工驗收規范gbj150-91電氣裝置安裝工程電氣設備交接驗證標準gbj50242-2002建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范 物業工程接管驗收標準詳見附件四、五 物業工程接管驗收標準詳見附件四、五 相關管理人員培訓考核合格后上崗，空置房內設備設

12、施等達到管理標準。13、工程維修人員相關技術培訓工作1、培訓計劃2、培訓資料3、培訓考核根據工程部人員的具體情況制定相應的培訓計劃專業性較強的系統設備（如bas、消防系統、監控系統、門禁系統、車管系統、空調系統等）請供貨商負責培訓，并提供教材了解開發商購貨合同中相關培訓工作具體內容與要求培訓資料完整專業培訓合格 內容工作內容工作方法工作標準項目上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準5物業工程交接驗收階段14、物業工程接管實物查驗1、設備數量清點2、設備運行狀況根據項目工程設計相關資料逐一清點查驗方法：a感

13、官查驗；b使用查驗；c檢測查驗；d試驗查驗查驗范圍：1、物業共用部位；a、主體結構設外墻、屋面b、共用部位樓面、地面、內墻面、頂棚、門窗c、公共衛生間、陽臺d、公共走廊、樓道及扶手、護欄等2、物業共用設備設施a、高、低壓配電設施b、電氣照明、插座、開關裝置設施設備數量與設計相符設施設備運行工作正常，安全可靠存在問題及時記錄，并報開發商項目部c、防雷與接地d、給排水、消防水系統e、電梯設備f、通信網絡系統g、火災報警及消防聯動系統h、排煙、送風系統i、安全防范系統j、采暖和空調等 3、其它公共配套設施：物業大門值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心、會所、停車場、游泳池、運動場地、物業標識、垃

14、圾房及處理設備、休閑娛樂設施、信報間 內容工作內容工作方法工作標準項目上海仁恒物業管理有限公司上海仁恒物業管理有限公司物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準物業工程前期介入與交接驗收工作內容與標準6物業工程交接驗收階段15、工程遺留問題操作流程1、存在問題匯總2、形成專題報告轉交給開發商3、組織召開相關工作協調會4、跟進落實將工程遺留問題按專業進行分類匯總，并附有驗收或運行的一些具體測試數據或照片資料組織工程協調會，擬定會議討論議題，由開發商、承建商、供貨商、物業等多方共同參加，開會后會議內容形成會議紀要根據開發商的整改設計組織好物管員、保安員等進行配合工作，根據具體工作內容決定是否向業主發相關告示工程整改工作完成后，物業應按照工程有關規范及驗收標準進行整改后的質量驗收工作，檢查是否符合運行及使用要求驗收完成之后，應收集有關技術資料，交資料室存檔備案 相關記錄表式接接管管驗驗收收遺遺留留問問題題登登記記表表按整改工作計劃逐一落實解決存在問題整改工程技術資料完整，存檔保管制定相應