1、連云港市房地產市場報告一、城市概況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。連云港市地處海陸、南北過渡的結合部，是中國沿海首批14個對外開放城市之一，地理位置十分優越。總面積7444平方公里，其中水域面積1759.4平方公里，市區面積880平方公里，市區建成區面積65平方公里。下轄東海、贛榆、灌云、灌南縣和新浦、海州、連云三區及國家級經濟技術開發區，2005年末，全市戶籍總人口 為472.18萬人。新浦區為市政府所在地。連云港是全國十大海港之一，同時也是中國五大

2、交通樞紐之一。港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優勢，同時連云港又擁有遼闊、穩定的經濟腹地，即整個“隴海-蘭新”經濟地帶，對中國腹地豐富的物產資源及廣大的消費市場有著較強的凝聚力和消化力，以港口為中心的海陸空立體交通網絡已經初步形成，將成為中國重要的綜合性國際貿易樞紐港。二、城市規劃1、東部城區規劃建設國際化海濱城市東部城區是連云港港口優勢最為集中的地方，新的東部城區將按照沿海伸展、組團遞進、帶狀發展的格局推進，由內至外形成港灣服務區、中央商務區、濱海居住區、高新產業區、外圍產業區五個層次和多個組團，東部城區逐步建設成為江蘇省的國際商務次中心、高端旅游度假區、產業發展及配套服務核心區，

3、從而打造一個組團式的國際化海濱城市。2、產業布局規劃搭建生產力發展平臺 沿海產業走廊以市開發區為中心，以現有一定基礎的贛榆經濟開發區、海洋開發區、灌南的堆溝化學工業園為基礎，再行布點燕尾港，徐圩、板橋，海頭、柘汪產業區，形成沿海產業走廊，見下圖： 沿東隴海線產業走廊以市開發區為主軸，著力提升海州、東海都市型工業園區，形成沿東隴海線產業走廊，見下圖：3、港口功能布局規劃構筑組合型深水大港利用綿長的岸線資源，依據規劃和現狀條件，建設億噸大港，充分發揮港口的龍頭帶動作用，提升整個區域經濟實力，見下圖：三、土地市場2002年，連云港市國土資源局及其下屬的土地收購儲備中心，開始對土地實行有計劃有步驟的供

4、應，土地出讓主要采取協議出讓、拍賣出讓、招標出讓及掛牌出讓等幾種方式。2003年，連云港市市區土地出讓全部系招標掛牌，土地出讓成交驟然放量，不管是成交面積還是成交金額都翻了幾番，土地成交量放大。2004年，市國有土地儲備中心通過掛牌方式公開出讓居住用地22宗，面積142.9萬平方米，計2144畝。而進入到2005年后，隨著城市東進的新規劃初現端倪，新海城區市行政中心周邊基礎設施配套逐步完善，市區的土地出讓狀況是一片大好，成交量成倍增長。2006年，隨著國家有關宏觀調控政策的進一步出臺及相關實施細則的制定，房地產開發商的投資決策一定程度上趨向謹慎，表現在土地出讓上，公開出讓的國有土地價格趨向穩定

5、，地塊的競爭沒有以往激烈。2006年土地成交中，居住用地(部分兼商業)為373.48萬平方米。2007年一季度，連云港市土地市場再次掛牌成交31幅土地，成交總面積225.02萬，接近去年總體成交量的三分之二，且6月份再次就19塊地塊進行公開出讓，共計約153萬平方米的土地上市（成交信息尚未公布）。分析：近年來，連云港市房地產業處于飛速發展階段，土地供應量也在逐年加大，房屋供應量也在逐年大幅加大，各個樓盤項目之間所形成的競爭壓力也越來越大。短期來看，無論是哪一次大規模的掛牌土地，都會對房地產市場的后市產生不小的震蕩。四、房地產市場1、開發投資情況從2003年開始，隨著土地市場的集中放量，連云港市

6、的房地產開發規模不斷擴大，開發投資額也隨之快速增長，年增幅在25%至56%之間。但2005年的宏觀調控仍然對開發投資產生了一定的影響，開發投資增幅一度下降，但2006年出現了55.7%的歷史最高增幅，這一現象反應了2005年增幅下降只是一個短期的市場觀望過程。同樣是在宏觀調控的2005年，連云港市房地產施工面積和銷售面積也都不同程度的受到了一定影響，施工面積和銷售面積增幅明顯放緩，但這種局面只是買賣雙方暫時的觀望心態的體現，2006年施工面積和銷售面積的強勢增幅說明了這種心態已并非市場主流，見下圖：分析：2005年是宏觀調控之年，而2006年作為國家宏觀調控的落實之年，連云港市的商品房施工面積

7、的增幅卻遠遠高于往年，一方面這是土地市場在高位放量后市場新增開發量的表現，另一方面也是開發商對市場預期前景的看好，而銷售面積增幅的回升，也基本印證了開發商對于市場回暖的預期。2、近年房價走勢近年來，連云港市房地產市場需求十分旺盛，這主要是由于近年舊城區危舊房屋較多，加上拆遷量較大，外來人口購房及城市居民結婚分居和改善住房質量需求等因素，造成了一定的市場缺口。緊張的供求矛盾和地價快速上漲帶動了連云港市商品住宅價格的快速上漲。 雖然2005年受宏觀調控的影響，房價的上漲大幅度放緩，但隨著沉積的剛性需求在2006年的釋放，連云港的房價又重新回歸到了高位漲幅的階段，。 供求決定價格，不管這當中的需求是

8、出于自住目的，還是出于投資目的。直到2006年來連云港市剛性購房需求非常堅挺，而近年來房價的連續快速上漲正是受這種剛性需求推動。3、近期市場分析 銷售配比分析2007年上半年連云港市共銷售商品房7349套房源，其中，普通住宅5733套，約占銷售總套數的77%，辦公用房153套，約占銷售總套數的2%，商業營業性用房1563套，約占銷售總套數的21%。商品房成交面積共760888平方米，其中，普通住宅631731平方米，辦公用房23958平方米，商業營業性用房105199平方米。上半年6個月市區普通住宅套均面積依次為110平方米、113平方米、109平方米、120平方米、106平方米和106平方米

9、。由此可見，上半年連云港市市區普通住宅套均面積正在越變越小，一方面這也是為了與國家的“90/70”相對應，另一主面也是因不斷攀升的房價和購房者能承受的總房價所決定的。 月度銷售量分析2007年上半年連云港市房地產市場每月行情起伏較大。一月份是整個上半年銷售情況最好的一個月，房源銷量達到了1766套，而普通住宅也有1476套的銷量，至今這兩個記錄還沒有被打破。二月份受春節的影響，整個月份的房源銷量也受到了很大的影響。三月份樓市開始回暖， 四月份港城樓市又變的低迷起來，原因則主要和3月18日央行宣布加息有一定的關系。由于央行再次加息，很多潛在消費者都開始關心加息對房價的影響，短時之內對于是否購房、

10、投資普遍持觀望態度。這種情況下，連云港市房地產市場出現了短時的小低潮。五月份受“五一黃金周”以及2007連云港春季房展會帶動，銷量節節攀升。六月份受樓市淡季的影響，加上房價持續太高，而有剛性購房需求的消費者卻在逐漸減少，從而造成了解六月份樓市銷量下跌。 住宅價格走勢分析2007年上半年市區商品住宅平均成交價格為3077元/平方米，較去年上漲10.1%。從去年的漲幅以及今年月度房價的走勢來看，房價的漲幅已經明顯放緩。這主要是因為2005-2006土地的高位放量，部分已經成為成產品上市，市場供應量逐漸增大，加上剛性需求的減弱，房價的增幅也隨之減緩。五、總體結論 市場供應加大，競爭日趨激烈隨著2005年和2006年土地市場的高位放量，兩年間所出讓土的可建筑面積達到了1371萬平方米，而2007年一季度出讓土地的可建筑面積就已經達到了444.23萬平方米，因此2005年至2007年一季度土地出讓的可建筑面積已經達到了1815.23萬平方米，加上年往年剩余的未銷售面積，未來2至5年間連云港市房地產市場的供應量將持續加大，而連云港市前四年累計銷售面積也只有1871萬平方米，未來市場競爭將日趨激烈。 剛性需求減少，柔性需求增加自2006年以來，連云港市的住宅需求中剛性需求逐漸減少，而柔性需求卻在增加，尤其以改善居住為主的柔性型需求為主，見下圖：2006年連云港市購房需求調查